Download miễn phí Luận văn Thị trường bất động sản và các chính sách tài chính khai thông thị trường bất động sản tại Việt Nam
MỤC LỤC.
Lời mở đầu.
Chương 1:
NHỮNG LÝ LUẬN CHUNG VỀTHỊTRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ
VAI TRÒ QUẢN LÝ THỊTRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NHÀ NƯỚC.
1.1.Những lý luận chung vềthịtrường bất động sản.
1.1.1.Khái niệm bất động sản .1
1.1.2.Khái niệm thịtrường bất động sản 1
1.1.3.Cơsởvà các yếu tốtác động đến sựhình thành và phát triển của thị
trường bất động sản .3
1.1.3.1.Cơsởhình thành:
1.1.3.2.Các yếu tốtác động
1.1.4.Các đặc điểm của thịtrường bất động sản .7
1.1.5.Các thành tốcủa thịtrường bất động sản .9
1.1.5.1.Cung cầu.
1.1.5.2.Hàng hoá của thịtrường bất động sản.
1.1.5.3.Giá cảcủa hàng hoá, các yếu tốtác động và vấn đề định giá bất động sản.
1.1.5.4.Các hoạt động trên thịtrường bất động sản.
1.1.5.5.Các chủthểtham gia thịtrường.
1.1.6.Tác động của thịtrường bất động sản đối với nền kinh tế 16
1.2.Vai trò của Nhà nước trong quản lý thịtrường bất động sản.
1.2.1.Những hạn chếcủa thịtrường bất động sản hoạt động 18
theo cơchếthịtrường.
1.2.2.Vai trò của Nhà nước trong quản lý thịtrường bất động sản 19
1.3.Các chính sách tài chính của Nhà nước đối với bất động sản và giao dịch bất động sản.
1.3.1.Khái niệm chính sách tài chính vềbất động sản .21
1.3.2.Các loại chính sách tài chính đối với bất động sản và giao dịch bất động sản .21
1.3.3.Vai trò của chính sách tài chính đối với sựphát triển
của thịtrường bất động sản và hoạt động của nền kinh tế .22
CHƯƠNG 2:
THỰC TRẠNG CÁC CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH TRÊN THỊTRƯỜNG
BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM HIỆN NAY.
2.1.Thực trạng phát triển của thịtrường bất động sản trong thời gian qua.
2.1.1.Quá trình phát triển thịtrường bất động sản 23
2.1.2.Những kết quả đạt được của hoạt động thịtrường bất động sản trong thời gian qua .24
2.1.3.Những tồn tại của thịtrường bất động sản trong thời gian qua.24
2.1.4.Nguyên nhân tồn tại: 26
2.2.Thực trạng các chính sách tài chính đối với bất động sản và giao dịch bất động sản.
2.2.1.Chính sách tài chính đối với bất động sản và giao dịch bất động sản
trước khi ban hành Luật Đất đai 2003 , .27
2.2.1.1.Thuếsửdụng đất nông nghiệp .28
2.2.1.2Lệphí trước bạ 30
2.2.1.3.Thuếnhà đất .31
2.2.1.4.Thuếchuyển quyền sửdụng đất .33
2.2.1.5.Tiền thuê đất 35
2.2.1.6.Thu tiền sửdụng đất 38
2.2.1.7.Đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất 41
2.2.1.8.Chính sách vềgiá đất 44
2.2.2.Những đổi mới cơbản trong chính sách tài chính đối với bất động sản và giao dịch bất động sản theo Luật Đất đai 2003 và những hạn chếcần khắc phục 47
2.2.2.1.Quy định vềgiá đất: .47
2.2.2.2.Thuếchuyển quyền sửdụng đất và lệphí trước bạ: .48
2.2.2.3.Đối với thuếsửdụng đất nông nghiệp và thuếnhà đất 49
2.2.2.4.Tiền thuê đất .50
2.2.2.5.Thu tiền sửdụng đất 53
2.2.2.6.Chính sách bồi thường, hỗtrợ, tái định cư 54
CHƯƠNG 3 CÁC GIẢI PHÁP TÀI CHÍNH NHẰM KHAI THÔNG
THỊTRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM.
3.1.Mục tiêu của chính sách tài chính vềbất động sản và
giao dịch bất động sản .58
3.2.Các giải pháp tài chính vềbất động sản và giao dịch bất động sản .
3.2.1.Chính sách giá cảhàng hoá bất động sản .59
3.2.2.Chính sách liên quan đến thuế 61
3.2.2.1.Thuếsửdụng đất 61
3.2.2.2.Thuếthu nhập từchuyển quyền sửdụng đất .62
3.2.2.3.Lệphí trước bạ 64
3.2.2.4.Thuếchống đầu cơ .65
3.2.3.Chính sách tiền thuê đất 67
3.2.4.Chính sách tiền sửdụng đất .69
3.2.5.Chính sách bồi thường .70
3.3.Các giải pháp khác hỗtrợsựphát triển thịtrường bất động sản:
3.3.1.Tăng cung hàng hoá trên thịtrường bất động sản .72
3.3.2.Tăng các hình thức huy động vốn đầu tưvào thịtrường bất động sản .73
3.3.3.Đẩy nhanh cấp giấy chứng nhận quyền sửdụng đất .76
3.3.4.Hoàn thiện các nhân tốkhác của thịtrường 76
3.4.Dựkiến một số ảnh hưởng và tác động của các giải pháp 77
Kết luận.
Tài liệu tham khảo.
http://s1.liketly.com/flash/edoc/jh2i1fkjb33wa7b577g9lou48iyvfkz6-swf-2013-10-24-luan_van_thi_truong_bat_dong_san_va_cac_chinh_sach.CsAoYqtlzr.swf /tai-lieu/de-tai-ung-dung-tren-liketly-42019/Để tải bản DOC Đầy Đủ xin Trả lời bài viết này, Mods sẽ gửi Link download cho bạn sớm nhất qua hòm tin nhắn.Ai cần download tài liệu gì mà không tìm thấy ở đây, thì đăng yêu cầu down tại đây nhé:
Nhận download tài liệu miễn phí
Tóm tắt nội dung:
u tố: diện tích đất, mức thuế sử
dụng đất nông nghiệp của hạng cao nhất trong vùng, bội số thuế sử dụng đất
nông nghiệp, hệ số phân bổ theo tầng (đối với nhà cao tầng nhiều hộ ở, chung
cư…)
Thuế
nhà đất
=
diện
tích
đất
x
Mức thuế
sử dụng đất
nông nghiệp
X
bội số thuế
sử dụng đất
nông nghiệp
X
Hệ số phân bổ
theo tầng
-Những vấn đề tồn tại:
+Đây là loại thuế tác động chủ yếu vào loại đất không là đất nông nghiệp
nhưng cơ sở tính thuế lại gắn đất nông nghiệp, như vậy những hạn chế về áp
dụng giá thóc tính thuế khi xác định giá thuế sử dụng đất nông nghiệp cũng tồn
tại khi xác định thuế nhà đất.
+Hạng đất làm cơ sở tính thuế được xây dựng từ 1993 (nghị định
73/Chính phủ ngày 25/10/1993), có hiệu lực trong 10 năm (điều 7 Nghị định
73/CP), đến nay đã quá lạc hậu so với quá trình đô thị hoá, nhiều vùng nông thôn
đã trở thành đô thị, nhưng những tiêu chuẩn điều chỉnh mức giá tính thuế không
theo kịp với sự biến động đất đai trên thị trường.
-Các tác động:
39
Tương tự thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất chủ yếu liên quan
đến quản lý Nhà nước về đất ở, đất xây dựng. Tuy nhiên thực tiễn thị trường bất
động sản đã phát triển xa so với cách đây 10 năm, đất đai đã có giá; giá đất ở, đất
xây dựng tại đô thị gấp hàng trăm, thậm chí hàng ngàn lần đất nông nghiệp tại
nông thôn trong khi theo quy định hiện hành thuế nhà đất tính tối đa bằng 32 lần
thuế sử dụng đất nông nghiệp điều này đã dẫn đến tình trạng bất hợp lý và thất
thu ngân sách Nhà nước.
2.2.1.4.Thuế chuyển quyền sử dụng đất
-Quan điểm áp dụng
Thuế chuyển quyền sử dụng đất là loại thuế đành vào hành vi chuyển
quyền sử dụng đất từ người này sang người khác. Mục đích sử dụng loại thuế
này:
+Tăng cường quản lý hoạt động sử dụng đất đai của các chủ thể trong toàn
xã hội.
+Hạn chế chuyển mục đích sử dụng đất trái phép (chủ yếu từ nông nghiệp
sang phi nông nghiệp).
+Điều tiết thu nhập của những người chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
+Tạo nguồn thu cho ngân sách Nhà nước.
Xác định mức chịu thuế trên 3 nhân tố: diện tích chuyển quyền sử dụng
đất, giá đất và thuế suất.
Thuế chuyển quyền
sử dụng đất =
diện tích đất
chuyển quyền x Giá đất x thuế suất
Trong đó, giá đất tính thuế là giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định,
hay là giá trúng đấu giá;
Thuế suất 2% đối với các loại đất nông nghiệp, 4% đối với đất ở và đất
xây dựng.
-Những vấn đề tồn tại.
+Với mục đích điều tiết thu nhập của người chuyển nhượng quyền sử
dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất là loại thuế gián thu, hay nói cách khác
đây là loại thuế đánh vào thu nhập có được khi chuyển nhượng quyền sử dụng
đất. Tuy nhiên, giá tính thuế dựa vào giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy
định, như vậy bất luận lời lỗ, người chuyển quyền sử dụng đất đều phải nộp 2-
40
4% (diện tích x giá đất), đây là điều bất hợp lý đối với người nộp thuế vì phương
thức tính chưa thể hiện đúng mục đích của loại thuế này.
+Quy định giá tính thuế là giá trúng đấu giá (thường tương đương với giá
giao dịch thực tế trên thị trường) sẽ tạo bất hợp lý nếu có một bất động sản kề
bên được chuyển nhượng và xác định giá chịu thuế chuyển quyền sử dụng đất
theo giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định, trong khi giá này luôn thấp
rất nhiều lần so giá giao dịch trên thị trường.
-Các tác động:
Đối với mức thuế suất 4%(đất ở, đất xây dựng và các loại đất khác) được
xem là mức thấp so thuế suất 20% vào năm 1994 khi Luật Thuế chuyển quyền
sử dụng đất mới ra đời. Tuy nhiên căn cứ tính thuế (giá đất) bất hợp lý đã góp
phần hình thành các giao dịch ngầm trên thị trường. Chấp nhận việc mua bán
không thông qua quản lý Nhà nước, không đóng phí, thuế chuyển quyền sử dụng
đất theo quy định cũng đồng nghĩa người mua có trong tay tài sản bất hợp pháp;
đứng về phía thị trường, tồn tại loại tài sản là bất động sản nhưng không thể trở
thành hàng hoá trên thị trường chính thức do tính không hợp pháp của nó. Có thể
nói những giao dịch ngầm như thế (theo thống kê của Bộ Xây dựng, chiếm đến
80% tổng lượng giao dịch trên toàn thị trường) đã tác động mạnh đến hoạt động
của thị trường trong thời gian qua, thứ nhất, đã hạn chế nguồn hàng hoá cho thị
trường, thị trường hoạt động với số ít những tài sản hợp pháp (khoảng 20% tổng
lượng giao dịch) đã không tạo nên được một thị trường bất động sản sôi động,
đáp ứng cho nhu cầu phát triển kinh tế của đất nước trong thời gian qua; thứ hai,
khác với thị trường phi chính thức khác, thị trường bất động sản phi chính thức
có những tác động tiêu cực đến nền kinh tế do sự liên hệ vốn có của nó đối với
các thị trường khác, đồng thời chính sự không kiểm soát về lượng giao dịch bất
41
động sản trên thị trường của Nhà nước đã góp phần cho hoạt động đầu cơ xuất
hiện, gia tăng và gây ra các cơn sốt” nóng” trên thị trường bất động sản trong
thời gian vừa qua.
2.2.1.5.Tiền thuê đất:
-Quan điểm áp dụng:
Năm 1990, Bộ Tài chính đã ban hành chính sách về tiền thuê đất, mặt
nước, mặt biển áp dụng đối với các dự án đầu tư nước ngoài, năm 1995, quy
định về tiền thuê đất áp dụng đối với các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình, cá nhân
trong nước.
Theo quy định hiện hành, tiền thuê đất được chia thành hai khu vực:
+Khu vực đầu tư nước ngoài: giá thuê đất, mặt nước, mặt biển được xác
định bằng ngoại tệ (đôla Mỹ); có phân biệt giữa đất ở đô thị với đất ở nông thôn;
trong đô thị đơn giá thuê lại phân biệt giữa các loại đô thị; trong nông thôn, đơn
giá thuê đất phân biệt theo các vùng khác nhau. Theo quyết định 189/QĐ-BTC
ngày 24/11/2000, giá thuê đất đối với khu vực đầu tư nước ngoài được xác định
theo khung (giá tối thiểu; giá tối đa), các địa phương căn cứ vào khung giá do Bộ
Tài chính quy định để xác định đơn giá thuê đất của từng dự án cụ thể.
+Khu vực trong nước: giá thuê đất được xác định theo một tỷ lệ %giá đất
do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định: hiện đang áp dụng tỷ lệ 0,5%cho lĩnh vực
sản xuất vật chất, 0,7% cho lĩnh vực thương mại, dịch vụ. Từ năm 1995 đến nay,
nhiều địa phương trong cả nước chưa có điều chỉnh giá đất; giá thuê đất cũng
chưa được điều chỉnh, mức giá thuê đất bình quân trong cả nước là 510đ/m2 .
Theo chính sách hiện hành, cùng với việc nộp tiền thuê đất, mặt nước, mặt
biển các doanh nghiệp còn phải bồi thường, hỗ trợ cho người có đất bị thu hồi.
Do đó, để thu hút vốn đầu tư, một số địa phương đã quy định tiền thuê đất thấp
42
hơn so với quy định của Bộ Tài chính hay có chính sách bồi thường hỗ trợ cho
doanh nghiệp.
-Những vấn đề tồn tại
Mặc dù mức đóng góp vào ngân ...
