Download Đề tài Tác động của sự minh bạch thông tin trong thị trường bất động sản Việt Nam đối với công tác thẩm định giá bất động sản miễn phí
MỤC LỤC
TRANG
MỤC LỤC i
DANH MỤC BẢNG BIỂU iii
DANH MUC SƠ ĐỒ VÀ HÌNH ẢNH iv
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT v
TÓM TẮT ĐỀ TÀI 1
Chương 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN 3
1.1 Thị trường bất động sản (TTBĐS) 3
1.1.1 Khái niệm 3
1.1.2 Đặc điểm của TTBĐS 3
1.2 Thông tin về BĐS 5
1.2.1 Nguyên tắc và yêu cầu về thông tin BĐS 5
1.2.2 Vai trò của thông tin BĐS trên thị trường 6
1.3Sự minh bạch thông tin 7
1.3.1 Sự minh bạch thông tin của nền kinh tế nói chung 7
1.3.1.1 Khái niệm 7
1.3.1.2 Tiêu chí đánh giá 8
1.3.2 Sự minh bạch thông tin trong TTBĐS 8
1.3.2.1 Khái niệm 8
1.3.2.2Tiêu chí đánh giá 8
Kết luận chương 1 9
Chương 2: THỰC TRẠNG CỦA SỰ MINH BẠCH THÔNG TIN TRONG TTBĐS
VIỆT NAM 10
2.1 Đánh giá sự minh bạch thông tin trong TTBĐS Việt Nam 24
2.1.1 Chỉ số đánh giá hiệu quả đầu tư 14
2.1.2 Thông tin về các quy luật cơ bản của thị trường 14
2.1.3 Các công cụ niêm y ết 15
2.1.4 Hệ thống quản lý -pháp lý 16
2.1.5 Quá trình giao dịch 21
Kết luận chương 2 23
Chương 3: TÁC ĐỘNG CỦA SỰ MINH BẠCH THÔNG TIN ĐẾN CÔNG TÁC THẨM
ĐỊNH GIÁ BĐS 24
3.1 Tác động đến giá BĐS trên thị trường 24
3.2 Tác động đến công tác thẩm định giá BĐS 25
3.2.1 Các bước phải thực hiện trong quá trình th ẩm định giá liên quan
đến thông tin trên TTBĐS 25
3.2.2 Thông tin thị trường và các phương pháp thẩm định giá 27
3.2.3 Thực trạngcông tác thẩm định giá BĐS ở Việt Nam29
3.2.4 Khảo sát thực tế sự minh bạch thông tin BĐS và công tác thẩm định giá BĐS 32
3.2.4.1 Đặc điểm TTBĐS TP. HCM –nơi lấy mẫu khảo sát 32
3.2.4.2 Phương pháp tiến hành khảo sát 32
3.2.4.3 Kết quả khảo sát 32
Kết luận chương 3 42
Chương 4: CẢI THIỆN TÍNH MINH BẠCH CHO TTBĐS VIỆT NAM 43
4.1 Xây dựng hệ thống thông tin BĐS -Kinh nghiệm từ các nước trên thế giới 43
4.2 Kiến nghị giải pháp nhằm cải thiện tính minh bạch cho TTBĐS Việt Nam 44
4.2.1 Kinh nghiệm từ Singapore và Trung Quốc 44
4.2.2 Kiến nghị giải pháp cải thiện tính minh b ạch cho TTBĐS Việt Nam 45
4.2.3 Kiến nghị giải pháp của tác giả từ góc nhìn của một sinh viên kinh tế 46
Kết luận chương 4 49
KẾT LUẬN CHUNG 50
TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC
/tai-lieu/de-tai-ung-dung-tren-liketly-30781/
++ Ai muốn tải bản DOC Đầy Đủ thì Trả lời bài viết này, mình sẽ gửi Link download cho!Tóm tắt nội dung:
nh. Vì vậy, khi các mức giá được tham khảo càng phản ánh đúng quan
hệ cung-cầu trên thị trường thì mức giá ước tính cuối cùng của BĐS cần thẩm định càng chính
xác và là giá thị trường. Tuy nhiên, ở TTBĐS Việt Nam, mức giá BĐS ngoài quan hệ cung-cầu
còn bị tác động rất lớn bởi nhiều yếu tố liên quan đến hệ thống quản lý của Nhà nước.
Trong TTBĐS sơ cấp, nơi thay mặt chủ sở hữu (đa số thuộc Nhà nước) tiến hành giao đất, cho
thuê đất cho các doanh nghiệp và nhà đầu tư, vẫn chưa thoát khỏi tính “xin-cho”, thiếu minh
bạch và dẫn tới giá cả đất đai không phản ánh đúng cung cầu thị trường. Thị trường quyền sử
dụng đất hiện nay được vận hành theo cơ chế tài chính hai giá đất (giá được quy định trong
khung giá Nhà nước và giá thị trường). Việc điều tiết hai thị trường cơ bản của quyền sử dụng
đất lại theo hai cơ chế khác nhau: thị trường sơ cấp được điều tiết theo giá đất do Nhà nước quy
định còn thị trường thứ cấp phần lớn lại do giá thị trường điều tiết. Sự chênh lệch giữa hai mức
giá đất quá lớn làm nảy sinh hiện tượng tham nhũng trong quản lý, đầu cơ trong sử dụng, cất giữ
tiền tiết kiệm trong dân vào BĐS. “Cung” và “Cầu” đôi khi không gặp nhau vì còn xảy ra hiện
tượng “Cung ảo” và “Cầu ảo”. Giá đất do Nhà nước quy định tương ứng với một mục đích sử
dụng đất nhất định, nhưng trên thực tế việc sử dụng một thửa đất vào nhiều mục đích khác nhau
ở Việt Nam là phổ biến (đất ở kết hợp với sản xuất, kinh doanh và dịch vụ…) điều này sẽ dẫn
đến theo quy định của Nhà nước ở hai vị trí tương tự nhau sẽ có giá đất như nhau nhưng khi xét
về khả năng sinh lời nếu một thửa được sử dụng vào nhiều mục đích sẽ cao hơn. Bên cạnh đó,
các hoạt động điều tra, đánh giá thị trường chưa được thực hiện một cách có hệ thống để
xác định nguyên nhân gây tình trạng mất cân đối cung cầu hay chênh lệch giữa các loại
hình nhà ở để từ đó điều tiết thị trường theo đúng hướng.
Giá cung BĐS của các chủ đầu tư bị ảnh hưởng lớn bởi các thủ tục hành chính để thực hiện
dự án đầu tư BĐS. Nếu các thủ tục này được thực hiện nhanh và đúng tiến độ sẽ làm giảm
chi phí đầu tư dự án và các rủi ro có liên quan về mặt thời gian, dẫn đến giá cung BĐS ra
thị trường cũng giảm. Theo đánh giá của một số công ty, để hoàn tất thủ tục cho dự án BĐS ở
TP. HCM có thể mất bình quân từ 2,5 đến 3 năm (báo cáo trong hội thảo của Hiệp hội BĐS TP.
HCM năm 2009) còn thời gian bình quân hoàn tất thủ tục mua bán, sang nhượng khoảng 1
tháng. Nhiều văn bản pháp quy được ban hành từ các cơ quan quản lý khác nhau, phân cấp quản
31
lý không rõ ràng, do đó, để duyệt hồ sơ dự án hay thực hiện giao dịch BĐS, cần có nhiều thời
gian và kiên nhẫn.
Tại hội thảo "Hoàn thiện cơ chế chính sách và cải cách thủ tục hành chính đối với các dự án
kinh doanh BĐS", Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Liên cho biết có những dự án BĐS
phải trải qua 40-50 con dấu, có con dấu phải mất cả năm mới được đóng. Ông Chu Văn Chung,
vụ trưởng Vụ Pháp chế (Bộ Xây dựng), nói rằng qua khảo sát 9 dự án tại TP. HCM, Hà Nội và
Hà Tây cho thấy trung bình mỗi dự án kinh doanh BĐS phải mất 3 năm làm thủ tục, qua 33
bước. Có dự án kéo dài đến 6-7 năm, đây là một rào cản rất lớn đối với các doanh nghiệp kinh
doanh. Không ít thủ tục do các địa phương quy định bằng văn bản nhưng cũng có những loại thủ
tục do chính cán bộ công chức đặt ra.
Đối với các dự án nhà ở xã hội, theo phân tích của ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám Đốc công ty
địa ốc Đất Lành: “Hiện nay thủ tục hành chính chiếm khoảng 50% chiến lược giá thành căn hộ
giá rẻ. Ví dụ: “Xây một tòa nhà 16 lầu trên thực tế chỉ mất khoảng 2,5 năm, nhưng việc mua đất,
thực hiện đền bù phải đến 3 năm. Như vậy, để hoàn thành tòa nhà phải mất 5-6 năm; trong thời
gian kéo dài này, cũng là thời gian “chết”, không luân chuyển được của tiền vốn vay, chưa kể lãi
suất ngân hàng vẫn phải trả liên tục; trong khi đó thì dân số vẫn tăng liên tục khiến nguồn cung
nhà ở ngày càng lớn. Trong 5-6 năm thử hỏi nhu cầu nhà ở sẽ tăng thêm mấy lần?”. Cầu quá lớn,
cung không đủ, thời gian kéo dài, chi phí xây dựng từ giá cả vật liệu đến nhân công đều tăng
khiến cho giá cả sản phẩm phải đội lên là điều tất yếu. Và như vậy, khi nhà giá thấp hoàn thành
thì chỉ những người thu nhập khá mới mua nổi. Cuối cùng, thiệt thòi vẫn thuộc về những người
thu nhập thấp có nhu cầu thật sự. Nếu thủ tục giấy tờ xây nhà hoàn thành trong 6 tháng thì có thể
tiết kiệm được 20% giá thành, giá bán căn hộ sẽ thấp hơn, người thu nhập không cao sẽ có nhiều
cơ hội mua nhà hơn”.
3.2 Tác động đến công tác thẩm định giá BĐS
3.2.1 Các bước phải thực hiện trong quá trình thẩm định giá liên quan đến thông tin trên
TTBĐS
Theo Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 1/11/2005 Về việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm
định giá Việt Nam (đợt 2), doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá và thẩm định viên phải tuân theo
đầy đủ trình tự sáu (6) bước sau đây:
Bước 1: Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và xác định giá trị thị trường hay phi
thị trường làm cơ sở thẩm định giá.
Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá.
Bước 3: Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin.
32
Bước 4: Phân tích thông tin.
Bước 5: Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá.
Bước 6: Lập báo cáo và chứng thư kết quả thẩm định giá.
Trong trình tự 6 bước trên thì bước 3 và bước 4 yêu cầu thẩm định viên phải khảo sát và phân
tích thông tin thị trường. Giá BĐS được thẩm định bị tác động rất lớn bởi chất lượng thông tin
đầu vào. Muốn có được điều này thì bản thân thông tin trên thị trường phải đáp ứng được yêu
cầu về sự minh bạch là ĐẦY ĐỦ-CHÍNH XÁC-KỊP THỜI. Tuy nhiên, thông tin BĐS trên
TTBĐS Việt Nam lại chưa đáp ứng được yêu cầu này, gây nhiều khó khăn cho các thẩm định
viên khi thực hiện thẩm định giá BĐS. Cũng theo hướng dẫn của Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt
Nam số 05, các thông tin phải thu thập đối với BĐS bao gồm: Vị trí thực tế của BĐS so sánh với
vị trí trên bản đồ địa chính, các mô tả pháp lý liên quan đến BĐS; Chi tiết bên ngoài và bên
trong BĐS; Đối với công trình xây dựng dở dang, thẩm định viên phải kết hợp giữa khảo sát
thực địa với báo cáo của chủ đầu tư, nhà thầu đang xây dựng công trình.
Trên thực tế, nếu người làm công tác lấy thông tin tài sản so sánh không đủ kỹ năng, sự khéo léo
trong vai trò người mua tiềm năng thì rất khó tiếp cận được giấy tờ pháp lý của tài sản. Hơn nữa,
khi tìm kiếm thông tin chi tiết bên ngoài và bên trong BĐS thì việc tiếp cận tình trạng cơ sở hạ
tầng cũng không đơn giản nếu người lấy tin không nắm vững thông tin khu vực. Thông tin về
tình trạng duy tu, sửa chữa sẽ rất khó xác định nếu không tiếp cận được trực tiếp người đứng ra
tiến hành d...
