CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ
ĐẤT ĐÔ THỊ
I-KHÁI NIỆM VÀ PHÂN LOẠI ĐẤT ĐÔ THỊ.
Đất đai là nguồn tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc
biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố
các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế văn hoá, xã hội và an ninh quốc phòng.
Trải qua nhiều thế hệ, nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương máu mới tạo lập,
bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay. Đất đai có vai trò rất quan trọng trong sự
nghiệp phát triển kinh tế - xã hội đất nước, đó là tư liệu sản xuất trực tiếp của kinh
tế nông, lâm, ngư nghiệp, là địa bàn để phát triển kinh tế công nghiệp và dịch vụ, là
nhu cầu thiết yếu cho sinh hoạt của con người, đất đai đóng vai trò quan trọng
trong sự nghiệp bảo vệ môi trường.
1-Khái niệm về Đô thị và đất Đô thị.
1.1-Khái niệm về Đô thị.
Đô thị là nơi tập trung đông dân cư, lao động, mà chủ yếu là lao động phi
nông nghiệp, những người này sống và làm việc theo một phong cách, lối sống
thành thị - đó là lối sống đặc trưng bởi một số đặc điểm như: lao động chủ yếu
trong các ngành phi nông nghiệp, nhu cầu về đời sống tinh thần cao, có điều
kiện để tiếp thu nhanh chóng nền văn minh tiên tiến của nhân loại, là nơi được
đầu tư cao về hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật và dịch vụ công cộng nhằm đảm
bảo sinh hoạt thuận tiện.
Hiện nay, cả nước có khoảng 600 Đô thị, trong đó có 4 Đô thị trực thuộc
Trung ương, Thành phố, Thị xã thuộc tỉnh và trên 500 thị trấn. Căn cứ Quyết Định
số 132/HĐBT ngày 05/05/1990 của Chủ tịch Hội đồng Bộ trưởng (nay là Thủ
tướng Chính phủ) các Đô thị nước ta được phân thành 5 loại, trong đó có 2 Đô thị
loại I, 6 Đô thị loại II, 13 Đô thị loại III, 67 Đô thị lọi IV, còn lại là các Đô thị loại
V.
- Đô thị loại I: là những Đô thị lớn, đó là những trung tâm kinh tế, văn hoá -
xã hội, khoa học kỹ thuật, dịch vụ, du lịch, giao thông vận tải, công nghiệp thương
mại và giao lưu quốc tế; nó có vai trò thúc đẩy sự phát triển của cả nước, có quy
mô dân số trên 1 triệu dân, có tỷ lệ lao động phi nông nghiệp trên 90% trong tổng

.
- Đô thị loại V: là những Đô thị nhỏ, đó là trung tâm tổng hợp kinh tế xã
hội hoặc trung tâm sản xuất tiểu thủ công nghiệp, có vai trò thúc đẩy sự phát
triển của một huyện hay một vùng trong huyện. Dân số có từ 4.000 người đến
dưới 3 vạn người, có tỷ lệ lao động phi nông nghiệp từ 60% trở lên trong tổng
số lao động. Mật độ cư trú bình quân 6.000 người/km
2
. Bước đầu xây dựng cơ
sở hạ tầng Đô thị và một số công trình công cộng.
Như vậy, Đô thị phải có các yếu tố cơ bản sau:
* Là trung tâm tổng hợp hay trung tâm chuyên ngành, có vai trò thúc đẩy
sự phát triển kinh tế xã hội của một vùng nhất định.
* Quy mô dân số nhỏ nhất là 4.000 người (vùng núi có thể thấp hơn).
* Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp > 60% tổng số lao động trong Đô thị, là
nơi có cơ sở sản xuất và dịch vụ thương mại phát triển.
* Có cơ sở hạ tầng kỹ thuật và các công trình công cộng phục vụ dân cư
Đô thị tương đối đồng bộ.
* Có mật độ dân cư được xác định tuỳ từng loại Đô thị phù hợp với đặc
điểm từng vùng.
1.2-Khái niệm đất Đô thị:
Theo điều 55 Luật đất đai năm 1993 và Điều 1 Nghị định 88/CP ngày
17/08/1994 của Chính phủ về quản lý đất Đô thị thì:
Đất Đô thị là đất nội thành, nội thị xã, thị trấn được sử dụng để xây dựng
nhà ở, trụ sở các cơ quan, tổ chức, các cơ sở sản xuất, kinh doanh, cơ sở hạ
tầng phục vụ công cộng, quốc phòng, an ninh và các mục đích khác.
Đất ngoại thành, ngoại thị đã có quy hoạch được cơ quan Nhà nước có
thẩm quyền phê duyệt để phát triển Đô thị cũng được quản lý như đất Đô thị.
Trên cơ sở quy định đó, đất Đô thị bao gồm đất nội thành, nội thị, đất ven
đô đã được Đô thị hoá, gắn với phần đất nội thành, nội thị một cách hữu cơ về
chức năng hoạt động, cơ sở hạ tầng và cơ cấu quy hoạch không gian Đô thị,

trao quyền sử dụng cho mục đích công như quyền đi qua, quyền thông thoáng,
quyền đặt các đường ống kỹ thuật… Chức năng sử dụng đất thì do các nhà quy
hoạch phân vùng phân định, mọi thay đổi đều phải xin phép Thành phố. Các
hoạt động xây dựng biến đổi cấu trúc sử dụng đất và công trình, cây xanh trên
đó đều phải được hệ thống pháp luật quy định và kiểm soát chặt chẽ. Đất tư
cũng chịu quyền cưỡng chế và quyền mua lại của Nhà nước khi nó cần cho một
dự án xây dựng công cộng. Do vậy, ở nhiều nước việc thuê đất ổn định trong
một thời gian dài 55 năm hoặc 99 năm với khả năng kéo dài hợp đồng cũng
tương đương với sở hữu suốt đời của một lô đất.
2-Phân loại đất Đô thị.
Dựa vào mục đích sử dụng, đất Đô thị được chia ra làm các loại sau:
* Đất sử dụng vào mục đích công cộng: đó là diện tích đất được sử dụng
để xây dựng các công trình phục vụ các lợi ích công cộng.
* Đất sử dụng cho mục đích quốc phòng, an ninh: là diện tích đất chuyên
dùng được Nhà nước giao cho đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng vào mục đích
quốc phòng, an ninh.
* Đất ở Đô thị: là diện tích đất Đô thị được sử dụng vào mục đích để xây
dựng nhà ở, các công trình phục vụ nhu cầu ở và khuôn viên (nếu có), phù hợp
với quy hoạch đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền (UBND Tỉnh, Thành
phố trực thuộc Trung ương hoặc Chính phủ) phê duyệt.
* Đất chuyên dùng: là diện tích nội thành, nội thị xã, thị trấn được sử
dụng vào các mục đích không phải là nông nghiệp, lâm nghiệp, làm nhà ở.
* Đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp: là đất nội thành, nội thị xã, thị trấn
được sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp (trồng cây hàng năm, cây lâu
năm, chăn nuôi thuỷ hải sản,...) và lâm nghiệp (rừng cây, lâm viên, vườn ươm
cây,...).
* Đất chưa sử dụng: là phần đất đã được quy hoạch để phát triển Đô thị
nhưng chưa được sử dụng đến bao bồm đất chưa sử dụng và đất không thể sử
dụng được. Trong Đô thị phần đất này thường còn với tỷ lệ thấp.
3-Những đặc trưng cơ bản của đất Đô thị.

thị, nhu cầu đời sống Đô thị của dân cư và các hoạt động kinh tế, chính trị của
Nhà nước.
- Đặc trưng thứ tư: giá Đất đô thị cao hơn giá đất nông thôn, miền núi.
Đây là đặc điểm phân biệt rõ nhất đất Đô thị với các loại đất khác. Đất là tài
nguyên có hạn, không thể tái sinh, có vị trí cố định trong không gian tức là nó
không thể nào di chuyển được. Đất Đô thị hình thành và phát triển có vị trí cố
định, thuận lợi về giao thông, là nơi tập trung đông dân cư, phát triển kinh tế-
xã hội sôi động hơn các vùng khác. Giá trị của từng lô đất trong Đô thị trước
hết phụ thuộc vào vị trí của nó. Vị trí lô đất là một yếu tố quan trọng nhất khi
xem xét giá cả đất đai. Một khu đất có vị trí thuận lợi, giao thông đi lại dễ
dàng sẽ giảm được nhiều cho chi phí vận chuyển hàng hoá. Trong sản xuất, nhà
kinh doanh với mục đích thuận lợi hàng đầu sẽ chọn nơi nào có chi phí sản
xuất là thấp nhất, có lợi nhuận cao nhất để đầu tư xây dựng, mọi người dân
luôn có nhu cầu cuộc sống cao hơn, chọn nơi sống luôn phù hợp với điều kiện
đi làm, học tập của con em họ… Tất cả yêu cầu này trong Đô thị đã hội tụ đủ,
do đó cơ hội đầu tư cao, vị trí thuận lợi cộng với cơ sở hạ tầng đầy đủ làm cho
giá đất Đô thị cao hơn vùng nông thôn, miền núi với vị trí thuận lợi hơn, cơ sở
hạ tầng chưa có hoặc có nhưng thiếu và yếu. Như vậy, giá đất Đô thị cao hơn
vùng nông thôn, miền núi là phù hợp với quan điểm lý luận của Mác và phù
hợp với thực tiễn.
II-VAI TRÒ QUẢN LÝ ĐẤT ĐÔ THỊ.
1-Vai trò của đất Đô thị trong sự phát triển kinh tế-xã hội.
Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, có trước lao động và cùng với quá trình lịch
sử phát triển kinh tế-xã hội, đất đai là điều kiện chung của lao động. Đất đai đóng
vai trò quyết định cho sự tồn tại và phát triển của xã hội loài người. Nếu không có
đất đai thì rõ ràng không có bất kỳ một ngành sản xuất nào, một quá trình lao động
sản xuất nào, cũng như không thể nào có sự tồn tại của loài người. Đất đai là một
trong những tài nguyên vô cùng quý giá của loài người, điều kiện cho sự sống của
động thực vật và con người trên trái đất. Đất đai là tài sản quốc gia vô cùng quý
giá, là kết quả của quá trình đấu tranh, lao động hàng nghìn năm nay của nhân dân

phân bổ đất, thông qua công tác đánh giá, phân hạng đất, ban hành và tổ chức thực
hiện pháp luật đất đai, thông qua việc ban hành và thực hiện hệ thống chính sách
về đất Đô thị, thông qua việc kiểm tra, giám sát quản lý và sử dụng đất nhằm: điều
chỉnh các quan hệ đất đai, bảo vệ chế độ sở hữu đất đai, sử dụng đất cho hợp lý và
hiệu quả. Đây cũng là ba nhiệm vụ cơ bản của quản lý đất đai.
Quản lý để điều chỉnh các quan hệ đất đai giữa người sử dụng đất với Nhà
nước, giữa những người sử dụng đất với nhau: Quan hệ đất đai bao gồm quan hệ
sở hữu, quan hệ sử dụng, quan hệ cung cầu… trong đó quan hệ sở hữu và quan hệ
sử dụng là hai quan hệ cơ bản nó phản ánh quan hệ mang tính pháp lý và tính kinh
tế trong đất đai. Tính pháp lý thể hiện trong quyền sở hữu đất đai nó gồm 3 quyền
là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt. Ba quyền này thuộc về
người sở hữu đất đai. Khi quyền sử dụng được người sở hữu đất đai giao cho người
khác tức là có sự phân tách quyền sở hữu và quyền sử dụng thì quan hệ đất đai
mang tính kinh tế được hình thành. Đó là việc người sử dụng đất phải trả một
khoản tiền sử dụng đất cho người sở hữu đất. Đây chính là thuế đất ngày nay và là
gốc của giá cả đất đai. Quan hệ đất đai ở đây thể hiện trong thực tế giữa người sở
hữu đất đai với người sử dụng đất đai, giữa người sử dụng đất với nhau. Nhà nước
là người sở hữu đất, khi thực hiện vai trò quản lý của mình Nhà nước có thể điều
chỉnh được các quan hệ đất đai cho phù hợp với sự phát triển kinh tế, phù hợp định
hướng phát triển cua đất nước.
Bảo vệ chế độ sở hữu đối với đất đai: Luật đất đai năm 1993 của nước ta đã
quy định ”đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý”. Do vậy
xét về sở hữu thì đất đai nước ta thuộc sở hữu toàn dân hay sở hữu Nhà nước. Như
vậy, Nhà nước tiến hành quản lý để bảo vệ chế độ sở hữu là một tất yếu. Lịch sử
phát triển cho chúng ta thấy, bất cứ một chế độ xã hội nào thì chế độ về sở hữu đất
đai cũng được đưa lên hàng đầu vì ai sở hữu nhiều đất đai thì người đó có quyền
lực trong xã hội. Bảo vệ chế độ sở hữu đất đai chính là bảo vệ quyền lợi của họ,
bảo vệ nguồn thu nhập của họ. Mác nói ”quyền sở hữu đất đai chính là nguồn gốc
đầu tiên của mọi của cải”. Đây là một nhận định hoàn toàn chính xác. Đất không
chỉ là tư liệu sản xuất mà còn tư liệu sinh hoạt, là khách thể tạo nên các mối quan

tài chính, công cụ luật pháp… Các công cụ này dược thực hiện đồng bộ và vận
dụng sao cho thích hợp với từng thời kỳ, từng Đô thị. Thực tế cho thấy nếu các
công cụ quản lý được sử dụng hợp lý thì quyền quản lý tập trung của Nhà nước
được thực hiện ở mức độ cao và ngược lại các công cụ quản lý thực hiện không tốt,
không mềm dẻo thì quyền quản lý tập trung thống nhất của Nhà nước giảm.
1.2-Kết hợp hài hòa các lợi ích.
Đất đai phản ánh mối quan hệ về lợi ích của cá nhân, tập thể và lợi ích của
cộng đồng xã hội. Đối với các tổ chức kinh tế, đất đai là yếu tố sản xuất còn đối
với các tổ chức chính trị xã hội, đất đai là cơ sở, la nền móng để tồn tại và phát
triển. Do vậy tổ chức nào cũng phải cần có đất cho tổ chức của mình, cũng như cho