nghiên cứu - trao đổi

Ths. Do n Hồng Nhung *

T

rong điều kiện kinh tế thị trờng, để đảm
bảo vốn cho nhu cầu sản xuất kinh doanh,
việc thế chấp tài sản là giá trị quyền sử dụng
đất để vay vốn ngân hàng và các tổ chức tín
dụng là hoạt động đ diễn ra. Nhng vấn đề xử
lí tài sản thế chấp là giá trị quyền sử dụng đất
để bảo đảm thu hồi vốn vay là vấn đề phức tạp
và cần có sự điều chỉnh của pháp luật. Ngời
sử dụng đất có quyền sử dụng đất theo pháp
luật dân sự nhng khi thế chấp họ phải thế
chấp giá trị quyền sử dụng đất vì nó là tài sản
có giá trong giai đoạn hiện nay ở nớc ta.
Theo khoản 1 Điều 181 Bộ luật dân sự năm
1995 về bất động sản thì:
1. Bất động sản là các tài sản không di,
dời đợc bao gồm:
a. Đất đai;
b. Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với
đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở,
công trình xây dựng đó.
c. Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
d. Các tài sản khác do pháp luật quy định.
Theo đó thì đất đai và tài sản gắn liền với
đất đợc quy định là bất động sản. Dới góc
độ dân sự, ngời sử dụng đất đợc thực hiện

hợp thuê đất gồm tiền đền bù thiệt hại khi
đợc nhà nớc cho thuê (nếu có), tiền thuê đất
đ trả cho Nhà nớc sau khi trừ đi tiền thuê
đất cho thời gian đ sử dụng và giá trị tài sản
gắn liền với đất đó (nếu có). Trong trờng hợp
thế chấp giá trị quyền sử dụng đất thuê để vay
* Giảng viên Khoa luật
Đại học quốc gia Hà Nội.


nghiên cứu - trao đổi

vốn ngắn hạn mà thời hạn thuê đất đ đợc trả
tiền còn lại dới 5 năm thì thực hiện theo hớng
dẫn của Ngân hàng nhà nớc Việt Nam.
3. Hộ gia đình, cá nhân đợc Nhà nớc
cho thuê đất mà trả tiền thuê đất hàng năm thì
đợc thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình
gắn liền với đất thuê tại tổ chức tín dụng đợc
phép hoạt động tại Việt Nam để vay vốn phát
triển sản xuất kinh doanh.
4. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở
đợc thế chấp giá trị quyền sử dụng đất, tài
sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đó
tại các tổ chức kinh tế, tổ chức tín dụng đợc
phép hoạt động tại Việt Nam và cá nhân Việt
Nam ở trong nớc.
Quyền thế chấp giá trị quyền sử dụng đất
là một trong những quyền quan trọng của
ngời sử dụng đất trong cơ chế thị trờng. Giá

1. Đất do Nhà nớc giao có thu tiền;
2. Đất do nhận chuyển nhợng quyền sử
dụng đất hợp pháp;
3. Đất do Nhà nớc cho thuê mà trả tiền
thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đ trả
trớc tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn
thuê đất đ đợc trả tiền còn lại ít nhất là 5
năm. Giá trị quyền sử dụng đất thế chấp trong
trờng hợp thuê đất gồm tiền đền bù thiệt hại
khi đợc Nhà nớc cho thuê đất (nếu có), tiền
thuê đất đ trả cho Nhà nớc sau khi trừ đi
tiền thuê đất cho thời gian đ sử dụng và giá
trị tài sản gắn liền với đất đó; trong trờng hợp
thế chấp giá trị quyền sử dụng đất để thuê vay
vốn ngắn hạn mà thời hạn thuê đất đ đợc trả
tiền còn lại dới 5 năm thì thực hiện theo hớng
dẫn của Ngân hàng nhà nớc Việt Nam.
4. Trờng hợp tổ chức kinh tế đợc Nhà
nớc giao đất không thu tiền sử dụng đất để
sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng
thuỷ sản, làm muối hoặc đợc Nhà nớc cho
thuê đất mà trả tiền thuê đất hàng năm thì chỉ
đợc thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình
gắn liền với đất đó.
Nh vậy, để thế chấp giá trị quyền sử dụng
đất, các tổ chức kinh tế, cá nhân, hộ gia đình
có thể tiến hành theo quy định của pháp luật
nhằm thoả m n các điều kiện trên. Trớc đây
pháp luật dân sự không quy định bảo l nh là
quyền của ngời sử dụng đất nhng thực tế lại

bảo đảm không quy định bắt buộc việc thế chấp
bất động sản phải kèm theo giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất. Tại Nghị định số
178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 của Chính
phủ về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín
dụng đ quy định bắt buộc khi thế chấp tài sản
gắn liền với đất thuê thì phải kèm theo quyền
sử dụng đất. Đó là quy định thích hợp với thực
trạng của hoạt động thế chấp ở nớc ta hiện
nay. Nhng trong thực tế nếu ngời thế chấp
tài sản chỉ có nhu cầu thế chấp tài sản của
mình có trên đất thì phải tuân theo quy định
trên một cách miễn cỡng vì: Khi thế chấp tài
sản gắn liền với đất, khách hàng vay phải thế
chấp cả giá trị quyền sử dụng đất cùng với tài
18 - Tạp chí luật học

sản đó, trừ trờng hợp pháp luật có quy định
khác.(3) Trong thực tế, nếu bên có tài sản thế
chấp muốn phát mại thì ngời mua tài sản giúp
cho việc giải ngân không thể mua nhà để ở mà
lại không có quyền sử dụng đất. Việc quy định
đất thế chấp có tài sản gắn liền trong trờng
hợp thế chấp đất nông nghiệp, đất làm muối,
đất nuôi trồng thuỷ sản là tơng đối khó vì vấn
đề xác định giá trị tài sản gắn liền với các loại
đất này.
Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân đợc
thế chấp giá trị quyền sử dụng đất đợc quy
định tại Nghị định số 79/2001/NĐ-CP

nay là cha phù hợp. Giá đất do UBND các địa
phơng ban hành đ đợc điều chỉnh theo
Nghị định số 17/1998/NĐ-CP ngày 21/3/1998
và Quyết định số 302/TTg ngày 13/5/1996 của
Chính phủ nhng vẫn cha theo kịp thực tế
chuyển nhợng quyền sử dụng đất. Khi ngời
thế chấp không trả đợc nợ thì ngân hàng có
quyền phát mại giá trị quyền sử dụng đất
thông qua bán đấu giá để thu hồi vốn. Trong
các đô thị lớn, các khu thơng mại, khu du
lịch hiện nay, nếu khách hàng vay làm ăn
thua lỗ, không trả nợ đợc cho ngân hàng các
khoản vay đến hạn thì ngân hàng có quyền
phát mại giá trị quyền sử dụng đất thông qua
bán đấu giá để thu hồi vốn. Giá trị quyền sử
dụng đất trong trờng hợp này chính là giá
chuyển nhợng đất thực tế. Sự tồn tại hai cơ
chế giá nh vậy cho cùng một loại tài sản là
không hợp lí. Nghị định số 178/CP quy định:
Trờng hợp tổ chức tín dụng (bên nhận thế
chấp) đợc quyền thực hiện xử lí tài sản để
đảm bảo tiền vay bằng cách bán, nhận chính
tài sản bảo đảm tiền vay hoặc trực tiếp nhận
các khoản tiền hoặc tài sản từ bên thứ ba là
ngời có nghĩa vụ trả thay cho khách hàng
vay. Nhng tại Nghị định này không nêu cụ
thể khi tài sản dùng để bảo đảm tiền vay là giá
trị quyền sử dụng đất thì ngân hàng và các tổ
chức tín dụng sẽ trực tiếp bán hoặc nhận chính
diện tích đất đó hay là phải thông qua thủ tục

chẽ của các cơ quan nh: Công chứng nhà
nớc, UBND cấp có thẩm quyền, sở địa chính,
phòng cảnh sát giao thông công an tỉnh, thành
phố, cơ quan đăng kiểm phơng tiện vận tải
thuỷ, Cục hàng không dân dụng Việt Nam...
Vấn đề xử lí tài sản bảo đảm tiền vay là giá trị
quyền sử dụng đất (thế chấp cụ thể tại ngân
hàng và các tổ chức tín dụng bằng giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất) và tài sản gắn liền với
đất cho thấy còn nhiều khó khăn. Khi bên thế
chấp hoặc bên đợc bảo l nh bằng giá trị
quyền sử dụng đất không thực hiện hoặc thực
hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ theo hợp
đồng thế chấp, hợp đồng bảo l nh thì quyền sử
dụng đất đ thế chấp, đ bảo l nh đợc xử lí
theo thỏa thuận trong hợp đồng; trờng hợp
không xử lí đợc theo thoả thuận đ ghi trong
hợp đồng thì bên nhận thế chấp, bên nhận bảo
Tạp chí luật học - 19


nghiên cứu - trao đổi

l nh có quyền chuyển nhợng quyền sử dụng
đất đ thế chấp, đ bảo l nh cho ngời khác để
thu hồi nợ (trừ trờng hợp đất đ thế chấp, đ
bảo l nh của hộ gia đình cá nhân nông dân)
hoặc yêu cầu cơ quan nhà nớc có thẩm quyền
bán đấu giá hoặc khởi kiện tại toà án theo quy
định của pháp luật(7). Nh vậy, nếu khách hàng

và các tổ chức tín dụng có quyền bán tài sản
bảo đảm là giá trị quyền sử dụng đất để thu
20 - Tạp chí luật học

hồi nợ sau khi đợc phép của UBND cấp có
thẩm quyền.
Nếu việc này khởi kiện ra toà sẽ mất rất
nhiều thời gian. Ngời có ý định kiện cần phải
chuẩn bị t tởng là sự việc giải quyết mất ít
nhất từ một đến hai năm trở lên. Ngay cả khi
tiến hành thi hành án cũng phải tốn rất nhiều
chi phí khác, cho nên về tâm lí, ngân hàng và
các tổ chức tín dụng cũng không muốn liên
quan đến cơ quan công quyền nhiều. Khi thế
chấp giá trị quyền sử dụng đất do đợc Nhà
nớc cho thuê, nếu xảy ra đấu giá nhng
không thành thì bên nhận thế chấp đợc tiếp
tục sử dụng đất và có quyền chuyển nhợng
theo quy định của pháp luật.
Vì vậy, khi đ xử lí xong tài sản để thu hồi
vốn là giá trị quyền sử dụng đất thì việc sử
dụng, khai thác tài sản ra sao lại là vấn đề
pháp luật cha đề cập. Ngân hàng không thể
đa năng làm đợc tất cả các việc. Ngân hàng
không thể đứng ra điều hành khách sạn, chiếu
phim, điều hành bể bơi... Nên chăng, chúng ta
cần công khai quy định quyền u tiên mua cho
một số đối tợng có uy tín, kinh nghiệm sản
xuất, kinh doanh liên quan tới loại tài sản mà
ngân hàng và các tổ chức tín dụng cần xử lí.

để quyết định cho vay và nhận tài sản thế
chấp. Bởi vì, khi khách hàng không có khả
năng trả nợ thì việc phát mại tài sản thế chấp
để thu hồi vốn là công việc khó khăn. Trờng
hợp đặc biệt có thể mất đến hàng năm mới
bán đợc tài sản, trong khi giá trị ròng của số
tiền thu về có thể giảm nhiều. Ngân hàng và
các tổ chức tín dụng cần hết sức tránh cho vay
chỉ hoàn toàn dựa vào tài sản bảo đảm trực tiếp
hoặc của bên thứ ba. Khi xét khoản vay, nhất
thiết phải nắm chắc nguồn thanh toán nợ của
khách hàng. Trong kinh doanh, ngân hàng và
các tổ chức tín dụng hoạt động tại Việt Nam
cần có nhiều vốn, có nhiều l i từ tiền cho vay
chứ họ không muốn là chủ của tất cả các tài
sản thế chấp không có khả năng giải ngân.
Bên cạnh đó, chúng ta cần tính đến khả năng
sinh lợi và hệ số điều chỉnh do tác động của
điều kiện tâm lí, kinh tế, chính trị, x hội sẽ
ảnh hởng đến việc định giá đất và giá trị
quyền sử dụng đất khi xử lí tài sản. Việc định
giá tài sản, tổng giá trị quyền sử dụng đất thế
chấp bao gồm: Tiền đền bù thiệt hại về đất,
tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cần phải đợc
xác định các yếu tố cấu thành cho phù hợp
nhằm hỗ trợ cho hoạt động xử lí tài sản thế
chấp hiện nay ở nớc ta.

Chúng ta cần đào tạo đội ngũ làm công tác
thẩm định tài sản thế chấp có chuyên môn sâu

(5).Xem: Khoản 13 Điều 1 Luật sửa đổi bổ sung một số
điều của Luật đầu t nớc ngoài tại Việt Nam. (Ngày
9/6/2000). Nxb. CTQG, H. 2000; Nghị định số
24/2000/NĐ-CP ngày 21/7/2000 về thi hành chi tiết
Luật đầu t nớc ngoài tại Việt Nam.
(6).Xem: Nghị quyết số 11/2000/NQ-CP ngày 31/7/2000
của Chính phủ về một số giải pháp điều hành kế hoạch
phát triển kinh tế x hội trong 6 tháng cuối năm 2000 và
Thông t liên tịch số 12/2000/TTLT-NHNN-BTP-BTCTCĐC hớng dẫn thực hiện một số giải pháp về bảo đảm
tiền vay của các tổ chức tín dụng.
(7).Xem: Khoản 18 Điều 1 Nghị định số 79/2001/ NĐ-CP.
Tạp chí luật học - 21