Download miễn phí Đề án Phương pháp chi phí trong thẩm định giá tài sản và vận dụng phương pháp này trong thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam



Có thể thấy rằng, không nhất thiết mỗi một nền kinh tế, mỗi một thị trường BĐS đều tuần tự trải qua từng nấc, từng cung bậc như trên. Cũng không nhất thiết các cấp độ phát triển thị trường phải có giai đoạn như nhau về thời gian. Cũng không nhất thiết, các cấp độ phát triển của thị trường phải là kết thúc giai đoạn này rồi mới chuyển sang giai đoạn khác. Các nền kinh tế, nhất là các nền kinh tế đã phát triển qua cả 4 cấp độ từ rất lâu. Chẳng hạn như Úc và New Zealand, các tài sản BĐS đã được chứng khoán hoá với tỷ lệ rất cao. Các nước có nền kinh tế chuyển đổi đều áp dụng chủ yếu là liệu pháp “sốc”, tức là áp dụng đồng loạt tất cả các cơ chế, chính sách theo chuẩn của các nền kinh tế thị trường nên hiện nay, thị trường BĐS cũng đã ở cấp độ tài chính hoá. Trung Quốc cũng đang chuẩn bị chuyển qua giai đoạn tài chính hoá thị trường BĐS.


http://s1.liketly.com/flash/edoc/jh2i1fkjb33wa7b577g9lou48iyvfkz6-swf-2014-08-02-de_an_phuong_phap_chi_phi_trong_tham_dinh_gia_tai.PHrXLx9XNK.swf /tai-lieu/de-tai-ung-dung-tren-liketly-70250/
Để tải bản Đầy Đủ của tài liệu, xin Trả lời bài viết này, Mods sẽ gửi Link download cho bạn sớm nhất qua hòm tin nhắn.
Ai cần download tài liệu gì mà không tìm thấy ở đây, thì đăng yêu cầu down tại đây nhé:
Nhận download tài liệu miễn phí

Tóm tắt nội dung tài liệu:

hau khá mạnh mẽ. Sự ra đời hay sự hoàn thiện của hàng hoá BĐS này là điều kiện để ra đời hay mất đi, để tăng thêm hay giảm bớt giá trị và giá trị sử dụng của hàng hoá BĐS kia.
- Thứ sáu, hàng hoá BĐS có chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của nhà nước. BĐS là loại tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, mỗi dân tộc, mỗi cơ quan đơn vị cũng như của mỗi người dân. Các quan hệ về giao dịch BĐS thường có tác động rất mạnh đến hầu hết những hoạt động kinh tees và xã hội.
- Thứ bảy, hàng hoá BĐS phụ thuộc nhiều vào năng lực quản lý. Vì BĐS thường có giá trị lớn và lâu bền, chịu hao mòn qua thời gian, gồm nhiều chủng loại nên việc quản lý chúng khá phức tạp, do đó, đòi hỏi người quản lý phải có năng lực cao và chi phí quản lý cũng phải cao hơn so với các hàng hoá thông thường.
3.1.3 Cung, cầu về BDS và mối quan hệ giữa chúng.
3.1.3.1. Cầu và phân loại cầu hàng hoá BĐS.
Cầu nhà đất là khối lượng nhà đất mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán với một mức giá nhất định để nhận được khối lượng nhà đất đó trên thị trường.
Sự xuất hiện nhu cầu sử dụng về một dạng nhà đất nào đó mà mỗi người không tự thoả mãn được và người tiêu dùng có khả năng thanh toán về nhu cầu đó và phải có thị trường để có nhu cầu có khả năng thanh toán được thực hiện sẽ phản ánh cầu về BĐS.
Cầu về đất đai bao gồm đất đai cho sản xuất, đất đai cho công nghiệp, giao thông, các công trình công cộng, dịch vụ, du lịch, cầu về đất xây dựng các loại nhà và các công trình BĐS khác cầu về nhà ở, cầu về nhà ở kéo theo đó là đất đai để xây dựng nhà ở. Cầu về đất ở và nhà ở là cầu xuất hiện rộng rãi nhất và sôi động nhất trên thị trường BĐS.
Có nhiều nhân tố là các biến số tác động đến sự thay đổi của cầu về BĐS, sự gia tăng dân số là áp lực lớn, làm tăng nhu cầu về đất ở và nhà ở. Dân số tăng làm tăng số lượng gia đình độc lập dẫn đến nhu cầu về diện tích nhà ở của các hộ gia đình tăng lên. Dân số tăng kéo theo quy mô từng hộ gia đình tăng lên dẫn đến diện tích nhà ở cũng tăng lên. Sự gia tăng dân số không phải làm gia tăng nhu cầu về nhà ở mà còn làm tăng nhu cầu về hoạt động dịch vụ thương mại, du lịch, văn hoá, giáo dục… dẫn đến làm tăng nhu cầu về đất đai, nhất là tại các vùng trung tâm. Sự thay đổi về mục đích sử dụng đất đai giữa các hoạt động sản xuất khác nhau, giữa các lĩnh vực khác nhau sẽ làm nẩy sinh thay đổi cơ cấu cầu về đất đai. Cùng với quá trình phát triển kinh tế, xã hội, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang phục vụ cho việc phát triển nhà ở, kết cấu hạ tầng, cho nhu cầu về các loại đất làm công sở, văn phòng, trung tâm dịch vụ và thương mại tăng lên rất nhiều. Điều đó làm thay đổi giá cả trao đổi đối với cùng một loại đất, cùng một vị trí nhưng khác nhau về mục đích sử dụng. Việc làm mới có thu nhập là cơ sở, điều kiện nâng cao chất lượng đời sống.
Để đo lường sự tác động của các nhân tố đến sự thay của cầu, người ta sử dụng hệ số co giãn. Độ co giãn của cầu về BĐS là mối quan hệ so sánh giữa tốc độ thay đổi của cầu so với tốc độ thay đổi của các yếu tố tác động.
ED = Tỷ lệ % thay đổi số lượng cầu / Tỷ lệ % thay đổi của các yếu tố tác động
Từ công thức trên cho thấy: Hệ số ED càng lớn có nghĩa là số lượng cầu nhà ở càng nhạy cảm với nhân tố tác động, nhân tố này sẽ làm thay đổi rất lớn của lượng cầu.
3.1.3.2. Cung bất động sản.
Cung BĐS trên thị trường là toàn bộ khối lượng hàng hoá BĐS sẵn sàng đưa ra thị trường để trao đổi tại một thời điểm nào đó với một mức giá nhất định.
Các điều kiện hình thành cung BĐS trên thị trường: Người chủ sở hữu BĐS có nhu cầu bán, giá cả phải phù hợp với sức mua (khả năng thanh toán) được coi là giá thị trường được cả người mua và người bán BĐS chấp nhận.
Nguồn cung BĐS bao gồm nguồn từ Nhà nước, do các cơ quan, doanh nghiệp nhà nước đầu tư xây dựng nhà ở bằng nguồn vốn ngân sách và các quỹ nhà ở khác thuộc sở hữu nhà nước. Thông qua khu vực công cộng, nhà nước can thiệp, điều tiết vào quan hệ cung cầu BĐS trên thị trường. Bên cạnh khu vực Nhà nước, nguồn cung BĐS chủ yếu được hình thành từ khu vực tư nhân. Đây là khu vực hoạt động phát triển BĐS không bằng vốn ngân sách nhà nước do các tổ chức, các công ty hay cá nhân thực hiện tuân thủ theo các quy tắc chính thức của nhà nước về quản lý xây dựng và phát triển nhà ở. Nhà nước điều tiết khu vực này thông qua quy hoạch, các quy tắc quy định và tiêu chuẩn xây dựng. Mục đích chính của các công ty phát triển nàh ở tư nhân là thu lợi nhuận tối đa. Do vậy, nếu để phát triển tự do khu vực nhà ở tư nhân luôn hướng vào việc xây dựng các khu nhà ở có lợi nhuận và thu nhập lớn, không chú ý đến tính xã hội và môi trường. Khu vực nhà ở không chính thức là hoạt động xây dựng nhà ở hoàn toàn độc lập với những khuôn khổ, quy tắc, quy định của chính phủ. Trong điều kiện luật pháp không quy định chặt chẽ, rõ ràng, những quy định về quyền sở hữu và quyền sử dụng nhà ở không đầy đủ thì hoạt động kinh doanh nhà ở không chính thức càng phát triển và cơ hội làm giàu cho các nhóm người thâu tóm "thị trường đen" này. Đây là những nhà ở chưa có đủ điều kiện để thừa nhận theo các quy định pháp lý. Điều này đòi hỏi tăng cường quản lý nhà nước thông qua các công cụ pháp luật, quy hoạch, kế hoạch…
Có nhiều nhân tố ảnh hưởng đến cung BĐS trên thị trường, trong đó nhân tố có tính chất quyết định là cung về quỹ đất phát triển BĐS trong quy hoạch của chính phủ. Đây là cơ sở quan trọng nhất quyết định đến tổng cung về nhà đất. Sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng cũng là nhân tố quan trọng làm thay đổi lượng cung nhà đất. Các yếu tố đầu vào và chi phí phát triển nhà ở.
Đối với hàng hoá thông thường, cung hàng hoá thường có co giãn thuận chiều so với nhân tố giá cả. Đối với cung về hàng hoá BĐS tình hình lại không hoàn toàn như vậy. Độ co giãn cung nhà đất so với biến động của giá cả nhà đất nói chung là rất nhỏ.
3.1.3.3. Quan hệ cung cầu BĐS
Khi cung nhỏ hơn cầu nghĩa là khối lượng hàng hoá cung ứng trên thị trường không đáp ứng được nhu cầu dẫn đến giá cả thị trường hàng hoá đó tăng lên. Khi cung bằng cầu có nghĩa là khối lượng hàng hoá đáp ứng đủ nhu cầu sẽ dẫn đến giá cả cân bằng và không thay đổi. Khi cung lớn hơn cầu tức là khối lượng hàng hoá cung ứng vượt quá cầu làm giá cả thị trường giảm xuống.
Trong thị trường cạnh tranh, giá cả điều tiết lượng cung cầu. Giá cả thị trường của một hàng hoá nào đó tăng lên sẽ kích thích cung làm cho khối lượng cung tăng lên, đồng thời hạn chế cầu làm cho cầu giảm xuống. Ngược lại, trong trường hợp giá cả thị trường giảm xuống thì sẽ kích thích cầu, hạn chế cung. Do đó, thông qua giá cả thị trường nhận biết được quan hệ cung cầu và tác động trở l

---