Download miễn phí Đề tài Quan điểm và giải pháp phát triển thị trường BĐS trong thời gian tới
MỤC LỤC
MỤC LỤC 1
Lời mở đầu. 2
Chương I : Tổng quan về thị trường bất động sản. 3
1. Khái niệm và đặc điểm của BĐS 3
1.1 Khái niệm . 3
1.2. Đặc điểm. 4
2. Khái niệm,phân loại và đặc điểm của thị trường BĐS . 6
2.1. Khái niệm. 6
2.2. Phân loại thị trường BĐS. 6
2.3. Đặc điểm của thị trường BĐS. 7
3. Vị trí, vai trò của thị trường BĐS. 12
4.Quy luật cung cầu trong thị trường BĐS. 14
4.1.Khái quát về cầu BĐS. 14
4.1.1 Khái niêm, phân loại. 14
4.1.2 Các nhân tố ảnh hưởng đến cầu BĐS. 15
4.2. Khái quát về cung BĐS. 18
4.2.1 Khái niệm. 18
4.2.2.Các nhân tố ảnh hưởng đến cung BĐS. 19
4.2.3.phân tích nguồn cung BĐS 20
4.3 Quy luật cung cầu BĐS trong thị trường BĐS. 20
4.3.1 Tác động chuyển dịch của cầu. 21
4.3.2 Tác động dịch chuyển của cung. 21
4.3.3. Sự thay đổi của cả cung và cầu. 21
Chương II - Thực trạng hoạt động của thị trường BĐS tại Việt Nam hiện nay. 22
1. Quá trình hình thành và phát triển của thị trường BĐS. 22
1.1 Giai đoạn trước năm 1993. 22
1.2. Giai đoạn 1993-2001. 23
1.3 Giai đoạn 2001-2003. 24
1.4. Giai đoạn 2003-2007. 25
1.5. Giai đoạn từ đầu năm 2007 đến nay. 27
Chương III- Quan điểm và giải pháp phát triển thị trường BĐS trong thời gian tới. 29
1. Một số nhận xét về thị trường BĐS trong thời gian qua. 29
1.1 Ưu điểm. 29
1.2. Những tồn tại. 31
2. Một số giải pháp và định hướng phát triển thị trường BĐS ở nước ta trong thời gian tới. 34
2.1 Xây dựng và hoàn thiện khung pháp lý về thị trường BĐS. 34
2.2 Đảm bảo quy hoạch đi trước một bước. 34
2.3. Thực hiện đăng ký tài sản là BĐS. 35
2.4. Hoàn thiện bộ máy và tăng cường năng lực cán bộ quản lý. 36
2.5 Thực thi các biện pháp chống đầu cơ BĐS. 36
2.6. Chính sách thuế trong kinh doanh BĐS. 37
2.7. Hoàn thiện hệ thống thị trường, xúc tiến việc hình thành sàn giao dịch BĐS để thị trường vận hành có hiệu quả. 37
Kết luận. 39
Tài liệu tham khảo 40
http://s1.liketly.com/flash/edoc/web-viewer.html?file=jh2i1fkjb33wa7b577g9lou48iyvfkz6-demo-2016-03-13-de_tai_quan_diem_va_giai_phap_phat_trien_thi_truong_bds_tron_QGGXOxdLxi.png /tai-lieu/de-tai-quan-diem-va-giai-phap-phat-trien-thi-truong-bds-trong-thoi-gian-toi-92294/ Để tải tài liệu này, vui lòng Trả lời bài viết, Mods sẽ gửi Link download cho bạn ngay qua hòm tin nhắn. Ket-noi - Kho tài liệu miễn phí lớn nhất của bạn
Ai cần tài liệu gì mà không tìm thấy ở Ket-noi, đăng yêu cầu down tại đây nhé:
Nhận download tài liệu miễn phí
Tóm tắt nội dung tài liệu:
lượng, hạ giá thành bằng cách đầu tư vào nâng cao trình độ khoa học, kỹ thuật, đổi mới công nghệ sản xuất và do đó, không chỉ góp phần đáp ứng cho sản xuất, mà còn đáp ứng cho tiêu dùng của nhân dân thông qua các công trình phục vụ cho các hoạt động đáp ứng nhu cầu văn hoá, thể thao, vui chơi, giải trí của người dân.
Phát triển thị trường BĐS góp phần đổi mới chính sách, trong đó có chính sách về đất đai, về BĐS.
Việc quản lý thị trường BĐS bằng pháp luật ,chính sách là hoàn toàn cần thiết nhưng việc ban hành những chính sách gì và như thế nào mới thực sự là vấn đề mà nhà nước cần hết sức quan tâm. Thông qua hoạt động trên thị trường đất đai,thị trường BĐS mới thấy rõ được những bất cập của chính sách để từ đó sửa đổi, bổ sung và hoàn thiện chúng.
4.Quy luật cung cầu trong thị trường BĐS.
4.1.Khái quát về cầu BĐS.
4.1.1 Khái niêm, phân loại.
a. Khái niệm
Là khối lượng hàng hoá BĐS mà người có nhu cầu tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và có thể thanh toán với mức giá nhất định để nhận được lượng hàng hoá BĐS đó trên thị trường.
Cần phân biệt giữa cầu và nhu cầu BĐS :Nhu cầu của con người không có giới hạn, là cái tiềm ẩn trong con người có giới hạn.
Cầu là một phần của nhu cầu nhưng có khả năng thanh toán.
Giữa cầu và nhu cầu thường không ăn khớp nhau trên các khía cạnh:
-Có nhu cầu nhưng không có khả năng thanh toán.
-Có khả năng thanh toán nhưng chưa có nhu cầu cần đáp ứng ngay
-Không có nhu cầu sử dụng nhưng sẵn sàng chấp nhận thanh toán với mục đích đầu cơ
-Có nhu cầu sử dụng hay tiêu dùng, có khả năng thanh toán nhưng trên thị trường không có hàng hoá đó.
b. Phân loại cầu BĐS.
-Phân loại theo loại BĐS.
Cầu về đất ở, nhà ở .
Cầu về BĐS dịch vụ .
Cầu BĐS văn phòng, công sở.
Cầu BĐS công nghiệp.
Cầu BĐS trong nông nghiệp: Cầu về đất đai và các công trình xây dựng phục vụ nông nghiệp như vườn cây lâu năm, nuôi trồng thuỷ sản, hệ thống thuỷ lợi, thuỷ nông, hệ thống chuồng trại cho chăn nuôi.
Cầu BĐS khác.
Phân loại theo trình tự xuất hiện.
Cầu sơ cấp: BĐS được sử dụng với mục đích kinh doanh
Cầu thứ cấp : Cầu BĐS thoả mãn nhu cầu người tiêu dùng.
Cầu BĐS cho sản xuất: Gắn cả kinh doanh và tiêu dùng.
4.1.2 Các nhân tố ảnh hưởng đến cầu BĐS.
a. Quy mô, cơ cấu dân cư.
Quy mô dân số phát triển dẫn đến làm gia tăng các nhu cầu xã hội như ăn, mặc, ở, đi lại, thông tin liên lạc, việc làmđòi hỏi cơ sở hạ tầng phải phát triển theo để đáp ứng các nhu cầu thiết yếu đó.
Cơ cấu dân cư theo hướng tập trung ngày càng đông ở các đô thị, thành phố phát triển dẫn đến các công trình BĐS cũng phải được tăng về cả số lượng và chất lượng.
b.Thu nhập.
Thu nhập liên quan trực tiếp đến khả năng thanh toán do đó ảnh hưởng đến cầu BĐS.
Khi thu nhập thấp sẽ không có khả năng thanh toán dẫn đến cầu thấp.
Khi thu nhập tăng cao ngoài những chi phí cho cuộc sống sinh hoạt đời thường thì cá nhân và xã hội còn có một lượng tiền nhất định dôi ra để đáp ứng như cầu về BĐS đặc biệt là đất và nhà ở.
Khi thu nhập tăng cao hơn nữa dẫn đến sự thay đổi cầu BĐS theo hướng thay đổi quy mô, nâng cao chất lượng và đặc biệt quan tâm đến vấn đề mốt, thị hiếu BĐS.
Khi thu nhập tăng cao hơn nữa cầu về BĐS sẽ chuyển hướng sang đầu cơ hay kinh doanh. Khi thu nhập cao thì các nhu cầu về dịch vụ xã hội cũng tăng lên.
c. Đô thị hoá.
Đô thị hoá là quá trình biến nông thôn trở thành thành thị, quá trình đô thị hoá sẽ dẫn đến sự thay đổi kết cấu dân cư và tỷ lệ cư dân nông thôn sẽ giảm đi và cư dân đô thị sẽ tăng lên. Với độ tập trung cao về dân số ở các đô thị sẽ làm tăng nhu cầu về cơ sở hạ tầng cung cấp phục vụ đời sống, sinh hoạt hàng của người dân.
Đô thị hoá dẫn đến cầu về các khu đô thị mới gia tăng và tương ứng với chúng là cơ sở hạ tầng dịch vụ theo kiểu đô thị, làm thay đổi kết cấu các hoạt động kinh tế xã hội, kết cấu dân cư, thay đổi quy hoạch.
Đô thị hóa sẽ mở ra những cơ hội mới cho các nhà kinh doanh BĐS, cầu về đầu tư, kinh doanh BĐS sẽ gia tăng.
d.Giá BĐS.
BĐS không như các hàng hoá thông thường khác là khi gía giảm thì cầu tăng và khi giá tăng thì cầu giảm. Với BĐS khi giá giảm nhưng sẽ không giảm tới mức mà người mua có thể mua thêm 1 BĐS nữa.
e.Cung cầu của các BĐS thay thế.
Sự thay đổi cung cầu của BĐS thay thế cũng sẽ dẫn đến thay đổi cầu của BĐS kia như thay đổi cung cầu đối với nhà cho thuê sẽ làm thay đổi cầu nhà đất vì nếu cung nhà cho thuê tăng lên trong ngắn hạn sẽ làm giảm giá cho thuê và người tiêu dùng sẽ có xu hướng chuyển sang dùng nhà cho thuê hơn là mua đất để xây dựng nhà.
g.Sự phát triển của kết cấu hạ tầng.
Kết cấu hạ tầng là điều kiện cho việc sử dụng, khai thác các BĐS gắn liền với chúng.
Nơi nào có kết cấu hạ tầng tốt thì khả năng sinh lợi của các BĐS sẽ cao hơn dẫn đến cầu sẽ gia tăng.Mặt khác sự phát triển và hoàn thiện của cơ sở hạ tầng sẽ tăng khả năng tiếp cận với BĐS, và như vậy đối với các doanh nghiệp đó là môi trường tốt để đầu tư nên không chỉ tăng cầu về nhà đất mà còn tăng cầu về BĐS công nghiệp, thương mại, dịch vụ
h.Mốt và thị hiếu.
Đối với BĐS khi những kiểu dáng kiến trúc, các mốt kiến trúc, các mốt tiêu dùng BĐS thay đổi sẽ dẫn đến sự thay đổi cầu BĐS tương ứng.như mốt về biệt thự, nhà vườn, nhà ở mặt phố gần đây là nhà chung cư.
Cầu BĐS còn chịu ảnh hưởng của yếu tố tự nhiên, văn hoá, tập quán.Đối với miền núi họ hay xây dựng nhà sàn do từ ngày xưa họ đã làm như vậy để chống thú dữ,hay với các vùng hay bị lũ lụt họ sẽ xây nhà nổi để thich nghi với điều kiện tự nhiên.Ở phương Đông vấn đề phong thuỷ trong xây dựng nhà ở rất được coi trọng, nên dù BĐS có vị trí đẹp, khả năng sinh lời cao nhưng không “hợp tuổi” với người mua thì họ sẽ không mua BĐS đó nữa.
k.Chính sách tiền tệ.
Chính sách tiền tệ ảnh hưởng đến cung cầu tiền tệ, đến sức mua của đồng tiền do đó tác động đến khả năng thanh toán trong giao dịch BĐS.
Khi cung tiền tệ lớn thì việc thanh toán, thực hiện cầu BĐS sẽ dễ dàng hơn làm cho cầu tăng. Ngược lại khi cung tiền tệ giảm làm cho việc thanh toán gặp khó khăn dẫn đến cầu giảm. Khi tỷ giá đồng tiền trong nước so với ngoại tệ mạnh tức là đồng tiền trong nước có giá người ta sẽ có xu hướng gửi ngân hàng hưởng lãi suất hàng năm như vậy cầu BĐS sẽ giảm. Nhưng nếu khi đồng tiền trong nước mất giá người ta sẽ chuyển hóa tiền thành BĐS làm cho cầu tăng.
l.Chính sách quản lý BĐS.
Sự thay đổi chính sách quản lý BĐS đều sẽ dẫn đến sự thay đổi cầu BĐS.
Nếu pháp luật thừa nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu BĐS sẽ là điều kiện cho cầu về đất ở, nhà gia tăng không chỉ đáp ứng cầu về tiêu dùng của chủ thể mà còn đáp ứng cầu về tích trữ, để dành và là di sản cho con cháu.
Luật đất đai 2003 quy định người sử dụng đất có các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng. cho thuê, cho thuê lại, quyền thừa kế, tặng, cho, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn. Khi những quyền đó được hiện thực hoá sẽ kích cầu về đất đai.
Chính sách tài chính đặc biệt là chính sách thuế BĐS tác động mạnh đến cầu BĐS. Thông qua việc đánh thuế hay không đánh thuế, thuế cao hay thấp đối với các hoạt động giao dịch, nắm giữ, sử dụng, chuyển dịch BĐS của nhà nước cũng tác động đến cầu BĐS.Nếu không đánh thuế, giá sẽ giảm và cầu tăng, ngược lại đánh thuế cao, giá tăng và sẽ dẫn đến cầu giảm.
m.Dự báo về cung cầu BĐS.
Nếu dự báo trong tương lai giá BĐS sẽ tăng sẽ kích cầu ở hiện tại vì người mua kỳ vọng sẽ thu được lợi ích trong tương lai. Đối với người có nhu cầu về nhà ở thực sự họ sẽ cân nhắc đến việc mua nhà vì sợ rằng trong tương lai BĐS tăng giá.
4.2. Khái quát về cung BĐS.
4.2.1 Khái niệm.
Cung hàng hoá BĐS trên thị trường là một khối lượng BĐS sẵn sàng đưa ra trao đổi trên thị trường tại một thời điểm nào đó với mức giới hạn nhất định.
Điều kiện để BĐS trở thành hàng hoá :
BĐS do con người tạo ra .
BĐS được tạo ra có mục đích trao đổi
BĐS phải có hai thuộc tính:Có giá trị và giá trị sử dụng.
Phải có thoả thuận phù hợp về giá cả giữa người mua và người bán.
Phải có thị trường, nơi diễn ra hoạt động mua và bán đó.
4.2.2.Các nhân tố ảnh hưởng đến cung BĐS.
a. Yếu tố giá BĐS.
Quy luật chung đó là khi giá tăng thì cung tăng, nhưng cung không phải là vô hạn mà cầu trong dài hạn là không đổi dẫn đến giá BĐS sẽ tăng trong dài hạn.
b.Yếu tố ngoài giá.
-Chi phí các yếu tố đầu vào của cung BĐS : Các yếu tố đầu vào như nguyên, nhiên vật liệu, nhân công nếu giá các yếu tố trên giảm sẽ dẫn dến giá thành xây dựng thấp làm tăng khả năng cung về nhà ở, ngược lại giá các yếu tố đầu vào tăng sẽ làm giảm cung về nhà ở.
-Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất : Quy hoạch là việc nhà nước bố trí, phân định rõ việc sử dụng đất đai theo lãnh thổ cho các mục đích khác nhau. Nhà nước lập và tổ chức thực hiện quy hoạch, kế hoạch do đó nguồn đất đai nào được dùng để phát triển BĐS nhà nước sẽ quy định cụ thể. Đây là một trong những nguồn cung chính hàng hoá BĐS cho thị trường BĐS.
-Chính sách của nhà nước : Nhà nước ban hành các chính sách sẽ tác động đến cung BĐS như chính sách hạn chế đầu cơ và chiếm giữ BĐS, chính sách đối với các nhà đầu tư gồm cả trong nước và ngoài nước, chính sách tăng cường quyền được tha...
