Download Tìm hiểu chế độ pháp lý về sử dụng đất nhà đầu tư nước ngoài tại Việt Nam miễn phí
Nghĩa vụ của nhà đầu tư sử dụng đất tại Việt nam.
Nhà đầu tư có các nghĩa vụ quy định tại Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân nước ngoài tại Việt Nam.
Trong đó, nhà đầu tư phải thực hiện những nghĩa vụ tài chính khác ngoài tiền thuê đất (trong trường hợp thuê đất của nhà nước, thuê lại đất khu công nghiệp, khu chế xuất khu công nghệ cao), đó là: lệ phí địa chính, lệ phí trước bạ, thuế đất. Hiện nay, những nghĩa vụ này được quy định trong các văn bản sau:
- Thông tư số 93/2002 ngày 21/10/2002 quy định chế độ thu, nộp và quản lý, sử dụng lệ phí địa chính.
- Thông tư số 83-TC/TCT ngày 7/10/1994 hướng dẫn thi hành Nghị định số 94/CP ngày 25/8/1994 quy định chi tiết thi hành Pháp lệnh thuế nhà đất.
- Thông tư số 28/TT-BTC ngày 18/4/2000 hướng dẫn thực hiện Nghị định 176/1999/NĐ-CP ngày 21/12/1999 về Lệ phí trước bạ.
/tai-lieu/de-tai-ung-dung-tren-liketly-35470/
Để tải bản DOC Đầy Đủ thì Trả lời bài viết này, mình sẽ gửi Link download choTóm tắt nội dung:
vốn của nhà nước đầu tư cho doanh nghiệp và doanh nghiệp phải trả tiền sử dụng vốn ngân sách.
Thông tư 35/2001 có sự phân chia thành 2 trường hợp:
Doanh nghiệp nhà nước được Nhà nước cho thuê đất: khi được sử dụng giá trị quyền sử dụng đất (tiền thuê đất) góp vốn liên doanh với nước ngoài, thì "giá trị tiền thuê đất được coi là vốn ngân sách nhà nước cấp cho doanh nghiệp. Doanh nghiệp không phải ghi nhận nợ và không phải hoàn trả tiền thuê đất...". Doanh nghiệp phải nộp tiền thu về sử dụng vốn ngân sách nhà nước theo quy định hiện hành. Thời điểm tính và nộp tiền thu về sử dụng vốn ngân sách nhà nước được tính từ thời điểm sử dụng tiền thuê đất góp vốn liên doanh.
* Trường hợp đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê đất, khi được Nhà nước cho phép dùng giá trị quyền sử dụng đất góp vốn liên doanh trong thời hạn đã trả tiền thuê đất, thì không phải nộp tiền thu về sử dụng vốn ngân sách nhà nước đối với giá trị quyền sử dụng đất góp vốn liên doanh.
Tổ chức không phải là doanh nghiệp nhà nước được Nhà nước cho thuê đất đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê đất hay trả cho thời gian thuê đất còn lại ít nhất là 5 năm, khi được Nhà nước cho phép dùng giá trị quyền sử dụng đất góp vốn liên doanh trong thời hạn đã trả tiền thuê đất, tổ chức phải nộp tiền thuê đất theo bản quy định về tiền thuê đất, mặt nước, mặt biển áp dụng đối với các hình thức đầu tư nước ngoài tại Việt nam ban hành kèm theo Quyết định 189
Thuê đất để góp vốn liên doanh bằng quyền sử dụng đất.
Trường hợp bên Việt Nam thuê đất để góp vốn liên doanh với nước ngoài thì phải làm thủ tục thuê đất của nhà nước như đối với các tổ chức, cá nhân nước ngoài theo quy định tại Thông tư số 679 TT/ĐC ngày 12-5-1997 của Tổng cục Địa chính.
Riêng việc đền bù, giải phóng mặt bằng do bên Việt Nam tổ chức chỉ đạo. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho doanh nghiệp liên doanh.
Trình tự thủ tục góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất.
Việc góp vốn được thực hiện theo quy định của Nghị định 17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999 và Nghị định 79/2001.
* Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho Doanh nghiệp liên doanh.
Chấm dứt góp vốn và xử lý quyền sử dụng đất khi chấm dứt góp vốn
Được thực hiện theo quy định của Nghị định 17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999 và Nghị định 79/2001. Đối với doanh nghiệp nhà nước, việc xử lý tài sản góp vốn khi chấm dứt liên doanh còn được quy định cụ thể tại Thông tư số 22/TT-BTC ngày 11/3/2002 hướng dẫn xử lý tài chính và hạch toán đối với DNNN Việt Nam có vốn góp thành lập DNLD theo Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam khi DNLD chấm dứt hoạt động.
Liên quan đến vấn đề này có một số vấn đề thực tế phát sinh mà pháp luật chưa có một quy định nào điều chỉnh.
Vấn đề 1: Xử lý quyền sử dụng đất như thế nào khi chấm dứt góp vốn trong trường hợp chuyển đổi hình thức đầu tư?
Hiện nay, có nhiều doanh nghiệp trong quá trình hoạt động có nhu cầu chuyển đổi hình thức đầu tư từ Doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài sang hình thức doanh nghiệp liên doanh. Trường hợp doanh nghiệp liên doanh mà một bên là tổ chức Việt Nam góp vốn liên doanh bằng giá trị quyền sử dụng đất muốn chuyển đổi sang hình thức doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài cũng là một nhu cầu thực tế xảy ra và được pháp luật thừa nhận. Về nguyên tắc, bên Việt Nam sẽ rút phần vốn góp của mình trong đó có phần vốn góp bằng giá trị quyền sử dụng đất, tức là chấm dứt việc góp vốn và tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn sử dụng đất còn lại. Nếu vậy, việc rút vốn này trong nhiều trường hợp sẽ không mang tính khả thi vì gây nhiều bất lợi cho bên nước ngoài. Vậy nên xử lý quyền sử dụng đất trong trường hợp này như thế nào? Hiện nay chưa có một văn bản pháp luật nào quy định và trên thực tế đang diễn ra một cách phổ biến việc xử lý quyền sử dụng đất một cách tuỳ tiện. Bên Việt nam chấm dứt góp vốn nhưng không tiếp tục sử dụng mà tiến hành "chuyển nhượng” quyền sử dụng đất cho bên nước ngoài. Cơ sở pháp lý mà họ dựa vào chính là quy định pháp luật về Chuyển nhượng vốn quy định tại Điều 33 - Nghị định 24/2000. Việc dựa vào cơ sở pháp lý này là cái cớ để hợp thức hoá hoạt động của doanh nghiệp vì Điều 33 chỉ quy định vốn một cách chung chung. Tuy nhiên, xét theo tinh thần Luật đất đai hiện hành thì vốn thuộc đối tượng chuyển nhượng không bao gồm vốn là giá trị quyền sử dụng đất (vì pháp luật đất đai chưa thừa nhận việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho tổ chức, cá nhân nước ngoài). Thiết nghĩ, đây là một kẽ hở của pháp luật, là một vấn đề mà pháp luật còn thả nổi và nó sẽ gây khó khăn khi có tranh chấp xảy ra.
Hơn nữa, quyền của doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài (doanh nghiệp được chuyển đổi hình thức đầu tư) đối với đất nhận "chuyển nhượng" sẽ xác định ra sao. Trên thực tế, mặc dù đã thực hiện việc "chuyển nhượng" quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua hợp đồng chuyển nhượng vốn nhưng người đứng tên chủ sử dụng đất hợp pháp lại là bên Việt Nam. Vậy liệu nhà đầu tư nước ngoài có được thực hiện các quyền của người sử dụng đất, như quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất đó không? Rõ ràng, về mặt pháp lý quyền này không được bảo đảm gây thiệt thòi cho nhà đầu tư nước ngoài.
Từ những lý do trên, thiết nghĩ pháp luật cần có một cơ chế điều chỉnh hoạt động này, theo hướng thừa nhận việc "chuyển nhượng' và tạo cơ hội cho doanh nghiệp được chuyển đổi được thực hiện những quyền tương ứng của ngưòi nhận chuyển nhượng đất.
Vấn đề 2: Xử lý quyền sử dụng đất trong trường hợp giải thể doanh nghiệp.
Về trường hợp xử lý quyền sử dụng đất trong trường hợp chấm dứt góp vốn do doanh nghiệp bị giải thể, Nghị định 17/1999 có quy định "xử lý theo thoả thuận của hai bên". Nhưng các bên được thoả thuận xử lý theo cách nào thì đến nay vẫn chưa có một văn bản nào quy định. Vì vậy, vướng mắc trên thực tế là ở chỗ: không phải trường hợp nào các bên cũng có thể thoả thuận được là một trong hai bên được nhận quyền sử dụng đất để tiếp tục sử dụng (do số tài sản của doanh nghiệp không đủ để thực hiện các nghĩa vụ tài chính). Trong trường hợp đó, doanh nghiệp cần xử lý quyền sử dụng đất như thế nào khi pháp luật hiện hành chưa cho phép doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được quyền chuyển nhượng hay bán đấu giá quyền sử dụng đất.
IV. thuê lại đất trong khu chế xuất, khu công nghiệp, khu công nghệ cao.
Về quyền thuê đất, thuê lại đất của các tổ chức, cá nhân khác, có sự khác nhau cơ bản giữa tổ chức, cá nhân trong nước và tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt nam theo Luật đầu tư trực tiếp nước ngoài. Nếu các tổ chức, cá nhân trong nước được thực hiện quyền này một cách rộng rãi: được thuê đất, thuê lại đất trong và ngoài khu...
