VIỆN HÀN LÂM
KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

ĐÀO THỊ NHƢ LỆ

CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG
BẤT ĐỘNG SẢN TỪ THỰC TIỄN
THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG

LUẬN VĂN THẠC SĨ CHÍNH SÁCH CÔNG

HÀ NỘI, năm 2017


VIỆN HÀN LÂM
KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

ĐÀO THỊ NHƢ LỆ

CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG
BẤT ĐỘNG SẢN TỪ THỰC TIỄN
THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG
Chuyên ngành : Chính sách công
Mã số

: 60.34.04.02

LUẬN VĂN THẠC SĨ CHÍNH SÁCH CÔNG
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC

hướng dẫn khoa học PGS.TS. Đỗ Phú Hải.
Tôi xin cam đoan, kết quả nghiên cứu của công trình hoàn toàn là kết quả của
cuộc điều tra xã hội học và khảo sát mà tôi đã tiến hành nghiên cứu tại thành phố
Đà Nẵng. Trong công trình nghiên cứu này không hề có bất kỳ sự sao chép nào mà
không có trích dẫn nguồn, tác giả.
Tôi xin cam đoan những lời trên đây là hoàn toàn đúng sự thật và tôi xin chịu
toàn bộ trách nhiệm về lời cam đoan của mình.
Hà Nội, tháng 8 năm 2017
Học viên

Đào Thị Như Lệ


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1
CHƢƠNG 1. NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN
THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN .........................................................................12
1.1. Khái niệm chính sách phát triển thị trường bất động sản ..................................12
1.2. Vấn đề của chính sách phát triển thị trường bất động sản .................................20
1.3. Giải pháp và công cụ chính sách phát triển thị trường bất động sản .................25
1.4. Chủ thể chính sách phát triển thị trường bất động sản .......................................36
1.5. Các nhân tố tác động đến chính sách phát triển thị trường bất động sản ...........39
CHƢƠNG 2.THỰC TRẠNG THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN THỊ
TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG.............................42
2.1. Đánh giá kết quả thực hiện mục tiêu chính sách phát triển thị trường bất động
sản tại thành phố Đà Nẵng ........................................................................................42
2.2. Đánh giá kết quả triển khai thực hiện các giải pháp chính sách phát triển thị
trường bất động sản tại thành phố Đà Nẵng .............................................................47
CHƢƠNG 3. GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN THỊ
TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI ĐÀ NẴNG VÀ NƢỚC TA HIỆN NAY ......68

FDI

: Đầu tư trực tiếp nước ngoài

GDP

: Thu nhập bình quân đầu người

HĐND

: Hội đồng nhân dân

HTCT

: Hệ thống chính trị

KH&CN

: Khoa học và công nghệ

KT-XH

: Kinh tế - Xã hội

KT-XH-MT

: Kinh tế - Xã hội – Môi Trường

KHXH


UBND

: Ủy ban nhân dân


DANH MỤC CÁC BẢNG
Số hiệu

Tên bảng

bảng
1.1.

1.2.

Tóm lược nhóm giải pháp chính sách phát triển thị
trường
Phân tích chủ thể chính sách phát triển thị trường
bất động sản

Trang

35

38


DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ
Số hiệu


2.5.

Đánh giá thủ tục đăng ký lại bất động sản cho người dân

49

2.6.

Đánh giá các thủ tục chuyển nhượng bất động sản

50

2.7.

Đánh giá đất làm căn cứ để áp thuế bất động sản

51

2.8.

Đánh giá dịch vụ hành chính công cho thị trường bất động sản

52

2.9.
2.10.
2.11.

Đánh giá bất động sản có dễ dàng trở thành nguồn vốn để kinh
doanh

60

2.16.

Đánh giá thuế bất động sản

62

2.17.

Đánh giá quy định về vay nợ cho dân vay mua nhà trả góp

63

2.18.

Đánh giá minh bạch thông tin thị trường bất động sản

64

2.19.

Vai trò quản lý nhà nước đối với thông tin thị trường bất động
sản

65


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài

thiện nhu cầu nhà ở của nhân dân. Thông qua hoạt động của thị trường BĐS, hệ
thống qui phạm pháp luật điều chỉnh hoạt động của thị trường đã từng bước được
hoàn thiện. Hàng loạt các văn bản quy phạm pháp luật quan trọng như: Luật Kinh
doanh BĐS, Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp, Luật nhà ở và Nghị
quyết Chính phủ... đã được ban hành tạo điều kiện để thị trường BĐS phát triển, tạo
môi trường đầu tư thông thoáng, thuận lợi cho các nhà đầu tư trong, ngoài nước
cũng như người sử dụng ngày càng được tiếp cận trực tiếp hơn với loại hàng hóa
đặc biệt này. Bên cạnh những mặt tích cực, thị trường BĐS ở nước ta còn bộc lộ
nhiều hạn chế, phát triển thiếu lành mạnh và không bền vững. Cụ thể là nhà đất
chưa được khai thác và chưa được sử dụng hiệu quả, còn lãng phí, thất thoát lớn.
Hiện tượng tiêu cực, tham nhũng liên quan đến BĐS còn nhiều. Thị trường BĐS
phát triển mang tính tự phát, thiếu minh bạch, giao dịch phi chính thức còn chiếm
tỷ trọng cao. Cung - cầu về BĐS bị mất cân đối, đặc biệt là về nhu cầu nhà ở của
nhân dân. Tình trạng đầu cơ nhà đất, kích cầu “ảo” để nâng giá BĐS làm cho thị
trường diễn biến thất thường, nhiều cơn sốt giá nhà đất đã xảy ra rất phức tạp, khó
lường dẫn đến hệ quả là các doanh nghiệp kinh doanh BĐS dễ gặp khó khăn
trong việc tiếp tục kinh doanh, các ngân hàng thương mại khả năng tăng tỷ trọng
nợ xấu cao do cho vay kinh doanh BĐS, nhu cầu nhà ở cho đại bộ phận dân cư
đang gặp khó khăn, nhất là đối tượng lao động có thu nhập thấp... gây ảnh hưởng
đến phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Có nhiều nguyên nhân dẫn đến tình
trạng trên, trong đó có nguyên nhân quan trọng là chính sách thuế liên quan đến
BĐS áp dụng ở nước ta hiện nay còn nhiều bất cập, chưa thể hiện được vai trò điều
tiết của thuế trong nền kinh tế thị trường
Nghị quyết Hội nghị lần thứ chín Ban Chấp hành Trung ương Đảng khoá IX
đã khẳng định một trong những mục tiêu, nhiệm vụ chủ yếu về phát triển kinh tế
trong nửa nhiệm kỳ còn lại của Đại hội lần thứ IX là hình thành đồng bộ các loại thị
trường, trong đó yêu cầu "khẩn trương hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2003
và các văn bản pháp luật có liên quan khác để phát triển và quản lý có hiệu quả thị
trường bất động sản; áp dụng những biện pháp mạnh mẽ, đồng bộ để xoá bao cấp về


H. Buiter (2007). Rất nhiều các bài học kinh nghiệm đã được rút ra sau cuộc
khủng hoảng tài chính toàn cầu 2007-2008 bắt nguồn từ Mỹ mà nguyên nhân chính

3


là các khoản vay thế chấp BĐS dưới chuẩn và thiếu một hệ thống sản phẩm và
các công cụ kiểm soát rủi ro (Priyanka Chandra (2008); Dwight M.Jaffee
(April 7, 2008)). Như vậy, có thể thấy rằng việc nghiên cứu để tìm ra những bài
học chung từ sự phát triển sản phẩm tài chính cho thị trường BĐS của các quốc
gia trên thế giới là điều cần thiết để tìm ra những thế mạnh có thể phát huy và
những điểm yếu cần phải tránh. Sự đánh giá này sẽ là nền tảng cho việc phát triển
lành mạnh và bền vững thị trường BĐS tại Việt Nam.
Do các quốc gia có các điều kiện KT-CT-XH-VH khác nhau, có các quan
điểm không đồng nhất với nhau trong việc nhìn nhận có chính sách để quản lý,
kiểm soát và điều tiết đối với BĐS và TTBĐS. Vì vậy, không thể sử dụng hoàn
toàn chính sách của quốc gia khác cho điều kiện cụ thể ở Việt Nam mà đòi hỏi
phải có quá trình nghiên cứu cụ thể để phù hợp với điều kiện của Việt Nam.
Ở nước ta, để tìm ra các giải pháp chính sách thúc đẩy sự phát triển lành
mạnh của TTBĐS đã có nhiều công trình nghiên cứu cũng như nhiều cuộc Hội
thảo khoa học về lĩnh vực này. Có thể nêu ra đây một số công trình như sau:
Đề tài khoa học cấp Bộ: “Hoàn thiện cơ chế chính sách thu tài chính đối với
đất đai ở Việt Nam” (1999) do PTS Phạm Đức Phong, Cục trưởng Cục Quản lý
công sản thuộc Bộ Tài chính làm chủ nhiệm đề tài. Mục đích là nghiên cứu cơ sở lý
luận và thực tiễn về cơ chế chính sách thu tài chính đối với đất đai trong tổng thể hệ
thống cơ chế tài chính thực hiện quản lý đất đai của Việt Nam và các nước trên thế
giới. Đối với các khoản thu tài chính đối với đất đai, đề tài chỉ mới nêu lên các định
hướng như hoàn thiện về chính sách thu tiền SDĐ trong một số trường hợp cụ thể,
thống nhất thuế SDĐ nông nghiệp và thuế đất (trong thuế nhà, đất) thành thuế SDĐ,
chuyển thuế chuyển QSD đất thành thuế thu nhập, thực hiện một cơ chế tài chính

vấn đề lý luận cơ bản nhất về BĐS và TTBĐS, giới thiệu kinh nghiệm của một
số nước trên thế giới về phát triển TTBĐS. Cuốn sách cũng dành một phần nội
dung để nghiên cứu, đánh giá tình hình phát triển TTBĐS ở nước ta trong những
năm qua, tìm ra những tồn tại và nguyên nhân là cơ sở đề xuất định hướng quản lý
phát triển TTBĐS ở nước ta trong thời gian tới, đề tài không đi vào nội dung phân
tích thực trạng việc sử dụng các chính sách tài chính và hoàn thiện các chính sách
tài chính để phát triển TTBĐS.
Sách chuyên khảo “Thuế đất đai - công cụ quản lý và điều tiết thị trường bất

5


động sản” năm 2006 của TS Đàm Văn Huệ, Trường Đại học Kinh tế Quốc dân. Về
nội dung, đã phân tích thực trạng các chính sách thuế trong lĩnh vực đất đai đối với
việc quản lý và điều tiết TTBĐS của Việt Nam gồm ba sắc thuế là thuế sử dụng đất
nông nghiệp, thuế nhà đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, từ đó đã đưa ra các giải
pháp hoàn thiện các sắc thuế trên theo quan điểm riêng của tác giả.
Tác giả Lê Xuân Bá (chủ biên) thuộc Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế
Trung ương với sự tài trợ của Chính phủ Việt Nam và Chính phủ Australia xuất
bản cuốn sách “Chính sách thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam”
năm 2006. Nội dung cuốn sách đề cập đến một số vấn đề lý luận và kinh nghiệm
về thu hút đầu tư vào TTBĐS. Đồng thời cũng nêu lên thực trạng của chính sách
đất đai, xây dựng, ngân hàng và tài chính, những ưu điểm và tồn tại hiện nay nhằm
tạo điều kiện thu hút đầu tư vào TTBĐS. Trên cơ sở đó các tác giả đề xuất một số
giải pháp hoàn thiện chính sách thu hút đầu tư vào TTBĐS trong thời gian tới,
không đi vào nội dung các giải pháp tài chính để phát triển TTBĐS.
Đề tài khoa học cấp Bộ: “Những giải pháp nhằm nâng cao hiệu lực quản
lý nhà nước về thị trường đất đai – bất động sản ở Việt Nam” (2006) do TS Hoàng
Văn Cường, Trường Đại học Kinh tế Quốc dân, làm chủ nhiệm đề tài, nhằm phân
tích cơ sở, đề xuất các giải pháp tăng cường hiệu lực quản lý nhà nước để thúc

kinh nghiệm phát triển thị trường BĐS của các quốc gia trên thế giới và những bài
học kinh nghiệm cho Việt Nam nhưng chưa đề cập sâu về các vấn đề thuộc về giải
pháp và công cụ chính sách cho thị trường BĐS. Các nghiên cứu khác trong lĩnh vực
này phần lớn gắn việc đánh giá sự phát triển thị trường BĐS với các chính sách tài
chính, tiền tệ và tín dụng một cách tổng quát và chưa thực sự đề cập tới sản phẩm tài
chính cho thị trường BĐS (Lê Xuân Nghĩa, 2011). Mặc dù các nghiên cứu cũng đã có
những nhận xét liên quan tới tính pháp lý, khả năng thị trường, môi trường tài chính,
phần lớn các nghiên cứu chưa thực sự làm rõ tổng thể chính sách phát triển thị trường
bất động sản (Lê Vũ Nam, 2008); (Bùi Văn Huyền, 2010).
Trên cơ sở những thiếu hụt này, Luận văn tập trung nghiên cứu về tổng thể
chính sách phát triển thị trường BĐS ở nước ta. Đề tài luận văn thực hiện có sự kế
thừa, phát triển những thành quả của các tài liệu liên quan trước đó để đánh giá,
phân tích, từ đó đề xuất ra các giải pháp phù hợp với tình hình thực tế và chủ trương
phát triển kinh tế - xã hội của thành phố Đà Nẵng.

7


3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
3.1. Mục đích nghiên cứu
Trên cơ sở làm rõ những vấn đề lý luận chính sách phát triển thị trường bất
động sản, luận văn đánh giá chính sách phát triển thị trường bất động sản tại TP Đà
Nẵng. Trên cơ sở đó, đề xuất các giải pháp hoàn thiện chính sách phát triển thị
trường bất động sản ở nước ta trong thời gian tới.
3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu
- Nghiên cứu lý luận về chính sách phát triển thị trường bất động sản, tổng
quan và nhận xét chính sách phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam, đề cập
thể chế và kinh nghiệm chính sách phát triển thị trường bất động sản của các nước.
- Vận dụng lý thuyết về chính sách công để đánh giá chính sách phát triển thị
trường bất động sản từ thực tiễn TP Đà Nẵng:

- Phương pháp phân tích chính sách nhằm làm sáng tỏ về mặt lý luận liên quan
đến bản chất chính sách phát triển TTBĐS, các chỉ số đo lường và phương pháp xác
định chỉ số đo lường diễn biến của thị trường BĐS; kế thừa và phát triển phương
pháp xác định chỉ số đo lường thị trường BĐS theo quy định hiện hành của Nhà
nước.
- Phương pháp so sánh, tổng hợp: dựa trên kết quả đánh giá chính sách phát
triển TTBĐS qua xác định chỉ số đo lường diễn biến thị trường BĐS để phát hiện
những bất cập làm cơ sở kiến nghị hoàn thiện phương pháp xác định chỉ số đo
lường thị trường BĐS theo quy định hiện hành của Nhà nước.
- Phương pháp thống kê nhằm điều tra, thu thập số liệu về thực trạng xác
định các chỉ số diễn biến thị trường BĐS. Để làm được điều này, tác giả đã tiến
hành xây dựng quy trình nghiên cứu, lựa chọn phương pháp thu thập dữ liệu (sơ cấp
và thứ cấp) và xử lý dữ liệu bằng chương trình thống kê SPSS. Ngoài việc trích dẫn
số liệu từ các báo cáo, công trình nghiên cứu khoa học, các số liệu tổng kết của cơ
quan quản lý nhà nước; luận văn còn sử dụng số liệu thứ cấp từ các báo cáo tổng kết
về thực hiện chính sách phát triển TTBĐS của Viện Kinh tế xây dựng, của Bộ Xây
dựng.
Trong phạm vi luận văn tiến hành thu thập bổ sung số liệu sơ cấp từ thực tế thị
trường thông qua việc điều tra phiếu hỏi đối với 200 người dân lấy mẫu trên 4 Quận
gồm Ngũ Hành Sơn, Sơn Trà, Liên Chiểu, Cẩm Lệ và đại diện 37 công chức Sở

9


ngành quản lý nhà nước gồm Tài nguyên môi trường, Xây dựng, Kế hoạch đầu tư,
Cục thuế, Sở Tài chính, Công thương và các công chức tại 4 quận trên, và 55 chủ
đầu tư kinh doanh BĐS, sàn giao dịch BĐS và cá nhân môi giới BĐS. Chủ động lựa
chọn địa bàn tiêu biểu là thành phố Đà Nẵng là địa phương có thị trường BĐS phát
triển, công tác tổ chức quản lý thông tin thị trường BĐS đã có những kết quả cụ thể.
- Phương pháp thu thập thông tin: Ngoài khai thác thông tin từ các nguồn có

Chương 1. Những vấn đề lý luận về chính sách phát triển thị trường bất động
sản
Chương 2. Thực trạng thực hiện chính sách phát triển thị trường bất động sản
tại thành phố Đà Nẵng
Chương 3. Hoàn thiện chính sách phát triển thị trường bất động sản ở nước ta.

11


CHƢƠNG 1
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN THỊ
TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
1.1. Khái niệm chính sách phát triển thị trƣờng bất động sản
Theo từ điển trực tuyến Oxford, “BĐS là tài sản dưới dạng đất đai và công
trình xây dựng”. Theo Hoàng Văn Cường, “BĐS là những tài sản vật chất không thể
di dời, tồn tại và ổn định lâu dài”. Theo quy định tại Điều 181 của Bộ Luật Dân sự
của nước ta, “BĐS là tất cả các tài sản bao gồm: đất đai; nhà, công trình xây dựng
gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các
tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định”.
Với các quan niệm và quy định trên có thể khái quát về BĐS như sau: “BĐS là
tài sản không di dời được không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất
cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người gắn liền với đất đai theo
không gian ba chiều đã tạo thành một dạng vật chất có cấu trúc và công năng được
xác định”.
Theo Hoàng Văn Cường (2006, 2013), BĐS có những đặc điểm cơ bản sau:
- Tính cố định: Tính cố định của BĐS thể hiện ở chỗ BĐS không thể di dời
được về mặt địa lý. Mỗi BĐS có một vị trí riêng, gắn liền với một vùng, một địa
phương nhất định. Yếu tố vị trí phản ánh tổng hợp các điều kiện tự nhiên, cơ sở hạ
tầng, trình độ phát triển kinh tế xã hội, tâm lý, tập quán, thông qua đó hình thành lợi
ích và giá trị của BĐS. Tính cố định làm cho BĐS mang tính “địa điểm” hay tính

địa, đàm phán, đăng ký pháp lý, thanh toán…Do đó, khả năng chuyển hóa thành
tiền mặt của BĐS kém hơn so với các loại hàng hóa khác.
Một số thuộc tính khác: (i) Tính thích ứng: lợi ích của BĐS được sinh ra trong
quá trình sử dụng. BĐS trong quá trình sử dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn
giữ được những nét đặc trưng của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của
người tiêu dùng trong việc thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh và các
hoạt động khác (ii) Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý: hàng hoá BĐS đòi hỏi khả
năng và chi phí quản lý cao hơn so với các hàng hoá thông thường khác. Việc đầu
tư xây dựng BĐS rất phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài. Do đó, BĐS đòi hỏi cần có
khả năng quản lý thích hợp và tương ứng (iii) Tính tập quán, thị hiếu và tâm lý xã

13


hội: hàng hoá BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hoá
thông thường khác. Nhu cầu về BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là
rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó. Yếu
tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh chi phối nhu
cầu và hình thức BĐS.
Từ các phân tích trên có thể khái quát về đặc điểm BĐS như sau: “Mỗi BĐS
có một số thuộc tính nhất định; trong đó tính cố định là thuộc tính quan trọng nhất,
quyết định đến giá trị của BĐS nếu xem xét dưới góc độ là hàng hóa lưu thông trên
thị trường”.
Thị trường BĐS là tổng hợp các giao dịch về BĐS dựa trên quan hệ hàng hóa,
tiền tệ, nơi mà cơ chế được ảnh hưởng bởi mong muốn của những người tham gia
thị trường cùng với những can thiệp của Chính phủ và hệ thống chính trị vào thị
trường. Thị trường BĐS được hình thành và phát triển cùng với quá trình phát triển
của các thị trường hàng hóa khác trong nền kinh tế thị trường, là môi trường trong
đó người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau để thực hiện việc mua bán
BĐS thông qua cơ chế giá cả Lê Xuân Bá (2003, 17). Thị trường BĐS có mục tiêu

nghiệp hóa là quá trình đô thị hóa diễn ra nhanh chóng đã kéo theo sự ra đời của
các khu đô thị mới, các tòa nhà chung cư cao tầng. Trong phân khúc thị trường
nhà ở, Nhà nước thể hiên vai trò điều tiết, phân bổ nguồn lực đối với phân mảng
thị trường nhà ở cho các đối tượng chính sách như sinh viên, công nhân, người
có thu nhập thấp, người có công với đất nước.
- Thị trường nhà xưởng công nghiệp: việc hình thành các khu công nghiệp tập
trung hoặc đơn lẻ đã xuất hiện thị trường nhà xưởng công nghiệp. Phân khúc thị
trường này tăng trưởng mạnh cùng với tốc độ phát triển kinh tế. Phân khúc thị
trường này có tiềm năng để lan tỏa sang các phân khúc thị trường khác như thị
trường lao động, thị trường nhà ở cho công nhân.
- Thị trường bất động sản văn phòng làm việc, thương mại, dịch vụ: các phân
mảng thị trường này hình thành để đáp ứng nhu cầu văn phòng làm việc của các tổ
chức, cá nhân; nhu cầu mặt bằng để kinh doanh hàng hóa; nhu cầu để vui chơi, nghỉ
dưỡng, du lịch.
Theo Lê Xuân Bá (2003) và Hoàng Văn Cường (2006) và TS. Đinh Văn Ân
(2011), thị trường bất động sản có đặc điểm sau:

15


- Tính liên kết với các thị trường khác: Thị trường BĐS có mối quan hệ mật
thiết với các thị trường khác trong nền kinh tế quốc dân. Với tư cách là thị trường
đầu vào của các ngành sản xuất - kinh doanh, thị trường BĐS chiếm vị trí chủ yếu
trong việc điều hòa cung cầu của các loại hàng hóa trong nền kinh tế thị trường. Thị
trường BĐS không những có mối quan hệ mật thiết với các thị trường khác mà còn
có tác động đối với tổng thể nền kinh tế quốc dân. Trong các mối quan hệ với các
thị trường khác thì mối quan hệ với thị trường tài chính có vai trò quan trọng. Hoạt
động kinh doanh trên thị trường BĐS cần phải huy động vốn từ các chế định tài
chính trên thị trường vốn, các chế định tài chính này chủ yếu là các ngân hàng.
Ngoài ngân hàng thì các chế định tài chính khác như các tổ chức bảo hiểm, tài

cung của thị trường BĐS là cố định và xét nguồn cung theo từng loại BĐS thì lại
phụ thuộc vào quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển đô thị. Vì vậy, dù khi
cầu có tăng lên hay giảm đi đột ngột thì cung của thị trường cũng không thể phản
ứng kịp thời. Chính vì vậy mà thị trường BĐS phát triển có tính chu kỳ.
- Tính thanh khoản thấp: BĐS là tài sản đầu tư trên đất bao gồm cả giá trị đất
đai sau khi đã được đầu tư. Đầu tư tạo lập BĐS thường sử dụng một lượng vốn với
thời gian hình thành BĐS cũng như thu hồi vốn dài dẫn đến khả năng chuyển hóa
thành tiền mặt kém linh hoạt. Đặc biệt, trong thời kỳ thị trường BĐS trong tình
trạng “đóng băng”, nhiều doanh nghiệp kinh doanh BĐS có nguy cơ phá sản do tính
thanh khoản thấp, một lượng vốn lớn của xã hội đang tồn đọng trên thị trường
“đóng băng”.
- Tính chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật: Thị trường BĐS chịu sự chi phối
của chính sách pháp luật, đặc biệt là nhu cầu về đất đai nhạy cảm với những quy
định của Nhà nước: quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển ngành, các chính
sách thuế... Mặt khác, về nguyên tắc, thị trường BĐS vận hành theo cơ chế thị
trường nhưng Nhà nước vẫn cần phải can thiệp trong những tình huống, tình hình
cụ thể, nhất là can thiệp đối với thị trường nhà ở cho của các đối tượng chính sách
xã hội. Ngoài ra, BĐS có giá trị lớn, lâu bền, có ý nghĩa kinh tế và tinh thần đối với
cá nhân và quốc gia. Do đó, Nhà nước cần thống nhất quản lý các giao dịch BĐS để
đảm bảo an toàn cho các giao dịch.
- Tính dễ bị phân khúc: Trên thị trường BĐS, sự khan hiếm càng cao của đất
đai thì yếu tố đầu cơ trong thị trường càng có cơ hội gia tăng. Tất cả các tổ chức, hộ

17