Download miễn phí Báo cáo Định giá bất động sản thương mại



Sử dụng những thông tin trên hãy xác định:
1. Giá trị thửa đất bằng phương pháp so sánh
2. Khấu hao tích tụ của bất động sản cần định giá bằng phương pháp chia nhỏ.
3. Giá trị của tòa nhà bằng phương pháp chi phí
4. Giá trị của bất động sản bằng phương pháp so sánh
5. Giá trị của bất động sản bằng phương pháp số nhân tổng tiền thuê thô
6. Tỷ suất chiết khấu bằng phương pháp so sánh
7. Giá trị của bất động sản bằng phương pháp thu nhập.
 
 


http://s1.liketly.com/flash/edoc/jh2i1fkjb33wa7b577g9lou48iyvfkz6-swf-2014-09-09-bao_cao_dinh_gia_bat_dong_san_thuong_mai.vq7ChIVrzp.swf /tai-lieu/bao-cao-dinh-gia-bat-dong-san-thuong-mai-75307/


Để tải tài liệu này, vui lòng Trả lời bài viết, Mods sẽ gửi Link download cho bạn ngay qua hòm tin nhắn.

Ket-noi - Kho tài liệu miễn phí lớn nhất của bạn


Ai cần tài liệu gì mà không tìm thấy ở Ket-noi, đăng yêu cầu down tại đây nhé:
Nhận download tài liệu miễn phí

Tóm tắt nội dung tài liệu:

Định giá bất động sản thương mại
Mô tả chung
Bất động sản cần định giá là một tòa nhà thương mại một tầng đã xây dựng 25 năm trước đây. Tổng diện tích sàn là 278,7 m2 và nằm tại một góc phố.
Định giá để tính thuế
Theo tài liệu ghi chép tại văn phòng định giá để đánh thuế, giá trị để tính thuế bất động sản như sau:
Giá trị thửa đất: 14.500 đôla
Giá trị tài sản trên đất: 16.000 đôla
Tổng giá trị để tính thuế: 30.500 đôla
Bất động sản được định giá bằng 30% giá trị thị trường và thuế suất danh nghĩa là 4%.
Thông tin về thửa đất
Thửa đất có mặt tiền rộng 9,14 m và sâu 30,48 m; diện tích 278,7 m2. Trong khu vực trong thời gian vừa qua có một số cuộc mua bán đất trống. Mới đây cũng có một mua bán bất động sản tương tự mới được xây dựng nằm phía bên kia đường của bất động sản cần định giá. Vì đã biết giá bán và chi phí xây dựng nên có thể sử dụng thông tin này để ước tính giá trị của bất động sản cần điịnh giá.
Công trình xây dựng của bất động sản cần định giá
Đó là một tòa nhà thương mại 01 tầng, rộng 9,14 m chiều sâu 30,48 m. Tòa nhà đã được xây dựng 25 năm và có tuổi đời kinh tế còn lại là 25 năm. Khảo sát tòa nhà thu được những thông tin về hao mòn sau:
Đào đắp và san lấp: 40,0%
Những bức tường bao quanh 55,0%
Kết cấu mái, hệ thống cấp nước, hệ thống chiếu sáng, đường dây điện,
và những chi phí gián tiếp: 50,0%
Kết cấu xây dựng bên trong: 60,0%
Mái nhà, hệ thống sưởi ấm và điều hòa không khí: 50,0%
Sửa chữa và duy tu bảo dưỡng 400,00 đôla
Chi phí thay thế hệ thống chiếu sáng chưa đầy đủ 600,00 đôla
Tòa nhà có chiều rộng mặt tiền ít và chiều sâu dài nên không được người thuê ưa thích. Tiền thuê theo giá thị trường là 550,00 đôla/tháng, trong khi các tòa nhà khác không có khuyết điểm trên thông thường có giá thuê 600,00 đôla/tháng.
Lỗi thời ngoại biên: Trong phân tích khu vực lân cận thấy không có hiện tượng giảm giá do lỗi thời ngoại biên. Cũng không thấy có hiện tượng nền kinh tế của đất nước và của vùng gây khó khăn cho việc tìm kiếm người thuê thích hợp cho những tòa nhà thương mại như loại bất động sản cần định giá.
Thông tin về các cuộc mua bán đất tương tự
Thương vụ 1
Giá bán 35.000 đôla. Lô đất: rộng 22,86 m chiều sâu 24,38 m. Điều chỉnh biến động giá theo thời gian là 2,0%. Bất động sản nằm ở vị trí kém thuận lợi hơn bất động sản cần định giá và mức điều chỉnh được xác định là 4,0%. Lô đất nằm ở giữa phố nên giá bán thấp hơn 5,0% so với lô đất ở góc phố.
Thương vụ 2
Giá bán 23.300 đôla. Lô đất nằm ở góc phố, rộng 13,72 m sâu 24,38 m. Điều chỉnh giá biến động theo thời gian là 3,0%. Bất động sản nằm ở vị trí tốt hơn bất động sản cần định giá và mức điều chỉnh ước tính là 2.0%.
Thương vụ 3
Giá bán 27.800 đôla. Đó là lô đất nằm ở giữa phố, rộng 18,29 m chiều sâu 22,86 m. Không cần thiết phải điều chỉnh về vị trí và biến động giá theo thời gian. Tuy nhiên, lô đất ở góc phố nên giá bán cao hơn giá những lô đất nằm ở giữa phố là 5,0%.
Thương vụ bán bất động sản:
Giá bán 84.000 đôla. Lô đất nằm ở góc phố, chiều rộng 15,24 m chiều sâu 24,38 m có một tòa nhà 01 tầng mới xây dựng trên toàn bộ diện tích thửa đất. Chi phí xây dựng tòa nhà là 156, 0 đôla/m2. Do bất động sản này vừa mới được bán và có vị trí nằm ở bên kia đường của bất động sản cần định giá, nên không cần điều chỉnh về vị trí và theo thời gian.
Thông tin về chi phí : Tài liệu về chi phí cho thấy chi phí thay thế của bất động sản cần định giá như sau:
Đào đắp, san lấp 3.600
Làm móng 3.672
Xây dựng tường bao quanh 10.800
Kết cấu mái 4.350
Mái 972
Kết cấu xây dựng bên trong 8.480
Hệ thống cấp nước 3.200
Hệ thống sưởi và điều hòa 6.400
Hệ thống chiếu sáng và đường dây điện 2.200
Tổng chi phí trực tiếp 43.674
Chi phí gián tiếp 9.326
Chi phí thay thế (mới) 53.000
Các cuộc giao dịch bất động sản tương tự
Có 3 cuộc giao dịch bất động sản có thể so sánh được ở khu vực lân cận. Không có bất động sản nào có cùng loại lỗi thời chức năng như bất động sản cần định giá.
Thương vụ 1
Giá bán 68.600 đôla. Có vị trí ở giữa phố, giá trị thửa đất là 26.000 đôla. Diện tích tòa nhà là 485,42 m2. Giá đã tăng 2,0% so với ngày bán. Bất động sản ở góc phố bán với giá cao hơn 5% so với bất động sản nằm ở giữa phố. Bất động sản này có tuổi đời tương đương với bất động sản cần định giá, nhưng có hiện trạng tốt hơn nên cần điều chỉnh 2%. Tuổi đời kinh tế còn lại là 25 năm. Tổng thu nhập thô là 10.600 đôla. Thu nhập ròng trước thuế và hoàn vốn là 8.975 đôla.
Thương vụ 2
Giá bán 56.400 đôla. Có vị trí ở góc phố, giá trị thửa đất là 22.000 đôla. Diện tích tòa nhà là 371,61 m2. Không cần điều chỉnh theo thời gian và vị trí. Bất động sản này có tuổi đời và điều kiện hiện trạng tương đương với bất động sản cần định giá. Tuổi đời kinh tế còn lại là 20 năm. Tổng thu nhập thô là 87600 đôla. Thu nhập ròng trước thuế và hoàn vốn là 7.800 đôla.
Thương vụ 3
Giá bán 47.000 đôla. Có vị trí ở góc phố, giá trị thửa đất là 19.600 đôla. Diện tích tòa nhà là 292,64 m2. Giá đã tăng 4,0% so với ngày bán. Không cần điều chỉnh về vị trí và quy mô diện tíchmới hơn và tốt hơn bất động sản cần định giá, nên cần điều chỉnh 10%. Tuổi đời kinh tế còn lại là 25 năm. Tổng thu nhập thô là 7.200 đôla. Thu nhập ròng trước thuế và hoàn vốn là 6.220 đôla.
Báo cáo hoạt động của chủ sở hữu bất động sản cần định giá
Tổng thu nhập thô
6.600
Chi phí vận hành:
Bảo hiểm:
120
Thuế bất động sản
337
Quản lý
300
Sửa chữa và bảo dưỡng
140
Lãi suất tiền vay
1.000
Khấu hao
1.200
Tổng chi phí
3.097
Thu nhập thuần túy
3.503
Phân tích thị trường bất động sản trong khu vực lân cận cho thấy số liệu về chi phí và thu nhập sau đây là thay mặt cho loại bất động sản cần định giá:
Tiền thuê thô trên thị trường
550 đôla/tháng
Lỗ về diện tích không được thuê
3,0% của tổng thu nhập thô
Quản lý
5,0% của tổng thu nhập thô
Bảo hiểm
120 đôla/năm
Sửa chữa
150 đôla/năm
Quét sơn
400 đôla/5năm
Mái nhà
Ước tính 20 năm tuổi
Hệ thống sưởi ấm và điều hòa
Ước tính 20 năm tuổi
Sử dụng những thông tin trên hãy xác định:
Giá trị thửa đất bằng phương pháp so sánh
Khấu hao tích tụ của bất động sản cần định giá bằng phương pháp chia nhỏ.
Giá trị của tòa nhà bằng phương pháp chi phí
Giá trị của bất động sản bằng phương pháp so sánh
Giá trị của bất động sản bằng phương pháp số nhân tổng tiền thuê thô
Tỷ suất chiết khấu bằng phương pháp so sánh
Giá trị của bất động sản bằng phương pháp thu nhập.
Bài giải
Các cuộc giao dịch đất đai
Thương vụ 1
Thương vụ 2
Thương vụ 3
Giá bán
35.000
23.300
27.800
Điều chỉnh theo thời gian
+2.0%
+3.0%
0
Điều chỉnh vị trí
+4.0%
-2.0%
0
Điều chỉnh vị trí góc phố
+5.0%
0
+5.0%
Điều chỉnh theo các đặc điểm khác
+11.0%
+1.0%
+5.0%
Giá đã điều chỉnh
38.850
23.533
29.190
Diện tích (m2)
557,4
334,4
418
Đơn giá (đôla/m2)
69,7
70,4
69,8
Giá đất: 70 USD/m2
Giao dịc...

---