Download miễn phí Chuyên đề Mục tiêu giải pháp nhằm nâng cao năng lực hoạt động của thị trường bất động sản nhà đất trên địa bàn Hà Nội



MỤC LỤC
Mở Đầu 1
Chương I : Cơ sở lí luận về bất động sản và thị trường Bất động sản nhà đất 3
I. Khái niệm đặc điểm. 3
1. Khái niệm 3
1.1. Khái niệm về bất động sản nhà đất. 3
1.2. Khái niệm về thị trường bất động sản nhà đất. 4
2. Đặc điểm 5
2.1. Đặc điểm của bất động sản nhà đất. 5
2.2. Đặc điểm của thị trường BĐSNĐ. 7
3. Đặc điểm của thị trường bất động sản nhà đất Việt Nam 8
II. Vai trò và các nhân tố ảnh hưởng 10
1. Vai trò của thị trường bất động sản nhà đất. 10
2. Các nhân tố ảnh hưởng đến thị trường và mối quan hệ với các thị trường khác. 12
2.1. Các nhân tố ảnh hưởng 12
2.1.1. Các nhân tố khách quan 12
2.1.2. Các nhân tố chủ quan. 13
2.2. Mối quan hệ với các thị trường khác 13
III. Vai trò của Nhà nước đối với việc hình thành, điều tiết và định hướng thị trường bất động sản nhà đất. 14
1. Quan điểm của Đảng 14
2. Nhà nước xây dựng cơ chế, chính sách pháp luật đảm bảo cho sự hoạt động và phát triển của thị trường bất động sản nhà đất 16
3. Nhà nước định hướng điều tiết thị trường bất động sản nhà đất găn liền với công bằng xã hội. 19
4. Nhà nước tham gia thị trường bất động sản nhà đất với tư cách là người sở hữu và sử dụng bất động sản nhà đất. 19
Chương II : Thực trạng Môi trường, Hoạt động của thị trường bất động sản nhà đất Hà nội và công tác quản lí nhà nước trong giai đoạn hiện nay 21
I. Môi trường hoạt động 21
1. Vị trí địa lí và không gian phát triển. 21
2. Dân số 22
3. Môi trường kinh tế 23
4. Môi trường chính trị pháp luật. 25
4.1. Môi trường chính trị 25
4.2 Cơ sở pháp lí để thị trường bất động sản nhà đất hoạt động. 25
II. Tổng quan về hoạt động của thị trường bất động sản nhà đất Hà nội. 27
1. Hiện trạng về quĩ nhà đất và một số đặc thù riêng. 27
1.1. Về quĩ nhà đất và chất lượng nhà ở 27
1.2. Một số đặc thù riêng 28
2. Khảo sát về giá cả bất động sản nhà đất 29
2.1. Giá cả bất động sản nhà đất trên thị trường 29
2.2. Giá bất động sản nhà đất theo khung giá nhà nước ban hành 31
2.2.1. Giá bất động sản nhà đất là nhà ở. 31
2.2.2. Khung giá đất. 31
3. Tình hình hoạt động của thị trường 33
3.1. Cung của thị trường bất động sản nhà đất 33
3.2. Cầu thị trường bất động sản nhà đất. 35
4. Những tồn tại tiêu cực nảy sinh 36
4.1. Những vấn đề nổi cộm 36
4.2. Những tồn tại về quản lí nhà nước. 37
4.3. Mối quan hệ cung cầu. 38
4.4. Tương quan giữa giá cả bất động sản- nhà đất và thu nhập bình quân của người dân. 39
III. Nguyên nhân, ảnh hưởng của việc giá cả bất động sản nhà đất tăng cao trong giai đoạn hiện nay. 40
1. Các nguyên nhân tích cực. 40
1.1. Sự ra đời các chính sách mới của đảng và Nhà nước. 40
1.2. Sự tăng trưởng của nền kinh tế. 40
2. Các nguyên nhân tiêu cực. 40
2.1. Việc phát triển chưa cân đối giữa các thị trường. 40
2.2. Hệ thống pháp luật thiếu đồng bộ. 41
2.3. Các yếu tố tâm lí, tập quán tiêu dùng. 41
2.4. Hệ thống thông tin không đầy đủ thiếu minh bạch khó tiếp cận. 42
3. Ảnh hưởng giá bất động sản nhà đất tăng cao. 42
IV. Công tác quản lí nhà nước đối với thị trường bất động sản nhà đất. 43
1. Hệ thống tổ chức bộ máy 43
2. Quản lí quĩ nhà thuộc sở hữu nhà nước. 44
3. Công tác qui hoạch và giải phóng đền bù. 45
4. Cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất. 46
Chương III: Mục tiêu, giải pháp Nhằm nâng cao năng lực hoạt động của thị trường bất động sản nhà đất trên địa bàn 48
I. Mục tiêu. 48
1. Quan điểm chỉ đạo. 48
2. Mục tiêu cơ bản 49
II. Giải pháp xây dựng thể chế cho thị trường bất động sản nhà đất. 49
1. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở 50
2. Giải pháp về qui hoạch và kế hoạch 51
3. Định giá bất động sản nhà đất. 52
4. Đưa sàn giao dịch bất động sản nhà đất vào hoạt động 54
III. Các chính sách Tài chính, thông tin. 55
1. Nâng cao uy tín của thị trường bất động sản nhà đất do nhà nước tạo lập. 55
2. Xây dựng các chính sách tài chính, dịch vụ thông tin. 56
2.1. Các chính sách tài chính. 56
2.2. Tuyên truyền thông tin pháp luật và xây dựng dịch vụ công. 57
3. Phát triển đa dạng các loại hình nhà ở đáp ứng nhu cầu của thị trường bất động sản nhà đất. 58
3.1. Xác định đối tượng 58
3.2. Các mô hình và giải pháp kinh tế. 59
3.2.1. Nhà ở cho người có tiềm lực kinh tế. 59
3.2.2. Nhà ở cho người thu nhập thấp. 60
4. Phát triển thị trường nhà cho thuê. 61
5. Giải pháp về nguồn nhân lực. 62
Nghề môi giới BĐSNĐ 62
Nghề đánh giá BĐSNĐ 63
Nghề phát triển BĐSNĐ 63
6. Học tập kinh nghiệm của một số nước trên thế giới. 64
Kết luận 66
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 68
 
 


http://s1.liketly.com/flash/edoc/web-viewer.html?file=jh2i1fkjb33wa7b577g9lou48iyvfkz6-demo-2016-03-13-chuyen_de_muc_tieu_giai_phap_nham_nang_cao_nang_luc_hoat_don_a6hvUJAtFS.png /tai-lieu/chuyen-de-muc-tieu-giai-phap-nham-nang-cao-nang-luc-hoat-dong-cua-thi-truong-bat-dong-san-nha-dat-tren-dia-ban-ha-noi-92237/


Để tải tài liệu này, vui lòng Trả lời bài viết, Mods sẽ gửi Link download cho bạn ngay qua hòm tin nhắn.

Ket-noi - Kho tài liệu miễn phí lớn nhất của bạn


Ai cần tài liệu gì mà không tìm thấy ở Ket-noi, đăng yêu cầu down tại đây nhé:
Nhận download tài liệu miễn phí

Tóm tắt nội dung tài liệu:

hà ở toàn thành phố ( trong đó ngành nhà đất thành phố) mới chỉ quản lí được khoảng 18 triệu m2, số cũn lại do cỏc cơ quan tự quản . Nhà thuộc sởhữu tư nhân và các sở hữu khác chiếm gần 60% quĩ nhà. Hiện nay mới chỉ có khoảng hơn 10% các nhà ở của tư nhân có giấy tờ chứng nhận sở hữu nhà hay sử dụng đất hợp pháp.
Phần lớn các khu nhà ở của Hà Nội không được xây dựng đồng bộ, hạ tầng kĩ thuật chắp vỏ và rất thiếu tiện nghi, thiếu cụng trỡnh phỳc lợi cụng cộng, mụi trường bị ô nhiễm, mất vệ sinh, úng ngập, mật độ dân cư không đều, quá tải ở khu trung tâm
Về mụ hỡnh phỏt triển nhà từ khi thực hiện xoỏ bỏ bao cấp về nhà ở nhà nước, nhà nước ít đầu tư xây dựng nhà; 80% diện tích nhà do dân cư hay cán bộ công nhân viên của các cơ quan tự xây dựng. Các mô hỡnh thực hiện riờng lẻ, tự phỏt, khụng theo dự ỏn ; dẫn đến tỡnh trạng lộn xộn trong xõy dựng cải tạo nhà ở.
Về quản lí trong thời gian dài, việc quản lí nhà đất rất phân tán và bị buụng lỏng, vi phạm trật tự xõy dựng và cải tạo nhà ở trở thành phổ biến. Tỡnh trạng xõy dựng cơi nới không phép và trái phép phổ biến . Quản lí quĩ nhà tự quản tuỳ tiện, không theo đúng qui định của nhà nước do phần lớn nhà ở Hà Nội chật chội, chung đụng nhiều hộ trong một ngôi nhà, lại đan xen sở hữu, nên việc tranh chấp sử dụng diện tích phụ mái bằng, sân thượng thường là rất phổ biến.
1.2. Một số đặc thù riêng
Ngoài những đặc thù điểm chung đó nhà ở Hà Nội cũn cú những đặc thù riêng xuất phỏt từ những di chứng lịch sử, do đầu tư xây dựng từ quyền sở hữu Đó là:
Nhà ở diện chớnh sỏch: phần lớn là loại nhà thuộc diện vắng chủ (khoảng trờn 5000 m2 nhà) nhà người Hoa, nhà diện giao nhà nước quản lí, được nhà nước giải quyết dứt điểm về chủ trương sở hữu. Đây là mguồn gốc chủ yếu của các vụ tranh chấp, khiếu nại kéo dài trong nhiều năm, gây khó khăn trong công tác quản lí nhà đất .
- Nhà ở khu phố cổ: thuộc 36 phố phường cũ là nhà ống, xây dựng đó quỏ lõu, hết niờn hạn sử dụng, thuộc diện xuống cấp phải sửa chữa, vệ sinh môi trường rất kém.
- Nhà ở khu phố cũ hầu hết là ở quận Hoàn Kiếm, một phần quận Hai Bà Trưng, đa số là nhà biệt thự kiểu Pháp, kiến trúc đẹp, cần được giữ gỡn và tụn tạo: cú 784 biệt thự thuộc sở hữu nhà nước trong đó 200 biệt thự chuyên dụng,497 biệt thự do ngành nhà đất quản lí cho thuê và 84 biệt thự do các cơ quan tự quản.Phần lớn đó xuống cấp.
- Các khu nhà chung cư: Hầu hết được xây dưng đế áp dụng đáp ứng nhu cầu về số lượng sau những năm chiến tranh nằm rải rác tại các quận Hai Bà Trưng, Đống Đa, Ba Đỡnh, cỏc khu Giảng Vừ, Thành Cụng, Kim Liờn, Trương Định,, hầu hết các công trỡnh này đó hết niờn hạn sử dụng, chất lượng xuống cấp, bị nún nứt nghiêm trọng.
Nguyên nhân của thực trạng này là sau khi Đảng và Nhà Nước thực hiện xoá bỏ chế độ bao cấp về nhà ở đến nay chưa có cơ chế chính sách thay thế để phát triển nhà ở, nhà ở chưa được coi là hạ tầng xó hội thiết yếu trong kết cấu hạ tầng núi chung. Đầu tư cho nhà ở chưa được quan tâm đúng mực chưa có định hướng thích hợp và những chính sách lớn cho sự phát triển nhà ở trong thời gian qua . Việc phát triển nhà ở chưa có một chiến lược chung trong dài hạn, chủ yếu mới đáp ứng nhu cầu của người có tiền mà chưa quan tâm thích đáng đến tầng lớp những người thu nhập thấp những người làm công ăn lương và các đối tượng khác trong xó hội.
2. Khảo sát về giá cả bất động sản nhà đất
2.1. Giá cả bất động sản nhà đất trên thị trường
Từ số liệu thu thập được và sự đánh giá chủ quan của tui thỡ thị trường giao dịch bất động sản hiện nay có thể chia thành bốn khu vực như sau:
+ Khu vực thứ nhất : là các phố cũ thuộc quận Hoàn Kiếm, quận Hai Bà Trưng và một phần quận Đống Đa và quận Ba Đỡnh giỏ dao động từ 15-30 lượng vàng/1m2 đối với đất mặt đường.
+ Khu vực thứ hai: là mặt tiền các phố thuộc quận Ba Đỡnh và quận Thanh Xuân, Đống Đa, Cầu Giấy, Tây Hồ, giá từ 8-20 lượng vàng / 1m2. VD : giá đất mặt đường ở Thái Hà khoảng 6-8 lượng vàng/ 1m2.
+ Khu vực thứ ba : là các khu vực dân cư mới được qui hoạch(đặc điểm chung của khu vực này là đường ô tô đi lại thuận tiện, cơ sở hạ tầng khá tốt và diện tích dao động từ 40-80 m2 ) giá đất đai khu vực này thường dao động từ 2,5-7 lượng vàng /1m2 . VD: giá đất đai tại Nghĩa Tân khoảng 3,5-4,5 lượng/ m2, giá đất tại An Dương Tây Hồ khoảng 4-6 lượng /m2.
+ Khu vực thứ tư là đất trong các làng ven đô như Cổ Nhuế, Xuân Đỉnh, Gia Lâm, giá đất từ 0,5 –4 lượng /m2, tuỳ theo vị trí từng khu đất(đất tại khu vực này thườngcó diện tích lớn).
Qua khảo sát sơ bộ trên ta có thể thấy giá cả nhà đất thực sự quá cao so với mặt bằng chung của đời sống nhân dân trong giai đoạn hiện nay, do vậy để mua được một căn hộđối với cán bộ công nhân viên hay những người lao động bỡnh dõn là vụ cựng khụng muốn núi là khú khăn nếu không muốn nói là không thể.
Hơn nữa tỡnh trạng giỏ cả lại bị đẩy cao cũn do trên thị trường xuất hiện cầu ảo tức là người mua nhà không xuất phát từ nhu cầu để ở mà chỉ để trống không sử dụng mà đợi tăng giá rồi bán đi kiếm lời. Tỡnh trạng này làm cho thị trường giá cả về nhà đất ngày càng lộn xộn, không thể quản lí . Việc mua bán một căn nhà diễn ra nhiều lần, giá cả bị đẩy cao.
Gía thị trường bị quyết định bởi những tác động tâm lí do “ các tác động giá” của các “ cũ đất” và của người mua. Do không có một thỡ trường chính thức cho nên các thông tin chỉ được truyền bằng miệng dẫn đến các cơn sốt đất bất thường, không xuất phát từ nhu cầu thực tế .
Sở dĩ như vậy là do tỡnh trạng đầu cơ đất đai nhà ở bởi các tư nhân giàu có. Theo các nhà chuyên môn nhận định, hiện giá nhà đất tại các thành phố lớn chẳng dựa theo một tiêu chuẩn nào cả, hiện tượng đầu cơ vẫn ở mức trầm trọng . Nhiều khi mức giá ở khu vực nào đó có thể do chính những kẻ đầu cơ tự định ra với nhau hay lấy mức giá ở một khu vực khác áp vào. Sự mù mờ thông tin của số đông cũng như sự độc quyền thông tin về qui hoach củamột số cá nhân tại các cơ quan có trách nhiệm đó làm cho những người có nhu cầu mua nhà thực sự thiệt thũi và giữa ngươỡ mua và người bán không công bằng.
Tại các dự án khu đô thị mới thỡ khi người dân biết đến thỡ cỏc căn hộ đó được bán hết từ lâu. Có khi chúng mới chỉ ở trên dự án nhưng cũng đó được mua đi bán lại nhiều lần. Theo các thống kê tại một vài khu đô thị mới như Linh Đàm, Thăng Long, 60-70% căn hộ chung cư thuộc về những kẻ đầu cơ trước khi chúng đến tay những người có nhu cầu nhà ở thật với khoản tiền chênh lệch từ 20-80 triệu đồng/1 căn.
Như vậy mặt hàng đó khụng đến được tay của những người thực sự có nhu cầu, giữa cung và cầu không trực tiếp gặp được nhau mà phải thông qua tay nhiều người làm cho giá cả không phù hợp với giá trị nữa. Như vậy có một khoảng cách rất lớn giữa giá của Nhà nước ban hành và giá cả thị trường.
2.2. Giá bất động sản nhà đất theo khung giá nhà nước ban hành
2.2.1. Giá bất động sản nhà đất là nhà ở.
Theo thông tư số 011 LB-TT ngày 19/03/1993 của Bộ xây dựng- Bộ tài chính về hướng dẫn định giá cho thuê thuộc sở hữu nhà nước và nhà ở tư nhân cho thuê theo giá chỉ đạo của nhà nước.
Nhà nước qui định giá chuẩn cho thuê của 8 loại nhà ở sau.
Giá chuẩn qui định thống nhất của từng loại nhà ở.
Đơn vị tính: đồng/m2/tháng.
Biệt Thự
Nhà ở thông thường (cấp)
I
II
III
IV
I
II
III
IV
2500
3000
3500
5500
1500
1400
1350
900
Đối với nhà cho thuê để sử dụng vào mục đích kinh doanh, dịch vụ:
Nhà cấp I, II và nhà biệt thự các hạng : 50000đ/m2/tháng
Nhà cấp III : 30000đ/m2/tháng
Nhà cấp IV : 20000đ/m2/tháng
Nhìn vào bảng giá chuẩn theo thông tư số 01 thì bảng giá chuẩn với thực tế chênh lệch quá xa. Vì vậy ngoài việc tính mức giá cho thuê theo giá chuẩn thì việc cho thuê nhà còn được điều chỉnh theo hệ số K, phụ thuộc vào cấp của đô thị-K1 (gồm 5 cấp); khu vực trong đô thị-K2( gồm 3 khu vực): Trung tâm, cận trung tâm, ven nội; hệ số tầng cao-K3 và hệ số điều kiện giao thông-K4.
Trên thị trường BĐSNĐ hiện nay việc thuê nhà rất cao tuỳ theo từng mặt phố và vị trí của ngôi nhà. Nhu cầu thuê địa điểm kinh doanh là rất nhiều nên giá thuê nhà càng ngày càng cao nhưng khung giá cho thuê của nhà nước là thay đổi không kịp để đáp ứng quản lí thị trường và khuyến khích kinh doanh.
2.2.2. Khung giá đất.
Luật đất đai năm 1993 có hiệu lực thi hành từ ngày 15/10/1993 đã thừa nhận đất có giá. Điều 12 ghi “ Nhà nước xác định giá đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hay cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất. Chính phủ qui định khung giá các loại đất đối với từng vùng và theo từng thời gian.”
Căn cứ vào điều 12 Luật đất đai, chính phủ đă ra nghị định 80/CP ban hành khung giá đất, tiếp đến ngày 13/05/1996, chính phủ đã ra quyết định 302/TTg bổ sung hệ số K thực chất để mở rộng khung giá đã qui định tại nghị định 87/CP .
Bảng 3 :Khung giá đất hiện hành của chính phủ được qui định như sau
Đô thị
Đường loại 1
Đường loại 2
Đường loại 3
Đường loại 4
Tối thiểu
Tối đa
Tối thiểu
Tối đa
Tối thiểu
Tối đa
Tối thiểu
Tối đa
Loại I
115
31.050
67,5
18.225
45
12.150
22,5
6.075
Loại II
65 ...

---