PHẦN 1 : TỔ CHỨC QUẢN LÝ VÀ NHÂN SỰ GIAI ĐOẠN THỰC
HIỆN DỰ ÁN
I. CƠ SỞ PHÁP LÝ
• Nghị định số 36/2003/NĐ-CP ngày 0/04/2003 của Chính phủ qui định
chính chức năng nhiệm vụ quyền hạn và cơ cấu tổ chức của bộ xây
dựng
• Nghị định số 16/2005 NĐ-CP ngày 07/02/2005 của Chính phủ về
quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình
• Nghị định 112/2006 NĐ-CP ngày 29/09/2996 của Chính phủ về sửa
đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 16/2005 NĐ-CP ngày
07/02/2005 của Chính phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng công
trình
II. HÌNH THỨC,CƠ CẤU VÀ NHIỆM VỤ CHỨC NĂNG TỔ CHỨC
BAN QUẢN LÝ DỰ ÁN
1.Hình thức,cơ cấu tổ chức quản lý .
Do đặc thù của một dự án đầu tư xây dựng nhà chung cư cao tầng
nên có thể nói hình thức tổ chức bộ máy quản lý phù hợp nhất trong giai
đoạn thực hiện là : Tổ chức quản lý theo chức năng.
Sơ đồ cơ cấu tổ chức như sau :
Giám đốc và phó giám
đốc
Bộ phận kỹ thuật
Bộ phận tài chính kế
toán
Bộ phận hành chính tổ
chức
1
2. Nhiệm vụ quyền hạn của ban quản lý dự án
- Thực hiện các thủ tục về giao nhận đất xin cấp giấy phép xây dựng,
chuẩn bị mặt bằng xây dựng và các công việc khác phụ vụ cho việc xây
dựng công trình .

- Thiết lập cơ cấu tổ chức của dự án
- Xác định nhiệm vụ quyền hạn và trách nhiệm của các đơn vị, cá
nhân tham gia vào dự án
- Lựa chọn sử dụng và đào tạo các cán bộ quản lý dự án
- Lựa chọn các đơn vị và cá nhân tham gia thực hiện dự án
c.Điều hành thực hiện gồm các nội dung
- Phối hợp các bộ phận tham gia thực hiện dự án
- Thiết lập và tạo những môi trường thuận lợi cho dự án
- Thu thập thông tin , đề ra các quyết định để giải quyết kịp thời
những vấn đề nảy sinh trong quá trình thực hiện dự án
d.Kiểm tra thực hiện gồm các nội dung
- Xác định các sai sót và ách tắc
- Xử lý các sai sót và ách tắc được phát hiện
5.Chức năng nhiệm vụ của từng bộ phận trong ban quản lý
a.Giám đốc ban quản lý
Là người chỉ huy cao nhất trong quá trình giám sát việc thực hiện dự
án .Chịu trách nhiệm trước chủ đầu tư về chất lượng của dự án.
Thường xuyên kiểm tra đôn đốc nhà thầu thực hiện dự án để đảm bảo chất
lượng và tiến độ công trình.
3
b.Phó giám đốc ban quản lý
Là người thay mặt giám đốc ban quản lý giai quyết các công việc khi
giám đốc đi vắng .Là người trực tiếp quản lý giám sát tiến độ thi công và
chất lượng công trình mà nhà thầu đang thực hiện .
c.Bộ phận kỹ thuật
Là người trực tiếp giám sát về mặt kỹ thuật tại công trường thi công
để chắc chắn nhà thầu thực hiện thi công công trình đúng yêu kỹ thuật đã
vạch ra trong hô sơ dự án.Tư vấn cho giám đốc và phó giám đốc ban quản lý
về kỹ thuật công trình trong quá trình giám sát .
d.Bộ phận tài chính kế toán

- Giới tính : Nam
- Trình độ học vấn : Đại học và trên đại học
- Chuyên môn : Kỹ sư xây dựng, kỹ sư quản lý dự án ,Kỹ sư kinh tế
xây dựng có kinh nghiệm từ 3 năm trở lên, thường là các kỹ sư bậc 3
- Trình độ chính trị : Trung hoặc cao cấp lý luận chính trị
b.Phó giám đốc:
- Quốc tịch : Việt Nam
- Giới tính : Nam
- Trình độ học vấn : Đại học và trên đại học
5
- Chuyên môn : Kỹ sư xây dựng, kỹ sư quản lý dự án, kỹ su ư kinh tế
xây dựng ( có kinh nghiệm từ 2 năm trở lên )
c.Đối với các trưởng bộ phận
Có kinh nghiệm từ 2 năm trở lên, có chuyên môn và có sức khỏe theo
yêu cầu của công việc cụ thể
d. Đối với nhân viên các bộ phận :
Có trình độ chuyên môn trong các lĩnh vực và công việc cụ thể
3.Chế độ làm việc
Giờ làm việc hành chính theo quy định của luật lao động 8h/ngày.
Nghỉ thứ 7,chủ nhật và các ngày lễ tết theo quy định.Có chế độ nghỉ phép
theo định kỳ và khối lượng công việc đã hoàn thành…
Chức vụ Lương (Triệu đồng
/Tháng )
Giám đốc 10,5
Phó giám đốc 7
Trưởng bộ phận 5
Nhân viên 2 đến 3,5

Lương thưởng tuỳ theo công trình và khối lượng công việc hoàn
thành.

cụ thể sau:
Về quy hoạch: Tuân thủ không gian, bảo đảm hệ số sử dụng đất, diện
tích cây xanh, bãi đỗ xe phù hợp với quy hoạch xây dựng các khu đô thị
trong giai đoạn dài hạn.
Về kiến trúc: Lựa chọn các giải pháp kiến trúc ngoài nhà bảo đảm yêu
cầu về an toàn, thẩm mỹ, bền lâu, phù hợp với khí hậu Việt Nam. Bên trong
căn hộ phải được bố trí thuận tiện, giải quyết nhu cầu thân thiện với môi
trường, đảm đảm thông thoáng và có ánh sáng tự nhiên.
Về kết cấu: Đặc biệt coi trọng công tác khảo sát địa chất để lựa chọn
giải pháp thiết kế bảo đảm các yêu cầu tuổi thọ sử dụng, ổn định, an toàn,
hiệu quả. Tính toán thiết kế kết cấu phải quan tâm đến tác động của trọng tải
ngang (gió, bão, động đất ) có tính đến khả năng chịu tải của công trình khi
có sự gia tăng thêm tải trọng Ngoài ra còn có các yêu cầu khác như hệ
thống cơ điện trong nhà cao tầng đòi hỏi bảo đảm độ tin cậy và an toàn cao
và được kiểm tra thường xuyên. Công trình chung cư phải tuân thủ nghiêm
ngặt quy định về phòng chống cháy nổ, phải có hệ thống xử lý nước thải, thu
gom và vận chuyển chất thải rắn Khi nói về chất lượng của một khu đô thị
mới một khu chung cư thì thông thường nhóm tiêu chí chất lượng cần bao
gồm các yêu cầu: Chất lượng bản thân toà nhà chung cư và từng căn hộ; sự
đồng bộ hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội; có chủ quản lý và bảo trì trong
suốt quá trình sử dụng chung cư.
8
II.TỔ CHỨC QUẢN LÝ
1.Sơ đồ tổ chức
9

Giám đốc
điều hành
Phòng kinh
doanh

Đây là vị trí có vai trò đặc biệt quan trọng . Quản lý cả khu chung cư cần:
+ Nắm được tình hình hoạt động của cả chung cư thông qua kết quả
báo cáo của từng bộ phận trong từng thời kỳ (tháng,quý,hoặc năm)
+ Đề ra các điều lệ ,quy tắc hoạt động cho các bộ phận
+ Có đựoc sự giám sát thích hợp cho từng bộ phận trong từng thơì
điểm giai đoạn khác nhau.
+ Đưa ra các quyết định đối với các vấn đề quan trọng liên quan đến
toàn bộ chung cư(sau khi thông qua các cuộc họp lấy ý kiến)
+ Đối với các vấn đề có tầm quan trọng ít hơn và liên quan đến từng
bộ phận thi giám đốc chỉ ký giấy thông qua các quyết định của các trưởng
phòng
+ Là người chủ trì các cuộc họp liên quan đến khu chung cư (họp lấy
ý kiến của những người dân sống trong khu chung cư,họp giải quyết các thắc
mắc về điều kiện sống) và sẽ quyết định các giải pháp giải quyết các vấn đề
trên.
11
2.2.Trưởng phòng
Là người đứng đầu mỗi phòng
+Giải quyết các vấn đề liên quan đến phòng ban mình phụ trách.
+Đưa ra các quyết định về sự thay đổi quản lý trong bộ phận của
mình,
+Thay mặt giám đốc trả lời các ý kiến của khách hàng về vấn đề thắc
mắc và đưa ra các giải pháp tạm thời và sau đó phải được sự thông qua của
giấm đốc. Đối với các vấn đề quan trọng phải đựoc giám đốc trực tiếp thông
qua
+Chịu trách nhiệm trước giám đốc về những vấn đề mình quản lý
2.3.Các tổ trưởng :
Đứng đầu các tổ trực thuộc quyền quản lý trực tiếp của các trưởng phòng
+Quản lý các nhân viên trực tiếp dưới sự quản lý của mình
+Đưa ra các giải pháp kịp thời khi có các sự cố đột biến (đối vói các

lý đối tượng thuê.tạo sự tiện ích giảm bớt các thủ tục thuê nhà rườm rà tạo
cảm giác như ở nhà
3.2.Phòng hành chính_nhân sự:
+ Nhân sự : chịu trách nhiệm nhân sự của toàn bộ công ty.Tuyển chọn
huấn luyện sắp xếp lao động về các bộ phận làm sao để có một đội ngũ lao
động chuyên nghiệp tạo cho khách hàng sự hài lòng
+ Hành chính: thực hiện việc theo dõi ,lập biên bản,in ấn các văn bản
tài liệu của các phòng ban,của khu chung cư,lưu trữ văn bản theo đúng quy
định và thể lệ văn thư.
13
Phối hợp với các phòng chuyên môn chuẩn bị các báo cáo, kế hoạch,
lịch làm việc của các phòng ban. Cung cấp thông tin ,báo cáo kịp thời chính
xác các yêu cầu văn thư phục vụ lãnh đạo và các hoạt động chuyên môn.
Thực hiện chế độ chính sách và thi đua khen thưởng cho các nhân
viên của các phòng ban theo quy định. Làm các thủ tục và lưu trữ các tài liệu
,giấy tờ về ký hợp đồng,mua bán nhà khu chung cư.
Giải quyết các đơn khiếu nại,các đề nghị của người dân trong khu
chung cư về các vấn đề liên quan đến an ninh,vệ sinh,dịch vụ của khu chung
cư. Hướng dẫn thi hành các thông tư,văn bản pháp luật ,văn bản hành chính
của Nhà nước cho những người ở khu chung cư.
Xử lý,lập biên bản kỷ luật các hành vi trái với quy định của khu chung
cư,với pháp luật. Lưu trữ các giấy tờ ,ký kết hợp đồng lao động khi tuyển
dụng nhân viên làm việc cho các phòng ban.
Thực hiện các thủ tục hành chính của khu chung cư với UBND địa
phương
3.3.Phòng tài chính_kế toán
+ Phòng tài chính _kế toán sẽ thu thập và xử lý toàn bộ những thông
tin có liên quan đến nghiệp vụ kinh tế,tài chính phát sinh trong giai đoạn vận
hành dự án
+ Đảm bảo các nguồn vốn cho các hoạt động kinh doanh của công ty

Đội 2 :Có chức năng sửa chữa các sự cố bất ngờ khi khách hàng
yêu cầu.
15
III. NHÂN SỰ
1.Cơ cấu lao động
Tổng số cán bộ công nhân viên và lao động trong công ty là: 124
người Trong đó:
Bộ phận cán bộ quản lý chiếm 10%
Bộ phận lao động trực tiếp chiếm 65%
Bộ phận lao động gián tiếp chiếm 25%
Lao động trên đại học là 5 người chiếm 4%
Lao động trình độ đại học là 34 người chiếm 28%
Lao động có trình độ dưới đại hoc là 85 người chiếm 68%
1: Nhân viên quản lí
2: Nhân viên gián tiếp
3: Nhân viên trực tiếp
16
TrênĐH
Đại học
Dưới đại học
2. Chi tiết
Yêu cầu trình độ cụ thể của từng bộ phận cán bộ trong công ty
2.1.Giám đốc điều hành:(1 người)
Tốt nghiệp đại học khối kinh tế chuyên ngành về quản trị kinh
doanh.Sử dụng thành thạo tin học văn phòng, đồ hoạ, giao tiếp tiếng anh tốt,
….
Mức lương 10 triệu/tháng
17
2.2.phòng kinh doanh
a.Trưởng phòng kinh doanh:(1 người )

tiên những người đã làm quyết toán với cơ quan thuế.
- Sử dụng thành thạo vi tính văn phòng và phần mềm kế toán.
Mức lương: 5 triệu/tháng
b.Nhân viên tài chính _kế toán
Yêu cầu công việc:
- Xuất hoá đơn, thu thập và phân loại chứng từ kế toán.
- Nhập dữ liệu chứng từ thu chi, công nợ
- Lưu trữ hợp đồng
- Liên hệ, làm việc với khách hàng
- Liên hệ đăng ký, theo dõi bảo hiểm xã hội, bảo hiểm y tế
Yêu cầu trình độ
Đã tốt nghiệp đại học chuyên ngành tài chính kế toán tại các trường kinh
tế. Đã làm việc ít nhất 2 năm
- Siêng năng, cẩn thận, chịu được áp lực công việc, có tinh thần học hỏi,
cầu tiến.
- Hoà đồng, thích ứng nhanh, giao tiếp tốt
- Kỹ năng làm kế toán bằng vi tính tốt, tiếng Anh căn bản.
Mức lương: 4 triệu VND/tháng
2.4.Phòng hành chính _nhân sự
a.Trưởng phòng hành chính _nhân sự (1 người)
Yêu cầu công việc
19
- Tổ chức đào tạo, bồi dưỡng nhằm nâng cao trình độ chuyên môn
nghiệp vụ và văn hoá doanh nghiệp cho cán bộ nhân viên
- Giám sát việc thực hiện HĐLĐ, Luật Lao và Nội quy lao động của
Công ty
- Triển khai và giám sát việc thức hiện chế độ chính sách đối với người
lao động: tiền lương, bảo hiểm, trợ cấp, thưởng.
- Tổ chức đánh giá kết quả thực hiện công việc, xây dựng chương trình
khen thưởng và đề xuất khen thưởng đối với cán bộ - nhân viên

Tốt nghiệp từ Cao Đẳng trở lên.
- Có từ 1-2 năm kinh nghiệm.
- Anh văn trình độ C trở lên, nghe nói viết thông thạo
- Có tinh thần trách nhiệm trong công việc.
- Chịu khó học hỏi và siêng năng trong công việc.
- Có khả năng giao tiếp, ứng xử tốt
Mức lương:4 triệuVND/tháng
2.5.Phòng dịch vụ
An ninh (20 người)
Yêu cầu công việc:
đảm bảo an ninh trật tự khu chung cư 24/24
Hướng dẫn và cung cấp thông tin về toà nhà cho khách thuê và khách
đến liên hệ tại toà nhà.
Tham gia bảo vệ an ninh ở toà nhà ,khu siêu thị,khu vui chơi giải
trí,nơi trông giữ xe…
21
Yêu cầu:
Số năm kinh nghiệm:1 năm
Bằng cấp tối thiểu:Trung học
- Khả năng quan sát và phán đoán tốt
- Nhiệt tình và trung thực trong công việc
- Có khả năng làm việc dưới cường độ cao
- Ưu tiên những ứng cử viên có kinh nghiệm tại các khách sạn, tòa nhà
và đã có thời gian phục vụ trong quân đội
- Tiếng Anh cơ bản
- Có sức khỏe tốt
- Có ít nhất 1 năm kinh nghiệm ở vị trí tương đương
- Có khả năng thực hiện những nhiệm vụ đa dạng, có tổ chức và cẩn thận
- Có chiều cao tối thiểu từ 1.70m trở lên.
Mức lương: 1-3 triệu VND/tháng

- Quét bụi sàn x
- Lau sàn ướt x
- Lau sàn khô x
- Lau các biển hiệu, biển báo,
biển hướng dẫn.
x
- Quét mạng nhện trần x
- Lau hệ thống đèn chiếu
sáng
x
- Lau toàn bộ hệ thống cửa
kính bên trong ngoài
x
- Lau bậc cầu thang x
- Vận chuyển rác tới nơi quy
định
x
- Vệ sinh sạch sẽ bàn ghế tiếp
khách, quầy lễ tân.
x
- Tổng vệ sinh chung x
- Luôn luôn kiểm tra làm
sạch ngay khi thấy vết bẩn.
x
23
2 Khu nhà vệ sinh chung của các tầng
- Quét mạng nhện . x
- Lau tường ốp. x
- Lau hệ thống đèn và các
thiết bị vệ sinh: Bồn cầu, bồn tiểu,

- Vệ sinh buồng thang máy. x
- Vận chuyển rác thô tới nơi
quy định.
x
24
- Hút bụi thảm hành lang cầu
thang, buồng thang máy
x
- Luôn luôn kiểm tra làm
sạch ngay khi thấy vết bẩn
x
- Tổng vệ sinh chung x
4 Khu vục văn phòng và hành lang, lỗi đi chung của các tầng
- Lau sàn khô và ướt x
- Lau chân bàn, ghế văn
phòng.
x
- Lau toàn bộ hệ thống cửa
kính bên trong .
- Lau các biển báo , biển
hướng dẫn.
x
- Lau chùi các tay vịn x
- Vận chuyển rác tới nơi quy
định
x
- Luôn luôn kiểm tra, làm
sạch ngay sau khi có vết bẩn
x
5 Lối đi, bãi đỗ xe, vỉa hè trước cửa Toà nhà.