Download Chuyên đề Định giá bất động sản tại công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam miễn phí
MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU 1
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 3
1.1. Bất động sản 3
1.1.1. Khái niệm và phân loại bất động sản 3
1.1.2. Đặc điểm của bất động sản 4
1.1.3. Giá trị bất động sản và các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản 8
1.2. Định giá bất động sản 14
1.2.1. Khái niệm và sự cần thiết của định giá bất động sản 14
1.2.2. Nguyên tắc định giá bất động sản 18
1.2.3. Quy trình định giá bất động sản 23
1.2.4. Các phương pháp định giá bất động sản. 31
1.2.5. Các nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động định giá bất động sản 45
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 49
2.1. Một số nét khái quát về Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản .49
2.1.1. Quá trình hình thành và phát triển 49
2.1.2. Tình hình hoạt động kinh doanh 51
2.2. Thực trạng hoạt động định giá tại công ty cổ phần sàn giao 53
2.2.1. Hoạt động định giá 53
2.2.2. Mục đích định giá của công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản . .53
2.2.3. Quy định và tiêu chuẩn định giá 54
2.2.4. Các phương pháp định giá áp dụng tại công ty cổ phần sàn giao dịch 57
2.2.5. Quy trình định giá bất động sản của công ty cổ phần sản giao dịch 58
2.2. Thực tế hoạt động định giá tại công ty cổ phần sàn giao dịch 69
2.2.1. Định giá nhà ở dân cư theo phương pháp so sánh trực tiếp kết hợp phương pháp chi phí và phương pháp vốn hóa 69
2.2.2. Hạn chế của kết quả thẩm định giá 82
2.3. Nhận xét chung về hoạt động định giá bất động sản tại công ty
cổ phần 83
2.3.1. Ưu điểm 83
2.3.2. Nhược điểm 86
2.4. Những tồn tại và nguyên nhân 87
2.4.1. Hạn chế của hoạt động định giá bất động sản 87
2.4.2. Nguyên nhân 88
2.5. Các nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động định giá bất động sản tại
Công ty 89
CHƯƠNG 3: PHƯƠNG HƯỚNG, GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ NHẰM HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 91
3.1. Mục tiêu và phương hướng phát triển hoạt động định giá bất động sản 91
3.1.1. Mục tiêu 91
3.1.2. Phương hướng 95
3.2. Một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá bất động sản tại .95
3.2.1. Về quy trình định giá 95
3.2.2. Tăng tính chính xác, hợp lý của các thông tin sử dụng trong quá trình định giá bất động sản và xây dựng hệ thống thông tin 95
3.2.3. Về việc vận dụng các phương pháp định giá 98
3.2.4. Về bồi dưỡng nhân sự, chính sách và môi trường và văn hóa công ty 99
3.3. Một số kiến nghị 100
3.3.1. Đề xuất với các cơ quan có thẩm quyền 100
3.3.2. Đề xuất với công ty V-Reex 101
KẾT LUẬN 103
TÀI LIỆU THAM KHẢO 105
/tai-lieu/de-tai-ung-dung-tren-liketly-16324/
++ Ai muốn tải bản DOC Đầy Đủ thì Trả lời bài viết này, mình sẽ gửi Link download cho!Tóm tắt nội dung:
ngày.. để từ đó dự báo những thay đổi trong thu nhập của Bất động sản.
Nguyên tắc cân bằng:
Sự cân bằng giữa các bộ phận cấu thành Bất động sản và địa điểm sẽ tạo ra thu nhập và từ đó sẽ duy trì giá trị của Bất động sản.
Nguyên tắc đóng góp:
Là sự kết hợp vật lý giữa các yếu tố tạo ra Bất động sản (nguyên, nhiên vật liệu, lao động, đấy đai, yếu tố khác…) sẽ tạo ra thu nhập và duy trì khả năng sinh lời tối đa của Bất động sản.
Nguyên tắc ngoại ứng:
Những ảnh hưởng tiêu cực từ bên ngoài luôn tác động đến giá của Bất động sản mục tiêu, đặc biệt là đối với những Bất động sản tạo thu nhập, vì vậy người định giá phải chú ý đến nguyên tắc này khi tiến hành định giá.
Các phương pháp vốn hóa
* Các loại tỷ lệ vốn hóa:
- Tỷ lệ thu nhập bao gồm: tỷ lệ vốn hóa chung (R0) và tỷ lệ vốn tự có (Re)
- Tỷ lệ lợi tức gồm: tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR), tỷ suất lợi tức chung (Y0), tỷ suất lợi tức của vốn tự có (Ye).
* Phương pháp vốn hóa trực tiếp:
Đây là phương pháp sử dụng để chuyển đổi ước lượng thu nhập kỳ vọng của một năm cụ thể thành chỉ số giá trị trong một bước trực tiếp bằng cách chia thu nhập được ước lượng cho tỷ lệ thu nhập phù hợp hay bằng cách nhân thu nhập ước lượng với yếu tố thu nhập phù hợp
hay G = NOI x Y ( với Y là yếu tố thu nhập )
Phương pháp này dùng một tỷ lệ chung và áp dụng cho một đặc tính của Bất động sản, áp dụng cho những Bất động sản toàn quyền sở hữu.
* Phương pháp vốn hóa lợi tức (dòng tiền chiết khấu):
Đây là phương pháp được sử dụng để chuyển đổi các lợi ích tương lai thành giá trị hiện tại bằng cách chiết khấu từng lợi ích tương lai ở tỷ lệ lợi tức phù hợp.
Trong đó: là giá bán Bất động sản tại năm n
Sử dụng phương pháp vốn hóa lợi tức để đánh giá khoản đầu tư đấy có tạo ra được tỷ lệ lợi tức theo yêu cầu của nhà đầu tư hay không, Người định giá phải tính toán đến sự thay đổi thu nhập của Bất động sản. Nếu Bất động sản chưa cho thuê thì đưa giả định Bất động sản đã cho thuê xem mức tiền thuê trên thị trường là bao nhiêu. Còn đối vơi Bất động sản đang cho thuê hết hợp đồng thời hạn thì phải dựa vào các hợp đồng đã cho thuê và tính toán dự báo mức gia tăng tiền thuê trên thị trường.
Phương pháp này dùng một tỷ lệ chung áp dụng cho nhiều đặc tính (tính đến sự thay đổi thu nhập, chi phí, giá trị thu hồi…). Áp dụng với quyền quản lý và sử dụng có thời hạn (Bất động sản cho thuê và cho thuê lại hay Bất động sản nắm giữ có thời hạn).
1.2.5. Các nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động định giá bất động sản
1.2.5.1. Các nhân tố chủ quan
Nhân tố con người - là nhân tố quan trọng, trực tiếp vận dụng các lí luận định giá vào việc định giá cụ thể. Định giá Bất động sản là hoạt động phức tạp, khó khăn hơn các loại tài sản khác vì bất động sản là tài sản có giá trị lớn, thị trường bất động sản ở Việt Nam là thị trường không hoàn hảo, thông tin không rõ ràng, có nhiều biến động. Hơn nữa, phần lớn hoạt động định giá mang tính chủ quan vì vậy người định giá phải có chuyên môn, nghiệp vụ, am hiểu về pháp luật xây dựng, kinh tế, tài chính, làm việc phải có tinh thần trách nhiệm cao, có khả năng phân tích, đoán các khả năng hiện tại và tương lai của tài sản…
Trang thiết bị kĩ thuật hỗ trợ công tác định giá bất động sản: Hiện nay mọi lĩnh vực hoạt động kinh tế đều phải cần sự hỗ trợ của thiết bị kỹ thuật. Trong định giá bất động sản còn rất cần đến sự hỗ trợ này vì muốn định giá được phải cần thông tin thị trường.
1.2.5.2. Các nhân tố khách quan:
Hành lang pháp lí cho hoạt động định giá Bất động sản:
Các chính sách, quy định của pháp luật về định giá. Đây là yếu tố tác động rất lớn đên hoạt động định giá bất động sản vì mỗi hoạt động kinh tế xã hội đều phải tuân thủ theo quy định của pháp luật. Hiện nay có một số quy định về định giá như:
Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03 tháng 8 năm 2005 của chính phủ về thẩm định giá. Nghị định quy định cụ thể về:
Các phương pháp định giá.
Lựa chọn phương pháp định giá.
Giá dịch vụ thẩm định giá.
Doanh nghiệp thẩm định giá.
Thẩm định viên về giá.
Quản lý thống nhất danh sách thẩm định viên hành nghề và doanh nghiệp định giá.
Các tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam được quy định trong Quyết định của Bộ tài chính số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01 tháng 11 năm 2005 & Quyết định của Bộ tài chính số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18 tháng 4 năm 2005. Có 6 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam là:
TĐG 01 Giá trị thị trường làm cở sở cho thẩm định giá tài sản.
TĐG 02 Giá trị phi thị trường làm cở sở cho thẩm định giá tài sản.
TĐG 03 Những quy tắc nghề nghiệp thẩm định giá tài sản.
TĐG 04 Báo cáo kết quả, hồ sở và những chứng thư thẩm định giá tài sản.
TĐG 05 Quy trình thẩm định giá tài sản.
TĐG 06 Những nguyên tắc kinh tế chi phối hoạt động thẩm định giá tài sản.
Luật đất đai.
Luật kinh doanh bất động sản.
Luật nhà ở.
Luật dân sự.
Các nhân tố trên vừa có tác động tiêu cực, vừa có tác động tích cực đến hoạt động định giá. Các quy định làm căn cứ cho hoạt động định giá diễn ra bình thường và hợp pháp, đồng thời giúp cho hoạt động này phát triển đúng hướng có thể đem lại lợi ích cho cộng đồng; nhưng cũng có thể hạn chế sự phát triển.
Vậy việc xây dựng và hoàn thiện các tiêu chuẩn về định giá là một nhu cầu tất yếu và rất cấp bách với Việt Nam. Các tiêu chuẩn về định giá không chỉ hướng dẫn mà còn mang tính bắt buộc. Nó tạo khuôn khổ pháp lí cho hoạt động định giá, đồng thời tạo cơ sở xây dựng hệ thống quản lí hoạt động của ngành nghề này và hoạt động của các nhà định giá.
Các thông tin liên quan đến Bất động sản cần định giá:
Thông tin là yếu tố vô cùng quan trọng đối với hoạt động định giá. Nguồn cung cấp thông tin và độ chính xác của mỗi thông tin sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến độ chính xác của kết quả định giá, chất lượng hoạt động định giá, quyết định đến tiến trình hoàn thành công việc của nhà định giá. Vì vậy người định giá phải biết cách thu thập, xử lí, phân tích, chọn lọc thông tin cần thiết, loại bỏ những thông tin không cần thiết để phục vụ cho công việc định giá của mình. Bao gồm các loại thông tin về: các giao dịch đã được thực hiện trên thị trường, kết quả của các cuộc mua bán, trao đổi thông qua đấu giá, đấu thầu bất động sản…
Các nguồn thông tin gồm: từ các tổ chức như Sở địa chính, các cơ quan trực tiếp quản lí Bất động sản, các trung tâm, các công ty môi giới, kinh doanh Bất động sản, báo, tạp chí,…
Ảnh hưởng của thị trường bất động sản:
Hoạt động định giá là ước tính giá trị thị trường của Bất động sản dựa trên các phương pháp định giá khoa học. Đây là một họat động dịch vụ gắn liền với thị trường Bất động sản. Sự phát triển của hoạt động này ...
