A. LỜI MỞ ĐẦU
Thị trường mua bán nhà ở trong những năm gần đây diễn ra hết sức sôi
động, một trong những đối tượng của hoạt động này hướng tới chính là những căn
hộ chung cư. Do nhu cầu về nhà ở ngày càng tăng cao đã tạo điều kiện cho thị
trường mua bán căn hộ chung cư phát triển mạnh mẽ hơn bao giờ hết. Do những
đặc thù của đối tượng là những căn hộ chung cư, một loại tài sản đặc biệt có thể
được hình thành trong tương lai nên những nội dung của hợp đồng luôn tiềm ẩn
những rủi ro đối với các bên, đặc biệt là về phía người mua nhà. Bên cạnh đó, hình
thức pháp lý của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là loại hợp đồng theo mẫu thể
hiện ý chí của một bên là chủ đầu tư là bên nắm lợi thế trong việc mua bán nên về
phía người mua nhà lợi ích của họ dễ bị các chủ thể khác xâm phạm. Nhận thức
được tầm quan trọng của vấn đề này, nên em đã chọn đề tài: “Một số vấn đề về
mua bán căn hộ trong nhà chung cư”. Do trình độ nhận thức còn hạn chế nên trong
bài viết còn nhiều thiếu sót mong thầy cô góp ý để bài viết được hoàn chỉnh hơn.
Em xin chân thành cảm ơn!
B. GIẢI QUYẾT VẤN ĐỀ
I. LÝ LUẬN CHUNG VỀ CĂN HỘ CHUNG CƯ VÀ HỢP
ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ
1. Khái quát chung về nhà chung cư, căn hộ chung cư
1.1. Khái niệm nhà chung cư, căn hộ chung cư
Theo quy định tại Điều 70 Luật Nhà ở năm 2005 quy định thì:
“Nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ
thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân. Nhà chung
cư có phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung của
tất cả các hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư.”
“Căn hộ chung cư được hiểu là phần sở hữu riêng trong nhà chung cư của
mỗi cá nhân, gia đình, tổ chức bao gồm: Phần diện tích bên trong căn hộ, bao gồm
cả diện tích ban công, lôgia gắn liền với căn hộ đó; phần diện tích khác trong nhà
chung cư được công nhận là sở hữu riêng theo quy định của pháp luật; hệ thống
trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ, phần diện tích thuộc sở
hữu riêng”.

người sử dụng nhà chung cư) - cơ quan có quyền cao nhất trong việc quản lý, sử
dụng nhà chung cư bầu ra. Ban quản trị gồm đại diện các chủ sở hữu, người sử
dụng nhà chung cư với nhiệm kỳ không quá 3 năm, số lượng thành viên Ban quản
trị do Hội nghị nhà chung cư quyết định. Ban quản trị nhà chung cư có vai trò rất
quan trọng, là người đại diện để bảo vệ quyền lợi và lợi ích hợp pháp của các chủ
sở hữu và những người sử dụng trong quá trình sử dụng nhà chung cư. Ban quản
trị có quyền và trách nhiệm quản lý việc sử dụng nhà chung cư theo quy định của
2
pháp luật như: xây dựng nội quy sử dụng nhà chung cư; thực hiện thu, chi tài chính
trong quá trình quản lý việc xử dụng nhà chung;…
2. Lý luận chung về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
2.1. Khái niệm hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
Hiện nay tuy chưa có một khái niệm cụ thể nào về hợp đồng mua bán căn hộ
chung cư, nhưng dựa vào bản chất của loại hợp đồng này là một dạng của hợp
đồng mua bán nhà ở, ta có thể rút ra khái niệm về hợp đồng mua bán căn hộ chung
cư như sau: “Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là sự thỏa thuận giữa các bên,
theo đó bên bán có nghĩa vụ giao căn hộ chung cư và chuyển quyền sở hữu căn hộ
chung cư cho bên mua, còn bên mua có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán theo thỏa
thuận hoặc theo quy định của pháp luật”.
2.2 Đặc điểm của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
2.2.1. Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư mang những đặc điểm chung
của hợp đồng mua bán tài sản và hợp đồng mua bán nhà ở
- Là hợp đồng ưng thuận: khi tham gia giao kết hợp đồng các bên phải tuân
theo nguyên tắc tự nguyện, bình đẳng, thiện chí, hợp tác và trung thực. Họ có
quyền quyết định có hay không tham gia vào quan hệ hợp đồng, có quyền lựa chọn
và thảo luận về nội dung và hình thức của hợp đồng theo quy định của pháp luật.
Thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng là khi các bên đã thỏa thuận các điều
khoản và hoàn thành thủ thụ tục công chứng, chứng thực.
- Là hợp đồng có tính chất đền bù: Trong hợp đồng mua bán căn hộ chung
cư khi bên bán chuyển giao căn hộ thuộc sở hữu của mình cho bên mua thì sẽ nhận

chung cư bán căn hộ của nhà chung cư thì người mua căn hộ nhà chung cư được
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với hình thức quyền sử dụng đất là quyền
sử dụng chung. Cũng theo quy định tại khoản 1 Điều 11 Luật Nhà ở 2005 thì:
Trường hợp chủ sở hữu nhà ở đồng thời là chủ sử dụng đất ở, chủ sở hữu căn hộ
trong nhà chung cư thì cấp một giấy chứng nhận là Giấy chứng nhận quyền sở hữu
nhà ở và quyền sử dụng đất ở; Trong trường hợp chủ sở hữu nhà ở không đồng thời
là chủ sử dụng đất ở thì cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.
- Đối với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dự án: là căn hộ mới chỉ có
trong dự án hoặc đang xây dựng, thì hiện nay loại hợp đồng này thường có hai
dạng là:
Hợp đồng giữa chủ đầu tư và người mua gốc thường có dạng là hợp đồng
hứa mua hứa bán: Theo đó chủ đầu tư cam kết sẽ bán cho người mua gốc căn hộ
chung cư theo diện tích, kiểu dáng, thiết kế, chất lượng,…như trong dự án xây
dựng nhà chung cư đã được lập và được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt trước
đó. Còn người mua gốc cam kết sẽ mua căn hộ này sau khi được xây dựng và hoàn
thiện như trong thiết kế ban đầu. Và để đảm bảo cho cam kết của người mua gốc
phải trả trước cho chủ đầu tư khoản tiền nhất định tương ứng với giá trị của căn hộ
chung cư đó.
Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dự án giữa người mua gốc và người
mua lại: thường được lập dưới dạng hợp đồng ủy quyền có công chứng. Đối với
4
loại hợp đồng này người mua gốc thường ủy quyền cho người mua lại thực hiện
tiếp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dự án với chủ đầu tư, được nhận căn hộ
sau khi chủ đầu tư bàn giao, được bán đứt căn hộ thuộc sở hữu của người mua gốc
cho người khác,…
II. HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ THEO
QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN HÀNH
1. Chủ thể của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
1.1. Đối với chủ thể là cá nhân
Cá nhân khi tham gia vào hợp đồng mua bán căn hộ chung cư phải có năng

nhất định còn phải đáp ứng các điều kiện chặt chẽ khác.
Một vấn đề khác cần phải lưu ý là việc mua bán căn hộ chung cư của người
nước ngoài tại Việt Nam. Theo quy định tại điều 126 BLDS 2005 ghi nhận một số
đối tượng là người nước ngoài được phép sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Như vậy, các
đối tượng khác không thuộc diện được quy định tại điều 126 thì không được ghi
nhận quyền này hoặc nếu có thì rất hạn chế. Tuy nhiên trong một vài năm trở lại
đây người nước ngoài làm ăn sinh sống ở nước ta khá nhiều. Để đáp ứng đòi hỏi đó
đầu năm 2009 Luật Nhà ở năm 2005 đã được sửa đổi bổ sung các quy định về vấn
đề sở hữu nhà ở đối với người nước ngoài tại Việt Nam. Theo đó phạm vi người
nước ngoài được sở hữu nhà ở được mở rộng hơn đồng thời pháp luật cũng chp
phép người nước ngoài được mua nhà tại Việt Nam nhưng chỉ được mua căn hộ
chung cư. Các quy định mới ban hành sẽ góp phần không nhỏ vào việc thu hút đầu
tư nước ngoài và tạo điều kiện cho người nước ngoài định cư tại Việt Nam.
2. Đối tượng của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
2.1. Đối tượng của hợp đồng là căn hộ chung cư đã được cấp Giấy
chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho chủ sở hữu
Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đối với căn hộ chung cư là văn bản
xác lập đầy đủ quyền sở hữu của chủ sở hữu đối với Nhà nước. Căn hộ chung cư
thuộc sở hữu của cá nhân thì trên Giấy chứng quyền sở hữu phải ghi tên cá nhân
đó, nếu thuộc sở hữu của tổ chức thì ghi tên tổ chức đó, nếu thuộc sở hữu chung
hợp nhất thì ghi tên người được chủ sở hữu chung thỏa thuận cho đứng tên, nếu
không có thỏa thuận thì ghi tên các chủ sở hữu. trường hợp căn hộ chung cư thuộc
sở hữu của vợ chồng thì ghi đủ cả tên vợ và chồng, nếu có vợ hoặc chồng không
thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì ghi tên người có quyền sở hữu nhà
ở tại Việt Nam. Nếu căn hộ chung cư thuộc sở hữu chung theo phần thì ghi tên
từng chủ sở hữu và phần sở hữu của hộ trong căn hộ.
2.2. Đối tượng của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là tài sản hình
hành trong tương lai
Theo Điều 429 Bộ luật Dân sự năm 2005 thì: “Đối tượng của hợp đồng mua
bán là tài sản được phép giao dịch....Trong trường hợp đối tượng của hợp đồng

hợp đồng sẽ có thể bị tuyên vô hiệu.
Hiện nay có rất nhiều các hợp đồng mua bán mà đối tượng là các căn hộ
chung cư dự án. Các hợp đồng này thường được ký kết dưới dạng hợp đồng góp
vốn hay hợp đồng hứa mua, hứa bán. Tuy nhiên, pháp luật chưa hề có quy định cụ
thể về hình thức loại hợp đồng này. Theo tinh thần của Luật Nhà ở 2005 tại Điều
38 thì vẫn coi hợp đồng này là một dạng của hợp đồng mua bán nhà ở. Tuy nhiên
theo các quy định của Bộ luật dân sự 2005 và quan điểm chung của các nhà làm
luật Việt Nam hiện nay thì vẫn coi hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dự án là tài
sàn hình thành trong tương lai. Và vì vậy, không có quy định bắt buộc về hình thức
của hợp đồng là phải giao kết bằng văn bản và được công chứng, chứng thực. Vì
vậy pháp luật cần phải có những quy định cụ thể và thống nhất về vấn đề này.
7
4. Hiệu lực của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là thời điểm
mà các bên tiến hành giao kết và được cơ quan công chứng chứng nhận hoặc Ủy
ban nhân dân cấp có thẩm quyền chứng thực. Từ thời điểm này các bên tham gia
giao kết hợp đồng có các quyền và nghĩa vụ phát sinh theo hợp đồng.
Bên cạnh các quy định trên thì hợp đồng mua bán nói chung và hợp đồng
mua bán căn hộ chung cư nói riêng chỉ phát sinh hiệu lực khi các bên tham gia hợp
đồng cũng mới được bảo đảm thực hiện.
Theo quy định tại Điều 122 Bộ luật Dân sự 2005 thì các giao dịch dân sự
phải có đủ điều kiện sau:
- Các bên tham gia giao kết phải có năng lực hành vi dân sự.
- Các bên tham gia giao kết phải hoàn toàn tự nguyện.
- Hình thức tham gia giao kết phải hoàn toàn tự nguyện.
- Mục đích và nội dung của hợp đồng không vi phạm điều cấm của pháp luật
và không trái đạo đức xã hội.
Đây là bốn điều kiện cần và đủ để một hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
có hiệu lực pháp luật. Trường hợp khi giao kết hợp đồng mà các bên không tuân
theo các điều kiện trên thì hợp đồng có thể bị tuyên vô hiệu.