Link tải luận văn miễn phí cho ae Kết nối
1. Tổng quan:
Hoạt động đăng ký bất động sản là một trong những cơ chế mà Nhà nước ta định ra nhằm quản lý các hoạt động về các quan hệ dân sự ( thừa kế, chuyển nhượng, sử dụng, sỡ hữu…) về lĩnh vực đất đai và các tài sản gắn liền với đất. Song, để công tác quản lý của Nhà nước không còn lỗ hỏng cũng như đi đến sự hoàn thiện cơ chế quản lý, thực sự là một công cụ hữu ích trong hệ thống quản lý bất động sản của cơ quan đăng ký, thì các nhà làm Luật đòi hỏi cần nắm rõ các hệ thống văn bản quy phạm pháp luật trong lĩnh vực bất động sản. Từ đó, điều chỉnh việc thực hiện công tác quản lý các hoạt động của thị trường bất động sản ngày càng chặt chẽ hơn, có hiệu quả hơn. Với việc đăng ký này cũng là cách để xác định được các nguồn thu từ thị trường bất động sản trong các quan hệ xã hội của các chủ thể.
Ví dụ: Hoạt động đăng ký bất động sản trong những năm trước đây, các cơ quan đăng ký bất động sản tổ chức còn có sự phân tách. Nhiều văn bản quy phạm pháp luật về đăng ký bất động sản vẫn còn nằm rải rác ở các văn bản Luật khác nhau, mâu thuẫn với nhau chưa đi đến sự thống nhất chung, chưa phân định rõ ràng về thẩm quyền của cơ quan đăng ký như: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật đất đai 1993, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo Nghị định 60 của Chính phủ, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật đất đai 2003, Luật nhà ở 2005…Vì vậy, các nhà làm Luật cũng cần xác định và phân định rõ thẩm quyền của cơ quan đăng ký, các hệ thống văn bản Luật cũng phải đi đến sự thống nhất chung.
Qua đó, việc đăng ký bất động sản cũng có một ý nghĩa đặc biệt quan trọng, đó là nhằm giúp cho cơ quan quản lý Nhà nước nắm được cơ sở pháp lý, vị trí, đặc điểm, cấu trúc… của bất động sản. Từ đó, hoạch định kế hoạch nhằm phát triển kinh tế - xã hội vùng, địa phương.
Ví dụ: Xây dựng các hạng mục công trình trọng điểm ở địa phương nhằm thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng – an ninh, thì cơ quan Nhà nước cần nắm rõ các thống tin cần thiết về tính pháp lý, đặc điểm, cấu trúc… của bất động sản nơi hạng mục công trình đi qua thông qua việc đăng ký bất động sản của các cá nhân, tổ chức khác.
Tuy nhiên, tổ chức và hoạt động đăng ký bất động sản ở nước ta vẫn còn bị phân tách bởi các nguồn luật chuyên ngành khác như: Luật đất đai, Luật nhà ở, Luật bảo vệ và phát triển rừng và Nghị định của Chính phủ, các văn bản của các bộ ngành đến nay vẫn chưa đi đến sự thống nhất, dẫn đến tình trạng các quy định về đăng ký quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tồn tại tách biệt với nhau. Từ đó, gây phiền hà cho các chủ thể trong tham gia giao dịch dân sự về bất động sản, có nhiều nguồn luật quy định cũng dẫn đến tính bất hợp lý. Ví dụ: Trong tham gia giao dịch dân sự về chuyển quyền sử dụng đất, người dân phải lập hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất đến văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất để chuyển quyền sử dụng đất. Nếu muốn chuyển luôn quyền sỡ hữu nhà phải lập thêm bộ hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sỡ hữu nhà đến UBND có thẩm quyền để chuyển quyền sỡ hữu nhà.
Về lý luận: Qua các hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về đăng ký bất động sản ở Việt Nam qua các thời kỳ sửa đổi bổ sung, cần đánh giá thực trạng pháp luật Việt Nam về đăng ký bất động sản, làm rõ các hệ thống đăng ký bất động sản ở Việt Nam, đưa ra một số quan niệm và nguyên tắc nhằm đảm bảo thống nhất pháp luật về đăng ký bất động sản. Từ đó đánh giá nền khoa học pháp lý ở nước ta còn nhiều lỗ hỏng cần được nghiên cứu khắc phục cũng như một số vấn đề chưa rõ ràng.
Ví dụ: Luật đất đai quy định đăng ký đất đai là bắt buộc, riêng trong Luật Nhà ở thì không bắt buộc về vấn đề đăng ký đất ở đã có nhà ở. Vì vậy, rất dễ xảy ra tranh chấp trong trường hợp chủ sỡ hữu nhà không phải là chủ sử dụng đất.
Về thực tiễn: Trong những năm qua, Việt Nam cũng đang cố gắng hoàn thiện các cơ chế quản lý về đăng ký bất động sản trong thời kỳ thị trường bất động sản đang phát triển manh mẽ. Đặc biệt là có một số Luật, văn bản như Luật cũng đã được sửa đổi, bổ sung để đạt đến mục đích hoàn thiện nhất. Như chúng ta đã thấy, Bộ luật dân sự đã được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII, kỳ họp thứ 10 thông qua ngày 24 tháng 11 năm 2015 cũng có một số quy định rõ ràng hơn. Ví dụ: BLDS 2015 cũng đã quy đinh thêm về đăng ký quyền khác đối với tài sản; biệp pháp đảm bảo phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba…
Nhưng qua đó, cơ chế quản lý vẫn còn có sự bất cập chưa đi đến đồng bộ, thống nhất. Theo chúng ta hiểu, Nhà nước thực hiện việc công nhận và bảo vệ quyền sử dụng, quyền sỡ hữu bất động sản thông qua việc đăng ký, qua đó cũng xác định rõ được nội dung, kết cấu, thông tin… của bất động sản. Vì vậy, đi đến sự thống nhất và đồng bộ là mục tiêu đúng đắn trong hoạt động đăng ký bất động sản.
Từ hai cơ sở trên, các bất cập trong đăng ký bất động sản ở Việt Nam cần giải quyết, tại ra một hệ thống chung quy định về đăng ký bất động sản, thống nhất về cơ quan đăng ký, tránh các văn bản quy phạm pháp luận về đăng ký bất động sản nằm rải rác ở các đạo luật khác, và từ yêu cầu thực tiễn cần giải quyết tính tất yếu và sự cần thiết của pháp luật về bất động sản được khoa học, ổn định thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển, và tạo được nguồn thu từ bất động sản ở Việt Nam.
2. Nội dung:
2.1. Thực trạng về đăng ký bất động sản tại Việt Nam
2.1.1. Khái niệm bất động sản
So với BLDS 2005, Quốc hội khóa XIII cũng có nêu ra khái niệm của bất động sản một cách cụ thể hơn, thiết thực hơn.
Chúng ta có thể hiểu “Bất động” có nghĩ là không dịch chuyển, không di dời ở một vị trí không gian nào đó, mà nó là một vật thể đứng yên.
“Bất động sản” là tài sản đứng yên, từ đó chúng ta có thể phân loại được là động sản hay bất động sản một cách đơn thuần nhất và cơ bản nhất.
Bất động sản là đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; tài sản khác theo quy định của pháp luật.
So sánh pháp luật về đăng ký bất động sản với các nước khác, thì Việt Nam không có sự phân biệt quyền tài sản thành hai quyền khác như quyền đối vật và quyền đối nhân. Nhưng, tính tương đồng với nó Việt Nam có các quyền như: quyền cầm cố, quyền sử dụng đất, quyền sở hữu… và một số quyền khác.
2.1.2. Đăng ký bất động sản
Theo Luật dăng ký nhà nước đối với các quyền về bất động sản và các giao dich về bất động sản 1997 của cộng hòa Liên bang Nga. Với ý nghĩa này, thì việc đăng ký bất động sản vừa là nghĩa vụ của cá nhân, tổ chức vừa là nghĩa vụ của Nhà nước với việc thực hiện quyền đăng ký. Nhà nước có nghĩa vụ là cơ quan đăng ký nhằm quản lý chặt chẽ về vị trí, kết cấu, hiện trạng và lý lịch pháp lý của bất động sản. Từ đó, định hướng thị trường bất động sản phát triển ổn định, bền vững. Về phía cá nhân, tổ chức nói chung, người dân nói riêng cũng có nghĩa vụ đăng ký bất động sản thuộc quyền sỡ hữu của mình với cơ quan đăng ký, nhằm khai báo mọi thông tin có liên quan đến bất động sản, đây không chỉ là nghĩa vụ mà nó còn là quyền của người dân. Quyền được Nhà nước bảo hộ về tính hợp pháp của bất động sản của mình đối với toàn xã hội, quyền được toàn xã hội được biết và chấp thuận. Tuy nhiên, trên thực tế một số bộ phận người dân vẫn chưa xác định rõ được quyền và nghĩa vụ của mình trong đăng ký bất động sản, mà còn trông chờ lợi ích trước mắt từ việc đăng ký bất động sản, thậm chí còn tránh né việc kiểm tra rà soát của Nhà nước đối với đăng ký bất động sản.
2.1.3. Các hệ thống đăng ký bất động sản
Trong những năm trước đây, hệ thống đăng ký bất động sản là hệ thống hành chính của Nhà nước, và hệ thống này thực hiện việc đăng ký cho một chủ thể nào đó phù hợp với pháp luật quy định và được Nhà nước trao cho quyền sỡ hữu về bất động sản. Cho đến giai đoạn hiện nay hệ thống đăng ký bất động sản được tạo thành hai hệ thống như sau:
Hệ thống đăng ký để xác lập quyền. Hoàn toàn khác với hệ thống hành chính Nhà nước trước đây, hệ thống đăng ký để xác lập quyền chính là việc các chủ thể khi tham gia giao dịch dân sự, tham gia một sự kiện pháp lý được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền công nhận, xác lập quyền sỡ hữu và việc đăng ký của chủ thể tham gia giao dịch dân sự nó được xem là một thủ tục chứng minh về quyền sỡ hữu được tồn tại. Nó không phải là một chủ thể được tạo ra quyền bởi cơ quan Nhà nước như hệ thống hành chính của Nhà nước trước đây.
Ví dụ: Ông A khi tham gia giao dịch dân sự (chuyển quyền sử dụng đất) với ông B, khi mọi thủ tục hồ sơ đăng ký được xác lập hoàn tất thì ông B được trao quyền sử dụng đất. Do đó, ông B là chủ thể được xác lập quyền, và quyền sử dụng đất của ông B được pháp luật bảo hộ.
Hệ thống đăng ký để đối kháng với người thứ ba. Với hệ thống này thể hiện tính quyền lực của cơ quan Nhà nước thể hiện qua việc: Một khi giao dịch được đăng ký và được xác lập quyền cho một chủ thể nào đó thì đương nhiên quyền của chủ thể đối với bất động sản sẽ được xã hội công nhận và được công nhận bởi người thứ ba.
Hệ thống đăng ký này cũng dựa trên ba nguyên tắc như sau: Giao dịch được đăng ký là được công nhận bởi xã hội và được xã hội thừ nhận, và ngược lại không đăng ký thì không được thừa nhận, và các suy đoán trong đăng ký là không thể đảo ngược.
Ví dụ: Ông A và Ông B được thừa kế tài sản là bất động sản từ ông C (đã chết), do điều kiện kinh tế gia đình ông B khá giả nên từ chối nhận thừa kế và chuyển quyền thừa kế toàn bộ tài sản cho ông A, một khi ông A đã đăng ký tài sản là bất động sản được thừa kế và được công nhận bởi cơ quan đăng ký, thừa nhận bởi xã hội thì Ông B không có quyền khiếu kiện gì về sau trong tài sản thừa kế này.
2.2. Quan niệm và nguyên tắc về thống nhất pháp luật đăng ký bất động sản
Lý luận về tính thống nhất trong pháp luật đăng ký về bất động sản, nó sẽ là một nền tảng cho việc định hướng trong nghiên cứu khoa học, nhằm đề ra một số giải pháp để khắc phục các điểm còn bất cập, chưa thống nhất đến pháp luật đăng ký bất động sản.
Thống nhất pháp luật đăng ký bất động sản sẽ giảm được các thủ tục hành chính, không gây phiền hà cho Nhân dân, tiện việc quản lý, phân định rõ thẩm quyền quản lý trong lĩnh vực bất động sản cũng như trong việc mở ra kế hoạch định hướng trong thị trường bất động sản ở nước ta hiện nay. Nếu đã thống nhất được pháp luật về đăng ký bất động sản thì ít nhiều gì cũng sẽ giảm được tình trạng mâu thuẫn và tranh chấp quyền sỡ hữu đối với bất động sản ở nhân dân.
Pháp luật về bất động sản sẽ có một hướng đi riêng biệt và không bị chi phối, mâu thuẫn bởi các văn bản quy phạm pháp luật khác điều chỉnh, gây khó khăn trong việc giải quyết các các quan hệ dân sự trong tranh chấp quyền sỡ hữu, quyền sử dụng bất động sản.
Từ các nguyên tắc trên vẫn còn có một nguyên tắc rất quan trọng, trong việc áp dụng các tính chất pháp lý, thì việc áp dụng quy tắc chuyên ngành (cái riêng) luôn được ưu tiên đi trước, trừ các trường hợp cái riêng không được quy định hay không có cái riêng mới áp dụng cái chung (Bộ luật chung…).
2.3. Mặt hạn chế trong pháp luật về đăng ký bất động sản ở Việt Nam
Pháp luật về đăng ký bất động sản, ở Việt Nam luôn được sửa đổi, bổ sung sao cho phù hợp với tình hình kinh tế - xã hội trong nước. Song, qua đó vẫn chưa dẫn đến sự hoàn thiện về cơ chế hệ thống pháp luật, vì các điều Luật luôn nằm rải rác nên việc thay đổi pháp luật này phải dẫn đến việc thay đổi nhiều các văn bản quy phạm khác. Từ đó, các cơ quan có thẩm quyền trong lĩnh vực đăng ký bất động sản vẫn chưa phân định cấp quản lý sao cho phù hợp với tính pháp lý và tính xã hội.
Một số tồn tại, hạn chế trong pháp luật về đăng ký bất động sản ở Việt Nam thể hiện qua các mặt như sau:
Thứ nhất, Hệ thống manh mún.
Các trường hợp giao dịch dân sự trong đăng ký bất động sản. Tuy có sự đổi mới về việc đăng ký quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thống nhất thành một mẫu giấy chung, nhưng đó chỉ mới giải quyết được một phần giữa các cơ quan với nhau trong tổ chức đăng ký. Hệ thống đăng ký được xây dựng dựa theo hệ thống phân cấp hành chính, nên việc đăng ký theo người dân nhìn nhận vẫn còn manh mún.
Thứ hai, Đăng ký phục vụ quản lý.
43E7Y6R5td2UgP7
