ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

LÊ TRỌNG QUẢNG

THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN
THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI HUYỆN
LÂM THAO, TỈNH PHÚ THỌ
GIAI ĐOẠN 2010 - 2014

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên -2015


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

LÊ TRỌNG QUẢNG

THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN
THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI HUYỆN
LÂM THAO, TỈNH PHÚ THỌ
GIAI ĐOẠN 2010 - 2014
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số ngành: 60.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn Ngọc Nông


trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ tôi trong quá trình nghiên cứu và hoàn thành
Luận văn tốt nghiệp.
Để hoàn thành tốt Luận văn này, Tôi cũng xin chân thành cảm ơn UBND
huyện Lâm Thao, Phòng Tài nguyên và Môi trường, các phòng ban thuộc
UBND huyện Lâm Thao, Sở Tài nguyên & Môi trường tỉnh Phú Thọ, đã tạo
điều kiện giúp đỡ trong quá trình thu thập số liệu, tài liệu, nghiên cứu, góp ý
để hoàn thành Luận văn.
Cuối cùng, tôi xin chân thành cảm ơn gia đình, bạn bè và đồng nghiệp đã
động viên, khuyến khích, tạo mọi điều kiện để tôi được học tập, nghiên cứu.
Xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày tháng năm 2015
Tác giả

Lê Trọng Quảng


iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................... ii
MỤC LỤC ........................................................................................................ iii
DANH MỤC CÁC CỤM TỪ VIẾT TẮT ....................................................... vi
DANH MỤC CÁC BẢNG............................................................................. vii
DANH MỤC CÁC HÌNH .............................................................................. viii
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ............................................................................ 1
2. Mục tiêu của đề tài .................................................................................... 3
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU ........................................................ 4
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài ...................................................................... 4

2.3.2. Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp. ........................................... 33
2.3.4. Phương pháp tổng hợp và xử lý số liệu. ...................................... 33
CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .................... 34
3.1. Điều kiện tự nhiên Kinh tế - Xã hội huyện Lâm Thao ........................ 34
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ....................................................................... 34
3.1.2. Các nguồn tài nguyên .................................................................. 36
3.1.4. Hiện trạng sử dụng và biến động đất đai của huyện Lâm Thao,
tỉnh Phú Thọ. ......................................................................................... 43
3.1.5. Thực trạng công tác quản lý Nhà nước về đất đai huyện Lâm
Thao, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2010-2014 .............................................. 46
3.2. Thực trạng hoạt động và diễn biến của thị trường bất động sản huyện
Lâm Thao, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2010-2014 ........................................... 48
3.2.1. Thực trạng giao dịch bất động sản tại huyện Lâm Thao, tỉnh Phú
Thọ giai đoạn 2010-2014 theo các hình thức chuyển quyền ................ 48
3.2.3. Thực trạng về cung và cầu bất động sản tại huyện Lâm Thao, tỉnh
Phú Thọ.................................................................................................. 61


i
LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan: Bản Luận văn thạc sỹ này là công trình nghiên cứu
thực sự của cá nhân tôi đã được thực hiện trên cơ sở nghiên cứu lý thuyết,
kiến thức thực tế, nghiên cứu khảo sát thực trạng và diễn biến thị trường
bất động sản trên địa bàn huyện Lâm Thao, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2010 2014 và dưới sự chỉ bảo, hướng dẫn khoa học của thầy giáo PGS.TS.
Nguyễn Ngọc Nông. Các số liệu, tính toán, tổng hợp và những kết quả
trong Luận văn là trung thực, khách quan các lập luận, nhận xét, kiến nghị
được đưa ra xuất phát từ thực tiễn, lý luận, pháp lý và sự hiểu biết của bản
thân tôi.


GPMB
CKBVMT
NN
CMĐ
CSHT
CNBĐS
QLDAHT
QSH
KTXH
XDCB
HTXH
PNN
QSHTS

Viết đầy đủ
: Xã hội chủ nghĩa
: Bất động sản
: Thị trường Bất động sản
: Khu công nghiệp
: Quyền sử dụng đất
: Thị trường đất đai
: Sử dụng đất
: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
: Nông nghiệp Nông thôn
: Thị trường quyền sử dụng đất
: Công nghiệp hóa
: Hiện đại hóa
: Ủy ban nhân dân
: Hợp tác xã
: Thị trấn

Thọ giai đoạn 2010-2014 theo loại bất động sản ............................ 54
Bảng 3.5. Kết quả giao dịch bất động sản tại huyện Lâm Thao theo
nguồn gốc, đối tượng tham gia giao dịch bất động sản ................... 55
Bảng 3.6. Kết quả giao dịch bất động sản tại huyện Lâm Thao giai
đoạn 2010-2014 theo phân loại thị trường bất động sản ................. 57
Bảng 3.8. Mục đích mua BĐS trên địa bàn huyện Lâm Thao ........................ 64
Bảng 3.9. Yếu tố quan tâm nhất khi mua bất động sản của người sử
dụng trên địa bàn huyện................................................................... 64
Bảng 3.10. Quan điểm lựa chọn diện tích thửa đất trong thị trường bất
động sản ........................................................................................... 66
Bảng 3.11. Lựa chọn của người dân về các hình thức .................................... 67
Bảng 3.12. Thống kê phòng, ban cán bộ liên quan đến quản lý BĐS tại
huyện Lâm Thao, tỉnh Phú Thọ từ 2010 - 2014 .............................. 72
Bảng 3.13. Nguồn thu về bất động sản huyện Lâm Thao, Tỉnh Phú Thọ
giai đoạn 2010-2014 ........................................................................ 75


viii

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 3.1. Cơ cấu diện tích các loại đất huyện Lâm Thao năm 2013 .............. 43
Hình 3.2. Biểu đồ biến động sử dụng đất tại huyện Lâm Thao, giai
đoạn 2010 – 2014 .......................................................................... 45
Hình 3.3. So sánh sản lượng giao dịch bất động sản theo các năm ở
huyện Lâm Thao giai đoạn 2010-2014 .......................................... 49
Hình 3.4. So sánh lượng giao dịch bất động sản giữa các đơn vị hành
chính ở huyện Lâm Thao giai đoạn 2010-2014 ............................. 53
Hình 3.5. Yếu tố quan tâm khi mua bất động sản tại huyện Lâm Thao.......... 65



Thao trong tương lai


4

CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài
1.1.1. Các khái niệm
* Khái niệm về bất động sản
Trong quá trình phát triển của nhân loại, tài sản đã được chia thành “bất
động sản” và “ động sản”. Sự phân loại này có nguồn gốc từ luật cổ La Mã,
theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là
những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất. (Lê Xuân
Bá, 2010) [1].
Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều tiếp nhận cách phân loại tài
sản như trên, đều thống nhất ở chỗ coi bất động sản gồm đất đai và những
tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi nước
cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí
phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm bất động
sản và động sản”.
Hầu hết các nước đều coi bất động sản là đất đai và những tài sản có liên
quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý
của đất (Pháp, Nhật, Đức…), nhưng có nước (Nga) quy định cụ thể bất động
sản là “mảnh đất” chứ không phải là đất đai nói chung.
Tuy nhiên có nước lại có quan niệm khác về những tài sản “ gắn liền”
với những đất đai được coi là bất động sản. Điều 520 Luật dân sự Pháp quy
định những “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là bất động sản,
nếu bứt khỏi cây được coi là động sản. Tương tự, quy định này cũng được thể
hiện ở Luật dân sự Nhật Bản, Luật dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ. Trong khi

- Một là: Bất động sản là tài sản không thể di dời được, yếu tố không thể
di dời được như là yếu tố số 1.
- Hai là: Kể thứ tự các yếu tố không di dời được như: nhà xây trên đất,
vật xây dựng gắn liền với nhà ngoài ra còn có các tài sản cố định khác do


ii
LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành luận văn Thạc sỹ của mình, tôi xin được gửi lời cảm ơn
chân thành tới Ban Giám hiệu nhà trường, Phòng Quản lý đào tạo sau đại học,
Khoa Tài nguyên và Môi trường và các Thầy cô giáo Trường Đại học Nông
Lâm Thái Nguyên đã nhiệt tình giúp đỡ và truyền đạt những kiến thức quý
báu cho tôi trong quá trình tham gia học tập và nghiên cứu tại Trường.
Tôi xin gửi lời cảm ơn tới Thầy giáo PGS. TS. Nguyễn Ngọc Nông đã
trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ tôi trong quá trình nghiên cứu và hoàn thành
Luận văn tốt nghiệp.
Để hoàn thành tốt Luận văn này, Tôi cũng xin chân thành cảm ơn UBND
huyện Lâm Thao, Phòng Tài nguyên và Môi trường, các phòng ban thuộc
UBND huyện Lâm Thao, Sở Tài nguyên & Môi trường tỉnh Phú Thọ, đã tạo
điều kiện giúp đỡ trong quá trình thu thập số liệu, tài liệu, nghiên cứu, góp ý
để hoàn thành Luận văn.
Cuối cùng, tôi xin chân thành cảm ơn gia đình, bạn bè và đồng nghiệp đã
động viên, khuyến khích, tạo mọi điều kiện để tôi được học tập, nghiên cứu.
Xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày tháng năm 2015
Tác giả

Lê Trọng Quảng




8
Một quan niệm khá phổ biến khác cho rằng thị trường bất động sản là
hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sở hữu
(quyền sử dụng) bất động sản theo quy luật thị trường. Khái niệm này phản
ánh trực diện các hoạt động của thị trường cụ thể. Khái niệm này dễ làm
người ta nhận biết phạm vi và nội dung của thị trường bất động sản hơn là
khái niệm có tính khái quát. Cũng có ý kiến bổ sung cho khái niệm này, cho
rằng thị trường bất động sản là thị trường của hoạt động mua bán trao đổi cho
thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sở hữu (quyền sử dụng) bất động sản theo
quy luật thị trường có sự quản lý của nhà nước. Ý kiến này xuất phát từ đặc
điểm là hoạt động của thị trường Bất động sản ở hầu hết các nước đều được
điều chỉnh bằng pháp luật dân sự hoặc pháp luật đất đai và chịu sự can thiệp
và quản lý chặt chẽ của nhà nước. (Nguyễn Đình Bồng, 2008) [3].
1.1.2. Một số đặc điểm của thị trường bất động sản
1.1.2.1. Tính cá biệt và khan hiếm
Đặc điểm này của Bất động sản xuất phát từ tính cá biệt và tính khan
hiếm của đất đai. Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất
là có hạn. Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai
của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ v.v... Chính vì
tính khan hiếm, tính cố định và không di dời được của đất đai nên hàng hoá
bất động sản có tính cá biệt. Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai bất
động sản cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau. Trên thị
trường bất động sản khó tồn tại hai bất động sản hoàn toàn giống nhau vì
chúng có vị trí không gian khác nhau kể cả hai công trình cạnh nhau và
cùng xây theo một thiết kế (Phòng Quản lý thị trường bất động sản - Cục
Quản lý nhà - Bộ Xây dựng, 2011) [12].
1.1.2.2. Tính bền lâu




10
thực tế, việc xây dựng bất động sản này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn
của Bất động sản khác là hiện tượng khá phổ biến (Lê Xuân Bá, 2010) [1].
1.1.2.4. Các tính chất khác
a. Tính thích ứng
Lợi ích của bất động sản được sinh ra trong quá trình sử dụng. Bất động
sản trong quá trình sử dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được
những nét đặc trưng của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của
người tiêu dùng trong việc thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất - kinh doanh
và các hoạt động khác.
b. Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý
Hàng hoá bất động sản đòi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn so
với các hàng hoá thông thường khác. Việc đầu tư xây dựng bất động sản rất
phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài. Do đó, bất động sản đòi hỏi cần có khả
năng quản lý thích hợp và tương xứng.
c. Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội
Hàng hoá bất động sản chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các
hàng hoá thông thường khác. Nhu cầu về bất động sản của mỗi vùng, mỗi khu
vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người
dân sinh sống tại đó. Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng,
tôn giáo, tâm linh v.v... chi phối nhu cầu và hình thức bất động sản (Lê Xuân Bá,
2010) [1].
1.1.2.5 Phân loại thị trường bất động sản
Tùy theo mục tiêu nghiên cứu và cách tiếp cận, ta có thể phân loại thị
trường bất động sản theo nhiều tiêu thức khác nhau (Nguyễn Thế Huấn, 2012)
[8].
- Phân loại theo tính chất pháp lý của giao dịch bất động sản, gồm có:




12
+ Thị trường cấp II: Là thị trường xây dựng các công trình bất động sản
để bán hoặc là cho thuê. Thị trường cấp II là thị trường có sự tham gia của cả
Nhà nước và tư nhân. Nhà nước và tư nhân có thể cùng nhau xây dựng các
công trình bất động sản để bán hoặc là cho thuê
+ Thị trường cấp III: Là thị trường mua bán lại hoặc cho thuê lại các
công trình đã được mua hoặc cho thuê. Là TT của tầng lớp dân cư với nhau.
- Phân loại theo mục đích sử dụng bất động sản chia ra làm 5 loại: Bất
động sản nhà ở dân cư; bất động sản thương mại dịch vụ, bất động sản văn
phòng, bất động sản công nghiệp và bất động sản nông nghiệp.
1.1.3 Đặc điểm của thị trường bất động sản
- Hầu hết ở các quốc gia có nền kinh tế thị trường, thị trường bất động
sản đều hình thành và phát triển qua 4 giai đoạn: sơ khởi, tập trung hoá, tiền
tệ hoá và tài chính hoá. Mỗi cấp độ phát triển của thị trường bất động sản, quá
trình vận động của thị trường đều có chu kỳ dao động tương tự như nhiều thị
trường khác (Quốc hội nước CHXNCN Việt Nam, 2006) [13].
- Thị trường bất động sản mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc và không
tập trung, trải rộng trên khắp các vùng miền của đất nước (Nguyễn Thế Huấn,
2012) [9].
- Thị trường bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật.
- Thị trường bất động sản là một dạng thị trường không hoàn hảo (thông
tin không đầy đủ, thiếu 1 số tổ chức của thị trường).
- Cung về bất động sản phản ứng chậm so với cầu về bất động sản.
- Thị trường BĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn và tài chính
và sự thay đổi có tác động tới nhiều thị trường khác trong nền kinh tế.
1.1.4. Chức năng của thị trường bất động sản
- Đưa người mua và người bán bất động sản đến với nhau.
- Xác định giá cả cho các bất động sản giao dịch.

- Hình thức hợp đồng có thể thực hiện và được cộng đồng chấp nhận;
- Biện pháp đảm bảo chuyển quyền BĐS tại cơ quan đăng ký BĐS.


14
- Biện pháp đảm bảo vay tiền bằng thế chấp mà BĐS là vật bảo đảm;
- Biện pháp đảm bảo các nguồn thu của nhà nước từ thị trường BĐS.
1.1.7. Vai trò của Nhà Nước trong công tác quản lý thị trường bất động sản
Để khắc phục các khuyết tật của cơ chế thị trường, không thể thiếu vai
trò của Nhà nước và đó là đặc điểm của nền kinh tế thị trường có sự quản lí
của Nhà nước- một nền kinh tế được điều tiết thông qua tác động của "bàn tay
vô hình - thị trường" và "bàn tay hữu hình - Nhà nước" đảm bảo cho nền kinh
tế vận hành và phát triển lành mạnh. Thị trường bất động sản cũng không nằm
ngoài quy luật đó.
Cũng như đối với nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói
riêng, Nhà nước có hai chức năng cơ bản: chức năng điều khiển (duy trì và
trọng tài trong với tất cả các hoạt động của thị trường bất động sản); chức
năng thứ hai là chức năng phát triển (thông qua các hoạt động đầu tư tạo lập
bất động sản tại các dự án, khu đô thị mới, các chương trình trọng điểm quốc
gia v.v..) của các doanh nghiệp bất động sản của nhà nước). Để thực hiện
được các vai trò nói trên của mình, Nhà nước phải sử dụng một hệ thống các
công cụ quản lí vĩ mô để điều khiển, tác động vào thị trường bất động sản như
công cụ luật pháp, tài chính, thuế, quy hoạch v.v.. nhằm giải quyết hài hoà các
mối quan hệ kinh tế giữa các chủ thể tham gia hoạt động trên thị trường bất
động sản cũng như giải quyết được mối quan hệ giữa tăng trưởng kinh tế bất
động sản và đảm bảo công bằng xã hội, giữa tăng trưởng kinh tế bất động sản
với giữ gìn môi trường sinh thái v.v.. (Nguyễn Thị Phương Thúy, 2010) [23].
Vai trò của Nhà nước đối với thị trường bất động sản được thể hiện trên
các mặt chủ yếu sau:
- Tạo lập môi trường pháp lý cho thị trường bất động sản;

- Luật Xây dựng năm 2003
- Luật Đấu thầu năm 2005.
- Nghị quyết số 06/2004/NQ-CP ngày 19 tháng 5 năm 2004 của Chính
phủ về một số giải pháp phát triển lành mạnh thị trường bất động sản.