I.VỀ TÍNH CHI PHÍ XÂY DỰNG 1
II.VỀ TÍNH CHI PHÍ THIẾT BỊ 5
III.VỀ TÍNH CHI PHÍ BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ 6
IV.VỀ TÍNH CHI PHÍ QUẢN LÝ DỰ ÁN, CHI PHÍ TƯ VẤN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG VÀ CHI PHÍ KHÁC 10
V.VỀ TIẾN ĐỘ BỎ VỐN CỦA CHỦ ĐẦU TƯ 11
VI.VỀ TÍNH LÃI VAY TRONG THỜI GIAN XÂY DỰNG 12
VII.VỀ TÍNH CHI PHÍ DỰ PHÒNG 13
VIII.VỀ BẢNG TỔNG HỢP TỔNG MỨC ĐẦU TƯ CỦA DỰ ÁN 15
IX.VỀ TÍNH KHẤU HAO 16
X.VỀ TÍNH CHI PHÍ SẢN XUẤT KINH DOANH VÀ DOANH THU 20
XI.VỀ XÁC ĐỊNH DÒNG TIỀN VÀ LÃI SUẤT TỐI THIỂU CHẤP NHẬN ĐƯỢC 21
XII.VỀ PHÂN TÍCH AN TOÀN TÀI CHÍNH 24
XIII.CÁC VẤN ĐỀ KHÁC 25
XIV.ĐỌC THÊM VỀ CHI PHÍ BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ 25
I.
!"#
Cô cho em hỏi về cách tính tính diện tích sàn xây dựng ?
Các bộ phận ban công ( loại có mái che hoặc không có mái che),logia,sân thượng,sân
trước ,sân sau thì tính theo nguyên tắc nào?
Diện tích sàn xây dựng không gồm diện tích của mái nhà đúng không cô? tại sao lại không
tính ạ??
Trả lời:
- Tổng diện tích sàn của toà nhà là tổng diện tích sàn của tất cả các tầng. Các tầng có thể
bao gồm các tầng nằm hoàn toàn hoặc một phần dưới mặt đất, các tầng phía trên mặt đất,
tầng áp mái, hiên, sân thượng, sàn kỹ thuật hoặc sàn để làm kho chứa.
- Các diện tích sàn được che phủ không được quây kín hoặc chỉ được quây kín một phần và
không có bộ phận quây (ví dụ, ban công kín (lôgia)), được tính theo hình chiếu theo chiều
thẳng đứng của các giới hạn phía ngoài bộ phận che bên trên.
- Diện tích sàn thực không xác định cho các không gian sau
o Khoảng trống giữa mặt đất và mép ngoài của toà nhà, ví dụ bờ hè;
GTGT
i
XD
XDCPT
)1(
T
g
G
(2)
Với T
XD
GTGT
là thuế suất thuế GTGT
Còn G
CT-SXD
: Các chi phí chưa được tính trong suất chi phí xây dựng hoặc chưa tính trong đơn gía
xây dựng tổng hợp tính cho một đơn vị diện tích của công trình, hạng mục công trình thuộc dự án.
Cô giáo có thể giải thích rõ hơn cho bọn em đc ko ạ? G
CT-SXD
gồm những loại nào ạ? Bọn em ko hiểu
về sự giải thik này lắm!
Trả lời:
Cả hai công thức đều đúng em ạ.
a) Về phía công thức mà thầy hướng dẫn các em:
G
XD
= G
XDCT1
+ G
XDCT2
GTGT
i
XD
XDCPT
t
g
G
1
)1(
(2)
Thì
- g
i
XD
- Chi phí xây dựng trước thuế giá trị gia tăng của công trình, hạng mục thứ i
- n – Số công trình, hạng mục công trình thuộc dự án
- Đối với những hạng mục thông dụng thì g
i
XD
được tính như sau:
g
i
XD
= S
i
x P
i
- P
i
– Suất chi phí xây dựng (chưa gồm VAT) tính theo 1 đơn vị diện tích hay 1 đơn vị công suất của
XD
nhà biệt thự.
!%#
Khi tính suất chi phí xây dựng để xác định chi phí xây dựng các hạng mục, các em cần lưu ý
là lấy suất chi phí xây dựng &'(&)*( (+, /012#
Hiện nay một số địa phương (như TP Hồ Chí Minh) đã có ban hành tập suất vốn đầu tư mới
nhất. Còn nếu địa phương đặt dự án của các em chưa có thì có thể sử dụng Tập suất vốn đầu
tư mới nhất do Bộ xây dựng công bố. Lưu ý khi sử dụng số liệu ở tập suất vốn đầu tư này
các em cần điều chỉnh về mặt bằng giá &'(&)*( (+, /012#
Việc điều chỉnh bằng cách sử dụng chỉ số giá phần xây dựng 3-456-78)9:;<(2/)=>?@
01<8)AB)C</)D(8)9:;<(2>?@01<8C<&EF)G
Các em sử dụng các số liệu để tính ra 8)9:;<(2>?@01<-(H)I7JF)K5? để phục vụ
cho việc tính toán. Tùy theo số liệu sưu tầm được mà tính chỉ số giá xây dựng liên hoàn bình
quân theo quý hay theo tháng, theo năm.
Các em lưu ý B)(&L)8)9:;<(2-(H)I7JF)K5?&)FJF)K5?M ?@-7JF)K5?
)? chứ không phải bình quân cộng.
L0NO
Cho chỉ số giá năm 2011 là 100%, chỉ số giá tháng 1,2,3 /2012 lần lượt là 100,14%;
100,33%; 100,48%
chỉ số giá liên hoàn của tháng 2/2012 so với tháng 1/2012 là 100,33%/100,14% =
100,19%
chỉ số giá liên hoàn của tháng 3/2012 so với tháng 2/2012 là 100,48%/100,33% = 100,15%
chỉ số giá liên hoàn bình quân tháng là =
%15,100x%19,100
=100,17%
Chỉ số giá liên hoàn bình quân cũng có thể quy đổi sang các thời đoạn khác nhau như sau:
II
I
thángquý
năă
các em có thể thống kê ra số lượng phòng từng loại và lập danh mục số lượng thiết bị cho từng
loại phòng từ đó tính ra số lượng thiết bị của dự án.
Các em lưu ý là cần bổ sung thêm các thiết bị chung của dự án (ở ngoài mỗi nhà) ví dụ: thiết bị cho
ban quản lý, phòng bảo vệ, thiết bị khác chung cho cả dự án như thiết bị liên quan đến hệ thống
điện, nước, viễn thông của dự án
Ngoài ra các em cần phân biệt giữa thiết bị và vật liệu (vật liệu thì đã tính trong chi phí xây dựng
rồi) (tham khảo thông tư số 17/2000/TT-BXD ngày 29/12/2000 về hướng dẫn phân loại vật liệu tính
vào chi phí trực tiếp trong dự toán xây lắp công trình xây dựng). Rất nhiều em khi tính toán đã coi
chậu rửa, xí bệt, bình nóng lạnh, vòi rửa là thiết bị là không đúng.
III. QUVWUR
!X#
Khi tính chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư các em cần dùng các văn bản mới nhất:
- Nghị định 121/2010/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số
142/2005/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2005 của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê
mặt nước
- Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2005 của Chính phủ về thu tiền
thuê đất, thuê mặt nước
- Ngoài ra các địa phương sẽ có văn bản riêng quy định về giá các loại đất trên địa bàn, về
xác định đơn giá cho thuê đất trên địa bàn và về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà
nước thu hồi đất. 828Y,8=:45&=,828Z[JDE(H<8\] ^]/)4_< `&012
8\]828Y, +/)N8ZN-7, a2#
!b# Lưu ý khi tính chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
Theo quy định tại thông tư 04/2010/TT-BXD thì chi phí bồi thường, hỗ trợ
- Chi phí bồi thường nhà, công trình trên đất, các tài sản gắn liền với đất theo quy định
được bồi thường và chi phí bồi thường khác;
- Các khoản hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất; chi phí tái định cư;
- Chi phí tổ chức bồi thường, hỗ trợ và tái định cư;
- Chi phí sử dụng đất trong thời gian xây dựng (nếu có);
- Chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật (nếu có);
c( a27@U828Y,<(D&)(d&-7Ja(&)4*<U<(D(/)e<,`&Jf<,D) &E5g<U
828Y,<(D&)(d&-7828)g0?J^&)5)a(&I7Jg0(h&L8) & ]<:n0N<UB)C<
/)D(0(8)5@+8)iM)l#p;)?B)q5&)F&1<(D&)(d&-@#
Theo điều 40 Quyết định 108/2009/QĐ-UBND: “Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất
nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp 4j8)i&EjJf<&(! +8)5@+ k(
<)!<)(h/Z7&'IZ(h8-7,Jf<rS-=<(2 &C<<)(h/K5@ ^) ;(Zc(0(h&L8)
&C<<)(h/&)18&dJ^&)5)a( ”
4. Hỗ trợ để ổn định sản xuất và đời sống tại khu tái định cư 3&EI< a27@B)C<8eG
5. Chi phí tổ chức để hỗ trợ, bồi thường và tái định cư:
Theo điều 51 Quyết định 108/2009/QĐ-UBND : “Tổng kinh phí tổ chức bồi thường, hỗ trợ
và tái định cư không vượt quá 2% tổng kinh phí bồi thường, hỗ trợ”, “kinh phí này được
phân bổ như sau: tổ chức được Nhà nước giao nhiệm vụ thực hiện công tác bồi thường, hỗ
trợ và tái định cư (hoặc chủ đầu tư chịu trách nhiệm thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ,
tái định cư) được sử dụng 60% tổng mức dự toán được duyệt”
)4Z.@d5828Y,&L)/)=8)(/)L7@&)F-@Trs>$s&k<B()/)LJa(
&)4*<U)i&Ej)l#
6. Chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật (nếu có); a27@<(D&)(d&B)C<8e
7. Chi phí sử dụng đất trong thời gian xây dựng (nếu có);
Các em lưu ý, dự án này được giả thiết là thuê đất hàng năm. Lưu ý rằng trong tổng mức đầu
tư &)F8)9&L)&(!:n0N< &&EI<&)*(<(]>?@01<&)C(, chứ không phải trong giai
đoạn vận hành.
Tuy nhiên theo Nghị định 121/2010/NĐ-CP Về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định
số 142/2005/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2005 của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê
mặt nước:
"3. Trường hợp người được Nhà nước cho thuê đất thực hiện ứng trước tiền bồi thường, hỗ
trợ, tái định cư và kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng theo phương
án được cấp có thẩm quyền phê duyệt &)F 4j8&Et:;&(! uA<&E4c8Z7I&(!&)5H &
/)D(g/&)YI/)4_<2 4j805@h&vwA8 4j8&EtB)C<Z4j&K52:;&(!&)5H &
/)D(g/#
p;&(!Ja(&)4*<U)i&EjU&2( ^)84Z7B()/)L&k8)A8&)18)(hJa(&)4*<U<(D(
/)e<,`&Jf<8x-'(8)4] 4j8&EtZ7I&(!&)5H &/)D(g/3d58eG 4j8&L)
trừ hết) nhưng vẫn đưa vào tổng mức đầu tư và chi phí sản xuất kinh doanh hàng năm là
sai.
- Lưu ý là nếu đươc khấu trừ tiền thuê đất trong thời gian xây dựng thì không đưa khoản
này vào tổng mức đầu tư nữa vì sẽ bị trùng nhưng /)=<(2&E^của&(!:n0N< &
&EI<&)*(<(]>?@01<Z|/)D( 4j8&L)Z7IZ; =5&4)F)&)7)&7(:D8;
^)3pG8\]012Z7/)D(B)5)]I#
!"r#
thưa cô
cô cho em hỏi là khi tính tiền thuê đất ta tính cho 25 năm nhưng khi tính thời gian phân tích
dự án là 17 năm nếu như số tiền thuê đất lớn hơn số tiền bồi thường thì khoản tiền thuê đất
còn lại từ năm thứ 18 đến năm thứ 25 sẽ tính vào đâu
Trả lời:
Bạn không đọc kỹ các ví dụ nêu trên của mình khi mình giải thích phần chi phí bồi thường,
hỗ trợ tái định cư rồi. Yêu cầu đọc lại.
"1. Trường hợp nộp tiền thuê đất, thuê mặt nước hàng năm:
p;&(! uA<&E4c83d58eGZ!Ja(&)4*<U)i&EjU&2( ^)84Z7B()/)L&k8)A8
&)18)(hJa(&)4*<U<(D(/)e<,`&Jf< theo phương án được cấp có thẩm quyền phê
duyệt được trừ vào tiền thuê đất phải nộp, 4j8K5@ k(E]:;[,U&)2<&4_<A</)D(
g/&(!&)5H &&)YI<(2&)5H &&'(&)*( (+,>28 ^)&(!&)5H &/)D(g/Bz =5
Z7 4j8>28 ^)-7:;[,U&)2< u)I7&)7)Z(h8g/&(!&)5H &)7<[,# Số
thời gian thuê đất còn lại được tiếp tục áp dụng nộp tiền thuê đất hàng năm”
Những năm nào không được khấu trừ tiền thuê đất nữa thì người ta tiếp tục nộp bình
thường. Giả sử bạn chỉ được khấu trừ 15 năm thôi chẳng hạn thì nghĩa là 2 năm cuối trong
thời kˆ phân tích dự án vẫn phải nộp tiền thuê đất. Giả sử bạn được khấu trừ 17 năm chẳng
hạn thì trong cả 17 năm phân tích dự án sẽ không xuất hiện khoản nộp tiền thuê đất nữa
trong dòng tiền. Những năm từ 18 đến 25 thì bạn phải nộp bình thường nhưng vấn đề là
những năm này không nằm trong thời kˆ phân tích dự án đâu cần quan tâm nữa.
IV. }~U•
€
!""#
qlda
x (G
xd
trth
+ G
tb
trth
). Nhiều em chỉ ghi Gxd + Gtb là sai vì
ghi như vậy là hiểu tính theo chi phí sau thuế.
V. ƒQ„…•…
Sinh viên lập tiến độ bỏ vốn chưa phù hợp:
- Công việc xây dựng các hạng mục trong thời gian quá ngắn là không hợp lý.
- Các công việc khác bố trí chưa hợp lý (công việc khác theo danh mục sinh viên lập chủ
yếu xảy ra cuối giai đoạn thực hiện đầu tư nhưng lại để giàn trải và chia đều chi phí cho
tất cả các quý)
- Tốt nhất không cần phân nhóm các công việc thành chuẩn bị đầu tư, chuẩn bị thực hiện
đầu tư… như sinh viên làm mà chỉ cần sắp xếp theo trình tự thời gian trên bảng tiến độ…
Nếu có phân chia thì theo 2 giai đoạn chuẩn bị đầu tư và thực hiện đầu tư là được.
- Khi lập tiến độ bỏ vốn để tính lãi vay trong thời gian xây dựng thì cần phân bổ đủ dự
phòng 1 và dự phòng 2 rồi mới phân chia tự có và vay. Tránh trường hợp có đến mấy
bảng chia “tự có” và “vay” với quy mô tiền khác nhau. Tính số tiền chủ đầu tư tự có và
phải đi vay cũng phải tính trên phần đầy đủ dự phòng rồi.
- Sinh viên phân bổ chi phí dự phòng chưa đúng: Sinh viên chia đều chi phí dự phòng 1 cho
từng quý là không đúng mà cần phân bổ vào từng đầu việc một theo tỷ lệ 10%.
- Khi đã lập tiến độ theo quý thì sinh viên tính dự phòng trượt giá theo quý luôn cho thuận
tiện. Nếu đã tính dự phòng trượt giá theo tiến độ năm và sử dụng chỉ số giá theo năm mà
lại suy ngược lại dự phòng trượt giá theo quý bằng cách chia đều là không đúng.
- Nhiều em có bảng tổng hợp chi phí 1 quý không cần bảng này mà đưa vào tiến độ bỏ
vốn luôn
VI. †•‡•
2
V
+
V
+i)+B.(1[
n
1=t
t
t
(c.1)
Trong đó :
- V : tổng số tiền nợ cả gốc và lãi trong thời gian xây dựng hay số vốn gốc phải trả nợ của
dự án
- V
t
: nợ gốc đi vay trong thời đoạn t
- i : lãi suất vay vốn của dự án
- n : thời gian xây dựng
- B: số vốn vay (cả gốc và lãi) tích lũy đến đầu thời đoạn t
VII. ˆ
!"T#
thưa cô cho em hỏi là khi ta tính dự phòng 1 và dự phòng 2 thì có tính vốn lưu động vào
không , dự phòng 1 bao gồm chi phí khác mà trong chi phí khác có vốn lưu động ban
đầu như vậy thì dự phòng 1 sẽ bao gồm cả vốn lưu động ban đầu có đúng không ah
Trả lời:
Dự phòng là tính cho mọi khoản mà em. Phát sinh khối lượng và trượt giá có thể ở mọi
khoản mục chi phí mà.
!"X#
cô ơi cho e hỏi.
* Dùng 12 quý gần nhất để tính chỉ số giá liên hoàn bình quân. Như vậy mình sẽ lấy chỉ số
−×−
±
∑
=
1
ΔII
L
V
XDCTXDCTbq
t
T
1t
vayt
t
(a.1)
Trong đó:
o T: độ dài thời gian thực hiện dự án đầu tư xây dựng công trình (năm);
o t: số thứ tự năm phân bổ vốn thực hiện dự án (t = 1÷T)
o V
t
: vốn đầu tư dự kiến thực hiện trong năm thứ t;
o L
Vayt
: chi phí lãi vay của vốn đầu tư dự kiến thực hiện trong năm thứ t.
o I
XDCTbq
: chỉ số giá xây dựng công trình bình quân tính trên cơ sở bình quân các
chỉ số giá xây dựng công trình (theo loại công trình) của tối thiểu 3 năm gần
nhất so với thời điểm tính toán (không tính đến những thời điểm có biến động
B)C</)D(&)YI[,#
VIII. Q‰W‰wŠ…•
!"{#
Sinh viên xác định sai vốn đầu tư hình thành tài sản cố định và vốn đầu tư hình thành tài sản
lưu động của dự án.
- Lưu ý rằng đã là Z;8; ^)8\]012&)FB)C<J]I<a,• (xem lại KTXD 1).
- Lưu ý rằng không phải toàn bộ phần chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của dự án
được tính vào vốn cố định mà trong đồ án này chỉ đưa vào đó phần giá trị của chi phí sử
dụng đất trong thời gian xây dựng và phần tiền bồi thường, hỗ trợ và kinh phí tổ chức bồi
thường, hỗ trợ chưa được khấu trừ hết vào tiền thuê đất.
L0NO các em tính ra tiền bồi thường, hỗ trợ và kinh phí tổ chức bồi thường, hỗ trợ là 30 tỷ.
Các em tính ra tiền thuê đất mỗi năm là 1 tỷ nghĩa là 25 năm sẽ phải nộp 25 tỷ trong đó 2 tỷ
là chi phí thuê đất trong thời gian xây dựng và 23 tỷ còn lại là trong thời gian vận hành.
Như vậy phần chi phí bồi thường, hỗ trợ và kinh phí tổ chức bồi thường, hỗ trợ chưa được
khấu trừ hết là (30 – 25) = 5 tỷ. Do đó:
- Trong bảng tổng hợp tổng mức đầu tư phần G
bt,tđc
sẽ
có giá trị là 30 tỷ
- Phần vốn cố định của dự án sẽ đưa <(2&E^ phần tiền sử dụng đất trong thời gian xây dựng
là 2 tỷ và phần phần chi phí bồi thường, hỗ trợ và kinh phí tổ chức bồi thường, hỗ trợ
chưa được khấu trừ hết là 5 tỷ. (tổng cộng là 7 tỷ) và các em sẽ khấu hao phần này.
- Và trong dòng tiền khi phân tích dự án sẽ không có tiền thuê đất hàng năm nữa vì đã khấu
trừ hết trong 15 năm vận hành
!$r# Về VAT của G
DP
, G
QLDA
, G
kế, chi phí thiết kế, chi phí thẩm tra thiết kế, chi phí lập HSMT, đánh giá
HSDT thi công xây dựng, chi phí giám sát thi công xây dựng
o Các chi phí chung cần phân bổ là: chi phí quản lý dự án, chi phí lập dự án đầu
tư xây dựng, chi phí thẩm tra tính hiệu quả và tính khả thi của dự án, chi phí
thẩm tra dự toán, chi phí kiểm định sự phù hợp về chất lượng công trình, chi
phí thẩm tra phê duyệt quyết toán, chi phí kiểm toán quyết toán, chi phí bảo
hiểm công trình, chi phí dự phòng khối lượng
- Các chi phí tính vào giá trị TSCĐ là thiết bị (để tính khấu hao) bao gồm:
o Các chi phí tính trực tiếp là: chi phí thiết bị, chi phí lập HSMT, đánh giá
HSDT cung cấp thiết bị, chi phí giám sát lắp đặt thiết bị
o Các chi phí chung cần phân bổ là: chi phí quản lý dự án, chi phí lập dự án đầu
tư xây dựng, chi phí thẩm tra tính hiệu quả và tính khả thi của dự án, chi phí
thẩm tra dự toán, chi phí kiểm định sự phù hợp về chất lượng công trình, chi
phí thẩm tra phê duyệt quyết toán, chi phí kiểm toán quyết toán, chi phí bảo
hiểm công trình, chi phí dự phòng khối lượng
- Các chi phí tính vào chi phí trừ dần khác (để tính khấu hao):
o Các chi phí tính trực tiếp là: lãi vay trong thời gian xây dựng, chi phí bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư (trong trường hợp chưa khấu trừ hết vào tiền thuê
đất phải nộp), tiền thuê đất trong thời gian xây dựng
o Các chi phí chung cần phân bổ: là chi phí dự phòng khối lượng
Các em có thể xem thêm thông tư 19/2011/TT-BTC quy định về quyết toán dự án hoàn
thành (trang số 3) có nêu rõ:
“ - Việc phân bổ chi phí khác cho từng tài sản cố định được xác định theo nguyên tắc: 8)(
/)L&E18&(d/-(HK5] d&7(:D8; ^)7I&)F&L)8)I&7(:D8; ^) ev8)(/)L
8)5<-(HK5] d)(!5&7(:D8; ^)&)F/)?Jk&)YI&‹-h8)(/)L&E18&(d/8\]
&t<&7(:D8; ^):IZc(&k<:;8)(/)L&E18&(d/8\]&I7Jg&7(:D8; ^)#Œ
Nghĩa là khi xác định nguyên giá của các TSCĐ; đối với các chi phí tư vấn, chi phí khác,
chi phí quản lý dự án : những chi phí nào trực tiếp liên quan đến tài sản cố định nào thì tính
trực tiếp còn những chi phí nào là liên quan đến nhiều loại tài sản (chi phí chung) thì phải
phân bổ.
….
QR
" QR“•••‡S”w
"#" 288)(/)L&L)&E18&(d/
Chi phí mua sắm và lắp đặt thiết bị
Chi phí lập HSMT, đánh giá HSDT cung cấp thiết bị,
Chi phí giám sát lắp đặt thiết bị
p ‡•€p€
Ž•Q‰
3sG
R
3•
G
"#$ 288)(/)L8)5<8=/)?Jk
Chi phí quản lý dự án
Chi phí lập dự án đầu tư xây dựng,
Chi phí thẩm tra tính hiệu quả và tính khả thi của dự án
Chi phí thẩm tra dự toán
Chi phí kiểm định sự phù hợp về chất lượng công trình
Chi phí thẩm tra phê duyệt quyết toán
Chi phí kiểm toán quyết toán
Chi phí bảo hiểm công trình
Chi phí dự phòng khối lượng
(2&E^&7(:D&L)B)5)]I =(1.1) + (1.2)
$ QR“•••‡"r”w
…
•
!$P#
Trong đồ án của em khi tính chi phí thuê đất trong 25 năm thì số tiền nay lớn hơn số tiền bồi
thường giải phóng mặt bằng
ví dụ như nếu số tiền thuê đất của em là 25 triệu ,số tiền bồi thường 10 triệu, và mỗi năm
thuê đất 1 triệu
như vậy số tiền đem tính vào tổng mức đầu tư sẽ là 15 triệu nhưng trong khi phân bổ vốn thì
số tiền đem phân bổ là tiền thuê đất (15tr) hay là tiền giải phóng mặt bằng
khi em tính khấu hao thì không kể tới tiền thuê đất
vì số tiền thuê đất lớn hơn số tiền bòi thường nên trong 10 năm t không phải thuê đất nhưng
trong khoảng thời gian từ năm thứ 11 đến năm thứ 25 ta vẫn phải trả tiền thuê đất
vậy lập luận trên có đúng không ah
Trả lời:
Em nói rằng “số tiền đem tính vào tổng mức đầu tư sẽ là 15 triệu” là sai.
Em nói “tính khấu hao thì không kể tới tiền thuê đất” cũng sai vì giá trị tiền thuê đất trong
thời gian xây dựng vẫn phải tính khấu hao.
Trong 10 năm đầu không phải trả tiền thuê đất nữa nhưng các năm còn lại vẫn phải trả tiền
thuê đất là đúng.
X. p•‡•€‡•
!$S#
Lưu ý rằng trong phân tích tài chính đồ án giả thiết là không kể đến trượt giá, lạm phát nên
mọi chi phí các em tính toán khi tính chi phí sản xuất kinh doanh, doanh thu và dòng tiền là
không kể đến trượt giá và lạm phát mà theo mặt bằng giá cố định khi em lập dự án.
Ví dụ: Chi phí sửa chữa phải tính trên giá trị tài sản gồm cả dự phòng 1 nhưng không gồm
dự phòng 2.
!$T# Về tính chi phí sửa chữa tài sản hàng năm
Nhiều bạn chỉ tính chi phí sửa chữa cho các hạng mục nhà cửa và thiết bị mà quên các hạng
mục khác của công trình như hạ tầng ngoài nhà, sân bãi đỗ xe….
!$X# Về tính chi phí sử dụng điện, nước hàng năm
Nhiều bạn dự trù chi phí điện, nước quá cao, lên đến hàng tỷ đồng.
!$b# Về tính doanh thu
Dòng tiền theo quan điểm vốn chung được xác định như sau:
- Chuỗi các khoản thu về gọi là dòng tiền vào (dòng lợi ích, ngân lưu vào). Dòng tiền vào
của dự án có thể bao gồm các khoản mục sau:
o Doanh thu
o Giá trị thu hồi khi thanh lý tài sản do hết tuổi thọ quy định (nếu có)
o Giá trị tài sản chưa khấu hao hết ở cuối thời kˆ phân tích (nếu có)
o Thu hồi giá trị tài sản không bị hao mòn ở cuối thời kˆ phân tích (ví dụ: giá trị
quyền sử dụng đất) (nếu có)
- Chuỗi các khoản chi ra gọi là dòng tiền ra (dòng chi phí, ngân lưu ra). Dòng tiền ra của dự
án có thể bao gồm các khoản mục sau:
o Chi phí đầu tư để tạo dựng tài sản cố định ở thời điểm đầu và các thời điểm
trung gian
o Chi phí vận hành dự án
o Chi phí thuê đất hàng năm (nếu có)
o Thuế thu nhập doanh nghiệp hàng năm
o Thay đổi vốn hoạt động
- Hiệu số dòng tiền vào và dòng tiền ra là dòng tiền ròng (ngân lưu ròng – net cash flow -
NCF) của dự án hay còn gọi là dòng tiền hiệu số thu chi. Dòng tiền ròng của dự án là
dòng tiền cuối cùng chỉ thuộc về những nguời có quyền lợi trong dự án là chủ sở hữu và
chủ nợ. Nói một cách khác, 0x<&(!Ex<8\]012Jf<0x<&(!8\]8)\:M)š5
8g<Zc(0x<&(!8\]8)\j. Dòng tiền ròng còn được gọi với tên gọi khác là dòng
tiền tự do (free cash flow) với ý nghĩa công ty có thể tự do phân phối cho cổ đông cũng
như các nhà tài trợ vốn vì không cần sử dụng nó cho đầu tư tài sản cố định hay vốn lưu
động.
- Dòng tiền của chủ nợ = Chi trả nợ gốc + chi trả lãi vay – giải ngân nợ
Dòng tiền theo quan điểm vốn chủ sỡ hữu được xác định như sau
- x<&(!8\]8)\:M)š5›x<&(!Ex<œx<&(!8)\j›x<&(!Ex<8\]
012•<(D(<?j3&(! (Z]@Gœ38)(&EDj<;8•8)(&ED-u(Z]@)
Nghĩa là: dòng tiền theo quan điểm vốn chủ sỡ hữu ngoài các thành phần như dòng tiền theo
quan điểm vốn chung nêu trên thì ở dòng thu có thêm phần “tiền đi vay” (tiền vay là tiền đi
Lãi suất tối thiểu chấp nhận được theo quan điểm vốn chủ sở hữu:
Lãi suất tối thiểu chấp nhận được theo quan điểm vốn chủ sở hữu lấy theo giá sử dụng vốn
chủ sở hữu (số liệu đề bài đã cho).
28Y,-456-7d5 2)<(20128e)(!5E\(EI&)F828Y,8e&)+&[<-u(:5&&;(
&)(+58)/). 4j8Jf<828)8g<&)H,01/)x<E\(EI&EI<B)ID<"s)]@$s
<F e#
!%%# Một số sai sót thường gặp khi lập dòng tiền của dự án
- Sinh viên thường bỏ mốc 0 khi thể hiện dòng tiền. Tốt nhất nên có và chú thích là “đầu
năm 1”.
- Nếu ở năm nào đó không có khả năng trả nợ thì phải đi vay để trả và lập lại dòng tiền.
- Lưu ý khi phân tích hiệu quả tài chính trên quan điểm vốn chủ sở hữu thì dòng vào phải
gồm tất cả tiền vay chứ không chỉ vay vốn đầu tư và dòng ra phải gồm tất cả tiền trả nợ
chứ không chỉ trả nợ vay vốn đầu tư. Cụ thể hơn: nhiều bạn bỏ quên vay và trả nợ vay
vốn lưu động. Có bạn nhớ thì lại gộp luôn vay vốn đầu tư và vay vốn lưu động vào dòng
“vay vốn đầu tư” là không đúng. Cần phải tách riêng vay, trả vốn đầu tư và vay, trả vốn
lưu động; nếu gộp chung thì ghi là “vay vốn” nói chung
- Lưu ý là trong đồ án này chúng ta sử dụng dòng tiền phân tích không kể đến VAT.
XII. •‡€€
!%P#
Thưa cô cho em hỏi trong bảng 1.30:bảng tính hệ số khả năng trả nợ thì Lợi nhuận trong
năm lấy luôn là 100%lợi nhuận ròng trong năm hay lấy bao nhiêu ạ
Trả lời:
Một trong những nguồn tiền để trả nợ là trích một phần từ lợi nhuận sau khi đã nộp thuế và
chia cho các thành viên góp vốn dự án.
Vậy em có thể lấy khoảng 70% lợi nhuận ròng cũng được (mình giả thiết là có các thành
viên góp vốn cho dự án).
!%S#
Nhiều bạn lấy thời hạn hoàn vốn theo chỉ tiêu động “là khi NPV = 0” câu này vô nghĩa vì
NPV chỉ có 1 giá trị và khái niệm thời điểm khi NPV = 0 là vô nghĩa.
!%T# Về xác định hệ số khả năng trả nợ
doanh nghiệp đang thực hiện việc thuê đất và trả tiền thuê đất hàng năm.
Khoản 3 Điều 7 của Nghị định số 142/2005/NĐ-CP đã quy định:
“Người được nhà nước cho thuê đất mà ứng trước tiền bồi thường đất, hỗ trợ đất thì được trừ vào
tiền thuê đất phải nộp; trường hợp hết thời hạn thuê đất mà chưa trừ hết tiền bồi thường đất, hỗ trợ
đất thì được &EtZ7I&)*()' 4j8<(])'&)5H &&(d/&)YI.
Trường hợp hết thời hạn thuê đất, nhà nước thu hồi đất thì tiền bồi thường đất, hỗ trợ đất chưa trừ
hết vào tiền thuê đất, 4j8Ja(&)4*<&)YIK5@ ^)8\]/)2/-5.&Z!Ja(&)4*<U)i&EjB)(
)74c8&)5)a( &”
Nay quy định nêu trên được bổ sung như sau:
“Trường hợp người được nhà nước cho thuê đất thực hiện ứng trước tiền bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư và kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng theo phương án được cấp có
thẩm quyền phê duyệt thì được trừ số tiền đã ứng trước vào tiền thuê đất phải nộp theo phương án
được duyệt. Mức được trừ không vượt quá số tiền thuê đất phải nộp.
Copyright: Tài liệu đại học ©