Link tải luận văn miễn phí cho ae Kết Nối
Trang
Đặt vấn đề 1
Chương I: Một số vấn đề về giá đất ở việt nam 3
I- Cơ sở lý luận của việc hình thành giá đất. 3
1. Cơ sở khoa học của việc hình thành giá đất 3
2. Đặc điểm của giá đất 5
3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất. 6
a. Mục đích sử dụng. 7
b. Khả năng sinh lời 7
c. Quan hệ cung – cầu. 8
II- Tổng quan thị trường đất và phương pháp xác định giá đất ở Việt Nam 10
1. Tổng quan về thị trường đất. 10
1.1. Tổng quan về thị trường đất Thế giới 10
1.2. Tổng quan về thị trường đất Việt Nam 13
2. Phương pháp xác định giá đất. 17
2.1. Phương pháp xác định giá đất trên thế giới. 17
2.2. Phương pháp xác định giá đất đô thị ở Việt Nam 20
Chương 2: Khung giá đất ở thành phố Hà Nội và thực trạng giá thị trường đất ở quận Hai Bà Trưng 22
1. Sự hình thành khung giá đất. 22
2. Giá đất Nhà nước quy định trên địa bàn thành phố Hà Nội. 23
3. Giá đất trên thị trường địa bàn quận Hai Bà Trưng 29
Chương III: Những đánh giá cơ bản của khung giá đất theo nghị định 87/CP và khung giá đất do UBND thành phố hà nội qui định cho khu vực nội thành theo quyết định 3519/QĐ- UB ngày 12/09/1997 qua thực tế giá thị trường đất ở quận hai bà trưng - những tồn tại và giải pháp. 35
Kiến nghị: 38
Tài liệu tham khảo 41
đặt vấn đề
Đất đai là tài nguyên quý giá của mỗi quốc gia, là yếu tố cấu tố cấu thành nên giang sơn, đất nước, là yếu tố không có gì có thể thay thế được. Trên cơ sở nhận thức được vai trò, tầm qua trọng của đất đai, Luật đất đai năm 1987 và Luật đất đai năm 1993 của nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt nam đã khẳng định: “Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là tư kiệu sản xuất dặc biệt, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội an ninh quốc phòng”. Thiếu đất con người không thể tồn tại, duy trì và phát triển sự sống được.
Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, được hình thành và tồn tại khách quan với con người do những tính chất đặc biệt của nó là cố định về vị trí, giới hạn về không gian, vô hạn về thời gian sử dụng. đất đai là một bộ phận không thể tách rời với chủ quyền quốc gia. Tôn trọng chủ quyền quốc gia trước hết thể hiện ở tôn trọng lãnh thổ quốc gia. đất đai được coi là một dấu hiệu cơ bản của một quốc gia. C.Mac viết rằng: “Đất đai là tài sản mãi mãi với loài người là điều kiện cần để sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu được để sản xuất, là tư liệu sản xuất cơ bản trong nông lâm nghiệp”.
Trong những năm qua để phù hợp với bước chuyển đổi từ cơ chế bao cấp sang cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, Đảng và Nhà nước ta đã ban hành nhiều văn bản pháp luật nhằm bảo đảm sự quản lý tập trung thống nhất của Nhà nước, đồng thời động viên khuyến khích các tổ chức, cá nhân sử dụng đất đai đúng mục đích, đạt hiệu quả cao theo pháp luật.
Cùng với chính sách mở cửa cho việc phát triển nền kinh tế, Nhà nước ta đã chấp nhận sự hình thànhvà phát triển của thị trường Bất động sản và coi nó như một nghành kinh doanh. Nói đến thị trường Bất động sản trước hết phải nói đến thị trường nhà đất – là nhân tố quan trọng trong hoạt động sản xuất kinh doanh khi hoạt động kinh doanh Bất động sản phát triển như một nghành chủ chốt, tạo động lực cho sự phát triển đất nước thì tất yếu phải cải cách toàn diện hệ thông sản xuất hành chính quốc gia.
Đánh giá phân hạng là một trong 7 nội dung quản lý nhà nước về đất đai, phản ánh mặt lợi ích kinh tế của đất. Điều 12 Luật đất đai năm 1993 quy định “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hay cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi. Chính phủ quy định khung giá các loại đất đối với từng vùng và theo từng thời gian”.
Tuy nhiên trong những năm gần đây “thị trường” đất đai ở nước ta diễn ra hết sức phức tạp đó là việc mua bán, chuyển nhượng đất diễn ra theo nhiều hình thức khác nhau với sự thoả thuận ngầm của người mua và người bán mà chưa có sự quản lý chặt chẽ của Nhà nước, đó là việc ách tắc trong việc giải phóng mặt bằng thu hồi đất để thực hiện các chương trình, dự án của Nhà nước ... mà mấu chốt của vấn đề cũng từ việc xác định giá đất đền bù. Đặc biệt, điều này được thể hiện rõ nét nhất là ở các thành phố lớn của đất nước– Thành phố Hà nội là một trong những biểu hiện điển hình của điều nói trên.
Để đưa công tác quản lý Nhà nước đối với giá đất và định giá đất vào nề nếp, tạo điểu kiện vững chắc cho việc khắc phục nọi tiêu cực trong quản lý và sử dụng đất đai xoá bỏ thị trường ngầm về kinh doanh nhà đất, việc xác định giá đất là cần thiết và cần được hoàn chỉnh. Từ nhu cầu thực tế, để nâng cao chất lượng trong trong công tác xác định giá đất, xây dựng hệ thống hồ sơ giá đất thống nhất cho công tác quản lý đất đai, cùng các nghành liên quan làm sáng tỏ cơ sở khoa học trong định giá đất là công việc có ý nghĩa thực tiễn.
Thực tế ở hầu hết các địa phương, thành phố trong cả nước khi xác định giá các loại đất của địa phương mình, tuy có dựa trên giá thị trường nhưng chưa nắm được các phương pháp định giá khoa học, nên giá đất ban hành còn thấp, không cân xứng so với giá đất ngoài thị trường tại thời điểm áp dụng. Vì vậy nghiên cứu mối quan hệ giữa bảng giá đất do nhà nước ban hành với giá đất ngoài thị trường là một trong những công việc cần thiết của công tác định giá đất, để từ đó xác định các yếu tố và mức độ ảnh hưởng của chúng trong việc xác định giá đất trong mọi trường hợp, từ đó đưa ra những mặt đạt được và chưa đat được của các quy định về các khung giá đất của Chính phủ. Đây cũng là mục tiêu và nguyên nhân làm em chọn đề tài “Khung giá đất của Nhà nước với giá thị trưòng đất ở quận Hai Bà Trưng- thực trạng và giải pháp” làm đề án chuyên nghành môn học.
chương I: Một số vấn đề về giá đất ở việt nam
I- cơ sở lý luận của việc hình thành giá đất.
1. Cơ sở khoa học của việc hình thành giá đất
Khi nghiên cứu thị trường đất nông nghiệp và việc hình thành giá đất nông nghiệp thì các nhà kinh tế đều không bỏ qua phạm trù “địa tô tư bản hoá” của C.Mac để đưa ra công thức xác định giá đất nông nghiệp về mặt lý thuyết.
Phân tích quan hệ phân phối trong sử dụng đất đai phải xuất phát từ phân tích lợi nhuận thu được trong quá trình đầu tư vào đất đai. Lợi nhuận của việc sử dụng đất được Mac nghiên cứu công phu dựa trên việc phân tích phạm trù địa tô. Mac chia địa tô thành hai loại: địa tô chênh lệch và địa tô tuyệt đối. Trong đó địa tô chênh lệch bao gồm hai loại địa tô: địa tô chênh lệch 1 và địa tô chênh lệch 2.
- Địa tô chênh lệch 1: Tạo ra do sự chênh lệch về ưu thế của điều kiện tự nhiên của hai mảnh đất cùng diện tích. Do đất đai thuộc sở hữu toàn dân nên địa tô chênh lệch 1 sẽ được thu toàn bộ cho ngân sách Nhà nước.
- Địa tô chênh lệch 2: Là loại địa tô tạo ra do sự thâm cach cải tạo, đầu tư vào đất của người sử dụng làm cho độ phì trong đất tăng lên, làm tăng năng suất cây trồng – người sử dụng đất được hưởng toàn bộ loại địa tô này và vậy địa tô chênh lệch 2 có tác dụng khuyến khích người sử dụng đất có hiệu quả.
Bất kỳ ở nơi đâu có địa tô thì địa tô chênh lệch cũng đều xuất hiện và cũng theo các quy luật như địa tô trong nông nghiệp. Đối với đất dùng vào công việc xây dựng thì Adam Smith cũng đã từng chứng minh rằng địa tô của chúng cũng như địa tô của tất cả những mảnh đất phi nông nghiệp, đều dựa trên địa tô nông nghiệp (Wealth of Nation, quyển 1 chương XI). Loại địa tô này có một số đặc trưng sau:
Vị trí có ảnh hưởng hơn hẳn địa tô chênh lệch (đối với những vùng đất dùng vào việc xây dựng các ddô thị, thì sự ảnh hưởng là rất lớn). Loại địa tô nêu bật tính chất thụ động hoàn toàn của địa tô mà tất cả chức năng động chỉ là ở bóc lột sự tiến bộ của xã hội. Đặc trưng của loại địa tô này là tạo ưu thế của giá độc quyền trong nhiều trườg hợp, đặc biệt là bóc lột những người cùng khổ (vì sự cùng khổ là một nguồn lợi lớn đối với bọn địa chủ thuê nhà) và là quyền lợi vô hạn do quyền sở hữu ruộng đất mang lại.
Địa tô đất xây dựng tăng lên không phải chỉ là tích luỹ nhân khẩu tăng lên mà còn là sự phát triển của tư bản cố định sát nhập vào đất, bám rễ vào đất hay dựa trên mặt đất như trường hợp tất cả những kho tàng, nhà máy, bến bãi...Qua đó có thể coi địa tô đất xây dựng là loại địa tô của đất đô thị.
- Địa tô tuyệt đối: Là loại địa tô được tạo ra do sự chênh lệch giữa giá cả sản xuất cá biệt với giá thị trường của loại sản phẩm hàng hoá được sản
LDn7pvk7Wy7dv1M
