B GIÁO DC VÀ ÀO TO
TRNG I HC KINH T THÀNH PH H CHÍ MINH
HÀ C THY TÍN DNG BT NG SN TI CÁC NGÂN HÀNG THNG
MI TRÊN A BÀN TP.HCM, KINH NGHIM T CUC
KHNG HONG TÍN DNG BT NG SN  M
Chuyên ngành: Kinh T – Tài Chính – Ngân Hàng
Mã s: 60.31.12 LUN VN THC S KINH T Ngi hng dn khoa hc: PGS. TS. NGUYN NGC NH

TP.HCM - NM 2012
Hà Đức Thủy – K17-TCDN
1

Mục Lục

2

2.3 Tình hình cho vay bất động sản tại các ngân hàng thương mại trên địa bàn
TP.HCM giai đoạn 2007 – 2011. 58
2.3.1 Chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản. 58
2.3.2 Diễn biến dư nợ bất động sản giai đoạn 2007 – 2011. 60
2.3.3 Đánh giá chung về hoạt động cho vay BĐS tại các NHTM Việt Nam. 68
Kết luận chương 2 75
CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở
CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VIỆT NAM. 76
3.1 Triển vọng thị trường bất động sản Việt Nam. 76
3.2 Những giải pháp phát triển tín dụng bất động sản ở các ngân hàng thương mại
Việt Nam. 78
3.2.1 Những giải pháp đối với ngân hàng thương mại 78
3.2.2. Các đề xuất đối với Ngân hàng nhà nước 82
3.2.3.Những giải pháp đối với cơ quan quản lý Nhà nước 83
Kết luận chương 3. 85
Kết luận chung. 86
Tài liệu tham khảo. 88

Hà Đức Thủy – K17-TCDN
4

LỜI CẢM ƠN
Sau một thời gian học tập, nghiên cứu tài liệu và điều tra thu thập thông tin,
đến nay ý tưởng trong luận văn tốt nghiệp cao học với đề tài: “Tín dụng bất động
sản tại các ngân hàng thương mại trên địa bàn TP.HCM – kinh nghiệm từ
cuộc khủng hoảng tín dụng bất động sản ở Mỹ” đã được thực hiện thành công.
Có được kết quả này là nhờ công ơn to lớn của toàn thể Quý Thầy Cô, gia đình và
bạn bè đồng nghiệp đã nhiệt tình giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện đề tài. Đặc
biệt, tôi xin chân thành gửi lời cám ơn sâu sắc đến: PGS.TS Nguyễn Ngọc Định,
PGS.TS Phan Thị Bích Nguyệt, người đã dìu dắt hướng dẫn tôi từ những bước đi
đầu tiên làm đề cương cho đến khi hoàn thành luận văn cao học. Đồng thời cũng là
người động viên và giúp đỡ tôi rất nhiều trong việc điều tra thu thập số liệu, phân
tích, xử lý tốt bộ dữ liệu của mình.

TP H
ồ

Chí Minh, tháng …. năm 20…

Học viên
Hà Đức Thủy – K17-TCDN

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 1.1 Lãi suất Cục dự trữ Liên bang Mỹ giai đoạn 5/2000 – 6/2006. 28
Hình 1.2 Dư nợ cho vay dưới chuẩn ở Mỹ ( 1994 – 2006) ( đơn vị: tỷ USD) 30
Hình 1.3 Chứng khoán hóa tài sản cho vay thế chấp ( 1975 – 2007) 32
Hình 1.4 Lượng cung nhà ở Mỹ giai đoạn 2000 – 2007 ( Đv triệu ngôi nhà). 33
Hình 2.1 Nguồn cung diện tích văn phòng theo hạng tại thị trường bất động sản
TP.HCM (Từ quý 4/2010-quý 3/2011) 47
Hình 2.2 Giá thuê văn phòng theo hạng tại thị trường bất động sản TP.HCM (Từ
quý 4/2010- quý 3/2011) 48
Hình 2.3 Nguồn cung căn hộ theo các quận trên địa bàn TP.HCM. 49
Hình 2.4 Giá chào bán căn hộ bình quân tại thị trường bất động sản TP.HCM ( Từ
quý 4/2010- quý 3/2011). 49
Hình 2.5 Giá chào thuê mặt bằng bán lẻ tại TP.HCM ( Từ quý 4/2010-3/2011) 50
Hình 2.6 Nguồn cung đất nền tại thị trường bất động sản TP.HCM 51
Hình 2.7 Giá đất nền khu vực TP.HCM quý 3/2011. 51
Hình 2.8 Dư nợ tín dụng bất động sản của các ngân hang trên địa bàn TP.HCM 63
Hình 2.9 Tốc độ tăng trưởng dư nợ tín dụng BĐS của các NHTM trên địa bàn
TPHCM 65
Hình 2.10 Tỷ trọng dư nợ tín dụng BĐS trong tổng dư nợ của các ngân hàng trên
địa bàn TP.HCM 66
Hà Đức Thủy – K17-TCDN

Hà Đức Thủy – K17-TCDN
8

Lời nói đầu
1. Đặc vấn đề.
Cuộc khủng hoảng tín dụng bất động sản ở Mỹ vừa qua đã để lại những hậu
quả và tổn thất hết sức nặng nề. Thông qua cuộc khủng hoảng này, một lần nữa ta
lại thấy được vai trò ảnh hưởng của thị trường bất động sản đối với hoạt động ngân
hàng. Đây là một bài học quý cho các nước trong quá trình phát triển và hội nhập.
Riêng đối với Việt Nam, trong thời gian qua hoạt động cho vay bất động sản
trong hệ thống NHTM Việt Nam tăng trưởng mạnh. Điều này phần nào đó cho thấy
dấu hiệu tích cực trong xu thế đa dạng hóa danh mục đầu tư của ngân hàng, đáp ứng
nhu cầu dân sinh của xã hội. Tuy nhiên trong bối cảnh thị trường bất động sản còn
nhiều rủi ro tiềm ẩn, thời gian qua hoạt động này cũng đã bộc lộ không ít những rủi
ro. Vì vậy mà những bài học từ cuộc khủng hoảng tín dụng bất động sản ở Mỹ càng
thêm ý nghĩa thiết thực.
Vì lý do đó, tôi quyết định chọn đề tài “Tín dụng bất động sản tại các ngân
hàng thương mại trên địa bàn TP.HCM – kinh nghiệm từ cuộc khủng hoảng
tín dụng bất động sản ở Mỹ” để nghiên cứu và đưa ra những giải pháp thực tiễn
nhằm góp phần gia tăng hiệu quả trong hoạt động tín dụng bất động sản ở các ngân
hàng thương mại Việt Nam trong thời gian tới.
2. Mục tiêu nghiên cứu.
Tìm hiểu hoạt động tín dụng bất động sản tại các ngân hàng trong thời gian
qua, để từ đó xác định những hạn chế, vướng mắc khó khăn. Đồng thời cũng tìm
hiểu hoạt động tín dụng bất động sản trong cuộc khủng hoảng vừa qua ở Mỹ, qua đó
rút ra những bài học kinh nghiệm. Từ những hạn chế, vướng mắc khó khăn ở thực
tế Việt Nam và những kinh nghiệm rút được từ cuộc khủng hoảng ở Mỹ đề xuất

Hà Đức Thủy – K17-TCDN
10

CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG
SẢN VÀ TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN.
1.1 Bất động sản và thị trường bất động sản.
1.1.1 Bất động sản.
1.1.1.1 Khái niệm.
Có nhiều quan niệm khác nhau về bất động sản (BĐS). Hầu hết các nước đều
coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất
đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất. Đồng thời, mỗi nước lại có quan niệm
khác nhau về những tài sản gắn liền với đất đai được coi là bất động sản.
Theo quy định của Luật dân sự sửa đổi số 33/2005/QH11, Quốc hội khóa XI,
kỳ họp thứ 7 thì bất động sản ( BĐS) là các tài sản bao gồm: đất đai, nhà, công trình
xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây
dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai và các tài sản khác do pháp luật quy
định.
Nhìn chung, khái niệm BĐS rất rộng, đa dạng và các quy định về BĐS trong
pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở mà cho đến nay chưa có các quy định cụ
thể danh mục các tài sản này.
1.1.1.2 Phân loại.

ốc, áp dụng việc bán đấu giá tài sản BĐS thuộc sở hữu Nhà nước, chính sách nhà ở
cho người có thu nhập thấp ; có những yếu tố bắt nguồn từ tâm lý, thói quen của
người dân như không muốn bán nhà đất do cha ông để lại, hoặc không thích ở nhà
chung cư hoặc ham muốn có nhà nằm trên quốc lộ, tỉnh lộ Có 3 nhóm nhân tố
tác động ảnh hưởng đến giá BĐS nói riêng cũng như đối với BĐS nói chung.
1.1.1.3.1 Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với bất động sản.
- Các yếu tố tự nhiên:
+ Vị trí của BĐS: khả năng sinh lời do yếu tố vị trí BĐS mang lại càng cao
thì giá trị của BĐS càng lớn. Những BĐS nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng
nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những bất động sản nhà đất cùng loại nằm ở các vùng
ven trung tâm. Những BĐS nằm tại các ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ giao thông
quan trọng lại có giá trị cao hơn những BĐS nằm ở vị trí khác. Việc xem xét đánh
giá ưu thế về vị trí BĐS là cực kỳ quan trọng, đặc biệt là đối với việc xác định giá
đất
Hà Đức Thủy – K17-TCDN
12

+ Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất: một kích thước và diện
tích thửa đất tối ưu khi nó thoả mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư trong
vùng. Ví dụ: tại Hà Nội, với nhu cầu để ở, thì loại kích thước và diện tích tối ưu khi
mặt tiền thửa đất từ 4m-5m và chiều sâu thửa đất là từ 10m-15m.
+ Địa hình BĐS toạ lạc: địa hình nơi BĐS toạ lạc cao hay thấp so với các
BĐS khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị BĐS. Ở những khu vực thấp,
thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng triều cường thì giá của
BĐS sẽ thấp, ngược lại giá của nó sẽ cao hơn.
+ Hình thức (kiến trúc) bên ngoài của BĐS (đối với BĐS là nhà hoặc là các
công trình xây dựng khác): nếu hai BĐS có giá xây dựng như nhau, BĐS nào có
kiến trúc phù hợp với thị hiếu thì giá trị của nó sẽ cao hơn và ngược lại.
+ Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất (độ dày của lớp bề mặt, tính chất
thổ nhưỡng, tính chất vật lý…). Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố trên đến giá trị

thuê, thế chấp BĐS, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, sự hạn
chế số tầng xây dựng.
1.1.1.3.3 Các yếu tố chung bên ngoài.
- Các yếu tố về chính sách:
Sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước và chính quyền sở tại có thể có
những tác động đến hoạt động của thị trường BĐS nói chung và sự đầu tư vào lĩnh
vực BĐS nói riêng. Cụ thể là:
+ Các chính sách có tác động gián tiếp như: sự khuyến khích đầu tư bên
ngoài vào địa phương có thể làm tăng nhu cầu về BĐS qua đó có thể làm cho giá
BĐS gia tăng.
+ Các chính sách tác động trực tiếp như: Chính sách cho phép Việt kiều mua
BĐS tại Việt Nam, chính sách cho phép những người không có hộ khẩu thành phố
được mua nhà tại thành phố, chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh
vực BĐS, chính sách tài chính áp dụng đối với những người được nhà nước giao
đất, cho thuê đất, các chính sách thuế của Nhà nước đối với BĐS.
- Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô: Tình hình cung cầu BĐS, mức độ tăng
trưởng GDP hàng năm, thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng,
khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng …
Hà Đức Thủy – K17-TCDN
14

- Các yếu tố xã hội:
Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị BĐS. Một khu vực mà mật độ
dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá trị BĐS nơi đó sẽ
tăng lên do cân bằng cung cầu bị phá vỡ. Mặt khác các yếu tố khác trong vùng như:
chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán người
dân trong vùng cũng có ảnh hưởng đến giá trị của BĐS, những vấn đề liên quan đến
thuyết phong thuỷ…
Nhìn chung, việc xác định các yếu tố tác động đến việc định giá BĐS là quan
trọng vì nó giúp việc định đúng giá trị thực của BĐS đảm bảo cho việc thế chấp,

thành thị trường chính thức là thị trường có kiểm soát của Nhà nước, hay thị trường
phi chính thức là thị trường không được kiểm soát của Nhà nước.
1.1.2.2 Đặc điểm thị trường bất động sản.
- Thứ nhất, thị trường BĐS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc và không
tập trung, trải rộng trên khắp các vùng miền của đất nước.
Bất động sản là một loại hàng hoá cố định và không thể di dời về mặt vị trí
và nó chịu ảnh hưởng của các yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu. Trong khi đó, tâm
lý, tập quán, thị hiếu của mỗi vùng, mỗi địa phương lại khác nhau. Chính vì vậy,
hoạt động của thị trường BĐS mang tính địa phương sâu sắc.
Mặt khác, thị trường BĐS mang tính không tập trung và trải rộng ở mọi vùng
miền của đất nước. Sản phẩm hàng hoá BĐS có “dư thừa” ở vùng này cũng không
thể đem bán ở vùng khác được. Bên cạnh đó, mỗi thị trường mang tính chất địa
phương với quy mô và trình độ khác nhau do có sự phát triển không đều giữa các
vùng, các miền, do điều kiện tự nhiên và trình độ phát triển kinh tế - văn hoá - xã
hội khác nhau dẫn đến quy mô và trình độ phát triển của thị trường BĐS khác nhau.
Thị trường BĐS ở các đô thị có quy mô và trình độ phát triển kinh tế cao thì hoạt
động sôi động hơn thị trường BĐS ở nông thôn, miền núi v.v
- Thứ hai, thị trường BĐS chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật.
Bất động sản là tài sản lớn của mỗi quốc gia, là hàng hoá đặc biệt, các giao
dịch về BĐS tác động mạnh mẽ đến hầu hết các hoạt động kinh tế - xã hội. Do đó,
các vấn đề về BĐS đều sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các văn bản
quy phạm pháp luật riêng về BĐS, đặc biệt là hệ thống các văn bản quy phạm pháp
Hà Đức Thủy – K17-TCDN
16

luật về đất đai và nhà ở. Đặc điểm này đặc biệt đúng ở nước ta do thị trường đất đai
cấp I (thị trường sơ cấp - giao đất và cho thuê đất) là chịu tác động nhất bởi các
quyết định của Nhà nước. Chính phủ các nước trên thế giới đều quan tâm đến BĐS
và thị trường BĐS, luôn điều chỉnh chính sách về BĐS và thị trường BĐS nhằm
huy động các nguồn lực về BĐS phục vụ các mục tiêu phát triển kinh tế-xã hội.

Ngược lại, thị trường BĐS hoạt động tốt là cơ sở để huy động được nguồn tài
chính lớn cho phát triển kinh tế thông qua thế chấp và giải ngân (Theo thống kê, ở
các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng BĐS chiếm
80% trong tổng lượng vốn cho vay).
Ngoài ra, thị trường BĐS còn có quan hệ trực tiếp với thị trường xây dựng và
qua đó mà bắc cầu tới các thị trường vật liệu xây dựng và đồ nội thất, thị trường lao
động v.v dao động của thị trường này có ảnh hưởng lan toả tới sự phát triển ổn
định của nền kinh tế quốc dân.
1.1.2.3 Các cấp độ phát triển của thị trường bất động sản.
Hầu hết ở các quốc gia có nền kinh tế thị trường, thị trường BĐS đều hình
thành và phát triển qua 4 cấp độ: sơ khởi, tập trung hoá, tiền tệ hoá và tài chính hoá.
- Thứ nhất, cấp độ sơ khởi: Đó là giai đoạn của tất cả mọi người đều có thể
tạo lập được nhà của mình. Giai đoạn này chỉ cần có một mảnh đất là có thể hình
thành nên một cái nhà và được coi là BĐS. Trong cấp độ này, các chính sách về đất
đai, các chủ đất và các cơ quan quản lý đất đai đóng vai trò quyết định.
- Thứ hai, cấp độ tập trung hóa: Đó là giai đoạn của các doanh nghiệp xây
dựng. Trong giai đoạn này, do hạn chế về đất đai, do hạn chế về năng lực xây dựng,
không phải ai cũng có thể hình thành và phát triển một toà nhà, một BĐS lớn, một
dự án BĐS. Trong cấp độ này, các chính sách về xây dựng và các doanh nghiệp, cơ
quan quản lý xây dựng đóng vai trò quyết định.
- Thứ ba, cấp độ tiền tệ hoá: Đó là giai đoạn của các doanh nghiệp xây dựng.
Lúc này, sự bùng nổ của các doanh nghiệp phát triển BĐS, do hạn chế về các điều
kiện bán BĐS, không phải doanh nghiệp nào cũng đủ tiền để phát triển BĐS cho tới
khi bán ra được trên thị trường. Trong cấp độ này, các ngân hàng đóng vai trò quyết
định trong việc tham gia vào dự án này hoặc dự án khác. Các chính sách ngân hàng,
các ngân hàng và các cơ quan quản lý về ngân hàng đóng vai trò quyết định.
- Thứ tư, cấp độ tài chính hoá: Khi quy mô của thị trường BĐS tăng cao và
thị trường phát triển mạnh, do những hạn chế về nguồn vốn dài hạn tài trợ cho thị
Hà Đức Thủy – K17-TCDN
18

Hà Đức Thủy – K17-TCDN
19

động sản để đáp ứng yêu cầu đô thị hoá ở nước ta là vấn đề lớn và có tầm quan
trọng.
- Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS sẽ góp phần kích thích sản xuất
phát triển, tăng nguồn thu cho Ngân sách. Thị trường BĐS có quan hệ trực tiếp với
các thị trường như thị trường tài chính tín dụng, thị trường xây dựng, thị trường vật
liệu xây dựng, thị trường lao động Phát triển và điều hành tốt thị trường BĐS sẽ
có tác dụng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế thông qua các biện pháp kích thích vào đất
đai, tạo lập các công trình, nhà xưởng, vật kiến trúc Theo Tổng cục thuế các khoản
thu ngân sách có liên quan đến nhà, đất trong giai đoạn từ năm 2001 đến năm 2007
bình quân gần 9,000 tỷ đồng/năm mặc dù tỷ lệ này mới chiếm gần 40% các giao
dịch, còn trên 60% chưa kiểm soát được và thực tế là các giao dịch không thực hiện
nghĩa vụ thuế với Nhà nước. Nếu thúc đẩy bằng cơ chế, chính sách và pháp luật để
các giao dịch BĐS chính thức (có đăng ký và thực hiện nghĩa vụ thuế) và đổi mới
cơ chế giao dịch theo giá thị trường thì hàng năm thị trường BĐS sẽ đóng góp cho
nền kinh tế trên 20,000 tỷ đồng mỗi năm.
- Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường BĐS sẽ đáp ứng nhu cầu bức
xúc ngày càng gia tăng về nhà ở cho người dân từ đô thị đến nông thôn.Thị trường
nhà ở là bộ phận quan trọng chiếm tỷ trọng lớn trong thị trường BĐS. Thị trường
nhà ở là thị trường sôi động nhất trong thị trường BĐS, những cơn sốt nhà đất hầu
hết đều bắt đầu từ sốt nhà ở và lan toả sang các thị trường BĐS khác và ảnh hưởng
trực tiếp đến đời sống của người dân. Vì vậy, phát triển và quản lý có hiệu quả thị
trường BĐS nhà ở, bình ổn thị trường nhà ở, bảo đảm cho giá nhà ở phù hợp với thu
nhập của người dân là một trong những vai trò quan trọng của quản lý nhà nước về
thị trường BĐS nhà ở.
1.2 Tín dụng bất động sản.
1.2.1 Khái niệm tín dụng bất động sản.
Là quan hệ tín dụng giữa ngân hàng với khách hàng (thể nhân hoặc pháp

hiệu quả; hoặc có dự án đầu tư, phương án phục vụ đời sống khả thi và phù hợp với
quy định của pháp luật.
+ Thực hiện các quy định về bảo đảm tiền vay theo quy định của Chính phủ
và hướng dẫn của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam
- Mức cho vay: tối đa bằng 15% vốn điều lệ đối với một khách hàng; tùy
từng TCTD quyết định mức cho vay cụ thể, thông thường mức cho vay tối đa bằng
Hà Đức Thủy – K17-TCDN
21

70% giá trị tài sản đảm bảo. Mức cho vay còn được tính toán dựa vào nhu cầu vay
vốn, khả năng thu nhập để trả nợ của khách hàng.
1.2.3 Đặc điểm của tín dụng bất động sản.
Ngoài những đặc điểm của thị trường tín dụng thông thường thì tín dụng
BĐS có những đặc trưng, do tính chất đặc biệt của hàng hóa BĐS mang lại như:
- Thị trường tín dụng BĐS thường là thị trường tín dụng dài hạn do BĐS là
những hàng hóa có thời gian hình thành dài. Theo phân tích của các chuyên gia
BĐS, quá trình hình thành một dự án đòi hỏi trung bình từ 5 năm trở lên. Mặt khác,
BĐS là những hàng hóa có giá trị lớn do vậy tín dụng BĐS thường là các khoản tín
dụng có giá trị lớn nên việc hoàn tín dụng trong một thời gian ngắn mang tính khả
thi thấp.
- Người đi vay thường giải ngân theo tiến độ của dự án: Vốn đầu tư cho dự
án BĐS cần vốn lớn nhưng vốn đầu tư sẽ dàn trải theo từng giai đoạn, đền bù giải
tỏa đất, xây dựng hạ tầng, nền móng, xây thô và hoàn thiện…. Vì thế, nhà đầu tư
cần khoản tiền lớn cho dự án, nhưng những khoản tiền này cần theo từng giai đoạn
khác nhau do đó nếu giải ngân theo từng giai đoạn sẽ giảm áp lực về lãi suất. Còn
nếu huy động vốn một lần thì vốn không được sử dụng ngay một lúc nhưng vẫn
phải trả lãi cho người cho vay dẫn đến việc sử dụng vốn không hiệu quả.
- Là thị trường có độ rủi ro cao: Điều này xuất phát từ bản thân thị trường
BĐS là một thị trường tiềm ẩn nhiều rủi ro như đầu cơ, tăng giá ảo, mất cân đối
cung cầu… Một khi thị trường BĐS chuyển từ tăng nóng sang đóng băng, giá bất

để đầu tư mở rộng nhà xưởng nhằm tăng quy mô và lợi thế cạnh tranh trong quá
trình hội nhập.
- Nhờ có các chương trình hỗ trợ cho vay bất động sản, người có thu nhập
thấp, cán bộ công chức, công nhân có điều kiện nâng cấp, xây dựng hay sở hữu nhà
ở, ổn định cuộc sống hơn.
- Cho vay BĐS là sản phẩm khá phổ biến ở các ngân hàng góp phần đa dạng
hoá sản phẩm, thu hút khách hàng bên cạnh mục tiêu làm công cụ để gia tăng dư nợ
cho vay khi cần thiết, tăng lợi nhuận ngân hàng.
- Thông qua mức dư nợ cho vay BĐS, nhà nước sẽ có cách nhìn tổng quát
hơn về sự phát triển của thị trường BĐS để có cách điều tiết hợp lý.
- Ngân hàng đã góp phần nâng cao tính hiệu quả của dự án đầu tư BĐS bởi
ngân hàng là nhà tư vấn, nhà cung cấp dịch vụ thanh toán, nhà đầu tư góp vốn cùng
Hà Đức Thủy – K17-TCDN
23

với doanh nghiệp kinh doanh BĐS Điều này đã tạo nên một sự gắn kết giữa cung
và cầu BĐS trên thị trường, góp phần tạo nên sự phát triển cho thị trường BĐS.
Nhìn chung, cho vay BĐS có tính ảnh hưởng lớn đến quá trình phát triển đất
nước. Mặc dù nền kinh tế có nhiều giai đoạn phát triển khác nhau, thị trường BĐS
có những biến động thăng trầm khác nhau nhưng hơn bao giờ hết tính thiết yếu của
hoạt động cho vay BĐS luôn cần thiết cho những nhu cầu thiết thực trong xã hội,
trong nền kinh tế.
1.2.5 Các rủi ro trong cho vay bất động sản.
Hoạt động cho vay BĐS cũng tiềm ẩn những rủi ro vốn có như trong hoạt
động cho vay thông thường như rủi ro pháp lý, rủi ro trong thẩm định, rủi ro do
không thực hiện đúng các quy định của ngân hàng, rủi ro do khách hàng sử dụng
vốn không đúng mục đích…. Các rủi ro này được nhìn nhận ở hai yếu tố sau:
1.2.5.1 Yếu tố chủ quan.
- Từ phía Ngân hàng.
+ Cách quản trị, quản lý của ngân hàng không đồng bộ, thiếu tính chặt chẽ và

động sản không linh hoạt, không tính đến tính khả biến của thị trường sẽ dễ dẫn đến
rủi ro thua lỗ do huy động lãi suất cao nhưng cho vay lãi suất thấp. Đồng thời, sự
biến động theo hướng tăng cao của lãi suất đã gây khó khăn cho người đi vay bởi
phải gánh chịu áp lực trả lãi tăng cao tương ứng. Điều này ảnh hưởng lớn đến tính
khả thi của phương án vay ban đầu do chi phí đội lên đột biến, ảnh hưởng đến khả
năng trả nợ của người đi vay có thể dẫn đến mất khả năng thanh toán.
Ảnh hưởng từ tình hình lạm phát của nền kinh tế với chi phí tiêu dùng tăng
cao, chi phí đầu tư tăng cao ảnh hưởng đến khả năng trả nợ của người đi vay.
Sự khan hiếm của thị trường nguồn vốn do tác động của những chính sách
kiềm chế lạm phát của Nhà nước dẫn đến trường hợp vốn tín dụng khan hiếm kéo
theo lãi suất lên cao làm tăng chi phí cho người đi vay.
- Về hành lang pháp lý.
Các quy định điều tiết thị trường BĐS hiện nay chưa rõ ràng, đồng bộ. Bên
cạnh đó, một loạt vấn đề về điều kiện pháp lý để chấp nhận, định giá tài sản đảm
bảo cũng như đăng ký giao dịch bảo đảm, công chứng hợp đồng bảo đảm bằng
quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, xử lý tài sản đảm bảo để thu hồi nợ
cũng làm gia tăng mức độ rủi ro và hạn chế hoạt động cho vay BĐS của ngân hàng.

Trích đoạn Chính sách tín dụng đối với thị trường bất động sản Đánh giá chung về hoạt động cho vay BĐS tại các NHTM Việt Nam Triển vọng thị trường bất động sản Việt Nam Những giải pháp đối với ngân hàng thương mại Các đề xuất đối với Ngân hàng nhà nước

---