Link tải luận văn miễn phí cho ae
LỜI NÓI ĐẦU 1
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRONG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 5
I. TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN 5
1.1. Khái niệm về bất động sản 5
1.2. Khái niệm và đặc điểm thị trường bất động sản 6
1.2.1. Khái niệm thị trường bất động sản 6
1.2.2. Đăc điểm của thị trường bất động sản 6
II. ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 8
2.1. Khái niêm định giá bất động sản 8
2.1.1. Khái niệm về định giá 8
2.1.2. Khái niệm về định giá bất động sản 9
2.2. Giá cả, giá trị và các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản 9
2.2.1. Giá cả bất động sản 9
2.2.2. Giá trị bất động sản 9
2.2.3. Các nhân tố ảnh hưởng tới giá trị bất động sản 10
2.3. Vai trò của định giá bất động sản: 11
2.4. Nguyên tắc và căn cứ định giá bất động sản 12
2.4.1. Nguyên tắc hoạt động định giá bất động sản 12
2.42. Căn cứ định giá bất động sản: 14
2.5. Phương pháp định giá so sánh và các phương pháp định giá khác 15
2.5.1. Phương pháp định giá so sánh 15
2.5.1.1. Các khái niệm cơ bản 15
2.5.1.2. Nội dung của phương pháp so sánh 17
2.5.2. Các phư ơng pháp định giá khác 25
CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG SỬ DỤNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRONG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG TH ƯƠNG MẠI CỔ PHẦN Á CHÂU 28
I. ỨNG DỤNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRONG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN Á CHÂU 28
1.1. Ứng dụng phương pháp so sánh trong việc xác định đơn gía đất thị trường 28
1.1.1. Cơ sở lí luận của việc xác định đơn giá đất thi trường 29
1.1.2. Quy trình xác định đơn giá đất thị trường. 29
2. Thông tin do nhân viên thẩm định ACB Hà Nội trực tiếp thương lượng: 32
3. Thông tin tham khảo: 33
1.3. Định giá bất động sản trong khu vực chưa được duyệt đơn giá đất thị trường 41
II. THỰC TRẠNG VIỆC SỬ DỤNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRONG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỐNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN Á CHÂU 45
1.1. Những mặt đã đạt được 45
1.1.1. Định giá bất động sản theo giá trị thị trường 45
1.1.2. Quá trình định giá có tính đến đặc điểm của bất động sản 46
2.2. Hạn chế 46
2.2.1. Hệ thống thông tin chưa đầy đủ để có thể đánh giá chính xác sự khác biệt giữa các bất động sản 46
2.2.2. Sự khác biệt giữa các yếu tố so sánh được xác định chủ yếu dựa trên kinh nghiệm của người định giá, chưa có bằng chứng thị trường 47
2.2.3. Yếu tố thời gian chưa được điều chỉnh 48
CHƯƠNG III. ĐÁNH GIÁ VÀ ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ VIỆC SỬ DỤNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRONG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN Á CHÂU. 48
I. ĐÁNH GIÁ VỀ VIỆC SỬ DỤNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRONG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN Á CHÂU 48
1.1. Tiêu chuẩn đánh giá 48
1.2. Yêu cầu chung của tiêu chuẩn số 07 – phương pháp so sánh 49
1.3. Đánh giá việc sử dụng phương pháp so sánh trong hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu. 51
II. MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG CỦA PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRONG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 53
2.1. Giải pháp 53
2.1.1. Thu thập thông tin về bất động sản đầy đủ và chính xác 53
2.1.2. Thu thập thêm bằng chứng thị trường về các yếu tố so sánh để có thể định lượng các yếu tố so sánh đó. 54
2.2. Kiến nghị 54
LỜI NÓI ĐẦU
I. LÝ DO NGHIÊN CỨU ĐỀ TÀI
Trong những năm qua nền kinh tế Việt Nam đang đi vào quỹ đạo phát triển ổn định của nền kinh tế. Cùng với sự phát triển của nền kinh tế là sự phát triển của thị trường bất động sản. Sau khi Luật Kinh Doanh Bất Động Sản ra đời năm 2005 đã khẳng định hơn nữa vai trò của thị trường bất động sản.
Theo luật kinh doanh bất động sản, hoạt động kinh doanh bất động sản gồm: kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản. Định giá bất động sản thuộc kinh doanh dịch vụ bất động sản. Thị trường bất động sản càng phát triển thì định giá bất động sản càng có vai trò quan trọng. Định giá bất động sản không chỉ có vai trò quan trọng trong thị trường bất động sản mà còn có vai trò quan trọng trong thị trường tài chính. Nước ta đang trong quá trình công nghiệp hoá – hiện đại hoá, nền kinh tế đang hội nhập với khu vực và thế giới, do vậy nhu cầu về vốn để phát triển sản xuất, kinh doanh đối với các doanh nghiệp ở Việt nam là rất quan trọng. Các Ngân hàng thương mại được thành lập với chức năng chính là đi vay và cho vay, là trung gian tài chính giữa người dân và các doanh nghiệp, qua đó cung cấp vốn cho các ngành sản xuất kinh doanh, giúp đẩy nhanh quá trình sản xuất, tiết kiệm thời gian và chi phí. Một trong những biện pháp bảo đảm tiền vay tại các Ngân hàng thương mại là cho vay có bảo đảm bằng bất động sản, do vậy việc xác định chính xác giá trị bất động sản thế chấp là rất quan trọng, không chỉ là căn cứ để các Ngân hàng thương mại quyết định lượng tiền cho vay mà còn giúp các Ngân hàng bảo đảm an toàn và hạn chế rủi ro trong hoạt động của mình Trong định giá bất động sản, phương pháp so sánh là phương pháp đặc biệt quan trọng, nó không chỉ là phương pháp độc lập mà nó còn hỗ trợ cho các phương pháp khác được hoàn thiện hơn, chính xác hơn trong quá trình định giá. Chính vì lẽ đó, trong hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu đã sử dụng chủ yếu phương pháp so sánh trong hoạt động của mình. Từ đó, em mạnh dạn lựa chọn đề tài của mình là: ứng dụng phương pháp so sánh trong hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu làm đề tài nghiên cứu.
II. MỤC ĐÍCH VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU
• Làm rõ nội dung của phương pháp định giá so sánh.
• Ứng dụng phương pháp so sánh trong hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu.
• Kiến nghị một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của phương pháp so sánh trong hoạt động định giá bất động sản.
III. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
• Phương pháp hệ thống hoá kết hợp thu thập số liệu thị trường.
• Phương pháp nghiên cứu lý thuyết và vận dụng lý thuyết vào thực tế.
• Phương pháp so sánh giữa lý thuyết và thực tế.
IV. KẾT CẤU ĐỀ ÁN.
Ngoµi lêi më ®Çu, kÕt luËn, môc lôc vµ tµi liÖu tham kh¶o, néi dung chuyên đề bao gåm 3 phÇn sau:
Chương 1: C¬ së lí luận vÒ ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n và phương pháp so sánh trong định giá bất động sản..
Chương 2: Thực trạng sử dụng ph¬ng ph¸p so s¸nh trong hoạt động ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n thế chấp tại ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu
Chương 3: Đánh giá và đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả việc sử dụng phương pháp so sánh trong hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu.
H905T021J20jJ2k
