Link tải luận văn miễn phí cho ae
MụC LụC
Trang
Lời mở đầu 04
danh mục viết tắt 07
Chương 1: cơ sở lý luận về định giá Bất động sản bảo đảm trong hoạt động tín dụng của ngân hàng thương mại 08
1.1. Khái quát về bất động sản 08
1.1.1. Khái niệm bất động sản 08
1.1.2. Đặc điểm của bất động sản 09
1.2. Định giá bất động sản 11
1.2.1. Giá trị 11
1.2.1.1. Giá trị theo quan điểm của chủ nghĩa Mác 11
1.2.1.2. Giá trị theo quan điểm của ngành định giá tài sản 11
1.2.1.3. Giá trị thị trường 12
1.2.1.4. Giá trị phi thị trường 12
1.2.2. Định giá bất động sản 13
1.2.2.1. Thẩm định giá 13
1.2.2.2. Thẩm định giá bất động sản 14
1.3. Bất động sản làm tài sản bảo đảm 13
1.3.1. Bảo đảm tiền vay 13
1.3.2. Tài sản bảo đảm 14
1.3.2.1. Khái niệm ………………………………………………………………………….. 14
1.3.2.2. Điều kiện của tài sản bảo đảm……………………………………………………… 15
1.3.3. Bảo đảm tiền vay bằng bất động sản 15
1.3.3.1. Bảo đảm tiền vay bằng BĐS thế chấp của người đi vay 15
1.3.3.2. Bảo đảm tiền vay bằng BĐS thế chấp của bên bảo lãnh 16
1.3.3.3. Bảo đảm tiền vay bằng BĐS hình thành từ vốn vay 17
1.4. Định giá bất động sản bảo đảm 17
1.4.1. Sự cần thiết của công tác định giá BĐS bảo đảm 17
1.4.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị BĐS bảo đảm 18
1.4.2.1. Các yếu tố chủ quan 18
1.4.2.2. Các yếu tố khách quan 20
1.4.3. Các nguyên tắc định giá BĐS cơ bản 20
1.4.3.1. Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất 20
1.4.3.2. Nguyên tắc thay thế 20
1.4.3.3. Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tương lai 21
1.4.3.4. Nguyên tắc đóng góp 21
1.4.3.5. Nguyên tắc cung cầu 22
1.5. Các phương pháp định giá bất động sản 22
1.5.1. Phương pháp so sánh trực tiếp 22
1.5.1.1. Cơ sở lý luận………………………………………………………………………..22
1.5.1.2. Kỹ thuật định giá…………………………………………………………………...23
1.5.1.3. Ưu, nhược điểm và điều kiện áp dụng……………………………………………..24
1.5.2. Phương pháp thu nhập 24
1.5.2.1. Cơ sở lý luận 24
1.5.2.2. Kỹ thuật định giá 25
1.5.2.3. Ưu, nhược điểm và điều kiện áp dụng 26
1.5.3. Phương pháp chi phí 27
1.5.3.1. Cơ sở lý luận 27
1.5.3.2. Kỹ thuật định giá 27
1.5.3.3. Ưu, nhược điểm và điều kiện áp dụng 27
1.5.4. Phương pháp thặng dư 28
1.5.4.1. Cơ sở lý luận 28
1.5.4.2. Kỹ thuật định giá 29
1.5.4.3. Ưu, nhược điểm và điều kiện áp dụng 29
chương 2: Thực trạng công tác định giá Bất động sản bảo đảm tại chi nhánh ngân hàng đầu tư và phát triển bắc hà nội .31
2.1. Lịch sử hình thành và phát triển của chi nhánh……………………………………………..31
2.1.1. Lịch sử hình thành và phát triển Ngân hàng đầu tư và phát triển Việt Nam……….......31
2.1.2. Lịch sử hình thành và phát triển BIDV Bắc Hà Nội………………………………………33
2.1.3. Cơ cấu tổ chức chi nhánh………………………………………………………………….34
2.2. Tình hình hoạt động tín dụng của chi nhánh ………………………………………………....37
2.3. Một số vấn đề liên quan đến hoạt động định giá bất động sản bảo đảm tại chi nhánh…….41
2.3.1. Căn cứ định giá bất động sản……………………………………………………….......41
2.3.2. Các văn bản pháp luật áp dụng trong quá trình định giá bất động sản………………...41
2.3.3. Nguồn thông tin phục vụ công tác định giá bất động sản bảo đảm……………………..44
2.4. Thực trạng việc sử dụng các phương pháp định giá bất động sản tại chi nhánh …………….45
2.4.1. Khái quát chung về công tác định giá bất động sản bảo đảm tại chi nhánh…………….45
2.4.1.1. Chức năng của hoạt động định giá BĐS bảo đảm…………………………………….45
2.4.1.2. Công tác định giá BĐS bảo đảm tại chi nhánh……………………………………….46
2.4.1.3. Về phòng QHKH cá nhân tại Chi nhánh……………………………………………..48
2.4.2. Thực trạng hoạt động định giá bất động sản bảo đảm tại chi nhánh……………….......48
2.4.2.1. Định giá BĐS thế chấp (của bên đi vay hay bên bảo lãnh)………………………….49
2.4.2.2. Định giá BĐS bảo đảm hình thành từ vốn vay……………………………………….59
2.5. Đánh giá hiệu quả công tác định giá bất động sản bảo đảm tại chi nhánh ngân hàng đầu tư và phát triển Bắc Hà Nội……………………………………………………………………………….63
2.5.1. Mặt tích cực………………………………………………………………………………63
2.5.2. Mặt hạn chế………………………………………………………………………………64
2.5.3. Nguyên nhân của những hạn chế……………………………………………………......66
Chương 3: Giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động định giá bất động sản bảo đảm tại chi nhánh ngân hàng đầu tư và phát triển Bắc hà nội
3.1. Quan điểm về định giá bất động sản bảo đảm của chi nhánh……………………………….70
3.2. Một số biện pháp nâng cao hiệu quả công tác định giá bât động sản bảo đảm tại chi nhánh
3.2.1. Hoàn thiện các phương pháp định giá BĐS đang sử dụng………………………………...71
3.2.2. Sử dụng thêm các phương pháp định giá BĐS khác………………………………............72
3.2.3. Sử dụng kết hợp các phương pháp định giá BĐS…………………………………………..73
3.2.4. Quy định chặt chẽ và chi tiết hơn các nội dung trong báo cáo và biên bản định giá BĐS bảo đảm……………………………………………………………………………………………………73
3.2.5. Xây dựng hệ thồng thu thập, lưu trữ và tra cứu thông tin một cách thống nhất, đồng bộ, phong phú……………………………………………………………………………………………………74
3.2.6. Thực hiện chuyên môn hóa hoạt động định giá BĐS bảo đảm........................................74
3.3. Kiến nghị với chính phủ và các cơ quan chức năng ………………………………………….75
3.3.1. Hoàn thiện hệ thống văn bản pháp luật về hoạt động định giá và hoạt động bảo đảm tín dụng.......................................................................................................................................75
3.3.2. Tăng cường quản lý Nhà nước về thị trường BĐS và hoạt động định giá .75
3.2.3. Cải cách thủ tục hành chính về đăng ký giao dịch bảo đảm, công chứng hợp đồng giao dịch bảo đảm, cấp giấy chứng nhận chủ quyền đối với tài sản và thủ tục xử lý tài sản bảo đảm……….78
3.2.4. Xây dựng một hệ thống thông tin, một cơ sở dữ liệu cho hoạt động thẩm định giá ……....79
tài liệu tham khảo …………………………………………………………………………..81
KẾT LUẬN CHUNG ………………………………………………………………………………..82
Lời mở đầu
1. Tính cấp thiết của đề tài
Trong điều kiện nền kinh tế mở cửa và liên tục tăng trưởng mạnh những năm gần đây, Việt Nam được xem là một trong những nền kinh tế tăng trưởng cao trên thế giới. Nhu cầu vốn đầu tư tăng cao dẫn đến hoạt động của các ngân hàng khá sôi động. Các ngân hàng thương mại một mặt cung cấp vốn cho các doanh nghiệp, mặt khác tạo điều kiện thuận lợi cho quá trình lưu thông tiền tệ, làm cho hoạt động thanh toán trong nội bộ nền kinh tế và các mối quan hệ kinh tế quốc tế được thực hiện một cách dễ dàng.
Một trong những yếu tố tạo nên sự vững mạnh trong hoạt động ngân hàng là an toàn và hiệu quả trong kinh doanh. Hai yếu tố này tồn tại song song nhưng lại mâu thuẫn nhau. Hoạt động ngân hàng là hoạt động chứa đựng rất nhiều rủi ro. Rủi ro xảy ra từ nhiều phía với nhiều cấp độ khác nhau, có thể chỉ là trong một món vay cũng có thể dẫn tới sự sụp đổ của một ngân hàng. Hạn chế rủi ro là yêu cầu cấp bách nhất, không chỉ từ phía các ngân hàng mà còn từ phía Chính phủ. Một trong những biện pháp nhằm hạn chế rủi ro là đảm bảo tiền vay bằng tài sản bảo đảm. Và một trong những hình thức bảo đảm tiền vay bằng tài sản bảo đảm phổ biến hiện nay tại các ngân hàng thương mại là hình thức thế chấp BĐS.
Tuy nhiên hoạt động định giá BĐS tại Việt Nam hiện nay còn gặp nhiều hạn chế. Do đó, nhiệm vụ đặt ra của ngân hàng là khắc phục những hạn chế để nâng cao chất lượng định giá tài sản bảo đảm nhằm mục tiêu cuối cùng là an toàn và lợi nhuận.
Là sinh viên năm cuối chuyên ngành “Định giá tài sản và kinh doanh BĐS”, em chọn đề tài thực tập là: “Thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả công tác định giá BĐS bảo đảm tại chi nhánh ngân hàng đầu tư và phát triển Bắc Hà Nội”
2. Mục đích nghiên cứu
Đề tài đi sâu vào nghiên cứu và phân tích một số vấn đề sau:
- Làm rõ cơ sở khoa học về định giá BĐS.
- Vận dụng lý luận để thấy rõ thực trạng công tác định giá BĐS bảo đảm tại chi nhánh Ngân hàng đầu tư và phát triển Bắc Hà Nội.
- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác định giá BĐS bảo đảm tại chi nhánh.
3. Đối tượng nghiên cứu
Luận văn đi vào nghiên cứu thực tế công tác định giá BĐS bảo đảm tại chi nhánh Ngân hàng đầu tư và phát triển Bắc Hà Nội, trong đó tập trung vào các phương pháp định giá mà chi nhánh đang sử dụng.
4. Phạm vi nghiên cứu
Đề tài được nghiên cứu tại chi nhánh Ngân hàng đầu tư và phát triển Bắc Hà Nội
5. Phương pháp nghiên cứu
Duy vật biện chứng, duy vật lịch sử, điều tra thu thập số liệu, thống kê toán học, phân tích và so sánh…
6. Kết cấu đề tài
Luận văn bao gồm những nội dung chính sau đây:
+ Chương 1: Cơ sở lý luận về định giá BĐS bảo đảm trong hoạt động tín dụng của ngân hàng thương mại.
+ Chương 2: Thực trạng công tác định giá BĐS bảo đảm tại chi nhánh ngân hàng đầu tư và phát triển Bắc Hà Nội.
+ Chương 3: Giải pháp nâng cao hiệu quả công tác định giá BĐS bảo đảm tại chi nhánh ngân hàng đầu tư và phát triển Bắc Hà Nội.
Do thời gian nghiên cứu có hạn và khả năng của bản thân còn nhiều hạn chế, chưa có nhiều kinh nghiệm thực tế nên luận văn khó tránh khỏi những thiếu sót. Em mong nhận được ý kiến đóng góp cũng như phê bình từ các thầy cô để luận văn được hoàn thiện hơn.
Em xin gửi lời Thank chân thành tới các cô chú, các anh chị cán bộ chi nhánh ngân hàng đầu tư và phát triển Bắc Hà Nội, đặc biệt là các anh chị trong phòng QHKH cá nhân đã nhiệt tình tạo điều kiện, hướng dẫn và giúp đỡ em trong quá trình thực tập tại chi nhánh.
Em cũng xin chân thành Thank thầy giáo hướng dẫn trực tiếp là Tiến sỹ Nguyễn Minh Hoàng và các thầy cô trong bộ môn “Định giá tài sản và kinh doanh BĐS” Học viện Tài Chính đã tận tình hướng dẫn và giúp đỡ để luận văn được hoàn chỉnh hơn cả về lý luận cũng như thực tiễn.
Thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả phương pháp định giá bất động sản đản bảo tại chi nhanh ngân hàng đầu tư và phát triển Bắc Hà NộiQFB1YP5B3wQMZ0v
