Download miễn phí Đề tài Nâng cao hiệu quả hoạt động tín dụng tại ngân hàng TMCP phát triển nhà TP. HCM
Thị trường bất động sản thường được phân chia theo khu vực, bao gồm thị trường nhà ở, thị trường văn phòng, thị trường các cửa hàng bán lẻ, thị trường công nghiệp và thị trường các tài sản đặc biệt khác.
a) Thị trường nhà ở.
— Thị trường nhà ở thuộc khu vực tư nhân thường có hai loại:
+ Loại thứ nhất là những nhà ở gắn liền với đất đai bao gồm:
· Những căn nhà riêng biệt hay nữa riêng biệt, và những dãy nhà xây cùng một kiểu. Những kiểu nhà này được đầu tư nhiều, nói chung có sẵn, được sử dụng phổ biến cho những người chủ sở hữu cư trú.
· Những căn nhà riêng biệt ở vị trí tốt, có tiền thuê cao, sử dụng phổ biến cho các công ty.
+ Loại thứ hai là những khu chung cư, là hình thức đầu tư phổ biến.
— Thị trường nhà ở thuộc khu vực công cộng là những nhà ở công cộng, có nhiều phòng với kích thước khác nhau, nhằm đáp ứng nhu cầu của các nhóm người có thu nhập thấp.
b) Thị trường văn phòng: các văn phòng tốt nhất được định vị tại các khu vực trung tâm kinh doanh.
c) Thị trường cửa hàng bán lẻ: giá trị của cửa hàng phụ thuộc vào kiểu cách hấp dẫn, bài trí thuận tiện và chất lượng của môi trường xung quanh.
http://s1.liketly.com/flash/edoc/web-viewer.html?file=jh2i1fkjb33wa7b577g9lou48iyvfkz6-demo-2016-02-05-de_tai_nang_cao_hieu_qua_hoat_dong_tin_dung_tai_ngan_hang_tm_PhmyEo6RpY.png /tai-lieu/de-tai-nang-cao-hieu-qua-hoat-dong-tin-dung-tai-ngan-hang-tmcp-phat-trien-nha-tp-hcm-89170/ Để tải tài liệu này, vui lòng Trả lời bài viết, Mods sẽ gửi Link download cho bạn ngay qua hòm tin nhắn. Ket-noi - Kho tài liệu miễn phí lớn nhất của bạn
Ai cần tài liệu gì mà không tìm thấy ở Ket-noi, đăng yêu cầu down tại đây nhé:
Nhận download tài liệu miễn phí
Tóm tắt nội dung tài liệu:
u quả cho sự kiểm soát ngày càng tăng này là:
Nhận diện các tài sản của chính mình và các nhiệm vụ của chúng.
Xác định giá của các tài sản cố định.
Xác định xem những tài sản này có được sử dụng với vai trò phục vụ hữu hiệu cho cộng đồng hay không.
Biết giá trị tổng quát của toàn bộ cơ sở kinh doanh.
Các cơ quan giải quyết tốt các câu hỏi này cần được chẩn bị tốt hơn để đáp ứng yêu cầu cạnh tranh của thị trường thương mại, sụ khắc khe của phương pháp kế toán tích lũy và báo tài chính khác.
Quan trọng hơn nữa là tổng giá trị của một tổ chức, sau khi xác định được, cần được phân tích ra thành nhiều loại tài sản khác nhau. Sự phân chia ra thành những chương mục tài chính khác nhau tài chính khác nhau này sẽ trở nên quan trọng trong việc xác định tỷ lệ lợi tức và cơ cấu vốn đầu tư và sự sử dụng tài sản trong tương lai.
Sự liên tục thẩm định giá tài sản là cần thiết cho việc:
Theo dõi và báo thành tích hoạt động của bộ máy quản lý.
Đặt kế hoạch để sử dụng tốt tài sản.
Đảm bảo sự vững chắc liên tục về mặt tài chính.
Quyết định về hướng đi tương lai của các tổ chức về khu vực công cộng.
Các nhà thẩmđịnh giá khi tiến hành thẩmđịnh giá đối với vật đảm bảo nợ vay,đồ cầm cố và giấy nợ,họ cần thiết phải tuân theo những chỉ dẫn trong tiêu chuẩn thứ tư của Ủy ban thẩm định giá tài sản quốc tế (TIAVSC), có nội dung như sau:
TIÊU CHUẨN THỨ 4 CỦA TIAVSC
Thẩm định giá đối với vật đảm bảo nợ vay, đồ cầm cố và giấy nợ
1. Mở đầu
Tiêu chuẩn thứ tư cung cấp cơ sở để cho nhàthẩm định giá có thể thực hiện các hoạt động thẩm định phục vụ cho các tổ chức cho vay, hay các tổ chức thực hiện việc cấp vốn cần được bảo đảm bằng tài sản cố định cụ thể chứ không phải tín dụng thông thường của một ca ùnhân hay một doanh nghiệp. Các nhà thẩm định giá có thể còn tư vấn cho các lĩnh vực khác, song tiêu chuẩn này chỉ sử dụng cho thẩm định giá tài sản, cho vật đảm bảo nợ,đồ cầm cố và giấy nợ.
Nhiều kế hoạch tài chính đảm bảo bởi những tài sản cụ thể. Vật đảm bảo cho một khoản vay,đồ cầm cố hay những giấy nợ trong những quan hệ tài chính khác có thể được xác định ở một mức độ rộng hơn. Trong một số trường hợp giá trị ròng của một doanh nghiệp được dùng làm vật đảm bảo ma økhông cần một tài sản cụ thể. Các nhà thẩmđịnh giá thường dùng giá trị thị trường khi đánh giá những tài sản cụ thể dùng để đảm bảo cho các khoản vay tài chính.
Mặt dù các tài sản khác nhau về vị trí, lợi ích sử dụng,thời gian đã sử dụng và những yếu tố khác, những nguyên tắc của thẩm định phải có tính thống nhất. Điều quan trọng là các nhà thẩm định giá phải áp dụng thống nhất những nguyên tắc thẩm định trong phạm vi khuôn khổ của những tiêu chuẩn này, tiến hành một cách khách quan việc thẩm định phù hợp với yêu cầu và hiểu biết của những người sử dụng kết quả thẩm định.
2. Phạm vi
Tiêu chuẩn này áp cho tất cả các tình huống khi mà các nhà thẩm định giá cần phài tư vấn hay báo cáo cho những tổ chức cho vay hay là những người cung cấp vốn vay khác khi mà mục tiêu của thẩm định giá có liên quan đến các khoản vay, đồ cầm cố hay giấy nợ.
THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẤT ĐỘNG SẢN
Tổng quan về thị trường tài sản
Định nghĩa về bất động sản
Bất động sản là một thuật ngữ rộng chỉ các tài sản như đất trống, đất đai và công trình xây dựng dùng cho các mục đích cư trú, giải trí, nông nghiệp, công nghiệp, kinh doanh và thương mại.
Bất động sản ám chỉ đến đất đai và tất cả các công trình xây dựng một cách vĩnh viễn trên khu đất, bao gồm cả công trình phương tiện cống rãnh thoát nước và các hạng mục công trình cố định khác.
Quyền lợi đối với bất động sản
Có nhiều loại hình quyền lợi đối với bất động sản, dưới đây là những loại hình phổ biến nhất.
Đối với đất đai: có ba loại hình chiếm giữ
Sở hữu vĩnh viễn: sở hữu đất đai được ghi nhận bằng giấy chứng nhận quyền sở hữu. Đây là hình thức sở hữu cao nhất.
Thuê có hợp đồng. Đất thuộc quyền sở hữu vĩnh viễn có thể được đem cho thuê dài hạn hay ngắn hạn.
Quyền sử dụng đất. Tương tự như cho thuê theo hợp đồng nhưng thường gắn liền với hoạt động nào đó trên vùng đất đã thuê.
Đối với các công trình trên đất đai
Sở hữu vĩnh viễn. Khi chủ sở hữu đất còn sở hữu luôn các công trình trên vùng đất ấy.
Thuê có hợp đồng. khi các đối tác thứ ba thuê các công trình nằm trên vùng đất ấy.
Thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản là “địa điểm” tại đó những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau.
Đối với thị trường bất động sản thì không có địa điểm thị trường chính thức, và nó được thể hiện bởi con số cung và cầu.
Những người bán và những người mua có thể cùng ở một địa điểm cụ thể tại một cuộc bán đấu giá, hay có thể liên lạc với nhau qua mạng lưới thông tin liên lạc. Giá cả hàng hóa bất động sản được xác định tại thị trường bất động sản.
Các đặc trưng của thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản có những đặc trưng sau:
Không có thị trường trung tâm.
Tính không công khai của thị trường làm cho các thông tin về giá cả rất khó thu thập, độ tin cậy kém, tạo nên tính không hiệu quả của thông tin thị trường.
Là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo. Do tính chất không tái tạo được của đất, nên thị trường đất mang tính độc quyền nhiều hơn thị trường hàng hóa, biến động của giá đất thường biến động hơn giá hàng hóa.
Các khu vực của thị trường bất động sản.
Thị trường bất động sản thường được phân chia theo khu vực, bao gồm thị trường nhà ở, thị trường văn phòng, thị trường các cửa hàng bán lẻ, thị trường công nghiệp và thị trường các tài sản đặc biệt khác.
Thị trường nhà ở.
Thị trường nhà ở thuộc khu vực tư nhân thường có hai loại:
Loại thứ nhất là những nhà ở gắn liền với đất đai bao gồm:
Những căn nhà riêng biệt hay nữa riêng biệt, và những dãy nhà xây cùng một kiểu. Những kiểu nhà này được đầu tư nhiều, nói chung có sẵn, được sử dụng phổ biến cho những người chủ sở hữu cư trú.
Những căn nhà riêng biệt ở vị trí tốt, có tiền thuê cao, sử dụng phổ biến cho các công ty.
Loại thứ hai là những khu chung cư, là hình thức đầu tư phổ biến.
Thị trường nhà ở thuộc khu vực công cộng là những nhà ở công cộng, có nhiều phòng với kích thước khác nhau, nhằm đáp ứng nhu cầu của các nhóm người có thu nhập thấp.
Thị trường văn phòng: các văn phòng tốt nhất được định vị tại các khu vực trung tâm kinh doanh.
Thị trường cửa hàng bán lẻ: giá trị của cửa hàng phụ thuộc vào kiểu cách hấp dẫn, bài trí thuận tiện và chất lượng của môi trường xung quanh.
Thị trường công nghiệp:việc thiết kế và xây dựng trong thị trường này nhằm hướng đến thõa mãn nhu cầu của người sử dụng. Nó không phải là sự đầu tư chung, mà thông thường là của mgười chủ sở hữu sử dụng. Giá trị của thị trường phụ thuộc vào dung lượng hoạt động công nghiệp, và khả năng sẵn có về cung cấp lao động, vật tư và thị trường.
Thị trường tài sản đặc biệt: thông thường xây theo tập quán để đáp ứng những yêu cầu của người chủ sở hữu như là: các xưởng đóng tàu, nhà máy hóa dầu, trạm xăng, trung tâm giải trí
Tổng quan về phương pháp thẩm định giá bất động sản
Những phương pháp chủ yếu để tiến hành thẩm định giá bất động sản bao gồm:
Phương pháp so sánh trực tiếp.
Phương pháp chi phí.
Phương pháp thặng dư.
Phương pháp thu nhập.
Phương pháp thu nhập truyền thống.
Các kỹ thuật luồng tiền chiết khấu.
Phương pháp lợi nhuận.
Trong việc sử dụng các phương pháp để tiến hành thẩm định giá, không có phương pháp nào chính xác riêng rẻ, mà chỉ có phương pháp thích hợp nhất, còn các phương pháp khác có thể được sử dụng để kiểm tra kết quả của phương pháp thích hợp nhất.
Việc xác định các phương pháp tyhích hợp nhất phụ thuộc vào các yếu tố sau:
Thuộc tính của tài sản.
Sự tin cậy và khả năng sử dụng các tài liệu thị trường.
Mục đích và mục tiêu của việc thẩm định giá.
Phương pháp so sánh trực tiếp
Là phương pháp thường dùng nhất để đánh giá tài sản.
Phương pháp so sánh dựa trên lý thuyết cho rằng gía trị thị trường của một tài sản có quan hệ mật thiết với các giá trị của tài sản đã mua bán.
Mục tiêu của phương pháp so sánh là tìm kiếm các tài sản đã được giao dịch trên thị trường hiện hành, và giống nhau so với tài sản đối tượng định giá, và tiến hành những điều chỉnh thích hợp để phản ánh bất kỳ sự khác nhau nào giữa chúng.
Các nguyên tắc
Thay thế: một nhà đầu tư có lý trí sẽ không trả giá cho một tài sản nhiều hơn chi phí để mua một tài sản lựa chọn mà có cùng sự hữu ích như nhau.
Sự đóng góp: quá trình điều chỉnh có ước tính sự ham gia đóng góp của các yếu tố hay các bộ phận của tài sản đối với tổng số giá trị thị trường.
Các bước tiếp cận của phương pháp so sánh trực tiếp
Tìm kiếm những tài sản được bán trong thời gian gần đây mà có thể so sánh với tài sản đối tương định giávề các mặt: kiểu cách, điều kiện, vị trí,
Tiến hành điều tra khu vực của tài sản đối tượng thẩm định và tài sản có khả năng so sánh, để xác định giá của so sánh gầ gũi nhất – từ 3 đến 6 khả năng.
Phân tích các giá bán và điều chỉnh những sự khác nhau giữa các giá bán có thể so sánh với tài sản đối tượng thẩm định giá.
Tiến đến ước tính giá trị của tài sản đối tượng th...
