Chuyên Đề Tốt Nghiệp

1

LỜI NÓI ĐẦU
Nhà ở là một tài sản có giá trị đặc biệt đối với đời sống mỗi con người,mỗi gia
đình.Nhà ở cũng là một bộ phận quan trong cấu thành nên thị trưòng nhà ở,là một
lĩnh vực luôn giành đươc sự quan tâm lớn của xã hội.Nhà ở là một trong những nhu
cầu cơ bản không thể thiếu của mỗi con người,mỗi gia đình và xã hội,ở nứoc
ta,cùng với quá trình đô thị hoá phát triển nền kinh tế thị trường thì nhu cầu nhà ở
đang diễn ra hết sức sôi động và nhà ở đã trở thành một trong những vấn đề bức xúc
nhất đang được sự quan tâm của đảng và nhà nước.Từ hơn 10 năm nay,cùng với
công cuộc đổi mới thì chủ trương của đảng và nhà nước là tạo điều kiện thuận lợi
cho mọi người có thể xây dựng nhà ở đã được triển khai trong hầu hết các tỉnh.Tuy
nhiên việc chăm lo,tạo điều kiện cho ngưòi có thu nhập thấp có thể có nhà ở vẫn là
bài toán hết sức khó khăn.Vấn đề đáp ứng đầy đủ nhà ở cho một đô thị đang đặt ra
cho các nhà quản lí đô thị
Thực tế ở các nước có thể thấy rằng để đẩy nhanh tốc độ đô thị hoá cùng với
quá trình công nghiệp hoá thì vấn đề về nhà ở đặc biệt là vấn đề nhà ở cho người có
thu nhâp thấp phải được giải quyết đúng đắn và kịp thời,ở nước ta những năm qua
đảng và nhà nước đã cố gắng quan tâm đến vấn đề này.Nhiều chương trình,dự án đề
cập tới lĩnh vực này.Tuy nhiên vấn đề nhà ở là môt vấn đề hết sức nhạy cảm do vậy
nó nảy sinh rất nhiều vấn đề cần được giải quyết để góp phần vào giải quyết vấn đề
nhà ở cho người có thu nhập thấp em đi vào nghiên cứu đề tài:“Thực trạng và giải
pháp Nhà ở cho người có thu nhập thấp trên địa bàn Hà Nội” trên cơ sở đó đưa
ra một số giải pháp với hy vọng sẽ góp phần nhỏ bé của mình trong quá trình hoàn
thiện chính sách nhà ở cho người có thu nhập thấp của nhà nước.Tuy nhiên với
lượng thời gian có hạn trong khi nghiên cứu khó tránh khỏi những sai xót và hạn
chế vì vậy em rất mong có những ý kiến của thầy các bạn để đề tài đựoc hoàn thiện
hơn.Em xin chân thành cảm ơn thầy Nguyễn Thanh Bình ,người đã tận tình hưóng
dẫn em trong suốt quá trình nghiên cứu đề tài.

Phương pháp nghiên cứu: Sử dụng các phương pháp: phương pháp duy vật
biện chứng, duy vật lịch sử, phương pháp điều tra thu thập số liệu, phương pháp
thống kê, phương pháp tổng hợp, phân tích …Ngoài ra còn tham khảo, sử dụng
thêm các nguồn số liệu thống kê của công ty quản lí và phát triển bộ ba, trên các
tạp chí kinh tế đô thị, các trang Web chuyên ngành…
Ngoài ra còn sử dụng phương pháp nghiên cứu khung lí luận và các khái niệm.
Kết cấu nội dung của đề tài:
Đề tài bao gồm gồm 3 chương:
Chương 1: lý luận chung về nhà ở cho người có thu nhập thấp
Chương 2: Thực trạng về nhà ở cho người có thu nhập thấp trên địa bàn Hà
Nội
Chương 3 : Giải pháp,các kiến nghị phát triển thị trường nhà ở cho người có
thu nhập thấp trên địa bàn Hà Nội.

Nguyễn Việt Dũng

Kinh tế quản lí đô thị 48


Chuyên Đề Tốt Nghiệp

3

Lời cam đoan:
"Tôi xin cam đoan nội dung báo cáo đã viết là do bản thân thực hiện,không
sao chép, không cắt ghép báo cáo hoặc luận văn của người khác,nếu sai phạm tôi
xin chịu kỉ luật với Nhà Trường".

Hà Nội,ngày 9 tháng 5 năm 2010
Ký tên:

Trong những năm gần đây, Đảng và Nhà nước ta đã hết sức quan tâm và từng
bước giải quyết vấn đề nhà ở của người dân ở các đô thị lớn cũng như ở nông thôn,
và đặc biệt hơn là nhà ở cho người có thu nhập thấp góp phần từng bước thực hiện
cải thiện đời sống cho nhân dân.
1.1.2. Nhà ở cho người có thu nhập thấp
1.1.2.1. Khái niệm về người có thu nhập thấp
Từ trước cho tới nay tại Việt Nam nói riêng và thế giới nói chung chưa có một
khái niệm nào rõ ràng về “ Người có thu nhập thấp”. Tuy nhiên., theo khái niệm
thông thường và đang được nhiều nước chấp nhận thì người có thu nhập thấp là
người có mức thu nhập bé hơn mức thu nhập bình quân của xã hội. Chẳng hạn.
Theo số liệu của tổng cục thống kê thì mức thu nhập bình quân khu vực đô thị của
nước ta là 30 triệu đồng/người còn theo Cục thống kê Hà Nội thì mức thu nhập bình
quân đầu người là 32triệu đồng/ người/ năm, như vậy theo cách hiểu trên thì người
có thu nhập bình quân thấp hơn mức nêu trên sẽ được coi là người có thu nhập thấp
Tuy nhiên theo chương trình hộ trợ nhà ở cho người có thu nhập thấp thì khái
niệm người có thu nhập thấplà: Người có thu nhập ổn định,trên ngưỡng nghèo và

Nguyễn Việt Dũng

Kinh tế quản lí đô thị 48


Chuyên Đề Tốt Nghiệp

5

dưới mức tiệm cận với mức trung bìnhvà có khả năng tích lũy vốn để cải thiện điều
kiện nơi ở,nhưng vẫn cần sự hỗ trợ của nhà nước về vốn vay dài hạn,trả góp với
mức lãi suất ưu đãi, tạo điều kiện thuận lợi cho họ về chính sách đất đai và cơ sở hạ
tầng "người vay vốn có khả năng hoàn trả tiền vay"

Nguyễn Việt Dũng

Kinh tế quản lí đô thị 48


Chuyên Đề Tốt Nghiệp

6

thể thao,vui chơi giải trí đảm bảo tiêu chuẩn môi trường, xử lý nước thải ,chất thải.
Các đô thị đó như là: Linh Đàm, Định Công, Khu làng quốc tế Thăng Long, khu đô
thị mới Trung Hòa Nhân Chính, Trung Yên…Bên cạnh đó cũng có nhiều khu nhà
tái định cư. Khu nhà ở cho người có thu nhập thấp , khu nhà ở cho sinh viên giáo
viên cũng đã và đang xây dựng như: Nhà ở cho người có thu nhập thấp tại Xuân
Đỉnh - Quận Tây Hồ, khu tái định cư Nam Đại Cồ Việt……..
Tuy nhiên bên cạnh những thành tựu đạt được ở trên thì việc đầu tư xây dựng nhà
ở theo quy chế mới thời gian qua đã bộc lộ nhiều bất cập, đặc biệt là vấn đề nhà ở
cho người có thu nhập thấp.
Theo ước tính của ngân hàng phát triển Châu Á thì số hộ thu nhập thấp ở thành
phố Hà Nội là từ 100 đến 150 hộ chiếm tới 30% cư dân thành phố và đó là cán bộ,
công nhân viên chức nhà nước, người lao động buôn bán nhỏ… đây là những người
tạo ra của cải vật chất cho xã hội. Trong đó theo điều tra của Bộ Xây Dựng thì chỉ
có 30% cán bộ, công nhân viên nhà nước được phân phối nhà ở, trong đó có 19% là
nhà chung cư được xây dựng từ trước năm 1990 và có khoảng 15 – 20 hộ gia đình
thực sự khó khăn về nhà ở.Trong khi đó với mức thu nhập bình quân hiện nay. để
mua được một căn hộ chung cư trung bình ( có giá từ 7 – 9 triêu đồng/m 2) thì ngay
cả những hộ gia đình công nhân viên chức có mức thu nhập trung bình từ khoảng 4
– 6 triệu đồng/ hộ/ tháng cũng không đủ khả năng mua nhà ở,theo giá của Thị
trường.Vì vậy, mong muốn mua nhà ở đối với người thu nhập thấp là hết sức khó
khăn và xa vời. Những năm gần đây xuất phát từ những nhu cầu đặt ra quỹ nhà ở

với người thu nhập thấp,tính chất việc làm sẽ tác động trực tiếp đến nhà ở. Nếu việc
làm cố định thì người lao động sẽ mong muốn một ngôi nhà kiên cố cho một cuộc
sống lâu dài và ổn định còn nếu việc làm thường xuyên thay đổi chỗ làm thì nhu cầu
nhà ở kiên cố sẽ dần giảm đi
Đô thị hóa và sự hoàn thiện, phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng: Đô thị hóa là
nhu cầu tất yếu của mỗi địa phương.Quá trình đô thị hóa làm chuyển dịch cơ cấu
kinh tế làm thay đổi quy mô và kết cấu dân số vì vậy làm nhu cầu về nhà ở cũng
tăng lên,Tuy nhiên cùng với nó thì sự phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng ở các vùng
này cũng phải tăng lên tạo điều kiện khả năng tiếp cận đến những vùng mới được
đô thị hóa tăng lên làm tăng khả năng đầu tư xây dựng nhà ở tăng lên, vì vậy nhà
nước cần có những chính sách hỗ trợ tạo điều kiện cho người có thu nhập thấp xây
dựng và cải tạo nhà ở của mình
Chính sách về đất đai: miễn giảm tiền thuế sử dụng đất cho những hộ có thu
nhập thấp,hiện nay nhà nước đã có chính sách không thu tiền sử dụng đất đối với
những chung cư cao tầng cần chứng nhận cho những hộ có thu nhập thấp trong các
khu chung cư
Chính sách tài chính tín dụng: Hình thành thị trường tài chính nhà ở huy động
các nguồn tài chính của toàn xã hội "nguồn vốn hỗ trợ của các tổ chức trong và
ngoài nước như ODA, vốn hỗ trợ người nghèo…" miễn giảm thuế cho các dự án
đầu tư nhà ở cho người có thu nhập thấp, hình thành quỹ nhà ở của thành phố hỗ trợ
người có thu nhập thấp và đặc biệt chính sách tài chính phải đảm bảo cho các ngân
hàng, nhất là trong việc cho vay thế chấp giải quyết thu nợ. Đấu giá thế chấp khi
người có thu nhập thấp không đủ khả năng thanh toán.Hỗ trợ việc mua nhà trả góp
cho người dân,bên cạnh đó phải đơn giản hóa các thủ tục hành chính trong việc
đăng ký quyền sử dụng đất và nhà ở nhằm tạo điều kiện pháp lý cho người có thu
nhập thấp cải tạo.Nâng cấp nhà ở và có thể thế chấp nhà ở để cải thiện nhà ở

Nguyễn Việt Dũng

Kinh tế quản lí đô thị 48

sinh viên các trường đại học, cao đẳng và người những người buôn bán nhỏ thì diện
tích ở của họ rất thấp
Đối với những người định cư từ trước, khi chuyển đổi nền kinh tế từ chế độ bao
cấp thì họ phải ở trong những căn hộ tập thể và do và nhà nước phân phối,nay đã
xuống cấp trầm trọng, lún nứt, quá năm sử dụng , lạc hậu. Không những thế đối với
những người di cư từ nông thôn ra ,để làm thuê thì nhà ở của họ là những lều lán
dựng tạm bợ nghèo nàn đơn sơ bằng những loại vật liệu như: tre, nứa cót ép…..
Như vậy cho thấy điều kiện về nhà ở cho người có thu nhập thấp bố trí không
khoa học. không đúng quy hoạch thậm chí là lấn chiếm vô tổ chức vì vậy nhà ở của
họ thường thuộc diện giải tỏa , không có đủ các điều kiện tối thiểu để sinh hoạt. Hệ

Nguyễn Việt Dũng

Kinh tế quản lí đô thị 48


Chuyên Đề Tốt Nghiệp

9

thống cấp thoát nước, không đến được với các hộ dân và hệ thống điện quá tải
không được xử lý;ý thức vệ sinh môi trường kém nên dẫn đến môi trường sống
ngày càng trở nên ô nhiễm, không đủ tiêu chuẩn cho phép vì vậy đã ảnh hưởng lớn
đến sức khỏe, vệ sinh môi trường ,tình trạng trộm cắp, gây mất trật tự an ninh đô thị
thường xuyên xảy ra ở những khu vực này
Về văn hóa và giáo dục cũng như thể thao; Những người có thu nhập thấp không
đủ khả năng chi trả các khoản học phí và các khoản phụ phí do đó đa số họ đành
chấp nhận để con em mình học trong các trường có cơ sở vật chất yếu kém. kém
chất lượng hoặc thất học. Đời sống văn hóa tinh thần của họ còn nhiều hạn chế.
Thiếu hụt các cơ sở sinh hoạt văn hóa, thể thao vui chơi giải trí….

Chuyên Đề Tốt Nghiệp

10

thu nhập bình quân 1.000.000-1.500.000 đồng một tháng, họ chỉ dám thuê nhà trọ
tư nhân với giá 300.000-500.000 đồng một người / tháng.
Hỗ trợ của nhà nước: Theo TS. Hoàng Xuân Nghĩa viện nghiên cứu phát triển
kinh tế xã hội Hà Nội nhận định:chính sách hỗ trợcủa nhà nước trong việc thúc đẩy
thị trường có thể chia làm ba nhóm chính như sau:
Nhóm thứ nhất: hạn chế sự lũng đoạn và độc quyền của các Công ty phát triển nhà
Nhà nước "các doanh nghiệp nhà nước" và xã hội hóa công tác xây dựng nhà ở,
Chẳng hạn như TP Hà Nội hoàn toàn có thể ban hành các chính sách khuyến khích
các doanh nghiệp tư nhân trong cũng như nước ngoài tham gia thị trường nhà ở cho
người thu nhập thấp,
Nhóm thứ hai: hạ thấp chi phí giao dịch của thị trường nhà đất,trọng tâm của
nhóm chích sách này là thúc đẩy quá trình cung cấp giấy tờ chứng nhận về nhà đất
cho công chúng và đặc biệt cho những người thu nhập thấp. Bằng cách đề cao và
khuyến khích trách nhiệm cá nhân, của các cơ quan chức năng cấp giấy chứng nhận,
rõ ràng là việc ban hành các chính sách khuyến khích về vật chất thoả đáng cũng
như phạt tiền ở mức cần thiết dựa vào quy trách nhiệm cá nhân sẽ có tác dụng giảm
bớt chi phí giao dịch trên thị trường nhà đất cho người có thu nhập thấp ,
Nhóm thứ ba: nâng cao tính minh bạch của thị trường nhà đất , công khai hoá về
nhà đất. Chẳng hạn Hà Nội có thể khuyến khích thành lập Hiệp hội Nhà ở của
người thu nhập thấp thông qua Hiệp hội này và các đại diện của dân cư ,để tổ chức
thực hiện, giám sát sự hỗ trợ của Nhà nước và Thành phố tới tất cả những người thu
nhập thấp, tổ chức cho người dân bình chọn công khai những người thuộc diện thu
nhập thấp được mua nhà theo các đơn vị dân cư. Công bố công khai quy hoạch về
nhà đất cũng như quỹ nhà ở Thành phố, Cán bộ đối thoại và trả lời chất vấn trực
tiếp các khiếu nại về nhà đất.Công khai hóa tài sản về nhà đất……..
1.2. Kinh nghiệm về nhà ở cho người có thu nhập thấp của một số nước

(HDB)cho biết: “Tôi chưa thấy một tổ chức hay một đất nước nào đạt đến được tỷ
lệ sở hữu nhà ở như thế này,vì vậy chúng tôi là đất nước duy nhất”,cũng Theo số
liệu của chính phủ. Từ khi được thành lập HDB đã xây dựng khoảng 1.000.000 căn
hộ, những căn hộ HDB mới được xây dựng, có giá thấp hơn giá thị trường, nên thu
hút được nhiều người mua so với nhà của các công ty tư nhân; đặc biệt là trong
vòng 3 năm qua, khi giá cả tăng lên vòn vọt, được biết 95% người dân Singapore
sống và sở hữu các căn hộ HDB,Số ít còn lại là những người thu nhập thấp phải đi
thuê nhà, Những tòa nhà nhỏ hơn và cũ hơn của HDB tuy thiếu những tiện ích trên
nhưng vẫn có các cửa hàng. Hay một khu chợ bán đồ tươi sống, trường học, thư
viện và các cơ sở y tế, đã tạo nên sự trọn vẹn cho đời sống ở những khu trung tâm
như thế này;
Chương trình sở hữu nhà ở của HDB được thành lập vào năm 1964 và đã đưa ra
nhiều sáng kiến để giúp người dân Singapore có thể mua được nhà ở, và hồi tháng 6
vừa qua. Chương trình này đã được LHQ trao tặng giải thưởng vì sự cải thiện tính
minh bạch; trách nhiệm , nhiệt tình trong ngành dịch vụ công. Ví dụ một cặp vợ
chồng mới cưới dự định mua một căn hộ bán lại của HDB, trên thị trường tự do có
thể được trợ cấp tới 27.000 USD;
Ngoài ra HDB còn cho người mua nhà ,vay tiền với lãi suất thấp hơn ngân hàng.
Những người mua nhà trả góp của HDB, thường phải trả ít hơn 25% số thu nhập
hàng tháng của họ, với mục tiêu là giữ cho giá nhà đạt ở mức có thể “chịu nhiệt”
được. HDB đã phải chịu thua lỗ và hiện đang yêu cầu chính phủ hỗ trợ,tới tháng 3
năm nay.HDB đã nhận được gần 1,25 tỷ đôla tiền trợ cấp của chính phủ để bù vào

Nguyễn Việt Dũng

Kinh tế quản lí đô thị 48


Chuyên Đề Tốt Nghiệp


chiếm khoảng 47% ,Mật độ dân số là 3568 người/km2.
2.1.2. Đặc điểm về kinh tế xã hội
Đặc điểm kinh tế: Trong mấy năm trở lại đây GDP của thành phố Hà Nội tăng
hơn 3 lần tăng tốc độ bình quân là 1,6%/năm, cao hơn tốc độ tăng GDP của cả nước
1,5 lần. Năm 2005 kinh tế Hà Nội tăng trưởng khá, GDP trên địa bàn tăng 12,06%
so với cùng kỳ năm 2004, cơ cấu kinh tế chuyển dịch theo đúng nghị quyết đại hội
Đảng Bộ Thành phố Hà Nội. Đến năm 2006 GDP của thành phố Hà Nội đạt 94482
tỷ đồng chiếm 8,7% tổng sản phẩm quốc nội của cả nước đạt tốc độ tăng trưởng
10,37% so với năm 2006
Đặc điểm xã hội: Hà Nội là trung tâm đầu não về kinh tế, chính trị, văn hóa
của cả nước.vì thế sự phát triển về kinh tế của Hà Nội rất cao nhưng đi đôi với sự
phát triển kinh tế Hà Nội cần giải quyết những vấn đề xã hội phát sinh trong quá
trình phát triển đó .Đặc biệt là vấn đề nhà ở cho người có thu nhập thấp, Thành phố
Hà Nội là đô thị lớn của cả nước, vì vậy dân số ở các địa phương đổ vào thành phố
Hà Nội là khá lớn. Hiện nay Hà Nội có dân số là 3289,3 nghìn người. Mật độ dân số
của Hà Nội cao nhất của cả nước 3568 người/km 2. Tốc độ tăng dân số tự nhiên bình
quân năm khoảng 1,37%/năm, tăng cơ học là 1,63%/năm với tốc độ gia tăng như
hiện nay tại Hà Nội mỗi căn nhà dù thuộc sở hữu nhà nước hay tư nhân thì trung
bình cũng có hơn 2 hộ gia đình đang sinh sống.

Nguyễn Việt Dũng

Kinh tế quản lí đô thị 48


Chuyên Đề Tốt Nghiệp

14

Dân cư trên địa bàn Hà Nội có trình độ học vấn cao hơn so với các địa phương

Theo số liệu của cục thống kê Hà Nội, hiện nay số gia đình có thu nhập thấp
có khó khăn về nhà ở đang công tác và làm việc tại 3500 cơ quan, tổ chức trên địa
bàn thành phố Hà Nội là 180000 hộ. Điều này cho thấy, cùng với nhu cầu của nhiều

Nguyễn Việt Dũng

Kinh tế quản lí đô thị 48


Chuyên Đề Tốt Nghiệp

15

người dân, vấn đề nhà ở đối với người thu nhập thấp đang là một yêu cầu hết sức
cấp bách.
Theo Cục Quản lý nhà Bộ Xây dựng, tại khu vực đô thị hiện nay vẫn còn hàng
vạn hộ gia đình thuộc diện thu nhập thấp đang phải sống trong điều kiện chỗ ở
không đảm bảo tiêu chuẩn tối thiểu. Trên 30% các hộ gia đình thuộc khu vực đô thị
có diện tích nhà ở dưới 36 m2. Chỉ có 25% hộ gia đình có nhà ở kiên cố và 19%
sống trong những căn hộ tạm bợ. Theo đánh giá chung, có khoảng 15-20% hộ gia
đình tại các khu vực đô thị và trên 70% công nhân lao động tại các khu công nghiệp
tập trung thực sự gặp khó khăn về chỗ ở. Cũng theo Cục Quản lý nhà, hiện có trên
1,4 triệu cán bộ, công chức hưởng lương ngân sách nhà nước; trên 5 triệu công
nhân, viên chức thuộc các thành phần kinh tế khác, trong đó có khoảng 800.000
công nhân lao động làm việc tại các khu công nghiệp, khu chế xuất.

Kết quả điều tra cho thấy, có tới 31% cán bộ, công chức, viên chức chưa có
nhà ở phải ở ghép; 4 % phải thuê nhà tạm của tư nhân để ở, 19% được thuê nhà
chung cư thuộc sở hữu nhà nước xây dựng từ trước năm 1990; 14,6% đã được mua
nhà thuộc sở hữu nhà nước; 31,4% đã xây dựng được nhà riêng. Tổng hợp kết quả

cầu giải phóng mặt bằng khi triển khai các dự án đô thị hóa và phát triển kinh tế,
cộng thêm sự xuống cấp của quỹ nhà ở hiện có, nhu cầu nhà ở của người dân thủ đô
trở nên gay gắt hơn.
Khảo sát tại các khu tập thể cũ trên địa bàn Hà Nội, tai thấy tình trạng hai ba
thế hệ sống chung trong một căn hộ chật hẹp. Cuộc sống của các thành viên trong
căn hộ vô cùng chật chội, bất tiện. Những thành viên trong căn hộ đều rất muốn
tách hộ ra ở riêng nhưng với mức thu nhập khoảng 3 triệu đồng một tháng thì đành
“Lực bất tòng tâm”. Một số người đã mua nhà bằng hình thức vay trả góp của ngân
hàng, nhưng lãi suất cao quá. Mua một căn hộ giá 600 triệu đồng, trừ khoản tự có
mỗi tháng phải trả ngân hàng năm triệu đồng trong đó hơn 3 triệu tiền lãi và kéo dài
15 năm. Những gia đình có thu nhập dưới 10 triệu đồng một tháng khó có thể mua
nhà theo hình thức này.
Hiện nay có hàng nghìn hộ dân đang ở trong những căn nhà không đủ điều
kiện sống tối thiểu, tỷ lệ hộ gia đình trẻ chưa có nhà phải ở ghép hộ, ở tạm chiếm tỷ
lệ lớn. Hầu hết các khu công nghiệp đều thiếu nhà cho công nhân vì lượng lao động
tăng, nhưng trong quy hoạch phát triển của khu công nghiệp chưa tính đến yêu cầu
về chỗ ở cho công nhân. Trong khi đó, theo số liệu điều tra sơ bộ nhà ở của cán bộ,

Nguyễn Việt Dũng

Kinh tế quản lí đô thị 48


Chuyên Đề Tốt Nghiệp

17

công chức, viên chức hiện vẫn còn hàng ngàn hộ phải sống trong điều kiện chỗ ở
không đảm bảo tiêu chuẩn tối thiểu. Trên địa bàn có khoảng 30% số CBCNV nhà
nước được phân phối nhà ở, trong đó tỉ lệ hộ các gia đình trẻ chưa có nhà ở (phải ở

hiện Chương trình nhà ở để giải quyết chỗ ở cho các đối tượng dân cư. Có

Nguyễn Việt Dũng

Kinh tế quản lí đô thị 48


Chuyên Đề Tốt Nghiệp

18

2.133/2.610 cán bộ lão thành cách mạng, thương binh đã được thành phố hỗ trợ cải
thiện nhà ở. Dự án 5,2 ha tại phường Yên Hòa, quận Cầu Giấy đang được triển khai,
xây dựng biệt thự cho các lão thành cách mạng và 200 căn hộ để phân cho các
thương binh. Thành phố cũng đã xây dựng thí điểm 90 căn hộ chung cư sáu tầng tại
Nghĩa Ðô - Dịch Vọng cho các hộ nghèo tại chín quận nội thành thuê mua trả góp
trong thời hạn 20 năm.
Bên cạnh đó, thành phố đã ban hành quy định, như yêu cầu các dự án phát
triển nhà ở phải dành 50% quỹ nhà ở chung cư bán cho cán bộ, công nhân viên trên
địa bàn với hơn 3.000 trường hợp. Tuy nhiên, đây chỉ là một phần nhỏ, dừng ở mức
thí điểm so với nhu cầu nhà ở của các đối tượng thu nhập thấp, công chức, viên
chức, công nhân đang làm việc trong các khu công nghiệp. Mặc dù Ðề án nhà ở xã
hội mới đang xây dựng, chờ phê duyệt, nhưng đã có những cơ sở để khẳng định sự
thành công khi được triển khai. Ðó là mô hình xây dựng nhà ở cho công nhân thuê
tại khu công nghiệp Bắc Thăng Long (xã Kim Chung, huyện Ðông Anh).
Ðây là dự án thí điểm đầu tiên trên toàn quốc xây nhà ở cho công nhân làm
việc tại khu công nghiệp, kinh phí hơn 400 tỷ đồng huy động từ Quỹ Ðầu tư và Phát
triển thành phố, xây dựng 22 khu nhà cho hơn 9.000 công nhân, triển khai từ năm
2006, dự kiến hoàn thành vào cuối năm 2008. UBND TP Hà Nội đã áp dụng nhiều
chính sách ưu đãi cho chủ đầu tư xây dựng dự án như miễn tiền sử dụng đất, miễn,

nghèo, người thu nhập thấp , công chức, viên chức.
Bên cạnh đó, Thành phố cũng đã xây dựng các mô hình thí điểm nhà ở xã hội
trên địa bàn Hà Nội nhằm xây dựng cơ chế thu hút các nguồn vốn đầu tư xây dựng
quĩ nhà ở xã hội nhằm giải quyết nhu cầu ở cho các đối tượng khó khăn về nhà ở và
không có đủ điều kiện kinh tế để mua nhà và nhà nước cũng đã đưa vấn đề nhà ở xã
hội (NƠXH) vào Luật Nhà ở, tuy nhiên cho đến nay mới chỉ dừng ở mức thí điểm
vì còn nhiều vướng mắc về cơ chế thực hiện. Việc Bộ Xây dựng đề xuất Chương
trình Đầu tư xây dựng NƠXH giai đoạn 2009-2015 có thể coi là tín hiệu xanh cho
công chức, người lao động có thu nhập thấp nơi đô thị. Nó đáp ứng nhu cầu nhà ở
cho khoảng 30% số hộ gặp khó khăn về nhà ở tại khu vực đô thị, giai đoạn 20092015 cần đầu tư xây dựng khoảng 184.000 căn hộ tương đương 9.580.000m2 sàn
(mỗi năm khoảng 26.000 căn, tương đương 1.365.000m2 sàn) với tổng số vốn đầu
tư khoảng 49.000 tỉ đồng (tính theo mặt bằng giá quý III/2008). Trong đó, nguồn
vốn nhà nước sẽ là chủ đạo khoảng 25.600 tỉ đồng được phân bổ theo tỉ lệ ngân
sách trung ương hỗ trợ khoảng 11.000 tỉ đồng, ngân sách địa phương khoảng 14.600
tỉ đồng. Ngoài ra các thành phần kinh tế sẽ tham gia đầu tư với nguồn vốn khoảng
23.400 tỉ đồng. Từ những con số trên có thể thấy NƠXH vẫn do nhà nước giữ vai
trò đầu tư chủ đạo chiếm hơn 50%, trong đó vốn ngân sách của các địa phương
chiếm phần lớn hơn. Thời hạn cho thuê NƠXH có thể dao động từ 5 năm đến 15
năm. Giá cho thuê, thuê mua NƠXH do UBND cấp tỉnh quy định hợp với khung giá
quy định tại Nghị định số 90/2006/NĐ-CP. Quỹ đất dành cho NƠXH do UBND tỉnh
chịu trách nhiệm quy hoạch, bố trí.
Như vậy, chúng ta không thể không ghi nhận những nỗ lực về nhà ở cho người
TNT của nhà nước và các doanh nghiệp trong thời gian qua. Hiện nay đối với người
TNT thì việc có thể mua được ngôi nhà thì đó chỉ là chuyện trong mơ.
Nguyên nhân của tình hình nay do rất nhiều các yếu tố tác động đến như:
Chính sách về đất đai: Một số quy định của luật đất đai năm 2003 và các văn
bản hướng dẫn liên quan đến việc giao đất, cho thuê đất phải thông qua đấu giá
quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư do chưa có hướng dẫn cụ thể,

Nguyễn Việt Dũng

nhập trung bình khoảng 4-6 triệu đồng/tháng khó có khả năng để mua nhà ở theo
giá thị trường. Do đó, mong muốn mua nhà ở đối với người có thu nhập thấp là điều
hết sức xa vời… Với mức giá trên thị trường thì nhà ở đối với người thu nhập thấp
là một niềm mơ ước. Theo khảo sát, thì trên thị trường hiện nay thì chỉ có khoảng
3% số hộ gia đình có thu nhập thấp là có đủ khả năng mua nhà trả góp. Theo Bộ xây
dựng, các quỹ nhà đầu tư trong thời gian qua chủ yếu tập trung giải quyết nhà ở cho
người có thu nhập cao. Với giá nhà chung cư ở Hà Nội hiện nay trên 10 triệu
đồng/m2, người thu nhập thấp hầu như không có cơ hội cải thiện chỗ ở nếu không
có sự hỗ trợ của nhà nhà nước và cộng đồng.
Cũng theo tính toán của Bộ Xây dựng thì chỉ số giá nhà ở/thu nhập của Việt
Nam ở vào khoảng 15,6-16,6. Trong khi chỉ số này ở Châu Âu, Trung Đông và Bắc
Mỹ là 6,59; Châu Phi là 2,21; Nam á là 6,25; Đông á là 4,15; Mỹ La tinh và Caribê

Nguyễn Việt Dũng

Kinh tế quản lí đô thị 48


Chuyên Đề Tốt Nghiệp

21

là 2,38. Như vậy, chỉ số giá nhà ở/thu nhập của Việt Nam cao hơn rất nhiều so với
các nước trong khu vực cũng như các nước khác trên thế giới.
Hiện nay, sức ép về nhà ở ngày càng tăng, đặc biệt đối với bộ phận người
TNT. Đông về số lượng, bức xúc về nhà song họ lại không có khả năng thanh toán.
Mặc dù tổng diện tích nhà trên thực tế đã tăng lên rất nhiều nhưng nhà vẫn thiếu.
Nguyên nhân của tình trạng này do giá cả nhà đất biến động mạnh, tăng quá cao với
thu nhập của đại bộ phận dân cư. Tại Hà Nội, hiện giá thành 1m2 sàn xây dựng
khoảng 2 triệu đồng, gồm cả chi phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật hoàn chỉnh, chi phí



Chuyên Đề Tốt Nghiệp

22

Ở Hà Nội, giá một căn hộ ở khu đô thị mới với diện tích 60-70m2 ít nhất cũng
có giá khoảng 1,2 tỷ đồng, tại khu chung cư cũ giá khoảng 700 triệu đồng trở lên
khi đó nếu một hộ gia đình mỗi tháng dành dụm được khoảng 5 triệu đồng để mua
nhà thì phải sau hơn 16 năm, họ mới có thể mua một căn nhà trị giá 1 tỷ đồng để ở.
Đấy là tính với mức giá hiện thời, chứ trong tương lai thì chưa thể nói trước được.
Có thể thấy rằng, các căn hộ chung cư hiện nay phổ biến ở mức từ 15- 17 triệu
đồng/m2 và thị trường căn hộ chung cư đang được nhiều khách hàng quan tâm, tỷ lệ
giao dịch thành công đến thời điểm này khá hơn (nhất là những khu vực có cơ sở hạ
tầng phát triển như Hà Đông, Mỹ Đình...), nhưng chỉ phù hợp với những người có
thu nhập khá và có nhu cầu thực sự về nhà ở. Giá các căn hộ chung cư cao như vậy
một phần là do giá nguyên vật liệu xây dựng, giá nhân công, nộp thuế các dự án…
cũng tăng sát giá thị trường không những thế do nguồn cung hạn chế, giá nhà đất,
chung cư quá cao và chỉ phù hợp với những người có thu nhập khá trở lên, trong khi
đại đa số người dân có thu nhập còn thấp... Một số dự án có bán căn hộ khoảng 600
- 700 triệu đồng, tuy nhiên muốn mua, khách hàng phải đóng đủ 100%. Nếu khoản
tín dụng từ ngân hàng vẫn “thắt chặt” đối với cho vay mua nhà, cùng với lãi suất
cho vay cao như hiện nay, cơ hội mua nhà của nhiều người dân lại trở nên khó khăn
hơn. Nguyên dân cơ bản dẫn đến thực trạng này là do thị trường đang vẫn thiếu
nguồn cung. Mặc dù hàng năm, số lượng nhà ở được xây dựng mới tại các đô thị là
rất lớn nhưng đến nay cung cầu về nhà, đất vẫn luôn ở tình trạng mất cân đối cả về
số lượng lẫn chủng loại.
Đặc biệt, chung cư Việt Hưng (Gia Lâm) được rao bán với giá 7-9 triệu
đồng/m² cho mỗi căn hộ 65-105 m². So với năm 2007, giá đất nền dự án, những khu
chung cư đang hoàn thiện được rao bán gần sát giá gốc và giảm tới 20%, thậm chí

nghiệp thuê. Tổng kinh phí đầu tư xây dựng các dự án thí điểm này ước khoảng 503
tỉ đồng, qui mô khoảng 900 căn hộ cho hộ gia đình thuê và thuê mua; 864 căn hộ
cho công nhân thuê. Dự kiến sẽ khởi công vào quí 1-2009, hoàn thành vào quí 32009. Vị trí khu đất xây dựng thí điểm quĩ nhà ở xã hội có thể được lựa chọn tại quĩ
đất 20% khu đô thị mới Việt Hưng (quận Long Biên). Cụ thể, tại lô 19A (diện tích
24.518m2), thuộc ô đất CT19 sẽ xây dựng khoảng 500 căn hộ theo hình thức cho
thuê, đầu tư xây dựng bằng vốn vay từ quĩ đầu tư và phát triển thành phố và thu hồi
trong thời gian 30 năm. Còn đối với 400 căn hộ xây dựng theo hình thức thuê mua
được đầu tư xây dựng tại hai vị trí: lô 21A (thuộc ô đất CT21 khu đô thị mới Việt
Hưng) và lô đất B3 khu đô thị mới Nghĩa Đô - Dịch Vọng (quận Cầu Giấy), do
Công ty Quản lý và phát triển nhà Hà Nội làm chủ đầu tư. Theo thiết kế, nhà ở xã
hội sẽ xây cao sáu tầng, không thang máy, sử dụng các thiết bị nội thất và gạch ốp
lát trong nước để giảm giá thành đầu tư xây dựng. Diện tích sàn căn hộ từ 35-60m2
dành cho các gia đình trẻ, gia đình có hai con, gia đình có hai con đã trưởng thành.
Giá thuê dự kiến cho căn hộ thuộc quĩ nhà ở cho thuê với diện tích 35m2 là 607.000
đồng/tháng, 40-45m2 là 693.000-780.000 đồng/tháng, 60m2 khoảng 1 triệu
đồng/tháng. Đối với dự án nhà ở thuê mua, người dân nộp trước 20% giá trị căn hộ
thì giá cho thuê căn hộ 35m2 là 643.700 đồng/tháng, 40-45m2 là 735.000828.000đồng/tháng, 60m2 là 1,1 triệu đồng/tháng.
Đối với mô hình xây dựng thí điểm nhà ở cho công nhân thuê tại Khu công
nghiệp Bắc Thăng Long, thành phố dự kiến tổ chức thực hiện theo hình thức vay từ
quĩ đầu tư và phát triển thành phố để xây dựng làng cho công nhân thuê. Các khu
nhà ở được thiết kế năm tầng, diện tích mỗi phòng ở 20-25m2, qui mô 6-8 người
(có khu vệ sinh chung cho mỗi tầng); diện tích 40m2, qui mô 10-12 người (có khu

Nguyễn Việt Dũng

Kinh tế quản lí đô thị 48


Chuyên Đề Tốt Nghiệp


đó, nếu xây nhà cho thuê, doanh nghiệp phải mất ít nhất 10 năm mới tính đến
chuyện hoàn vốn, chứ chưa nói đến lãi. Điều này, khiến cho lời giải cho bài toán
khó này ngày càng nan giải. Vào khoảng đầu năm 2008, với việc hoàn thành dự án
thí điểm thì sẽ có 1.000 căn hộ cho thuê, đặc biệt sẽ ưu tiên các viên chức, sỹ quan,
công nhân.

Nguyễn Việt Dũng

Kinh tế quản lí đô thị 48


Chuyên Đề Tốt Nghiệp

25

Cho đến nay, việc đầu tư xây dựng nhà ở xã hội vẫn chưa có những chuyển
biến tích cực. Nguyên nhân cơ bản là do chi phí đầu tư xây dựng các dự án nhà ở
đòi hỏi phải có nguồn vốn lớn, muốn tham gia đầu tư thì phải vay với lãi suất cao,
nhưng lợi nhuận thu được khi cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội lại rất thấp, thời gian
thu hồi vốn dài, nên hầu hết các doanh nghiệp đều không mặn mà. không những thế,
Chính sách đầu tư xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp thất bại vì thiếu
công bằng như: Khu chung cư Xuân La dành cho người có thu nhập thấp đã xây
xong nhưng không biết phân phối cho ai. Có người cực nghèo được hỗ trợ mua nhà
chung cư nhưng chưa thấy đến ở đã sang tên. Khoảng 80% căn hộ có người mua
nhưng không đến ở... nguyên nhân là “do cách làm mang nặng tính chất hành chính,
quan liêu. Ví dụ vốn ngân sách (chính sách nhà ở cho người có thu nhập thấp) có
tình trạng sử dụng kém hiệu quả, không đảm bảo đúng đối tượng được thụ hưởng”.
Đã vậy, do điều kiện ngân sách của các địa phương hạn hẹp, trong khi nhu cầu chi
tiêu để đầu tư cho các mục đích an sinh xã hội khác như cải thiện hệ thống giao
thông; cấp, thoát nước; đầu tư cho giáo dục, y tế rất lớn nên không đủ khả năng bố