B GIÁO DC VÀ ÀO TO
TRNG I HC KINH T TP.H CHÍ MINH

(
LA HOÀNG NHT

HOÀN THIN CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH
NHM PHÁT TRIN TH TRNG BT
NG SN TI THÀNH PH H CHÍ
MINH HIN NAY.

LUN VN THC S
TP.H CHÍ MINH – NM 2009
MC LC

Trang
PHN M U 01
1. S cn thit chn đ tài 01
2. Mc đích nghiên cu 03
3. i tng nghiên cu. 03
4. Phm vi nghiên cu 03
5. Phng pháp nghiên cu 03
6. Ý ngha khoa hc ca đ tài 03
7. B cc đ tài 03
CHNG 1: TNG QUAN
V CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH I VI TH
TRNG BT NG SN

05
1.1. Nhng lý lun chung v th trng bt đng sn 05
1.1.1.Khái nim bt đng sn 05
1.1.2.Khái nim th trng bt đng sn 06
1.1.3.C s và các yu t tác đng đn s hình thành và phát trin ca th trng
bt đng sn

07
1.1.3.1. C s hình thành 07

1.4.2. Kinh nghim phát trin th trng bt đng sn ti Singapore: 27
1.4.3. Bài hc kinh nghim cho Vit Nam 28

Kt lun chng 1
. 29
CHNG 2: THC TRNG CÁC CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH TRÊN
TH TRNG BT NG SN TI TP.HCM TRONG THI GIAN
QUA 30
2.1.Thc trng phát trin ca th trng bt đng sn trong thi gian qua 30
2.1.1. Thc trng phát trin ca th trng Bt đng sn ti TP.HCM

30
2.1.1.1 Thc trng phát trin th trng BS ti TP.HCM trc khi có lut đt
đai. 30
2.1.1.2. Thc trng phát trin th trng BS ti TP.HCM sau khi có lut đt đai
đn nay. 31
2.1.2 ánh giá chung v th trng bt đng sn TP.HCM

35
2.1.3. Nhng tn ti ca th trng bt đng sn trong thi gian qua
362.1.4. Nguyên nhân tn ti:
37

2.2.Thc trng các chính sách tài chính đi vi bt đng sn và giao dch bt
đng sn.
38



2.3.2. Nhng vn đ tn ti
53

Kt lun chng 2 55
CHNG 3:
HOÀN THIN CÁC CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH NHM
PHÁT TRIN TH TRNG BT NG SN TI TP.HCM HIN NAY
56

3.1. D báo th trng bt đng sn  TP.HCM
56

3.1.1. D báo 56
3.1.2. Mc tiêu ca chính sách tài chính v bt đng sn và giao dch BS
58
3.2.Các gii pháp tài chính v bt đng sn và giao dch bt đng sn
60

3.2.1 Gii pháp v chính sách thu, phí, l phí 60
3.2.1.1. Thu s dng đt 60
3.2.1.2. Thu thu nhp t chuyn quyn s dng đt 62
3.2.1.3. L phí trc b 62
3.2.1.4 Thu chng đu c 62
3.2.2.Gii pháp v các khon thu liên quan đn bt đng sn

64
3.2.2.1. Chính sách tin thuê đt
64
3.2.2.2. Chính sách tin s dng đt 65

Các chính sách qun lý nhà nc
74
K lun chng 3
78
KT LUN
Trang 79
TÀI LIU THAM KHO
PH LC
DANH MC CÁC CH VIT TT.

BS :
Bt đng sn

TP.HCM :Thành ph H Chí Minh
UBND :
y ban nhân dân
WTO :
T chc thng mi th gii DANH MC CÁC BNG BIU

Bng 2.1 Bng giá đt mt s d án ti TP.HCM tháng 01/2008.
Bng 2.2 Tình hình thu thu s dng đt nông nghip.
Bng 2.3: Tình hình thu l phí trc b.
Bng 2.4: Tình hình thu thu nhà đt
Bng 2.5: Tình hình thu tin s dng đt, tin thuê đt.

1. B k hoch và đu t

2. Tng Cc Thng kê
3. S giao dch chng khoán TP.HCM
4. Tin nhanh Vit Nam
5. Thi báo kinh t Vit Nam
6. Saga Vit Nam
7. Báo Tui tr
8. Báo Vietnamnet
9. Báo thanh niên
10. Báo Sài Gòn tip th

11.
BDS/Khai_niem_BDS/
12.
san/TTBDS/
13.
14.
15. ecom.
com/buss/home/NewsDetail.aspx?webpage=news&id=774
16.
17.
cac-cong-ty-bat-dong-san-phat-hanh-trai-phieu-de-huy-dongvon.
html
18.
ticle&sid=1107
19.
3ED24FFF1D617D/View/Dn-
HienKe/Dinh_huong_thi_truong_bat_dong_san_Co_bai_truoc/?print
=179752070

La Hoàng Nht
Hc viên cao hc khóa 15
Chuyên ngành: Kinh t - Tài chính – Ngân hàng
Trng i hc Kinh t TP. H Chí Minh

Lun Vn Thc S Kinh T GVHD: PGS-TS. Phm Vn Nng
HVTH: La Hoàng Nht Trang
1

PHN M U:
1. S cn thit ca đ tài.
Vào nhng tháng cui nm 2007 và đu nm 2008, th trng bt đng sn ti thành
ph H Chí Minh, Hà Ni và mt s tnh lân cn có nhng bin đng phc tp, giá
mt s chng loi nhà, đt nm trong các khu vc có giá tr thng mi cao tng
mnh, giá bán cn h chung c cao tng  TPHCM và Hà Ni đn tháng 10-2007
tng khong 30% so vi nm 2006, cui tháng 1, đu tháng 2-2008 tng khong
50% so vi nm 2006. Chính vì th, giá vn phòng cho thuê  Vit Nam đã đc
xp  v trí đng hàng th 17, còn giá cn h đng hàng th 30 trên th gii.

HVTH: La Hoàng Nht Trang
2

tng thu nhp thp, cha huy đng đc doanh nghip thuc các thành phn kinh
t tham gia do cha có c ch, chính sách thích hp.
Hin th trng nhà  đang  tình trng c cu không hp lý, ngun cung sn phm
cho th trng theo kiu “cái cn không có, cái có cha cn”. Các doanh nghip ch
yu đu t loi nhà cao cp, din tích rng và giá thành đt, ch phù hp vi đi
t
ng có thu nhp cao. Trong khi đó li thiu trm trng loi nhà , cho thuê phù
hp vi nhu cu ca ngi thu nhp trung bình và thu nhp thp. Vic trin khai
xây dng qu nhà  xã hi đ cho thuê và thuê mua rt chm. Mt hin tng cn
lu ý là do li nhun cao nên th trng bt đng sn đã thu hút hu ht các doanh
nghip nhà nc, các tp đoàn kinh t ln tham gia kinh doanh bt đng sn bng
cách lp các công ty c phn nhm tìm kim li nhun. Hu ht các ngân hàng đu
có qu hoc công ty kinh doanh bt đng sn, xut hin s đu t ni b khó kim
soát.
Bc sang nm 2009, hàng lot các chính sách tài chính đã đc nc ta thc hin
nh: gói kích cu 1 t dollars ca Chính Ph, chính sách nhà  cho ngi có thu
nhp thp, chính sách h tr lãi sut, thay đi chính sách thu …, đã mang li mt
bc ngot mi cho th trng bt đng sn hin nay.
Chúng ta có th nói th trng bt đng sn đóng mt vai trò rt ln trong quá trình
phát trin ca nn kinh t Vit Nam nói chung và bt đng sn TP.HCM nói riêng,
nht là sau khi Vit Nam gia nhp WTO. Phát trin hiu qu th trng này s góp
phn quan trng trong vic thúc đy s phát trin ca nn kinh t xã hi, đóng góp
thit thc vào quá trình phát trin đô th và nông thôn ngày càng vn minh hn theo
đnh hng Xã Hi Ch Ngha.  phát trin tt th trng bt đng sn, yêu cu
rt quan trng cn phi đáp ng đc đó là cn phi có bin pháp tài chính hp lý
nhm n đnh và phát trin th trng bt đng sn. Cng chính trong bi cnh va
qua mà các bin pháp tài chính đã đc th hin rt rõ trong vic điu tit th trng

trng bt đng sn ti TP.HCM, nó không ch có ý ngha v mt kinh t mà còn rt
có ý ngha v mt xã hi. V mt kinh t, th trng bt đng sn càng phát trin thì
kh nng thu hút vn đu t trong và ngoài nc càng nhiu, c s h tng ngày
càng đc ci thin và đng b, góp phn thúc đy nn kinh t phát trin. ng thi
vic xây dng và phát trin th trng bt đng sn cng tác đng rt ln đn các th
trng khác, và đc bit là th trng tài chính, tin t. V mt xã hi, th trng bt
đng sn càng phát trin càng đêm li s minh bch, to lòng tin cho ngi dân vi
Nhà nc.
7. B cc đ tài: Gm 3 chng
Chng 1: Tng quan v chính sách tài chính đi vi th trng bt đng sn.
Lun Vn Thc S Kinh T GVHD: PGS-TS. Phm Vn Nng
HVTH: La Hoàng Nht Trang
4

Chng 2: Thc trng các chính sách tài chính v th trng bt đng sn ti
TP.HCM.
Chng 3: Hoàn thin các chính sách tài chính nhm phát trin th trng bt đng
sn ti TP.HCM hin nay.

Theo điu 181 B Lut Dân S ca nc ta: ‘‘Bt đng sn là các tài sn không di
di đc bao gm: đt đai, nhà, công trình xây d
ng gn lin vi đt đai, k c các
tài sn gn lin vi nhà, công trình xây dng đó; các tài sn khác gn lin vi đt
đai và các tài sn khác do pháp lut quy đnh.’’
Nh vy, bt đng sn là mt tài sn không di di đc, tn ti và n đnh lâu dài.
 đc coi là bt đng sn thì yêu cu phi có các điu kin sau:
- Là yu t vt cht có ích cho con ngi.
- c chim hu bi cá nhân hoc cng đng ngi.
- Có th đo lng bng giá tr nht đnh.
- Không th di di, hoc di di hn ch đ tính cht, công nng, hình thái ca nó
không thay đi.
Bt đng sn có nhng đc đim sau:
- Tính c đnh và lâu bn: bt đng sn ch to lp trên mt din tích c th c
a đt
đai, và đt đai là tài nguyên quc gia không th thay đi din tích, nu đt đai đó
không phi là hàng hoá thì bt đng sn gn trên đó cng khó khn trong vn đng
vi t cách là hàng hóa. Bt đng sn là tài sn không th di di nên h s mô t bt
đng sn ghi nhn s bin đng theo thi gian v hin trng, v ch s hu, s dng
theo mt trình t pháp lý nht đnh và là yu t đc bit quan trng trong quan h
giao dch trên th trng bt đng sn. Tính lâu bn đc th hin rõ trong quá trình
s dng đt đai bi vì đt đai không b hao mòn. Tính khan him đc bit do s phát
trin ca sn xut, s gia tng dân s làm cho nhu cu v đt đai, nhà  ngày càng
Lun Vn Thc S Kinh T GVHD: PGS-TS. Phm Vn Nng
HVTH: La Hoàng Nht Trang
6


đng sn theo quy lut ca th trng. Khái nim này d làm cho ngi ta hiu v
Lun Vn Thc S Kinh T GVHD: PGS-TS. Phm Vn Nng
HVTH: La Hoàng Nht Trang
7

phm vi và ni dung hot đng ca th trng bt đng sn hn là mt khái nim có
tính khái quát. Hoc cng nh quan đim này, nhng các hot đng ca th trng
ngoài chu nh hng bi các quy lut ca th trng còn chu s điu tit và qun
lý ca Nhà nc. Ý kin này cng xut phát t thc t là hot đng c
a th trng
bt đng sn ca hu ht các nc trên th gii đu đc điu chnh bng pháp lut
Dân s, Lut t đai và chu s can thip, qun lý ca Nhà nc.
Nh vy, mt cách tng quát, th trng bt đng sn là th trng cha đng
nhng giao dch dân s v bt đng sn ti mt vùng nht đnh, trong mt thi gian
xác đnh.
Ti Vit Nam, Theo hin pháp 1992, Lut đt đai 2003 và điu 174 B Lut Dân s
2005 liên quan đn bt đng sn thì đt đai thuc s hu toàn dân, do Nhà nc
thng nht qun lý và đ ra ch đ s dng thông qua các hình thc giao, cho thuê
quyn s dng đt đi vi các t chc, cá nhân. Các t chc, cá nhân khi đc Nhà
nc giao đt, cho thuê đt s có quyn s dng đt theo quy đnh pháp lut nh:
đc quyn chuyn đi mc đích s dng đt, chuyn quyn s dng đt, quyn k
tha, cho thuê, th chp, góp vn bng giá tr quyn s dng đt đ hp tác kinh
doanh.  nc ta thc cht hàng hóa đt đai tham gia trao đi trên th trng là
quyn s dng đt, vì vy th trng bt đng sn  nc ta là th trng ca các
giao dch dân s v quyn s dng đt, quyn s hu nhà và các công trình, vt
dng, kin trúc gn lin vi nó.
1.1.3. C s và các yu t tác đng đn s hình thành và phát trin ca th

đng sn, vn, lao đng, mt mt đóng góp vào hot đng sn xut hàng hóa ca
nn kinh t, mt khác, th trng các yu t này cng có nhng tng tác ln nhau
nhm to s chuyn dch hiu qu ca hàng hóa bt đng sn, vn và lao đng trong
toàn b nn kinh t. Do vy vic hình thành th trng bt đng sn phi đc đt
trong mi quan h đng b vi các th trng khác là điu cn thit đ các th
trng có điu kin phát trin.
1.1.3.2. Các yu t tác đng.
Cng nh các th trng khác, s hình thành và phát trin ca th trng bt đng
sn cng chu s nh hng ca các yu t kinh t, chính tr, xã hi, dân c…tuy
nhiên, s nh hng ca các yu t này đn th trng bt đng sn li có nhng
đc đim, biu hin riêng, c th:
- S phát trin kinh t:
Phát trin kinh t ca mt nc tt yu làm gia tng các nhu cu s dng đt trong
các lnh vc sn xut, nht là lnh vc sn xut phi nông nghip. Vn đ này đòi hi
phi có quá trình chuyn dch đt s dng trong hot đng sn xut nông - lâm
Lun Vn Thc S Kinh T GVHD: PGS-TS. Phm Vn Nng
HVTH: La Hoàng Nht Trang
9

nghip sang s dng vào mc đích công nghip - thng mi - dch v, đng thái
này đã làm gia tng các giao dch v bt đng sn và to s phát trin cho th trng
bt đng sn. Mt khác s phát trin kinh t cng đng thi là quá trình phát trin
ca khoa hc, k thut và công ngh tác đng trc tip vào vic to lp, thay th, ci
t
o hàng hoá bt đng sn phù hp vi yêu cu mi ca nn kinh t và xã hi.
- Dân s:
Trc ht tng dân s cng đng ngha vi tng các nhu cu v các loi hàng hoá

đnh và xác đnh li mc đích s dng đt, t đó nhng khu vc, vùng nào nm
trong quy hoch chuyn mc đích s dng đt t sn xut nông nghip sang sn
xut và hot đng công nghip ho
c nm trong quy hoch xây dng khu đô th mi,
các khu trung tâm thng mi, dch v,…s đng thi làm gia tng các đn v sn
xut kinh doanh, gia tng dân s t đó làm tng nhu cu v bt đng sn, thúc đy
tng các chng loi hàng hóa và giao dch bt đng sn trên th trng. Ngc li,
nhng vùng, khu vc không đc Chính ph Trung ng, a phng chú trng
đu t phát trin kinh t do yu t vùng không thích hp cho mc tiêu phát trin
kinh t thì nhìn chung cu bt đng sn cho hot đng sn xut kinh doanh cho nhu
cu nhà , đt  ca dân c không đc kích thích, đng ngha vi giao dch trên th
trng bt đng sn s trm lng, nh hng đn tc đ phát trin ca th trng bt
đng sn ti khu vc, vùng tng ng.
- Phong tc đa phng:
Tp quán, truyn thng là nhng yu t mang tính nhân vn ca th trng bt
đng sn. Tp quán, truyn thng nh hng trc tip vào các tin trình thc hin
các giao dch mua, bán, thuê mn, th chp…trên th trng bt đng sn, nó có
tác dng đy nhanh hoc làm hn ch các v giao dch, nó đm bo đ tin cy gia
các bên mua-bán, thuê-cho thuê,…; nó cng có tác dng làm đy nhanh hoc chm
tin trình thanh toán gia các bên vi nhau.
Trong khi đó, th hiu li tác đng đn th trng bt đng sn trên hai khía cnh
ch yu sau: mt là, th hiu v v trí bt đng sn, hình dng, phng hng ca
bt đng sn phù hp vi tính cht s dng c th ca ngi có nhu cu; hai là, th
hiu v kin trúc, kiu dáng, tính hin đi, c đin… cng là nhng nhân t trc
tip làm nh hng đn cung và cu hàng hoá trên th trng bt đng sn.
1.1.4. Các đc đim ca th trng bt đng sn.
Do bt đng sn là hàng hoá đc bit có nhng đc đim khác bit vi hàng hoá
thông thng, nên th tr
ng bt đng sn cng có nhng đc đim riêng ca nó.
Lun Vn Thc S Kinh T GVHD: PGS-TS. Phm Vn Nng

hàng hoá bt đng sn nên giao dch bt đng sn luôn phc tp hn các hàng hoá
thông thng khác, đi cùng vi các giao dch bt đng sn là hàng lot các giy t
kèm theo nh: giy chng nhn quyn s dng đt, các quyn mua, bán, th chp,
góp vn bt đng sn, thu, l phí liên quan phi np. Nhng quy đnh pháp lut chi
phi đi vi bt đng sn và giao dch bt đng sn càng tinh gn, l phí liên quan
đn vic giao dch càng thp thì vic mua bán giao dch bt đng sn din ra càng
nhanh và càng phát trin thun li.

Lun Vn Thc S Kinh T GVHD: PGS-TS. Phm Vn Nng
HVTH: La Hoàng Nht Trang
12

1.1.5.Các yu t ca th trng bt đng sn.
1.1.5.1. Cung cu.
Cng nh các th trng khác, yu t hàng đu ca th trng bt đng sn là cung-
cu v bt đng sn. Cu bt đng sn đc xác đnh t nhu cu s hu và s dng
các loi bt đng sn. Nhu cu s hu bt đ
ng sn có khi không bt ngun t nhu
cu s dng phn vt cht ca bt đng sn mà xut phát t mc tiêu khác nh kinh
doanh (mua đ bán), tích tr tài chính…Khác vi nhu cu s hu, nhu cu s dng
bt đng sn ch yu li là nhu cu gn vi phn vt cht ca bt đng sn nh s
dng đt rung đ trng trt, dùng đt  đ xây nhà, xây vn phòng cho thuê…; do
đc đim này nên ngi có nhu cu s dng bt đng sn không nht thit phi
đng thi là ngi s hu. Trên thc t đ đáp ng nhu cu s dng bt đng sn,
ngi s dng thng đi thuê t nhng ngi s hu bt đng sn.
1.1.5.2. Hàng hoá ca th trng bt đng sn.
Hàng hóa bt đng sn có th xác đnh gm 2 loi ch yu: đt đai và các vt kin

ca các hàng hóa là công trình, vt kin trúc khác. Mt khác, đt đai là loi tài
nguyên quc gia không th thay đi v din tích, do đó hàng hóa bt đng sn còn
mang tính khan him đc bit.
+ Cng xut phát t v trí c đnh, hàng hóa bt đng sn mang tính cá bit ln,
tc là không có hàng hóa bt đng sn nào trên th trng bt đng sn là ging
nhau, đc tính này có đc do hai yu t: th nht, tính v trí nh nói  trên; th hai,
s khác bit v kiu dáng, kin trúc cng nh nhng công trình ph đi kèm.
+ Mc dù mang tính cá bit ln nhng các hàng hóa bt đng sn li chu nh
hng ln nhau rt ln, đc bit là trong các trng hp thay đi kt cu h tng k
thut, nhng công trình xây dng ln, quy mô đc thc hin…thì các bt đng sn
khác lin k cng chu tác đng ngay v mt giá c.
+Ngoài ra hàng hóa bt đng sn còn chu s chi phi mnh m ca các chính sách
pháp lut và kinh t ca Nhà nc, đc đim này cng xut phát t đc đim hàng
hóa đt đai là tài sn quan trng ca mi quc gia, các giao dch v bt đng sn
đu tác đng mnh đn các hot đng kinh t-xã hi khác, do đó, vn đ v đt đai,
nhà , vt kin trúc và các công trình gn lin vi đt phi chu s chi phi ca nhà
nc nhm làm gim đn mc thp nht nhng tác đng xu đn nn kinh t, đng
thi cng có th phát huy đn mc ti đa nhng ngun lc có đc hoc sinh ra t
th trng bt đng sn.
Lun Vn Thc S Kinh T GVHD: PGS-TS. Phm Vn Nng
HVTH: La Hoàng Nht Trang
14

1.1.5.3. Giá c ca hàng hóa bt đng sn, các yu t tác đng và vn đ đnh giá

HVTH: La Hoàng Nht Trang
15

giá tr ln. Mt khác, giá c bt đng sn chu nh hng rt nhiu yu t phc tp,
thông tin th trng bt đng sn thì thng không hoàn ho.
1.1.6. Tác đng ca th trng bt đng sn đi vi nn kinh t.
Th trng bt đng sn đóng vai trò rt quan trng đi vi nn kinh t quc dân.
Nó ch
u nh hng ca tc đ tng trng kinh t cng nh chu nh hng ca các
th trng khác trong nn kinh t, nhng đng thi nó tác đng ngc tr li cng
không nh.
- Th trng bt đng sn có tác đng đn s tng trng ca nn kinh t bi vì xét
trong mi quan h tích ly và tiêu dùng thì tng tích ly tài sn c đnh luôn cao
hn tng tích ly tài sn lu đng, mà trong tích ly tài sn c đnh thì bt đng sn
chim t trng rt ln. Do đó bt đng sn là yu t hàng đu tác đng đn s tng
gim tng tích ly ca nn kinh t. Vi đc tính này, bt đng sn tr thành mt
trong nhng yu t quan trng ca tng sn phm quc dân. Vì vy th trng bt
đng sn phát trin mnh hay yu đu tác đng đn s tng trng ca nn kinh t.
- Th trng bt đng sn là th trng không th tách ri h thng các th trng
nên nó tác đng đn tt c các loi th trng trong nn kinh t. Vi t cách là th
trng đu vào ca các ngành sn xut kinh doanh và dch v các hàng hóa thông
thng khác, th trng bt đng sn góp phn không nh vào chi phí sn xut kinh
doanh ca các hàng hóa đó. Ngoài ra, do tính cht không b hao mòn trong s dng
và có th tái to li, hàng hoá bt đng sn là đt đai s dng vào quá trình sn xut
kinh doanh đóng vai trò quan trng trong vic to ra giá tr gia tng cho ngành sn
xut nói riêng, và cho toàn b nn kinh t nói chung.
i vi các th trng to lp hàng hoá bt đng sn nh th trng máy móc thit