Thế chấp tài sản BLDS 2005 so sánh BLDS 2015 - pdf 27

Mở đầu
Việt nam đang trong quá trình hội nhập kinh tế, với nền kinh tế năng động thì các
giao dịch dân sự được áp dụng một cách rộng rãi để các chủ thể tìm kiếm lợi ích
cho mình, tuy nhiên, nó không tránh khỏi các rủi ro nên các nhà làm luật đã dự
phòng và đề ra các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. Các biện pháp
bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự sẽ nâng cao ý thức thực hiện nghĩa vụ đúng và
đầy đủ của bên có nghĩa vụ, giúp cho bên có quyền luôn ở thế chủ động trong việc
bảo vệ lợi ích của mình trong giao dịch đã ký kết, trong trường hợp có sự tranh
chấp thì các biện pháp bảo đảm này sẽ bảo vệ lợi ích của bên nhận bảo đảm. Vì
thế, các giao dịch sẽ được đảm bảo và sẽ là động lực phát triển kinh tế đất nước đi
vào ổn định. Trong đó, bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự bằng việc thế chấp tài
sản là một thức khá phổ biến, nó có vai trò rất quan trọng trong việc bảo đảm thực
hiện hợp đồng nhưng đây cũng là một trong những chế định có rất nhiều bất cập,
những quy định của luật này lại ngược lại hay không phù hợp với quy định của
luật kia, hay có chỗ không quy định, dẫn đến nhiều trường hợp áp dụng luật mà
không thống nhất. Thấy tầm quan trọng của đề tài, cùng với mong muốn được tìm
hiều thêm về vấn đề này, em xin chọn và phân tích về đề tài số 4: “Thế chấp tài sản
theo quy đinh của Bộ luật dân sự năm 2005 so sánh với quy định của bộ luật dân
sự 2015”.
B.
Nội dung
Sau 10 năm thi hành Bộ luật Dân sự năm 2005 đã có những tác động tích cực đến
sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước cũng như đối với việc hoàn thiện hệ
thống pháp luật điều chỉnh các quan hệ dân sự. Tuy nhiên, bước sang giai đoạn
phát triển mới của đất nước, trước yêu cầu thể chế hóa các Nghị quyết của Đảng,
và yêu cầu về công nhận, tôn trọng, bảo vệ, bảo đảm quyền con người, quyền công
dân, về hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa được ghi
nhận trong Hiến pháp năm 2013 thì Bộ luật Dân sự hiện hành đã bộc lộ nhiều hạn
1
chế, bất cập, nó đã ảnh hưởng không nhỏ đến hiệu lực và hiệu quả của BLDS nói
riêng, pháp luật dân sự nói chung; chưa thực sự tạo môi trường pháp lý thuận lợi
cho sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước cũng như cho việc công nhận, tôn
trọng, bảo vệ và bảo đảm các quyền dân sự của người dân. Do đó, việc BLDS 2015
ra đời là rất cần thiết. BLDS 2015 có khá nhiều điểm mới so với bộ luật dân sự
2005 và biện pháp thế chấp tài sản cũng không phải là một ngoại lệ. Thế nên sau
đây em xin so sánh về thế chấp tài sản giữa bộ luật dân sự năm 2005 và bộ luật dân
sự năm 2015.
Những điều mà không có sự thay đổi giữa quy định của bộ luật dân sự năm
I.
1.
2005 và BLDS 2015 (những điểm giống nhau)
Khái niệm
Khái niệm của biện pháp thế chấp tài sản được quy định tại Điều 342 Bộ luật dân
sự năm 2005 (điều 317 BLDS 2015) như sau: “Thế chấp tài sản là việc một bên
(sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực
hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp) và không
chuyển giao tài sản cho bên nhận thế chấp.
Với quy định này cho thấy, nếu như trong biện pháp cầm cố tài sản, bên cầm cố có
nghĩa vụ phải giao tài sản cho bên nhận cầm cố thì trong quan hệ thế chấp, bên thế
chấp chỉ dùng tài sản để bảo đảm mà không chuyển tài sản đó cho bên nhận thế
chấp. Có thể nói dùng biện pháp thế chấp để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự có
nhiều ưu điểm và thuận lợi hơn cho các bên trong giao dịch dân sự.
Vậy, biện pháp thế chấp tài sản được hiểu là sự thỏa thuận của các bên, theo đó bên
thế chấp sẽ dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân
sự mà không phải chuyển giao tài sản đó thay vì việc chuyển giao các giấy tờ
chứng nhận quyền sở hữu đối với tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp giữ.
2.

Đặc điểm
Từ khái niệm thế chấp tài sản ta có thể rút ra một số đặc điểm cơ bản của biện pháp
thế chấp tài sản cơ bản sau:
2
+Trong quan hệ thế chấp tài sản thì không có sự chuyển giao tài sản thế chấp từ
bên thế chấp sang bên nhận thế chấp. Trái ngược với biện pháp cầm cố tài sản khi
bên cầm cố phải giao tài sản cầm cố cho bên nhận cầm cố, với biện pháp thế chấp
bên thế chấp chỉ phải giao những giấy tờ pháp lý là chứng từ gốc chứng minh
quyền sở hữu của mình đối với tài sản thế chấp như giấy đăng ký quyền sở hữu tài
sản, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, hợp
đồng mua bán…cho bên nhận thế chấp. Đặc điểm này tạo điều kiện thuận tiện hơn
cho các bên thế chấp. Bên thế chấp vẫn tiếp tục được sử dụng, khai thác công dụng
của tài sản thế chấp, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản làm tăng thu nhập. Trong khi
đó, các bên thế chấp thì không phải bảo quản, giữu gìn, không phải chịu trách
nhiệm về tài sản thế chấp mà nghĩa vụ dân sự được xác lập vẫn là nghĩa vụ được
bảo đảm.
+Trong thời hạn hợp đồng thế chấp có hiệu lực, tài sản thế chấp chỉ có tính ổn
định tương đối. Điều đó có nghĩa là nó vẫn có khả năng bị thay đổi trong khoảng
thời gian này do nhiều nguyên nhân khác nhau như thay đổi về giá trị của tài sản
thế chấp, thay đổi về trạng thái của tài sản thế chấp (đối với tài sản thế chấp là tài
sản hình thành trong tương lai), thay đổi về chủ thể…gây ra những khó khăn, phức
tạp cho bên nhận thế chấp.
Song bất cứ một biện pháp bảo đảm nào cũng có những ưu điểm và có những
nhược điểm nhất định. Biện pháp thế chấp tài sản nhanh chóng, thuận tiện, khá dơn
giản cho các bên trong quan hệ thế chấp nhưng mức độ rủi ro lại tương đối cao đặt
ra cho bên nhận thế chấp. Lý do là xuất phát từ đặc trưng của quan hệ thế chấp là
là không chuyển giao tài sản mà chỉ chuyển giao giấy tờ chứng minh quyền sở hữu
đối với tài sản. Như vậy, tài sản thế chấp vẫn thuộc quyền chiếm hữu, sử dụng của
ben thế chấp dẫn đến tình trạng bên thế chấp có thể bán hay cho thuê tài sản đó
làm giảm giá trị của tài sản thế chấp. Thêm vào đó việc xác định tính xác thực của
các loại giấy tờ đó lại không đơn giản vì công nghệ, kỹ thuật để làm giả các loại
3
giấy tờ hiện nay rất tinh vi mà không phải cá nhân, cơ quan, tổ chức nào cũng có
3.
thể phát hiện được. Do đó quyền của bên nhận thế chấp rất rễ rơi vào thế bị động.
Chủ thể của thế chấp tài sản
Trong quan hệ thế chấp tài sản thì chủ thể của nó bao gồm:
- Bên thế chấp: bên thế chấp là bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để đảm bảo
thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia.
- Bên nhận Thế chấp là bên có quyền trong quan hệ dân sự mà việc thực hiện
quyền đó được bảo đảm bằng một hay nhiều giao dịch bảo đảm.
Ngoài ra các bên cũng phải thỏa mãn điều kiện chủ thể của quan hệ pháp luật dân
sự nói chung, đó là phải có năng lực chủ thể tức là phải có năng lực pháp luật và
năng lực hành vi dân sự đầy đủ (Năng lực hành vi dân sự được quy định tại Điều
19 Bộ luật dân sự năm 2005).
4.
Chấm dứt thế chấp tài sản
Được quy định tại điều 357 BLDS 2005 (hay điều 327 BLDS 2015):” Thế chấp tài
sản chấm dứt trong trường hợp sau đây:
1. Nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt;
2. Việc thế chấp tài sản được huỷ bỏ hay được thay thế bằng biện pháp bảo đảm
khác;
3. Tài sản thế chấp đã được xử lý;
4. Theo thoả thuận của các bên.”
Tức là:
+ Nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt tức là bên thế chấp đã thực
hiện toàn bộ nghĩa vụ đối với bên nhận thế chấp hay là nghĩa vụ dân sự giữa bên
thế chấp và bên nhận thế chấp đã hoàn thành.
+ Việc thế chấp tài sản được hủy bỏ khi bên nhận thế chấp đồng ý trừ trường hợp
pháp luật có quy định khác.
+ Khi hai bên thỏa thuận thay thế biện pháp thế chấp tài sản bằng một biện pháp
bảo đảm khác.
4
+ Khi tài sản thế chấp đã được xử lý thì thế chấp tài sản cũng chấm dứt.
+ Khi hai bên có thỏa thuận chấm dứt thế chấp tài sản thì thế chấp tài sản cũng
chấm dứt.
Những điểm có sự thay đổi giữa bộ luật dân sự năm 2005 và bộ luật dân sự
II.
1.
2015 (những điểm khác nhau)
Đối tượng của thế chấp tài sản.
a. Theo quy định của bộ luật dân sự năm 2005
Để một hợp đồng thế chấp có hiệu lực thì ngoài đáp ứng đúng yêu cầu về chủ thể
của một giao dịch dấn sự, để trở thành đối tượng của hợp đồng thế chấp tài sản, tài
sản đó phải thỏa mãn một số điều kiện sau:
Tại điều 342 bộ luật dân sự năm 2005 có quy định: “Trong trường hợp thế chấp
toàn bộ bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ của bất động sản, động sản
đó cũng thuộc tài sản thế chấp.
Trong trường hợp thế chấp một phần bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ
thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác.
Tài sản thế chấp cũng có thể là tài sản được hình thành trong tương lai.
Việc thế chấp quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại các điều từ Điều
715 đến Điều 721 của Bộ luật này và các quy định khác của pháp luật có liên
quan.”:
- Tài sản thế chấp phải thuộc sở hữu của bên thế chấp (điều kiện này có ý nghĩa hết
sức quan trọng đối với bên nhận thế chấp bởi lẽ khi xảy ra trường hợp đã đến hạn
thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên thế chấp không thực hiện hay thực hiện
không đúng nghĩa vụ thì bên nhận thế chấp sẽ tiến hành xử lý tài sản thế chấp để
bù đắp quyền lợi của mình. Và chỉ có thể tiến hành việc sử lý tài sản thế chấp khi
tài sản đó thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp. Do vậy, bên thế chấp không thể
dùng tài sản thuộc sở hữu của người khác để thế chấp bảo đảm việc thực hiện
nghĩa vụ của chính mình.
5
+Tài sản thế chấp là bất động sản:
Theo khoản 1 Điều 174 BLDS thì bất động sản bao gồm: Đất đai, nhà, công trình
xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây
dựng đó, các tài sản khác gắn liền với đất đai, các tài sản khác do pháp luật quy
định. Những tài sản này có giấy chứng nhận quyền sở hữu, đối với quyền sử dụng
đất thì có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Tùy từng trường hợp mà các bên có thể thỏa thuận dùng toàn bộ hay một phần bất
động sản đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự.
* Nếu người có nghĩa vụ dùng toàn bộ một bất động sản để thế chấp thì các vật
phụ của bất động sản cũng thuộc tài sản thế chấp. Khi đối tượng thế chấp là một tài
sản được bảo hiểm thì khoản tiền bảo hiểm cũng thuộc tài sản thế chấp. Hoa lợi, lợi
tức và các quyền phát sinh từ bất động sản thế chấp chỉ thuộc tài sản thế chấp khi
các bên có thỏa thuận hay trong những trường hợp pháp luật có quy định.
* Đối với tài sản là những bất động sản có đăng kí quyền sở hữu, người có nghĩa
vụ có thể dùng một bất động sản để thế chấp cho nhiều nghĩa vụ dân sự khác nhau
nếu tài sản đó có giá trị lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ được bảo đảm.
+ Tài sản thế chấp là động sản
Bên thế chấp có thể dùng một phần hay toàn bộ động sản của mình để đảm bảo
thực hiện nghĩa vụ dân sự. Trong trường hợp bên thế chấp dùng toàn bộ tài sản để
thế chấp mà tài sản thế chấp có vật chính vật phụ thì cả vật chính vật phụ đều là
đối tượng của thế chấp. Nếu bên thế chấp chỉ dùng vật chính hay vật phụ để thế
chấp thì tài sản thế chấp chỉ là vật chính hay vật phụ đó.
+Tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất
Thế chấp quyền sử dụng đất cũng là một trong những biện pháp đảm bảo việc thực
hiện nghĩa vụ dân sự, theo đó, tài sản dùng để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân
sự ở đây là quyền sử dụng đất vì vậy hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất tuân
theo các quy định về thế chấp tài sản vừa tuân theo quy định riêng điều chỉnh đối
6
với tài sản đặc biệt đó là đất đai tại phần thứ năm Bộ luật dân sự năm 2005, Luật
đất đai hiện hành và các văn bản quy phạm pháp luật khác….
Điều 715 Bộ luật dân sự năm 2005 quy định về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng
đất.
Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên
sử dụng đất (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng quyền sử dụng đất của mình để đảm
bảo việc thực hiện nghĩa vụ đối với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp). Bên
thế chấp được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp.
Bộ luật dân sự không quy định về điều kiện của bên thế chấp quyền sử dụng đất.
Điều này tuân theo quy định tại Điều 106 Luật đất đai năm 2014 và các văn bản
hướng dẫn thi hành thì bao gồm một số điều kiện sau:
+ Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác
gắn liền với đất;
+ Đất không có tranh chấp;
+ Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
+ Trong thời hạn sử dụng đất
- Tài sản thế chấp là tài sản sẽ hình thành trong tương lai.
Bên thế chấp có quyền thế chấp tài sản hiện có thuộc sở hữu của mình hay tài sản
hình thành trong tương lai mà pháp luật không cấm giao dịch. Những tài sản hình
thành trong tương lai gồm: tài sản được hình thành từ vốn vay, tài sản đang trong
giai đoạn hình thành hay đang được tạo lập hợp pháp tại thời điểm giao kết giao
dịch bảo đảm, tài sản đã hình thành và thuộc đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu
nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm thì tài sản mới được đăng kí theo
quy định của pháp luật. Như vậy ngoài việc sử dụng tài sản hiện có thuộc quyền sở
hữu của mình để thế chấp thì có thể dùng tài sản hình thành trong tương lai để thế
chấp và tài sản hình thành trong tương lai không bao gồm quyền sử dụng đất
7
(Khoản 2 Điều 4 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP được sửa đổi bổ sung bởi nghị
định số 11/2012/NĐ-CP).
b. Theo quy định của bộ luật dân sự năm 2015
Tại điều 318 bộ luật dân sự năm 2015 quy định:” 1. Trường hợp thế chấp toàn bộ
bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ của bất động sản, động sản đó cũng
thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
2. Trường hợp thế chấp một phần bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ gắn
với tài sản đó thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thoả thuận khác.
3. Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà tài sản gắn liền với đất thuộc quyền
sở hữu của bên thế chấp thì tài sản gắn liền với đất cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ
trường hợp có thỏa thuận khác…”

Từ quy định này ta thấy có một số điểm mới của bộ luật dân sự năm 2015 so với
bộ luật dân sự năm 2005 như sau:
Thứ nhất, Nếu như ở BLDS năm 2005 quy định: “Trong trường hợp thế chấp toàn
bộ bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ của bất động sản, động sản đó
cũng thuộc tài sản thế chấp” thì BLDS 2015 đã thêm điều khoản loại trừ trong
trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản, động sản có vật phụ: Trường hợp thế
chấp toàn bộ bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ của bất động sản, động
sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Tức là khi
hai bên có thỏa thuận vật phụ của bất động sản, động sản không phải là tài sản thế
chấp.
Thứ hai, nếu bộ luật dân sự năm 2005 chỉ quy định khi có sự thỏa thuận tài sản gắn
liền với đất mới được xem là tài sản thế chấp thì đến bộ luật dân sự năm 2015 đã
mặc định nếu thế chấp quyền sử dụng đất mà tài sản gắn liền với đất thuộc quyền
sở hữu của bên thế chấp thì đó cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa
thuận khác.
8
Thứ ba, nếu bộ luật dân sự năm 2005 không quy định về việc thế chấp quyền sử
dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất và thế chấp tài sản gắn liền với
đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất thì đến bộ luật dân sự năm 2015 đã quy
định rất rõ về vấn đề này. Tức là nó quy định rõ có thể thế chấp nguyên quyền sử
dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất và ngược lại chỉ thế chấp
nguyên tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất, Nó được quy
định tại điều 325 và điều 326 bộ luật dân sự năm 2015.
Thứ tư, nếu bộ luật dân sự năm 2005 quy định tài sản hình thành trong tương lai
là đối tượng của thế chấp tài sản. Đây là bất cập của bộ luật dân sự năm 2005 tức là
khi cho tài sản hình thành trong tương lai là đối tượng của thế chấp tài sản thì mức
độ rủi ro của bên nhận thế chấp là rất cao vì tài sản hình thành trong tương lai có
thể sẽ không hình thành được và người nhận thế chấp chỉ giữ những giấy tờ chứng
minh rằng tài sản đó sẽ hình thành trong tương lai nên đến bộ luật dân sự năm
2015 đã bỏ quy định này đây là điều hết sức phù hợp với thực tiễn.
2.
Hình thức thế chấp tài sản
a. Theo quy định của bộ luật dân sự năm 2005
Hình thức thế chấp tài sản được quy định tại Điều 343 Bộ luật dân sự năm 2005
“Việc thế chấp tài sản phải được lập thành văn bản, có thể lập thành văn bản riêng
hay ghi trong sổ địa chính. Trong trường hợp pháp luật có quy định thì văn bản
thế chấp phải được công chứng, chứng thực hay đăng ký”.
Cũng giống như hình thức của cầm cố tài sản điều luật này quy định việc thế chấp
tài sản phải thông qua hình thức văn bản. Việc thế chấp được thỏa thuận miệng
không thể là chứng cứ khi có tranh chấp xảy ra (dù có người làm chứng). Văn bản
đó có thể là hợp đồng riêng biệt về việc thế chấp tài sản hay có thể ghi ngay trong
hợp đồng chính, trong đó vừa quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên giao kết
hợp đồng và quy định luôn về việc thế chấp tài sản. Trong trường hợp hợp đồng
9
chính giao kết bằng miệng thì việc thế chấp cũng bắt buộc phải được lập thành văn
bản.
Trong trường hợp pháp luật có quy định về việc thế chấp tài sản cần có công
chứng, chứng nhận việc thế chấp tại UBND cấp có thẩm quyền hay tại các cơ sở
công chứng thì hợp đồng thế chấp có giá trị khi đã được công chứng hay chứng
thực. Ví dụ như đối với thế chấp quyền sử dụng đất thì hình thức của hợp đồng là
bắt buộc lập thành văn bản có công chứng chứng thực (quy định tại Điều 119 Nghị
định 17/2006/NĐ-CP)
Hình thức của hợp đồng thế chấp tài sản có ý nghĩa quan trọng, góp phần cho việc
quản lý nhà nước một cách chặt chẽ hơn đối với việc chuyển giao bất động sản.
Nếu một bất động sản dùng để thế chấp nhiều nghĩa vụ thì mỗi lần thế chấp đều
phải được lập thành văn bản riêng.
b. Theo quy định của bộ luật dân sự năm 2015
Bộ luật dân sự năm 2015 không quy định về hình thức thế chấp tài sản, điều này
được lý rải là hình thức của thế chấp tài sản đã được quy định rải rác tại các nghị
định hướng dẫn về giao dịch bảo đảm như điều 12 nghị định 163/2006, điều 119
nghị định 17/2006 và một số luật chuyên nghành như luật đất đai năm 2014, luật
nhà ở… nên bộ luật dân sự năm 2015 không quy định là hợp lý để tạo ra sự thống
nhất giữa các luật với nhau.
3.
a.
Hiệu lực của thế chấp tài sản
Quy định tại bộ luật dân sự năm 2005: Bộ luật dân sự năm 2005 không quy định
về hiệu lực của thế chấp tài sản. Nhưng hiệu lực của thế chấp tài sản được quy định
trong nghị định 163/2006, nó được quy định như sau: thế chấp tài sản có hiệu lực
từ thời điểm giao kết trừ các trường hợp được quy định tại khoản 1 điều 10 nghị
định 163/2006 được sửa đổi, bổ sung bởi nghị định số 11/2012 như sau:
+Các bên có thỏa thuận khác về về thời điểm có hiệu lực của giao dịch thế
chấp tài sản.
10
+Việc thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng
sản xuất là rừng trồng, tàu bay, tàu biển có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký thế
chấp.
+Giao dịch bảo đảm có hiệu lực kể từ thời điểm công chứng hay chứng thực
trong trường hợp pháp luật có quy định.
b.
Quy định tại bộ luật dân sự năm 2015
Được quy định tại điều 319 BLDS 2015:” 1. Hợp đồng thế chấp tài sản có hiệu lực
từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hay luật có quy định
khác.
2. Thế chấp tài sản phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm
đăng ký.”
Tức là hợp đồng thế chấp tài sản có hiệu lực kể từ thời điểm giao kết nếu trường
hợp đó không có thỏa thuận và luật không có quy định. Còn khi hai bên có thỏa
thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thế chấp sẽ do hai thỏa thuận, còn
nếu pháp luật có quy định thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thế chấp sẽ theo
quy định của pháp luật.
Ví dụ: A và B là bạn bè thân thiết do thiếu tiền kinh doanh nên B đã vay A 500
triệu đồng và lấy chiếc ô tô của mình làm tài sản thế chấp cho A. Trường hợp hai
bên không thỏa thuận và pháp luật không có quy định khác thì thời điểm có hiệu
lực của của hợp đồng thế chấp tài sản ở đây là thời điểm giao kết. Còn trường hợp
hai bên thỏa thuận về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thế chấp thì hợp đồng thế
chấp sẽ có hiệu lực về thời điểm đó, còn nếu pháp luật có quy định thì thời điểm có
hiệu lực sẽ theo quy định của pháp luật.
Nếu không đăng ký thì chỉ có giá trị giữa bên thế chấp và bên nhận thế chấp nên
BLDS 2015 đã quy định Thế chấp tài sản phát sinh hiệu lực đối kháng với người
thứ ba kể từ thời điểm đăng ký tức là khi đăng ký sẽ phát sinh hiệu lực với người
thứ ba thì bên thế chấp vẫn có thể mang tài sản này đi thế chấp và phải báo cho
11
người thứ ba biết về việc thế chấp tài sản này trước đó để khi bên thế chấp không
thực hiện được nghĩa vụ thì khi xử lý tài sản sẽ xác định được thứ tự ưu tiên thanh
toán,..
4.
Nội dung của thế chấp tài sản
a. Quyền của bên thế chấp tài sản
a. 1 Theo Quy định của bộ luật dân sự năm 2005 (được quy định tại điều 349
BLDS 2005)
- Được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản, trừ trường hợp hoa
lợi, lợi tức cũng thuộc tài sản thế chấp theo thỏa thuận. Điều này xuất phát từ đặc
điểm không có sự chuyển giao tài sản và tài sản vẫn nằm trong tay bên thế chấp
nên bên thế chấp có quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản
(hoa lợi, lợi tức không thuộc tài sản thế chấp), còn trường hợp hoa lợi, lợi tức cũng
thuộc tài sản thế chấp theo thỏa thuận thì không được khai thác vì Hoa lợi là sản
vật tự nhiên mà tài sản mang lại, Lợi tức là các khoản lợi thu được từ việc khai
thác tài sản nên nếu khai thác thì sẽ mất một phần của tài sản thế chấp nên việc quy
định như vậy là hợp lý.
- Được đầu tư để làm gia tăng giá trị của tài sản thế chấp. Tức là bên thế chấp được
đầu tư trực tiếp hay cho phép bên thứ ba đầu tư để làm tăng giá trị của tài sản thế
chấp. Trong trường hợp này bên nhận thế chấp không được hạn chế bên thế chấp
đầu tư hay người thứ ba đầu tư vào tài sản thế chấp để làm tăng giá trị tài sản đó.
Trong trường hợp bên thế chấp đầu tư vào tài sản thế chấp và dùng phần tài sản
tăng thêm do đầu tư để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác hay người thứ ba đầu tư
vào tài sản thế chấp và nhận thế chấp bằng chính phần tài sản tăng thêm do đầu tư
thì theo quy định tại điều 27 nghị định 163 được giải quyết như sau:
+Trường hợp phần tài sản tăng thêm có thể tách rời khỏi tài sản thế chấp mà
không làm mất giá trị hay giảm sút giá trị của tài sản thế chấp so với giá trị của tài
12
sản đó trước khi đầu tư thì các bên nhận bảo đảm có quyền tách phần tài sản mà
mình nhận bảo đảm để xử lý.
+Trường hợp phần tài sản tăng thêm do đầu tư không thể tách rời khỏi tài sản thế
chấp thì tài sản thế chấp được xử lý toàn bộ để thực hiện nghĩa vụ. Thứ tự ưu tiên
thanh toán giữa các bên cùng nhận bảo đảm được xác định theo thời điểm đăng ký.
- Được bán, thay thế tài sản thế chấp nếu tài sản đó là hàng hóa luân chuyển trong
quá trình sản xuất, kinh doanh
Trong trường hợp bán tài sản thế chấp là hàng hóa luận chuyển trong quá trình sản
xuất, kinh doanh thì quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được hoặc
tài sản hình thành từ số tiền thu được hay tài sản hình thành từ số tiền thu được
trở thành tài sản thế chấp thay thế cho số tài sản đã bán.
- Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải hàng hóa luân chuyển
trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý.
- Được cho thuê mượn tài sản thế chấp nhưng phải thông báo cho bên thuê, bên
mượn biết về việc tài sản cho thuê, cho mượn đang được dùng để thế chấp và phải
thông báo cho bên nhận thế chấp biết. Trong trường hợp bên thế chấp cho thuê hặc
cho mượn tài sản thế chấp mà không thông báo cho bên thuê hay bên mượn về
việc tài sản đang dùng để thế chấp và gây ra thiệt hại thì phải bồi thường cho bên
thuê hay bên mượn. Hợp đồng cho thuê, cho mượn tài sản đang thế chấp chấm
dứt khi tài sản thế chấp bị xử lý để thực hiện nghĩa vụ. Bên thuê, bên mượn phải
giao tài sản cho bên nhận thế chấp để xử lý, trừ trường hợp bên nhận thế chấp và
bên thuê, bên mượn có thỏa thuận khác.
- Nhận lại tài sản thế chấp do người thứ ba giữ, khi nghĩa vụ đảm bảo bằng thế
chấp chấm dứt hay được thay thế bằng biện pháp đảm bảo khác.
a. 2 Theo Quy định của bộ luật dân sự năm 2015 (được quy định tại điều 321
BLDS 2015)
Bổ sung một số quyền cho bên thế chấp như:
13
- Nhận lại giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp do bên nhận thế chấp giữ khi nghĩa
vụ được bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt hay được thay thế bằng biện pháp bảo
đảm khác.
- Được bán, thay thế, trao đổi tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hoá luân
chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Trong trường hợp này, quyền yêu cầu
bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được, tài sản hình thành từ số tiền thu được, tài
sản được thay thế hay được trao đổi trở thành tài sản thế chấp.
Trường hợp tài sản thế chấp là kho hàng thì bên thế chấp được quyền thay thế hàng
hóa trong kho, nhưng phải bảo đảm giá trị của hàng hóa trong kho đúng như thỏa
thuận.
b. Nghĩa vụ của bên thế chấp tài sản
b. 1 Theo quy định của bộ luật dân sự năm 2005 (được quy định tại điều 348
BLDS 2005)
- Phải giao toàn bộ giấy tờ về tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp nếu có thỏa
thuận. Nếu tài sản đó có đăng ký quyền sở hữu thì phải đăng ký thế chấp tại cơ
quan nhà nước có thẩm quyền.
- Bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp, vì trong quan hệ thế chấp tài sản bên thế chấp
là bên được chiếm hữu và sử dụng tài sản, tuy nhiên tài sản đó đã được mang ra để
làm tài sản thế chấp nên bên thế chấp không có quyền định đoạt tài sản. Vì trong
quan hệ thế chấp tài sản, bên thế chấp không phải chuyển giao tài sản cho bên nhận
thế chấp mà bên thế chấp vẫn có quyền giữ tài sản thế chấp đó, trừ trường hợp hai
bên có thỏa thuận giao tài sản thế chấp cho người thứ ba giữ. Do đó trong thời hạn
thế chấp quyền năng định đoạt của chủ sở hữu đối với tài sản thế chấp bị hạn chế
đông thời khi đó bên thế chấp phải có trách nhiệm bảo quản, giữ gìn tài sản thế
chấp sao cho nguyên vẹn như khi đem thế chấp để bảo đảm giá trị thế chấp được
giữ nguyên trong thời hạn thế chấp tránh tình trạng làm mất, làm hư hỏng hay làm
giảm sút giá trị của tài sản thế chấp, trừ trường hợp mang tính khách quan.
14
- Áp dụng các bện pháp cần thiết để khắc phục, kể cả phải ngừng việc khai thác
công dụng của tài sản thế chấp nếu do việc khai thác tài sản đó mà tài sản thế chấp
có nguy cơ mất giá trị hay mất giá trị. Điều này có nghĩa là quy định nghĩa vụ nêu
trên của bên thế chấp giữ tài sản thế chấp không chỉ đối với trường hợp do khai
thác công dụng mà có nguy cơ làm giảm sút hay làm làm mất giá trị của tài sản
thế chấp mà còn đối với bất kỳ trường hợp do nguyên nhân khách quan nào đó dẫn
đến nguy cơ làm giảm sút giá trị hay làm mất giá trị tài sản thế chấp như do bão
lụt, thiên tai, hỏa hoạn… thì bên giữ tài sản thế chấp có nhiệm vụ áp dụng các biện
pháp cần thiết để bảo tồn giá trị tài sản thế chấp. Đối với trường hợp do khai thác
công dụng tài sản thế chấp không phụ thuộc vào việc ai khai thác công dụng tài sản
thế chấp mà có nguy cơ làm giảm sút hay làm mất giá trị tài sản thế chấp thì trước
hết phải ngừng việc khai thác công dụng của tai sản thế chấp và phải áp dụng các
biện pháp cần thiết để bảo tồn giá trị của tài sản thế chấp.
- Thông báo cho bên nhận thế chấp về quyền của người thứ ba đối với tài sản thế
chấp, nếu có; trong trường hợp không thông báo thì bên nhận thế chấp có quyền
hủy hợp đồng thế chấp tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại hay duy trì hợp
đồng và chấp nhận quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp.
- Không được bán, trao đổi tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại
khoản 3 và khoản 4 Điều 349 của Bộ luật này, nếu tài sản thế chấp là hàng hóa luân
chuyển trong quá trình sản xuất kinh doanh thì được bán , thay thế tài sản thế chấp
đó. Quy định này nhằm bảo vệ quyền của bên nhận thế chấp tài sản bởi vì nếu tài
sản thế chấp được phép chuyển dịch cho người thứ ba thì tài sản thế chấp không
còn sẽ chấm dứt việc thế chấp tài sản khi ngĩa vụ dân sự của bên thế chấp chưa
hoàn thành. Tuy nhiên cũng cho phép bên thế chấp được bán, tặng cho, trao đổi tài
sản thế chấp trong trường hợp bên nhận thế chấp đồng ý và người mua, người trao
đổi, người được tặng cho đồng ý trở thành người bảo lãnh bảo đảm thực hiện nghĩa
15
vụ của bên thế chấp đối với bên nhận thế chấp (điều này được quy định tại điều 20
nghị định 163/2006).
Ngoài các quy định của bộ luật dân sự năm 2005 khoản 1 điều 25 và điều 26 nghị
định 163/2006 còn quy định bên thế chấp có trách nhiệm phải thông báo ngay cho
bên nhận thế chấp và phải sửa chữa, bổ xung hay thay thế tài sản khác có giá trị
tương đương hay bổ sung, thay thế biện pháp bảo đảm khác nếu không có thỏa
thuận khác trong trường hợp tài sản thế chấp bị mất, hư hỏng, mất giá trị hoặc
giảm xút giá trị. Bên thế chấp có nghĩa vụ tạo điều kiện để bên nhận thế chấp thực
hiện quyền giám sát, kiểm tra quá trình hình thành tài sản. Việc kiểm tra, giám sát
của bên nhận thế chấp không được gây khó khăn hay cản trở cho việc hình thahf
tài sản. Các bên trong giao dịch thế chấp còn có thể thỏa thuận bên thế chấp phải
thực hiện các nghĩa vụ khác như: phải chuyển giao các giấy tờ chứng nhận quyền
sở hữu tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp nhằm xác định tài sản đó thuộc
quyền sở hữu của bên thế chấp và hạn chế việc bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế
chấp mà không được sự đồng ý của bên nhận thế chấp.
b. 2 Theo quy định của bộ luật dân sự năm 2015 (Được quy định tại điều 320
BLDS 2015)
Thêm nhiều nghĩa vụ cho bên thế chấp như:
- Giao giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp trong trường hợp các bên có thỏa
thuận, trừ trường hợp luật có quy định khác.
- Khi tài sản thế chấp bị hư hỏng thì trong một thời gian hợp lý bên thế chấp phải
sửa chữa hay thay thế bằng tài sản khác có giá trị tương đương, trừ trường hợp có
thoả thuận khác.
- Cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp.
- Giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp để xử lý khi thuộc một trong các
trường hợp xử lý tài sản bảo đảm quy định tại Điều 299 của Bộ luật này.
16
- Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy
định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của Bộ luật này.
c. Quyền của bên nhận thế chấp
c. 1 Theo quy định của bộ luật dân sự năm 2005 (được quy định tại điều 351
BLDS 2005)
-Yêu cầu bên thuê, bên mượn tài sản thế chấp trong trường hợp quy định tại khoản
5 Điều 349 của Bộ luật này phải chấm dứt việc sử dụng tài sản thế chấp, nếu việc
sử dụng làm mất giá trị hay giảm sút giá trị của tài sản đó;
- Được xem xét, kiểm tra trực tiếp tài sản thế chấp, nhưng không được cản trở hoặc
gây khó khăn cho việc sử dụng, khai thác tài sản thế chấp;
- Yêu cầu bên thế chấp phải cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp;
- Yêu cầu bên thế chấp áp dụng các biện pháp cần thiết để bảo toàn tài sản, giá trị
tài sản trong trường hợp có nguy cơ làm mất giá trị hay giảm sút giá trị của tài sản
do việc khai thác, sử dụng;
- Yêu cầu bên thế chấp hay người thứ ba giữ tài sản thế chấp giao tài sản đó cho
mình để xử lý trong trường hợp đến hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên có nghĩa vụ
không thực hiện hay thực hiện không đúng nghĩa vụ;
- Giám sát, kiểm tra quá trình hình thành tài sản trong trường hợp nhận thế chấp
bằng tài sản hình thành trong tương lai;
- Yêu cầu xử lý tài sản thế chấp theo quy định tại Điều 355 hay khoản 3 Điều 324
của Bộ luật này và được ưu tiên thanh toán.
c. 2 Theo quy định của bộ luật dân sự năm 2015 (Được quy định tại điều 323
BLDS 2015)
Thêm một số quyền sau;
- Thực hiện việc đăng ký thế chấp theo quy định của pháp luật.
- Giữ giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp trong trường hợp các bên có thỏa
thuận, trừ trường hợp luật có quy định khác.
17
d. Nghĩa vụ của bên nhận thế chấp
d. 1 Theo quy định của bộ luật dân sự năm 2005 (được quy định tại điều 350
BLDS 2005)
-Nghĩa vụ của bên nhận thế chấp được quy định đơn giản hơn nghĩa vụ của bên thế
chấp vì bên nhận thế chấp không giữ tài sản thế chấp mà chỉ giứu giấy tờ về tài sản
thế chấp nếu các bên có thỏa thuận nên nếu do thỏa thuân mà bên nhận thế chấp
giữ giấy tờ, giấy chứng nhận quyền sở hữu đối tài sản thì phải trả lại giấy tờ đó khi
bên thế chấp thực hiện xong nghĩa vụ.
- Yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền đăng ký giao dịch bảo đảm xoá đăng
ký trong các trường hợp quy định tại các điều 355, 356 và 357 của Bộ luật này. Tuy
nhiên việc xóa đăng ký chỉ được đặt ra trong trường hợp trước đó giao dịch thế
chấp tài sản đã được các bên thỏa thuận đăng ký hay pháp luật quy địnhbuộc phải
đăng ký.
d. 2 Theo Quy định tại bộ luật dân sự năm 2015 (Được quy định tại điều 322
BLDS 2015)
Thêm nghĩa vụ:”Thực hiện thủ tục xử lý tài sản thế chấp theo đúng quy định của
pháp luật”
Đồng thời cũng bãi bỏ quy định:”yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền đăng
ký giao dịch bảo đảm, xóa đăng ký trong các trường hợp xử lý, hủy bỏ, chấm dứt
tài sản thế chấp”.
5.
Xử lý tài sản thế chấp
a. Quy định tại bộ luật dân sự năm 2005
Được quy định tại điều 355 BLDS 2005:” Trong trường hợp đã đến hạn thực hiện
nghĩa vụ dân sự mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hay thực hiện không đúng
nghĩa vụ thì việc xử lý tài sản thế chấp được thực hiện theo quy định tại Điều 336
và Điều 338 của Bộ luật này.”
18
Như vậy, khi đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên có nghĩa vụ không thực hiện
hay thực hiện không đúng nghĩa vụ đó thì tài sản thế chấp được dùng để tiến hành
thực hiện nghĩa vụ đó.
-Việc xử lý tài sản thế chấp được thực hiện theo cách do các bên đã thỏa
thuận, còn nếu không thỏa thuận thì theo quy định của Điều 336 thì tài sản đó sẽ
được bán đấu giá theo quy định của pháp luật để thực hiện nghĩa vụ. Bên nhận
chấp được ưu tiên thanh toán số tiền bán tài sản thu được từ tài sản thế chấp sau
khi đã trừ đi các chi phí cần thiết có liên quan đến tài sản thế chấp.
- Trong trường hợp nhiều tài sản dùng để thế chấp bảo đảm một nghĩa vụ thì bên
nhận thế chấp được chọn tài sản để xử lý trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Bên
nhận thế chấp chỉ được xử lý số tài sản cần thiết tương ứng với giá trị của nghĩa vụ
được đảm bảo, nếu xử lý quá số tài sản cần thiết mà gây ra thiệt hại thì phải bồi
thường cho bên thế chấp.
- Trong trường hợp một tài sản thế chấp dùng để thế chấp đảm bảo cho nhiều nghĩa
vụ khác nhau thì khi phải xử lý tài sản thế chấp để thực hiện một nghĩa vụ đến hạn
thì các nghĩa vụ khác dù chưa đến hạn thì cũng được coi là đến hạn. Lúc này thứ tự
ưu tiên thanh toán của nhưng người nhận thế chấp được xác định theo thứ tự đăng
ký thế chấp.
- Thứ tự ưu tiên thanh toán được quy định tại điều 325 BLDS 2005:
Trong trường hợp các giao dịch bảo đảm được đăng ký thì việc xác định thứ tự ưu
tiên thanh toán khi xử lý tài sản bảo đảm theo thứ tự đăng ký.
Trong trường hợp một tài sản dùng để bảo đảm có đăng ký, có giao dịch bảo đảm
không đăng ký thì giao dịch bảo đảm có đăng ký được ưu tiên thanh toán.
Trong trường hợp một tài sản dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự mà
các giao dịch bảo đảm đều không có đăng ký thì thứ tự ưu tiên thanh toán được xác
định theo thứ tự xác lập giao dịch bảo đảm.
19
Trong trường hợp số tiền thu được từ việc xử lý tài sản bảo đảm không đủ để thanh
toán cho các bên nhận bảo đảm có cùng thứ tự ưu tiên thanh toán thì số tiền đó
được thanh toán cho các bên theo tỷ lệ tương ứng với giá trị nghĩa vụ được bảo
đảm.
b. Quy định tại bộ luật dân sự năm 2015
Các biện pháp xử lý tài sản thế chấp được quy định một cách cụ thể hơn bộ luật
dân sự năm 2005 nó được quy định tại điều 303 BLDS 2015” Bên bảo đảm và bên
nhận bảo đảm có quyền thỏa thuận một trong các cách xử lý tài sản cầm
cố, thế chấp sau đây:
a) Bán đấu giá tài sản;
b) Bên nhận bảo đảm tự bán tài sản;
c) Bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ
của bên bảo đảm;
d) cách khác.
2. Trường hợp không có thỏa thuận về cách xử lý tài sản bảo đảm theo quy
định tại khoản 1 Điều này thì tài sản được bán đấu giá, trừ trường hợp luật có quy
định khác.”
Tức là Trong trường hợp đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ dân sự mà bên có nghĩa vụ
không thực hiện hay thực hiện không đúng nghĩa vụ thì sẽ tiến hành xử lý tài sản
thế chấp. Xuất phát từ nguyên tắc tự do, tự nguyện, cam kết, thỏa thuận nên trước
tiên điều luật này đã dành cho hai bên quyền thỏa thuận lựa chọn một trong các
cách xử lý tài sản như bán đấu giá tài sản, bên nhận thế chấp tự bán tài sản,
bên nhận thế chấp nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của
bên bảo đảm, cách khác… Sau đó nếu hai bên không thỏa thuận được
cách xử lý tài sản thế chấp thì tài sản thế chấp sẽ được bán đấu giá trừ
trường hợp pháp luật có quy định khác.
C. Kết luận
20
Thế chấp là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự được áp dụng nhiều
trong cuộc sống xã hội. Đặc biệt trong bối cảnh nền kinh tế thị trường hiện nay,
biện pháp này đang ngày càng phát huy những ưu điểm của mình trong việc xác
lập giao dịch dân sự và thương mại. Qua việc tìm hiểu biện pháp trên, cho chúng ta
một cái nhìn thấu đáo hơn về biện pháp bảo đảm này trong quan hệ nghĩa vụ dân
sự. Đồng thời cho thấy những quy định về biện pháp thế chấp tài sản được quy
định tại bộ luật dân sự năm 2015 đã khắc phục được căn bản những bất cập của chế
định thế chap tài sản theo quy định của bộ luật dân sự 2005 và nó phát huy được
tính tích cực của biện pháp bảo đảm nói chung và biện pháp thế chấp tài sản nói
riêng.
Do kiến thức còn hạn chế, trong bài viết của em còn nhiều thiếu sót, mong thầy cô
nhận xét, cho ý kiến để bài viết của em được hoàn thiện hơn. Em xin cám ơn!
Music ♫

Copyright: Tài liệu đại học © DMCA.com Protection Status