Download miễn phí Đề tài Định giá đất đai và phát triển thị trường đất đai ở Việt Nam
MỤC LỤC
Trang
Lời mở đầu 1
Chương I: Cơ sở lý luận về định giá đất đai 4
I- Khái niệm về định giá đất và vai trò của nó trong việc phát triển thị trường đất đai 4
1. Khái niệm về định giá 4
2. Vai trò của định giá trong phát triển thị trường đất đai 5
II- Cơ sở hình thành giá đất đai 5
1. Cơ sở lý luận hình thành giá đất 5
2. Cơ sở lý luận về định giá 8
3. Cơ sở khoa học hình thành giá đất 9
III- Phương pháp định giá đất đai 12
1. Bản chất giá đất 12
2. Sự cần thiết phải định giá đất: 13
3. Phương pháp định giá đất trên thế giới: 14
4. Phương pháp xác định giá đất ở Việt Nam. 17
5. Phương pháp xác định giá đất đô thị 17
IV- Các bước tiến hành khi định giá đất đai 22
Chương II- Định giá đất đai và phát triển thị trường đất đai ở việt nam 24
I- Phương pháp định giá đất đai áp dụng ở việt nam 24
II- Tổng quan về hình thành và phát triển thị trường đất đai ở việt Nam 25
Chương III: Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện công việc định gia đất đai 29
I- Quan điểm 29
II- Các kiến nghị 30
Kết luận 32
Tài liệu tham khảo 33
http://s1.liketly.com/flash/edoc/jh2i1fkjb33wa7b577g9lou48iyvfkz6-swf-2014-09-09-de_tai_dinh_gia_dat_dai_va_phat_trien_thi_truong_d.Bkqq340t1c.swf /tai-lieu/de-tai-dinh-gia-dat-dai-va-phat-trien-thi-truong-dat-dai-o-viet-nam-75228/ Để tải tài liệu này, vui lòng Trả lời bài viết, Mods sẽ gửi Link download cho bạn ngay qua hòm tin nhắn. Ket-noi - Kho tài liệu miễn phí lớn nhất của bạn
Ai cần tài liệu gì mà không tìm thấy ở Ket-noi, đăng yêu cầu down tại đây nhé:
Nhận download tài liệu miễn phí
Tóm tắt nội dung tài liệu:
loại sản phẩm thuộc tất cả các khu vực sản xuất của nền kinh tế. Vì vậy hoạt động định giá chủ yếu là thụ động. Từ năm 1993 trở lại đây, khi nền kinh tế chuyển sang vận hành theo cơ chế thị trường và theo định hướng XHCN thì hoạt động định giá bước đầu được sắp xếp lại và tổ chức hoạt động theo đúng vai trò và chức năng của nó.
ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài theo quy hoạch và kế hoạch. Vì vậy, định giá đất được hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đất đã được xác định.
3. Cơ sở khoa học hình thành giá đất
Khi nghiên cứu thị trường đất và việc hình thành giá đất, các nhà kinh tế thường không bỏ qua công trình nghiên cứu địa tô của C.Mac. Xuất phát từ định nghĩa giá cả đất đai là “địa tô được tư bản hoá” của ông, các nhà kinh tế ngày nay đã đưa ra công thức xác định về mặt lý thuyết giá cả đất đai căn cứ mức độ địa tô và lãi suất ngân hàng như sau :
Địa tô
Giá cả đất đai = -------------------------------------
Tỷ suất lợi tức ngân hàng
Nghĩa là sau khi bán đất, chủ ruộng mất quyền sở hữu đất nhưng được sở hữu một khoản lợi tức Ngân hàng tương đương số địa tô thu được khi còn là chủ ruộng .
Trong hội thảo về thị trường đất do tổ chức Nông nghiệp và lương thực thế giới (FAO) phối hợp với Uỷ ban kế hoạch nhà nước tổ chức tại Hà Nội tháng 1-1993 trong khuôn khổ dự án TCP/ VIE/ 2252 cũng giới thiệu một công thức tính giá đất căn cứ thu nhập từ sử dụng đất với tỷ suất lợi tức ngân hàng :
Yt
Giá đất = ---------------------------
( 1+ i ) t
Trong đó với Yt = Rt . Qt - Ct
Y: Thu nhập trên một héc-ta trong năm (còn gọi là “thu nhập kỳ vọng)
R : Giá sản phẩm
Q : Sản lượng thu hoạch ( sản lượng đầu ra ) trong năm
C : Chi phí bỏ ra trong năm
t : Thời gian
i : Tỷ suất lợi tức ngân hàng
Thí dụ : Nếu đất được cho thuê trong vòng 20 năm thì giá trị đất để xác định mức giá cho thuê đất trong vòng 20 năm P sẽ là :
Y1 Y2 Y20
P = Y0 + ----------- + ---------- + .. ... + ------------
(1+i ) ( 1+i )2 ( 1+i ) 20
Tuy nhiên do đất đai là tài nguyên thiên nhiên, là cống vật của thiên nhiên ban cho con người nên tất cả các quốc gia đều đánh thuế đất (Thuế sử dụng đất), và như vậy thuế đất sẽ ảnh hưởng đến giá đất . Trong trưòng hợp thuế đất (T) do người thuê đất, tức người sử dụng đất đóng thì thu nhập của họ được điều chỉnh như sau :
- Thu nhập không có thuế : Y = RQ - C
- Thu nhập có thuế : Y = RQ - C - T
Và lúc đó giá trị đất để làm căn cứ xác định giá cho thuê đất sẽ là:
Y1 - T1 Y2 - T2 Yt - T t
P = ( Y0 - T0 ) + ------------- + -------------- + .. .. + -------------
( 1+ i ) ( 1+ i ) 2 ( 1 + i )20
Như vậy thuế đất sẽ làm giảm thu nhập của người sử dụng đất và làm giảm giá đất. Hay nói cách khác, giá đất dùng làm căn cứ xác định giá cho thuê đất cần loại trừ yếu tố thuế đất. Xu hướng của nhiều nước kinh tế phát triển là giảm, thậm chí bãi bỏ thuế đất trong nông nghiệp. Trong trường hợp đó đóng góp cho thu nhập quốc dân đã chuyển từ nông nghiệp sang công nghiệp chế biến. ở Nhật Bản khi bắt đầu công nghiệp hoá (cuối thế kỷ 19) thuế đất thu tới 3% giá trị xấp xỉ 30% thu nhập từ mảnh đất canh tác và là nguồn thu chính của Chính phủ để hiện đại hoá và công nghiệp hoá đất nước.
Từ các công thức lý thuyết về giá đất nêu trên có thể rút ra công thức khái quát xác định cho thuê đất như sau :
Giá cho thuê đất = Thuế đất (thuế sử dụng đất) + Tỷ lệ phân chia hoa lợi (thu nhập).
Thuế đất là thành phần không thể thiếu được của giá cho thuê đất. Trong các hợp đồng cụ thể thuế đất có thể do người thuê đất nộp thay chủ đất trong thời gian thuê, nhưng về bản chất kinh tế thuế đất vẫn nằm trong nội dung giá cho thuê đất (ở các nước kinh tế thị trường 80-85% tiền thuê đất chủ đất phải nộp cho nhà nước). Điều này càng đúng với thực tế nước ta khi nhà nước là chủ sở hưũ duy nhất về đất. Thuế sử dụng đất nông nghiệp về tiền thân của nó là thuế nông nghiệp đánh vào người sử dụng đất nhằm thu lại phần địa tô mà chủ sở hữu đất được hưởng. ở những vùng mà thị trường đất kém phát triển việc sử dụng đất sinh ra ít hoa lợi, nhiều khi chủ ruộng đất cho thuê đất cốt để khỏi phải đóng thuế đất.
Tỷ lệ phân chia hoa lợi là sự tham gia của chủ ruộng vào sở hữu hoa lợi thu được do sử dụng đất cho thuê. Có ba cách phân chia hoa lợi tương đối phổ biến đối với ruộng đất cho thuê:
Phân chia theo tỷ lệ nhất định số hoa lợi thu hoạch được ở các nước phương Tây tỷ lệ này thường là 15-30% thu nhập do bán hoa lợi thu hoạch được trên đất thuê.
Phân chia theo mức cố định, nghĩa là trong hợp đồng ghi rõ mức hoa lợi mà người thuê đất phải nộp cho chủ ruộng mỗi vụ hay mỗi năm. Đây chính là hình thức cho thuê ruộng theo kiểu phát canh thu tô ở nông thôn Việt Nam dưới thời phong kiến. ở nhiều nước XHCN thuộc Đông Âu (cũ) hình thức cho thuê ruộng theo kiểu thu tô này rất thịnh hành, có điều là không phải sự thuê mướn giữa cá nhân với nhau mà thường là giữa các tổ chức kinh tế quốc doanh hay cơ quan nhà nước với các cá nhân hay tập thể. Trong nhiều trường hợp, khi cá nhân hay tập thể thuê đất gặp rủi ro, họ được miễn giảm tiền thuê. Thậm chí được ưu đãi không phải trả tiền thuê trong một số năm nếu đầu tư vào trồng trọt những cây được khuyến khích (như cây ăn quả xuất khẩu).
Phương pháp phân chia hoa lợi có sự tham gia đầu tư của chủ ruộng được áp dụng trong kinh tế trang trại hiện đại ở các nước kinh tế thị trường. Theo cách này người chủ ruộng tham gia vào các công đoạn đầu tư lâu dài nhằm cải thiện độ phì của đất đai, còn người thuê phải chịu mọi chi phí để mua thiết bị, thuê nhân công. Tỷ lệ chi phí của mỗi bên sẽ quyết định phần lợi nhuận sản lượng mà người thuê phải trả cho chủ đất. Ưu điểm của chế độ cho thuê này là ở chỗ nó cho phép những người chưa có tư bản ban đầu cũng có thể tham gia sản xuất nông nghiệp và góp phần tối đa hoá lợi nhuận.
Các hình thức phân chia hoa lợi trong khi cho thuê đất ít nhiều cũng đã có ở nông thôn Việt Nam trước đây. Sau khi Luật đất đai và các loại thuế sử dụng đất phát huy tác dụng, quan hệ cho thuê ruộng đất chắc chắn sẽ được phục hồi. Cách xác định giá cho thuê đất có tính đến các hình thức phân chia hoa lợi như trên có thể được vận dụng nhằm tăng hiệu quả kinh tế của hình thức cho thuê đất.
Trong khi xác định giá cho thuê đất, ngoài yếu tố thuế sử dụng đất phải trả và giá trị thu được còn phải tính đến hàng loạt các yếu tố khác như: độ rủi ro trong khi khai thác (sử dụng) đất, cung cầu đất từng thời kỳ. Nhiều nhà kinh tế đã cố gắng thể hiện các yếu tố trên trong các công thức xác định giá đất. Tuy nhiên do tính xã hội rộng lớn của quan hệ đất đai nên việc lượng hoá các yếu tố này rất khó thực hiện. Cũng tại hội thảo về thị trường đất dẫn ra ở t...
