Download miễn phí Đề tài Những giải pháp chủ yếu cho sự phát triển thị trường bất động sản Hà Nội



 Mục lục
Chương I : cơ sở lý luận khoa học về thị trường bất động sản 2
I ) Tổng quan thị trường bất động sản 2
1.1) Các khái niệm 2
1.2) Vai trò thị trường bất động sản 4
1.3) Đặc điểm thị trường bất động sản 5
1.4) Các tác nhân tham gia vào thị trường bất động sản hiện nay 6
1.5) Những điều kiện hình thành và mở rộng thị trường bất động sản 7
II) Sự vận động thị trường bất động sản 8
2.1) Cung về bất động sản 8
2.2) Cầu về bất động sản 11
2.3) Giá cả bất động sản 15
III) Sự vận động của thị trường bất động sản và vai trò của nhà nước 15
3.1) Sự vận động của thị trường bất động sản theo cơ chế thị trường 15
3.2) Vai trò của nhà nước 17
Chương II: Thực trạng thị trường bất động sản tại Hà Nội 19
I) Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của Hà nội 19
1)Về điều kiện tự nhiên 19
2) Về điều kiện xã hội 20
3)Về điều kiện kinh tế 21
II) Thực trạng bất động sản Hà Nội 22
1) Tình hình sử dụng đất Hà Nội 22
2) Thực trạng và đặc điểm nhà ở Hà Nội 23
3) Một số vấn đề về bất động sản 30
II ) Tình hình Cầu bất động sản tại Hà Nội 36
1) Tình hình cầu bất động sản tại Hà Nội 36
2) Những nhân tố chủ yếu làm tăng cầu bất động sản tại Hà Nội 39
IV) Tình hình cung bất động sản tại Hà Nội 42
1) Tình hình cung bất động sản tại Hà Nội 42
2) Những nguyên nhân làm cung bất động sản tăng chậm 50
V) Tình hình giá đất tại Hà Nội 51
1) Giá đất đất ở nhà nước qui định 52
2) Diễn biến giá cả trên thị trường giai đoạn 1994-2002 54
3) Giá đất năm 2000 57
4) Giá đất năm 2002 59
VI) Đánh giá chung về thị trường bất động sản Hà Nội 61
1) thị trường bất động sản Hà nội còn mang nhiều tính chất của bất động sản không chính thức 61
2) thị trường bất động sản Hà nội còn chưa đồng bộ 63
3) tổ chức hoạt đọng dịch vụ môi giới bất động sản hình thành và phát triển tự phát 64
4) kinh doanh phát triển bất động sản , phát triển đất đã hình thành nhưng chưa bình đẳng giữa các thành phần kinh tế 64
5) chính sách và biện pháp tài chính của nhà nước chưa đủ mạnh để phát triển thị trường bất động sản 65
6) quản lý nhà nước về thị trường bất động sản còn nhiều yếu kém 66
VII) Những thách thức cho sự phát triển thị trường bất động sản tại Hà nội 67
1) Những vấn đề về khung khổ pháp lý 67
2) cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà 68
3) Cải cách thủ tục hành chính 69
4) vấn đề cung nhà ở 70
Chương III: Những giải pháp chủ yếu cho sự phát triển thị trường bất động sản Hà Nội 72
I) Quan điểm 72
II) Các giải pháp chủ yếu pháty triển thị trường bất động sản tại Hà Nội 1) xây dựng khung pháp luật về thị trường bất động sản 75
2)thực hiện quản lý hành chính đối với thị trường bất động sản 76
3)giải pháp về quy hoạch sử dụng đât 80 4) định giá đất đô thị 82 5) Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà 85 6) Nhà ở cho người thu nhập thấp 87 7) Tạo điều kiện cho các doanh nghiệp và cá nhân tham gia phát triển nhà và đất 91 8) Đào tạo nghiệp vụ chuyên môn trong hoạt động kinh doanh bất động sản 92 9) Giải pháp về tài chính, tín dụng, thúê 94 10) Giải pháp về thông tin 95 III) Kiến nghị 96 1) Tăng cường quản lý thị trường bất động sản 96 a) hình thành một cơ quan đăng ký bất động sản 96 b) thực hiện đăng ký bắt buộc đối với giao dịch chuyển nhượng bất động sản 97
 c) hình thành trung tâm dữ liệu về thị trường bất động sản 98
2) các biện pháp chống đầu cơ 99
3) các biện pháp đáp ứng nhu cầu nhà ở 99
 


http://s1.liketly.com/flash/edoc/web-viewer.html?file=jh2i1fkjb33wa7b577g9lou48iyvfkz6-demo-2016-03-13-de_tai_nhung_giai_phap_chu_yeu_cho_su_phat_trien_thi_truong_rmblAczU8x.png /tai-lieu/de-tai-nhung-giai-phap-chu-yeu-cho-su-phat-trien-thi-truong-bat-dong-san-ha-noi-92289/


Để tải tài liệu này, vui lòng Trả lời bài viết, Mods sẽ gửi Link download cho bạn ngay qua hòm tin nhắn.

Ket-noi - Kho tài liệu miễn phí lớn nhất của bạn


Ai cần tài liệu gì mà không tìm thấy ở Ket-noi, đăng yêu cầu down tại đây nhé:
Nhận download tài liệu miễn phí

Tóm tắt nội dung tài liệu:

,Gia Lâm,Tây Hồ , riêng Đông Anh, Sóc Sơn không có sản phẩm m2 nhà ở theo các dự án.
-PTNO phân theo các dự án nhỏ lẻ &khu đô thị mới, khu dân cư tập trung :_+ PTNO phân theo các dự án nhỏ lẻ giảm dần theo cac năm :1998(90%) ,1999(70%), 2000(50%). Ngược lại tại các khu đô thị mới, khu dân cư tập trung lại tăng lên.
*PTNO do dân tự đầu tư xây dựng , cải tạo.
Trong 3 năm 98-00 ,Tổng số m2 nhà ở xây dựng mới là 950.354 m2 chiếm 70%.Trong đó :
-Các địa bàn phát triển với khối lượng tương đối lớn là :Hai Bà Trưng,Cầu Giấy,Đống Đa ,Thanh Xuân ,Tây Hồ .
-Các địa bàn phát triển với khối lượng trung bình là : Ba Đình , Hoàn Kiếm.
-Các địa bàn phát triển với khối lượng ở mức thấp là: Gia Lâm, Đông Anh, Thanh Trì, Từ Liêm ,Sóc Sơn.
Việc nhà ở do dân tự đầu tư xây dựng , cải tạo phần lớn là xây dựng sai phép ,trái phép ,thời diểm 2000 là 3,7% so với tổng số nhà dân tự xây dựng.
** Mục tiêu kế hoạch PTNO năm 2001-2005,và 2010.
Năm 2001-2005 đầu tư xây mới 3,5 tr m2 nhà ở. Đến 2010 phấn đấu mục tiêu bình quan 9m2/người, đầu tư xây đựng mới từ 9-10 tr m2 nhà ở.
Các chỉ tiêu kế hoạch2001-2005 như sau:
+PTNO theo dự án :1,2-1,5 tr m2
+PTNO do dân tự đầu tư xây dựng :1,8-2 tr m2
+Tổng cộng: 3-3,5 tr m2
Trong đó nhu cầu về quĩ nhà ở do ngân sách đầu tư 315.402 m2, diện tích đất khoảng 433 ha ,ứớc tính 536,2 tỷ đồng, bao gồm:
Nhà ở phục vụ di dân GPMB :232000 m2, kinh phí ước tính 394,4 tỷ đồng ,khoảng 5000 căn họ đang là nhu cầu cấp bách .
Nhà ở phục vụ theo NQ số 58/1998/NQ UBTVQH-10 ngày 20/8/1998 cuả UBTV QH vè giao dịch dân sự về nhà ở xác lập, trước ngày 1/7/1991:42162 m2 nhà ở ,14054 m2 đất, kinh phí ước tính 37,74 tỷ đồng.
Nhà ở để cải tạo ,di chuyển dân đang ở các nhà chung cư cao tầng trong tình trạng nguy hiểm:19.240 m22 nhà với 481 căn hộ , kinh phí ước tính 32, 708 t ỷ đồng.
Đẩy mạnh việc tiếp nhận nhà tự quản thuộc sở hữu nhà nước để TP quản lý cho thuê ,bán.Đồng thời đầu tư cải tạo khoảng 500000m2 quĩ nhà của nhà nước thuộc khu nàh ở do TP quản lý và tiép nhận nhà tự quản với kinh phí 500 tỷ đồng (chưa kể kinh phí đầu tư XDHTKT).
Như vậy, hiện nay ở Hà nội nguồn cung về đất ở , nhà ở chủ yếu do nhà nước và nhân dân tự đầu tư xây dựng:
Nhà nước thực hiện đầu tư qua các dự án phát triển nhà ở,và các công ty hiện đang thực hiện các dự án này ở Hà nội là Tổng Cty đầu tư và phát triển đô thị của Bộ Xây Dựng, Tcty đầu tư và phát triển nhà thành phố Hà nội, Tcty Xây Dựng Hà Nội. Phát triển nhà ở theo các dự án được duyệt trong thời gian qua như sau: Tổng số m2 nhà ở xây dựng mới trong 3 năm 98-00 là 1.352.212 m2 trong đó PTNO theo dự án đạt 402.585 m2 chiếm 30%.và ngày càng tăng mạnh góp phần đáng kể vào viẹc PTNO, riêng năm 2001 chiếm gần 50% tổng số nhà xây mới trong năm.
PTNO do dân tự đầu tư xây dựng, cải tạo. giai đoạn 1996- 2000:1.177.256 m2, trong 3 năm 98-00 ,Tổng số m2 nhà ở xây dựng mới là 950.354 m2 chiếm 70%.
Như vậy, trong thời gian qua khu vực do dân tự đầu tư xây dựng nhà ở là chủ yếu và chiếm phần lớn số lượng nhà ở xây mới . Các hoạt động tăng cung này thường độc lập với những nguyên tắc , qui định trong kỹ thuật xây dựng và kiến trúc nhà ở của nhà nước và cũng được đầu tư phát triển từ nguồn vốn tư nhân. Những bất động sản được hình thàth bằng cách tự xây dựng thiết kế riêng tuỳ theo khả năng tài mính của từng người nên chúng rất đa dạng về cấp độ , mang tính chất và phạm vi ,địa bàn khác nhau, đồng thời tạo thành một nguồn lượng cung bất động sản khá lớn và phong phú trên thị trường.
Trong thời gian qua, việc tăng cung bất động sản trên địa bàn Hà nội còn chậm ,nhưng đã huy động được các nguồn lực và phát huy nội lực thu hút vốn đầu tư , thúc đẩy tiêu dùng và lưu thông tiền tệ góp phần chống lạm phát , ổn định kinh tế – xã hội và góp phần đáng kể vào sự phát triển kinh tế –xã hội của Thành phố .
Những nguyên nhân làm cung bất động sản tăng chậm.
- Việc quán triệt và thể chế hoá các quan điểm chỉ đạo của thành uỷ về phát triển nhà ở thành kế hoạch hành động còn hạn chế, nhiều giải pháp , chính sách về phát triẻn nhà ở chưa được thể chế hoá thành qui định của chính quyền để đưa vào cuộc sống.
Quản lý của chính quyền và các ngành, các cấp về phát triển nhà ở trong tình hình mới chưa chuyển mạnh theo yêu cầu quản lý phát triển, ít chú ý đến tạo môi trường về cơ chế chính sách, về môi trường đầu tư, tài chính, tín dụng ,môi trường pháp lý và chỉ đạo tổ chức , các mô hình phát triển nhà ở theo tư tưởng chỉ đạo của Thành uỷ, còn có tư tưởng ỷ lại vào cơ chế chính sách chưa đồng bộ của nhà nước , ít quan tâm tìm giải pháp vận dụng sáng tạo luật pháp , chính sách của nhà nước để phát triển nhà ở cho dân cư tại địa phương , đơn vị mình.
Việc điều hành phối hợp về đầu tư và xã hội hoá phát triển nhà ở với xã hội hoá các lĩnh vực khác chưa tập trung đồng bộ nên hiệu quả đầu tư còn thấp , quản lý khai thác còn lúng túng , chưa tạo được thị trường nhà ở hấp dẫn hơn tại các vùng ven đô.
Kinh nghiệm về quản lý kinh doanh bất động sản của các ngành , cấp và kinh nghiệm kinh doanh bất động sản của các nhà đầu tư còn hạn chế, nhiều việc vừa làm vừa thí điểm .Một số dự án đã được phê duyệt đầu tư , đã có quyết định giao đất nhưng triển khai còn chậm .
Hạn chế về khả năng tài chính của thành phố và những vấn đề ràng buộc của luật pháp chưa thể vượt qua như cơ sở pháp lý về quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở để cấp gíấy phép xây dựng nhà ở cho dân , về quyền của các nhà đầu tư khu đô thị mới trong việc xử lý các trường hợp xây dựng trái phép, sai phép,và trong việc hỗ trợ cho người thu nhập thấp có chỗ ở đô thị ,về quĩ đất cho nhu cầu di dân giải phóng mặt bằngđang là những khó khăn cần nhanh chóng giải quyết.
Công tác giải phóng mặt bằng còn gặp nhiều khó khăn làm chậm tíen độ triển khai dự án:
+ Do chi phí đền bù giải toả mặt bằng và tái định cư quá lớn gây khó khăn về vốn đầu tư.
+ Chính sách đền bù và tái định cư còn nhiều vướng mắc.
Trên đây là một số nguyên nhân khiến cho cung nhà đất còn chậm . Những nguyên nhân này có khách quan lẫn chủ quan , nhưng về chủ quan là chính. Do vậy để giải quyết vấn đề naỳ chính quyền các cấp , ngành liên quan phải nỗ lực hơn nữa. Việc phát triển nhà ở là trực tiếp làm tăng cung để đáp ứng cầu về nhà ở ngày càng gia tăng tại Hà nội, tạo điều kiện cải thiện đời sống cho nhân dân, nâng cao cơ sở hạ tầng xã hội và hạ tầng kĩ thuật đô thị theo hướng văn minh hiẹn đại .
Mặt khác, phát triển nhà ở nói riêng và phát triển bất động sản nói chung là điều kiện cần thiết để tạo ra những việc làm , nâng cao thu nhập cho người lao động. Phát triển bất động sản sẽ tạo ra hiệu ứng dây chuyền kích cầu đầu tư tiêu dùng cho phát triển các ngành kinh tế sản xuất và dịch vụ khác trực tiếp và gián tiếp liên quan . Hơn nữa, trong bối cảnh giảm sút tổng cầu thị trường và sự biến động các cơ hội đầu tư kinh doanh như hiện nay, thì việc đầu tư phát triển bất động sản lại càng có ý nghĩa trong việc đảm bảo sự tăng trưởng kinh tế –xã hội ổn định và cần được đẩy nhanh hơn trong tương lai.
V) Tình hình giá đất tại Hà Nội
Giá cả đất đai là một trong những yếu tố cấu thành của thị trường bất động sản, giá cả đất đai bao gồm :
+ giá đất do nhà nước qui định : Nhà nước định giá đất với 5 mục đích là : tính thuế chuyển quyền sử dụng đất , tính gía đất để cho thuê, tính giá đất để giao ,để đền bù thiệt hại về đất khi nhà nước thu hồi đất, tính giá tài sản khi nhà nước giao ( vốn nhà nước giao).
+ giá đất trên thị trường ( thường chiếm 1/3, 1/2 giá thành bất động sản ) : nó chịu sự chi phối của các qui luật thị trường như qui luật cạnh tranh, giá trị , cung cầu. Ngoài ra do đặc tính của đất đai nên giá đất còn chịu tác động của khả năng sinh lợi của đất, luật pháp , qui hoạch , các yếu tố tâm lý Giá đất trên thị trường là giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, do người chuyển nhượng (bán) và người nhận chuyển nhượng ( mua) tự thoả thuận với nhau tại một thời đỉêm nhất định. Về phương diện tổng quát giá bán quyền sử dụng đất chính là mệnh giá của quyền sử dụng một mảnh đất nào đó trên thực tế theo không gian, thời gian nhất định .
1) Giá đất do nhà nước qui định.
Theo mục đích định giá như trên , Chính phủ ban hành khung giá các loại đất trên cả nước và căn cứ vào đó UBND cấp tỉnh ban hành bảng gía các loại đất cho phù hợp với địa phương của mình.
Đối với giá đất đô thị được căn cứ vào 3 yếu tố sau : loại đô thị ( 5 loại); loại đường phố (5 loại) được xác định chủ yếu căn cứ vào vị trí , khả năng sinh lợi, mức độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng ; vị trí đất trong đô thị (5 vị trí).
Bảng giá đất của Hà nội được ban hành theo quyết đinh 3519/QĐ_UB năm 1997 của UBND TP Hà nội, cũng được xác định như trên nhưng bổ sung trong mỗi loại đường phố chia thành 2 mức A, B.
Bảng giá đất đã tạo điều kịên cho việc quản lý thị trường bất động sản, quản lý giá trị kinh tế của đất tạo nguồn thu quan trọng cho ngân sách nhà nước.Tuy nhiên bảng giá đất của Hà nội đã bộc lộ nhiều đặc điểm chưa hợp lý, phù hợp, quá thấp so với giá thị trường. Bảng giá đất của Hà nội đã quá cũ, từ năm 1997 đến nay chưa thay đổi...

---