Giáo trình Luật kinh tế trong thẩm định giá
(Phần 2)

IV. Các vấn đề về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất
1. Về các hình thức giao đất và cho thuê đất
Nhìn chung, xét về mặt hình thức thì giữa Luật đất đai năm 2003 so
với Luật đất đai năm 1993 và các Luật đất đai sửa đổi bổ sung về cơ bản
không có nhiều sự thay đổi lớn. Các thay đổi chỉ là, họ có quyền lựa chọn
hình thức giao đất hoặc cho thuê đất. Điều 108 xác định:
+ Tổ chức kinh tế, hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất làm mặt bằng
xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh, sử dụng đất để xây dựng công trình
công cộng vì mục đích kinh doanh; tổ chức kinh tế sử dụng đất vào mục đích
đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê, sử dụng
đất vào mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản và làm muối
được lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền hoặc thuê đất.
+ Người Việt nam định cư ở nước ngoài thực hiện các dự án đầu tư tại
Việt Nam được quyền lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền hoặc thuê đất
trả tiền hàng năm hoặc trả tiền một lần cho toàn bộ thời gian thuê.
+ Tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất vào các mục đích khác
nhau có quyền lựa chọn hình thức trả tiền thuê hàng năm hoặc trả tiền một
lần.
+ Tổ chức kinh tế trong nước, hộ gia đình cá nhân và người Việt Nam
định cư ở nước ngoài sử dụng đất vào mục đích kinh doanh đã thuê đất của
nhà nước nay có thể chuyển sang hình thức giao đất có thu tiền nếu có nhu
cầu và thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước.
Sự thay đổi lớn thứ hai là, không còn hình thức cho thuê trả tiền thuê
nhiều năm như trước đây.
2. Chuyển mục đích sử dụng đất.
Theo quy định tại Điều 36 thì việc chuyển mục đích sử dụng đất được
chia thành 2 loại: chuyển mục đích phải xin phép và chuyển mục đích không
phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

chung chỉ mang tính nguyên tắc là chủ yếu mà chưa xác định được rõ các
nội dung cụ thể như nguyên tắc, căn cứ, thẩm quyền, cơ chế lập, trình duyệt
và quyết định quy hoạch, việc công bố quy hoạch và thực thi quy hoạch.
Trên thực tế, Chính phủ đã có Nghị định số 68/2001/NĐ-CP ngày 1/10/2001
về quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đai, song với phạm vi điều chỉnh chỉ
là lập, xét duyệt và quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thì văn bản nêu
trên vẫn chưa đáp ứng được quá trình xây dựng quy hoạch cho công cuộc
phát triển đất nước. Vì vậy, Luật đất đai năm 2003 từ Điều 21 đến Điều 30
dành một mục trong chương quản lý nhà nước về đất đai để quy định về quy
hoạch và kế hoạch sử dụng đất đai với những điểm cần lưu ý sau đây:
+ Các quy định đã chính thức luật hoá và mở rộng phạm vi điều chỉnh
của Nghị định số 68/2001/NĐ-CP ngày 1/10/2001 tạo khuôn khổ pháp lý để
xây dựng và quản lý quy hoạch sử dụng đất có nề nếp và kỷ cương hơn.
+ Lần đầu tiên chúng ta quy định tại Điều 21 về nguyên tắc lập quy
hoạch và kế hoạch sử dụng đất đai. Đây là quy định mang tính chỉ đạo về
mặt đường lối khi xây dựng quy hoạch, vì thiếu nó chúng ta sẽ thiếu các
định hướng có tầm vĩ mô khi hoạch định chính sách. Quy hoach sử dụng đất
trước hết phải có cái nhìn tổng thể, hướng tới tương lai trong sự phát triển, là
sự hài hoá giữa kinh tế và môi trường sống, là sự bảo vệ các giá trị văn hoá
truyền thống và văn hoá đương đại. Cho nên khi lập quy hoạch sử dụng đất,
các nhà xây dựng chính sách phải xuất phát từ chiến lược phát triển kinh tế
xã hội của đất nước được đề cập trong các văn kiện của Đảng, được xây
dựng có tầm bao quát rộng về mặt không gian và thời gian.
+ Cơ chế lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai, nội dung, thẩm
quyền quyết định quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất được xây dựng một
cách đồng bộ từ trung ương đến các địa phương, có sự phân công phân
nhiệm rõ ràng giữa các cơ quan quyền lực nhà nước, cơ quan hành chính nhà
nước và hoạt động chuyên ngành của cơ quan chuyên môn.
+ Một vấn đề mà nhiều người quan tâm không chỉ là người dân thuần
tuý mà ngay cả nhiều tổ chức quản lý sử dụng đất đai đều mong muốn là quy