B GIÁO DCăVÀăÀOăTO
TRNGăI HC KINH T THÀNH PH H CHÍ MINH
LÊăVăHÀ NG DNG MÔ HÌNH QU TệNăTHÁCăUăTăBT
NG SN (REIT) TI TH TRNG BTăNG
SN
THÀNH PH H CHÍ MINH Chuyên ngành : Tài Chính - Ngân Hàng
Mã s : 60340201 LUNăVNăTHC S KINH T

NGI HNG DN KHOA HC

sn 4
1.1.1.1 Khái nim bt đng sn và th trng bt đng sn : 4
1.1.1.2 Các giao dch trên th trng bt đng sn 5
1.1.1.3 Các thành phn ca th trng bt đng sn 6
1.1.2 căđim ca th trng btăđng sn 8
1.2 Tng quan v qu tínăthácăđuătăbtăđng sn (REIT) 10
1.2.1 Khái nim 10
1.2.2 Phân loiăREIT,ăcăcu t chc và qun lý : 13
1.2.2.1 Phân loi REIT : 13
1.2.2.2 C cu t chc và qun lý : 17
1.2.3 Mt s qu tínăthácăđuătăbtăđng sn trên th gii : 18

ii

1.2.3.1 M 18
1.2.3.2 Anh 20
1.2.3.3 Nht Bn 23
1.2.3.4 Singapore 25
1.2.3.5 Úc 26
1.3 Bài hc kinh nghim 27
1.4 nhăhng ca th trng REIT lên th trng btăđng sn, th trng
vn, th trng chng khoán. 28
1.3.1 nh hng ca REIT lên th trng bt đng sn 29
1.3.2 nh hng ca REIT lên th trng vn 29
1.3.3 nh hng ca REIT lên th trng chng khoán 31
Kt lun Chng 1: 32
CHNGă2.ăTHC TRNG NGUN VNăUăTăTRÊNăTH TRNG
BTăNG SN THÀNH PH H CHÍ MINH. 33
2.1 Tng quan v tình hình btăđng sn Vit Nam và Th trng btăđng sn
ti thành ph H Chí Minh 33

3.2.2 C cu danh mc ca qu đu t bt đng sn/công ty đu t chng
khoán bt đng sn phi đáp ng các quy đnh : 67
3.2.3 Phân chia li tc ca qu 68
3.2.4 Hn ch đu t. 69
3.3 Các gii pháp h tr. 70

iv

3.3.1 Cng c th trng bt đng sn : 70
3.3.2 Chính sách u đưi v thu, phí và l phí : 72
3.3.3 Nâng cao tính chuyên nghip ca th trng : 72
Kt lun chng 3 : 74
PHN KT LUN 75
TÀI LIU THAM KHO - 1 -
PH LC 1 - 1 -
PH LC 2 - 3 -
PH LC 3 - 6 -
PH LC 4 - 8 - v
DANH MC CÁC HÌNH

HÌNH 1.1 : Căcu t chc ca REIT trên th gii 17
HÌNH 2.3 :ăCnăh chƠoăbánănmă2008ăậ 2013 38
HÌNH 2.4 :ăCnăh bánăđcătheoăquỦănmă2011ă- 2013 39
HỊNHă2.ă5ă:ăCnăh tn kho 40
HÌNH 2. 6 : Tình hình hotăđng caăvnăphòngăchoăthuêă2011-2013 42
HÌNH 2. 7 : Din tích thc thuê mi (NLA, m2) 42
HÌNH 2.8 : Din tíchăvnăphòngătrng 2011-2013 43


Giá tr tài sn thun

REIT
Real Estate investment truth
Qu tínăthácăđuătăbtăđng sn
UBCK y ban chng khoán

VF1

VF4 Qu đuătăchng khoán Vit Nam

Qu đuă tă doanhă nghip Hàng
đu Vit Nam 1
PHNăMăU

Qu tín thác đu t Bt đng sn – còn gi là qu đu t bt đng sn (REIT) nh
mt kênh huy đng vn mi cho th trng, nhm đa dng hóa các hình thc đu t,
to sc sng mi cho th trng bt đng sn trong bi cnh khó khn hin nay.
Qu đu t Bt đng sn (REIT) là mô hình qu chuyên đu t trong lnh vc bt
đng sn nói chung và nhà  nói riêng.
Vì vy, tác gi cho rng, mt trong nhng gii pháp tích cc gii quyt bài toán vn
trong th trng bt đng sn là phi tìm ra nhng c ch, công c huy đng vn
hu hiu có th kt ni th trng bt đng sn vi các kênh dn vn t th trng
tài chính.
Vì lỦ do đó, tác gi mun đ cp đn vic xem xét mô hình REIT vi chin lc
huy đng vn rng rãi trong công chúng có nhu cu đu t bt đng sn nhng có
s vn nht đnh s góp phn hn ch nhng ri ro liên quan đn vic đu c nhà
đt cng nh nhng ri ro liên quan đn tín dng ngân hàng trong lnh vc tài tr
đu t bt đng sn. Tác gi mong mun thông qua đ tài “Xây dng mô hình Qu
tín thác đu t bt đng sn(REIT)ti th trng bt đng sn Thành ph H Chí
Minh” s gi m nhng nghiên cu sâu hn đ tìm kim gii pháp mi huy đng
ngun vn tài tr cho th trng bt đng sn ti Thành ph H Chí Minh.
2. MC TIÊU NGHIÊN CU :
 H thng hóa lý thuyt v qu tín thác đu t bt đng sn.
 Phân tích thc trng v các ngun vn cho th trng bt đng sn.
 ng dng mô hình qu tín thác bt đng sn vào th trng bt đng sn
Thành ph H Chí Minh
3. IăTNG VÀ PHM VI NGHIÊN CU
 i tng : Th trng bt đng sn thành ph H Chí Minh, c ch hot
đng, h thng lut pháp và các yu t nh hng đn th trng bt đng

3

sn. Kh nng áp dng REIT vào th trng thành ph H Chí Minh; Mt
s kiu mu tiêu biu ti M, Anh, Nht Bn ,Singapore và Úc.

thătrngăbtăđngăsn vƠăcácăthƠnhăphnăcaăthătrngăbtăđngă
sn
1.1.1.1 Khái nim bt đng sn và th trng bt đng sn :
Khái nim v btăđng sn :
Tài sn đc phân chia thành nhiu loi khác nhau tùy thuc vào mc đích
s dng và qun lỦ. Hai nhóm chính đc phân chia là đng sn và bt đng
sn.
Theo điu 174 B lut dân s nm 2005 quy đnh : bt đng sn là nhng tài
sn không di di đc, bao gm :
 t đai
 Nhà, công trình xây dng gn lin vi đt đai, tt c các tài sn
gn lin vi nhà, công trình xây dng đó.
 Các tài sn khác gn lin vi đt đai.
 Các tài sn khác do pháp lut quy đnh.
Khái nim v th trng btăđng sn :
Th trng bt đng sn là quá trình mua bán và din ra các giao dch v
bt đng sn gia các bên có liên quan, không ch đn thun là mt h
thng các quan h kinh t mà còn bao gm các th ch h tr th trng
bao gm : h thng pháp lut v đt đai, bt đng sn; h thng c quan

5

qun lý nhà nc v đt đai; các trung tâm đng ký bt đng sn; các
sàn giao dch bt đng sn. . .
1.1.1.2 Các giao dch trên th trng bt đng sn
 Kinh doanh bt đng sn là vic b vn đu t to lp, mua, nhn
chuyn nhng, thuê, thuê mua bt đng sn đ bán, chuyn nhng,
cho thuê, cho thuê li, cho thuê mua nhm mc đích sinh li.
 Kinh doanh dch v bt đng sn là các hot đng h tr kinh doanh
bt đng sn và th trng bt đng sn, bao gm các dch v môi gii

mua.
1.1.1.3 Các thành phn ca th trng bt đng sn
Thành phn chính ca th trng đó là : cung, cu và giá c.
Cung-cu btăđng sn :
Nhc li v khái nim cung cu: “Quy lut cung cu, phát biu rng thông qua
s điu chnh ca th trng, mt mc giá cân bng (còn gi là mc giá th
trng) và mt lng giao dch hàng cân bng (lng cung cp bng lng
nhu cu) s đc xác đnh”
1
. Trong đó, cung là ch ngun cung hàng hóa vi
mc giá sn lòng bán (hay mc giá mà ngi bán mun bán hàng hóa). Cu là
ch phía nhng ngi có nhu cu mun mua hàng hóa vi mt mc giá sn lòng
chi tr (hay mc giá mà ngi mua sn sàng b ra đ mua hàng hóa).
 Cung v btăđng sn :

1
Wikipedia

7

Cung bt đng sn là khi lng bt đng sn sn sàng tham gia vào th trng
ti mt thi đim nht đnh.
Ngun cung phi hi t các điu kin sau :
o Các bt đng sn phi đc chp nhn v mt giá tr s dng.
o Ngi ch s hu bt đng sn đó sn sàng chuyn giao quyn s hu
bt đng sn cho ngi khác.
o Giá c ca vic chuyn giao trên phù hp vi mt bng chung trên th
trng.
 Cu v btăđng sn :
Cu bt đng sn là khi lng bt đng sn mà ngi tiêu dùng sn lòng

dch vi đa đim giao dch, do đó các quan h giao dch bt đng sn cn phi
qua các khâu :
o Cung cp và đàm phán các thông tin cn thit v bt đng sn giao
dch.
o Kim tra tính thc t và kim tra đ chính xác ca thông tin.
- ng kỦ pháp lỦ đ xác đnh quyn ca mi bên quan h giao dch trên th
trng bt đng sn thng kéo dài trong mt thi gian nht đnh, do đó d gp
phi nhng bin đng ca thc t nh bin đng v giá, chính sách ca nhà
nc. . .
- Hot đng trên th trng bt đng sn không phi là giao dch bn thân bt
đng sn mà giao dch các quyn và li ích có đc do s dng bt đng sn.

9

Do đó th trng bt đng sn thc cht là th trng giao dch các quyn và li
ích ca bt đng sn đó.
- Hu ht  các quc gia có nn kinh t th trng, th trng bt đng sn đu
hình thành và phát trin qua 04 cp đ : s khi, tp trung hóa, tin t hóa và tài
chính hóa. Tuy nhiên không nht thit mi mt nn kinh t, mi mt th trng
bt đng sn đu tun t tri qua các cp đ trên, cng không nht thit các cp
đ phát trin th trng phi có giai đon nh nhau v thi gian và cng không
nht thit các cp đ phát trin ca th trng là phi kt thúc giai đon này ri
mi chuyn sang giai đon khác.
- Trong mi cp đ phát trin ca th trng bt đng sn, quá trình vn đng
ca th trng đu có chu k dao đng tng t nh nhiu th trng khác. Chu
k dao đng ca th trng bt đng sn gm 04 giai đon : phn vinh (sôi
đng); suy thoái (có du hiu chng li); tiêu điu (đóng bng) và phc hi
(nóng dn lên có th gây “st”). Chng hn nh th trng bt đng sn nc
M trong khong 1 th k (1870-1973) tri qua 06 chu k dao đng, bình quân
mi chu k khong 18 nm; th trng bt đng sn nc Nht t nm 1956

sn là đu ra quan trng ca th trng vn. Ngc li, th trng bt đng sn
hot đng tt là c s đ huy đng đc ngun tài chính ln cho phát trin kinh
t thông qua th chp và gii ngân.
Ngoài ra, th trng bt đng sn còn có quan h trc tip vi th trng xây
dng và qua đó bc cu ti các th trng vt liu xây dng và đ ni tht, th
trng lao đng . . .
1.2 Tngăquanăvăquătínăthácăđuătăbtăđngăsnă(REIT)
1.2.1 Kháiănim.
Tín thác: Theo i t đin Ting Vit ca Trung tâm ngôn ng và vn hoá
Vit Nam NXB Vn hoá Thông tin, thì “Tín” là đc tin đ t đó con ngi

11

bit trng li ha và bit tin nhau (ví d: n  vi nhau ct  ch tín), “Thác”
là gi, giao cho ngi khác (làm h) (ví d: ký thác, phó thác, u thác…)
Nh vy, Tín thác là gi, giao cho ngi khác làm h trên c s tin tng vào
uy tín ca nhau.
REITs (Real Estate Investments Trust) - Qu tínă thácă đuă tă btă đng
sn: Khái nim v REIT còn khá mi  Vit Nam, theo đnh ngha ca các
nc trên th gii, REIT có nhng khái nim nh sau :
Khái nim 1 : Mt Qu tín thác đu t bt đng sn (REIT) là mt công ty c
phn chuyên mua bán, qun lý, phát trin, cho thuê các bt đng sn nh cao
c, trung tâm mua sm, nhà , đt đai, cao c vn phòng, kho xng, khách
sn cùng nhiu loi hình bt đng sn khác. REIT to ra thu nhp t vic cho
thuê hay bán bt đng sn hay các dch v khác liên quan đn bt đng sn.
REIT thng phát hành c phiu hay chng ch qu nhm thu hút vn nhàn
ri t ngi dân, c phiu hay chng ch ca REIT có th đc mua bán trên
th trng chng khoán. REIT hp dn nhà đu t vì REIT phân phi ít nht
90% li nhun cho nhà đu t. Mt công ty mà có đ tiêu chun là mt REIT
đc phép khu tr c tc chi tr cho nhng c đông t thu nhp chu Thu

REIT to ra thu nhp t vic cho thuê hay bán bt đng sn hay các dch v
khác liên quan đn bt đng sn.
REIT thng phát hành c phiu hay chng ch qu nhm thu hút vn nhàn
ri t ngi dân, c phiu hay chng ch ca REIT đc mua bán trên th
trng chng khoán. REIT hp dn nhà đu t vì REIT phân phi ít nht 90%
li nhun cho nhà đu t. C phiu ca REIT luôn có tính thanh khon cao và
li nhun thu nhp bình quân ca qu rt n đnh. REIT có chc nng huy
đng vn dài hn cho th trng bt đng sn thông qua các u đãi có điu
kin v thu.

13

1.2.2 PhơnăloiăREIT,ăcăcuătăchcăvƠăqunălỦ :
1.2.2.1 Phân loi REIT :
a) Phân loi theo đi tng đu t
REIT đc phân thành 03 loi : REIT vn t có (Equity REIT); REIT cho
vay (Mortgage REIT) và REIT hn hp (Hybird REIT)
 REIT vn t có ậ Equity REIT : Các REIT này đu t trc tip vào
bt đng sn. a phn các bt đng sn này đư đi vào hot đng và đang to
ra thu nhp tng đi c đnh. Mt s bt đng sn khác cng t phát trin
d án cho danh mc ca mình bng mua các d án bt đng sn đ c cu li
danh mc đu t. Bao gm cn h, trung tâm thng mi, khách sn, resort,
vn phòng cho thuê, kho bưi, khu công nghip REIT phát hành c phiu to
lp qu chung (blind-pool). REIT thu li nhun ch yu t tin cho thuê các
bt đng sn và phân phi li li tc này nh là c tc cho các c đông. Phn
ln các REIT thuc v loi này.
 REIT cho vay - Mortgage REIT : s đu t tin thu đc t vic bán
c phn vào tài sn đm bo đc đm bo bi bt đng sn hoc chng th
chuyn quyn s hu và ngha v thanh toán (mortgage-backed pass-
through certificates). Các REIT này rt nhy cm vi cht lng tín dng ca

Dng này khá ph bin  nhiu quc gia. REIT giao phó hoc y thác mt
công ty bt đng sn chuyên nghip đ tin hành các hot đng đu t. Ban
giám đc/nhng ngi y thác hn ch phm vi hot đng theo hp đng vi
công ty qun lỦ bt đng sn và ngân hàng giám sát và c trong vic quyt
đnh chin lc đu t, k hoch kinh doanh, chính sách c tc. . .

15

Li tc thu đc t vic bán c phn ca REIT phi đc chia làm 02 phn.
Mt phn dành cho khon đu t đa vào ngân hàng giám sát đư đc chn;
phn rt nh còn li đc s dng đ thanh toán các chi phí qun lỦ.
Ging nh ngân hàng, các công ty qun lỦ bt đng sn đc thành lp theo
mt trình t th tc cht ch đm bo các tiêu chun và điu kin đc bit.
Hot đng ca các công ty qun lỦ bt đng sn này đc kim soát và giám
sát bi c nhng ngi đc y thác hoc đi din c đông và c quan giám
sát có thm quyn (thng là mt ngân hàng đc chn và ch đnh bi chính
ph) vi h tr t các c quan t chc có liên quan nh công ty kim toán, t
chc đnh giá tài sn.
 REITăđc t chcănhămt qu (REIT organized as a fund)
REIT dng này là mt hình thc hp tác hoc liên kt ca nhng nhà đu t
mun y thác khon tin đóng góp đu t ca mình vào vic kinh doanh bt
đng sn.
Toàn b các giao dch kinh doanh REIT đc công ty qun lỦ qu thay mt
cho REIT này tin hành. Quan h gia nhà đu t và công ty qun lỦ qu da
trên s kim soát ca hp đng qun lỦ qu.
c) Phân loi theo cu trúc vn hành
 REIT truyn thng (Traditional REIT)
REIT truyn thng thng trc tip nm gi tài sn ca mình, trong khi
UPREIT và DOWNREIT (s đc đ cp di đây) nm gi tài sn ca
REIT thông qua các đi tác.

toán vi quy mô ln mt lúc.
DOWNREIT

17

V c bn, vic thành lp và hot đng ca DOWNREIT tng t vi
UPREIT. DOWNREIT là mt công c đc REIT s dng đ m rng quy
mô mà không làm nh hng đn tài sn hin hu.
Nh nhng u th v cu trúc ca UPREIT, mt s “phi UPREIT” đư đc
thành lp, tm gi là các DOWNREIT. iu này giúp REIT có th s dng
các thành viên đi tác ca DOWREIT đ mua các tài sn. Hiu qu hot
đng ca dng này cng tng t UPREIT; tuy nhiên v cu trúc,
DOWNREIT là đn v trc thuc ca REIT.
1.2.2.2 C cu t chc và qun lý :

HÌNH 1.1 : C cu t chc ca REIT trên th gii
Ngun : sqft.asia/a-primer-on-reits
C cu t chc ca REIT đc tham gia bi các thành phn sau :
 Các nhà đu t (unit hoders) : th nhân hoc pháp nhân đu t vn
ca mình vào REIT

18

 Công ty qun lỦ qu (asset manager) : Cung cp nhng dch v v
qu, toàn b các giao dch kinh doanh ca REIT s đc công ty
qun lỦ qu thay mt REIT tin hành nh chun b danh mc đu
t, trin khai các k hoch đu t . . .
 Qu (REIT): khon tin đóng góp bi các nhà đu t và y thác
cho công ty qun lỦ đ thc hin vic đu t kim li. Khon tin
tng cng này là thu nhp phát sinh t vic bán c phn ca REIT