Download miễn phí Đề tài Ứng dụng phương pháp so sánh vào định giá mua bán BĐS tại thị trường Việt Nam



MỤC LỤC
Lời mở đầu 3
Nội dung 5
Chương I: Cơ sở lý luận về định giá BĐS bằng phương pháp so sánh 5
1. Những khái niệm về định giá, sự cần thiết định giá BĐS 5
1.1 Khái niệm về định giá BĐS 5
1.2 Sự cần thiết Định giá BĐS 5
1.3. Những nhân tố ảnh hưởng đến định giá bất động sản. 7
2. Phương pháp định giá so sánh 9
2.1 Khái niệm và ý nghĩa của phương pháp so sánh 9
2.2. Các nguyên tắc áp dụng trong phương pháp so sánh 10
2.3 Đối tượng, phạm vi, các yêu cầu đối với phương pháp so sánh 13
2.4 Các bước tiến hành trong phương pháp so sánh 14
2.5 Các kỹ thuật điều chỉnh giá trong phương pháp so sánh 15
2.6 Các hạn chế của phương pháp 18
Chương II: Vận dụng phương pháp định giá so sánh trong định giá một số loại BĐS mua bán 19
1. Định giá BĐS mua bán dân cư 19
1.1 Bất động sản dân cư 19
1.2 Điều kiện áp dụng của phương pháp so sánh vào định giá bất động sản dân cư. 19
1.3 Các yếu tố so sánh 20
1.4 Phương pháp điều chỉnh để rút ra chỉ số giá trị. 20
2. Định giá BĐS mua bán thương mại 24
2.1 Bất động sản thương mại. 24
2.2. Các yếu tố so sánh. 24
2.3. Điều kiện áp dụng của phương pháp so sánh vào định giá bất động sản thương mại. 24
2.4. Phương pháp áp dụng. 25
3. Định giá mua bán một số loại BĐS khác 25
3.1 Điều kiện áp dụng 25
3.2 Phương pháp áp dụng 25
Chương III: Một số ý kiến về giải pháp xây dựng cơ sở dữ liệu và điều kiện áp dụng phương pháp so sánh trong mua bán BĐS ở nước ta 26
1. Tổ chức xây dựng cơ sở dữ liệu 26
1.1 Thu thập thông tin 26
1.2 Tổ chức hệ thống dữ liệu 26
1.3 Lựa chọn dữ liệu phục vụ cho định giá mua bán BĐS bằng phương pháp so sánh 30
2. Điều kiện áp dụng phương pháp so sánh trong điều kiện thị trường BĐS Việt Nam. 30
2.1. Một số vấn đề còn tồn tại trong định giá bất động sản. 30
2.2. Một số ý kiến về điều kiện áp dụng phương pháp. 32
3. Đào tạo định giá viên về BĐS 32
Kết luận 34
 


http://s1.liketly.com/flash/edoc/web-viewer.html?file=jh2i1fkjb33wa7b577g9lou48iyvfkz6-demo-2016-03-13-de_tai_ung_dung_phuong_phap_so_sanh_vao_dinh_gia_mua_ban_bds_Qw8ckfZO4K.png /tai-lieu/de-tai-ung-dung-phuong-phap-so-sanh-vao-dinh-gia-mua-ban-bds-tai-thi-truong-viet-nam-92298/


Để tải tài liệu này, vui lòng Trả lời bài viết, Mods sẽ gửi Link download cho bạn ngay qua hòm tin nhắn.

Ket-noi - Kho tài liệu miễn phí lớn nhất của bạn


Ai cần tài liệu gì mà không tìm thấy ở Ket-noi, đăng yêu cầu down tại đây nhé:
Nhận download tài liệu miễn phí

Tóm tắt nội dung tài liệu:

:
Về mặt vật chất: một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất, tốt nhất khi nó thoả mãn được nhiều sự lựa chọn sử dụng nhất.
Về mặt sử dụng: một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất, tốt nhất khi bất động sản đó cho thu nhập ròng cao nhất hay cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là cao nhất.
Về mặt pháp luật: một bất đông sản được đánh giá là sử dụng cao nhất, tốt nhất khi việc sử dụng bất động sản hợp pháp và được nhà nước thừa nhận, bảo hộ.
Về mặt thời gian: một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất, tốt nhất khi thời gian cho thu nhập ròng cao nhất kéo dài nhất.
Việc áp dụng nguyên tắc này, cho phép chuyên viên định giá đánh giá được ảnh hưởng của việc suy thoái và mức độ cũ mới của toà nhà, phần nâng cấp, cải tạo đất đai, tính khả thi của dự án khôi phục, cải tạo, nhiều trường hợp định giá khác.
Nguyên tắc cung cầu
Giá trị thị trường của bất động sản được xác định bằng quan hệ qua lại giữa cung và cầu, là sự thoả thuận giữa người mua và người bán. Bởi vậy, trong quá trình nghiên cứu định giá cần xem xét cung cầu và mốt quan hệ với nhau cả ở hiện tại và tương lai.
Cầu bất động sản là số lượng bất động sản (gồm đất đai và các tài sản trên đất) tại một thời điểm xác định mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán.
Cung bất động sản là số lượng bất động sản sẵn sàng tham gia trao đổi trên thị trường tại một thời điểm nào đó. Tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một loại đất cụ thể hay cho một sử công cụ thể thì có thể tăng hay giảm xuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất.
Nguyên tắc cung – cầu
Khi lượng cung tăng lên mà lượng cầu không tăng hay giảm thì sức mạnh thị trường chuyển về phía trước mua, giá thị trường sẽ giảm.
Khi lượng cung giảm mà lượng cầu không giảm hay tăng thì có sự điều chỉnh thiếu hụt về hàng hoá đó, giá thị trường sẽ tăng lên.
Khi lượng cung và lượng cầu cùng tăng hay cùng giảm thì giá sẽ tăng hay giảm tuỳ ý theo tốc độ tăng, giảm của cung và cầu. Giá tăng khi tốc độ tăng của cầu lớn hơn cung và ngược lại.
Nguyên tắc cung – cầu giải thích sự khác biệt về giá trị đất giữa khu vực đô thị và nông thôn, giữa các vùng đô thị khác nhau và thậm chí giữa những vùng ven đô khác nhau trong cùng một vùng đô thị.
Nguyên tắc thay đổi
Giá trị bất động sản không cố định mà luôn thay đổi. Thay đổi trong thị trường bất động sản được hiểu là sự tác động của các điều kiện tự nhiên, kinh tế, nhà nước và pháp luật, xã hội, môt trường liên quan đến giá thị trường của bất động sản làm cho giá thị trường bất động sản luôn biến động.Người định giá phải nắm chắc các nhân tố ảnh hưởng đến giá cả thị trường để định giá bất động sản tại thời điểm xác định, vừa phải đoán các yếu tố ảnh hưởng tới giá cả của thị trường tương lai. Như vậy kết quả định giá mới phản ánh khách quan giá trị của bất động sản tại thời điểm định giá.
Nguyên tắc thay thế
“Thay thế” trong định giá bất động sản được hiểu là sự áp đặt về mặt giá trị của bất động sản mục tiêu với giá bán của bất động sản so sánh trong cùng một vùng với các điều kiện bất động sản so sánh được bán trong khoảng thời gian gần với thời điểm định giá bất động sản mục tiêu.
Nguyên tắc này khẳng định: Không có một người mua nào sẽ trả giá cho một bất động sản cao hơn chi phí và các công trình cải thiện có mong muốn và sử dụng tương đương mà không phải chậm trễ quá mức.
Nguyên tắc cân bằng
Các lực lượng tham gia thị trường đều có xu hướng vận động về phía điểm cân bằng cung – cầu. Trong định giá bất động sản, tăng giảm sinh lợi là sự gia tăng hay giảm bớt phần giá trị thu được từ bất động sản do việc đầu tư trong quá trình kinh doanh sản xuất đem lại.
Nguyên tắc này cho rằng: Khi tăng liên tục một yếu tố nào đó trong sản xuất và cố định các yếu tố còn lại thì phần thu nhập ròng tăng lên đến một giới hạn nhất định. Sau đó sự giá tăng liên tục của yếu tố này sẽ làm giảm giá trị thu nhập thực trong tương lai. Nguyên tắc này đòi hỏi người định giá bất động sản phải xem xét lợi nhuận trước mắt và lợi nhuận lâu dài.
2.3 Đối tượng, phạm vi, các yêu cầu đối với phương pháp so sánh
2.3.1. Đối tượng áp dụng
Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp thông dụng nhất được sử dụng khi có thị trường mua bán, định giá tất cả những bất động sản giao dịch mua bán trên thị trường.
Phương pháp này khá đơn giản, thực hiện dễ dàng đặc biệt là với người có kiến thức, kinh nghiệm và thường xuyên nắm bắt thông tin về thị trường bất động sản. Do kết quả của phương phản ánh sự đánh giá khách quan của thị trường nên dễ được mọi người chấp nhận.
2.3.2. Phạm vi áp dụng
Phương pháp so sánh được sử dụng tốt nhất khi định gía các bất động sản dân dụng nhà ở hay đất trống trong các khu vực dân cư, bất động sản thương mại dịch vụ. Đây là các bất động sản thường được mua bán phổ biến trên thị trường nên dễ dàng có dữ liệu so sánh.
Phương pháp này thường ít sử dụng để định giá những bất động sản có ít hay không có giao dịch trên thị trường, ít có cơ sở dể so sánh như bất động sản công nghiệp, bất động sản đặc biệt như trường học, bệnh viện, công trình công cộng
2.3.3. Yêu cầu của phương pháp
Phương pháp so sánh trực tiếp đòi hỏi người định giá phải tiến hành khảo sát, thu thập thông tin, tìm kiếm và phân tích giá bán trên thị trường bất động sản lân cận có những đặc điểm tương đối giống bất động sản mục tiêu cần định giá. Từ đó có những điều chỉnh thích hợp về giá do những khác biệt do những khác biệt nhỏ giữa bất động sản so sánh với bất động sản mục tiêu để ước tính giá trị của bất động sản mục tiêu.
Chỉ so sánh bất động sản mục tiêu với những bất động sản tương tự trong vùng có điều kiện thị trường đồng nhất, trong cùng có điều kiện địa lý, thông tin thị trường gần, có tính chất đồng nhất cùng mục đích sử dụng, thiết kế xây dựng.
Chỉ sử dụng giá bất động sản được giao dịch một cách bình thường trên thị truờng, có thông tin đầy đủ. Các cuộc mua bán phải diễn ra khi bên bán đang có nhu cầu bán và bên mua đang có nhu cầu mua và phải có sự thoả thuận về giá.
Cuộc mua bán được thu thập phải diễn ra trong thời gian gần với thời gian điều tra. Gần bao nhiêu còn phụ thuộc vào mức độ biến động của giá thị trường. Nói chung khi giá thị trường biến động mạnh thì các cuộc mua bán được thu nhập cách thời điểm điều tra càng co ngắn lại. Điều này phụ thuộc rất nhiều ở kinh nghiệm của người định giá.
Các bất động sản so sánh là các bất động sản đã bán hay đang chào mời bán nhưng tốt nhất là những tài sản đã được bán trên thị trường rồi.
Thông tin thu thập phải có độ tin cậy cao và phải được kiểm tra, thẩm định chặt chẽ.
2.4 Các bước tiến hành trong phương pháp so sánh
Bước 1: Tìm kiếm thông tin của các bất động sản trong thời gian gần đấy có thể so sánh được với bất động sản mục tiêu.
Bước 2: Tiến hành kiểm tra các bất động sản có thể so sánh được để xác định giá trị của chúng và bảo đảm rằng các bất động sản này có thể so sánh được. Nghĩa là chúng ta ghi chép lại các thông tin và kiểm tra lại thông tin đó đồng thời thu thập thêm thông tin cần thiết về bất động sản so sánh
Bước 3: Lựa chọn một số bất động sản có thể so sánh được thích hợp nhất( từ 3-6 BĐS). Bất động sản có thể so sánh thích hợp nhất là những bất động sản có ở cùng khu vực hay ở vùng lân cận. Để giảm bớt định kiến khách quan hệ thống ghi chép thông tin xử lý số liệu thống kê, phân tích xác suất, hồi quy. Nên chọn những bất động sản có đơn vị so sánh phù hợp có giá trị so sánh phù hợp m2/ sàn, m2 xây dựng.
Bước 4: Phân tích giá bán, xác định sự khác biệt của bất động sản với bất động sản mục tiêu. Phân tích tìm ra những yếu tố có ý nghĩa làm cho giá của bất động sản khác như yếu tố về không gian sử dụng, bố trí phòng, trang trí như thế nào.
Bước 5: Thực hiện điều chỉnh giá bán của mỗi bất động sản so sánh với bất động sản mục tiêu.
Bước 6: Hoà hợp các chỉ số giá trị để tìm chỉ số giá trị của bất động sản mục tiêu.
2.5 Các kỹ thuật điều chỉnh giá trong phương pháp so sánh
2.5.1. Các yếu tố so sánh:
Các yếu tố so sánh là đặc tính của bất động sản và các giao dịch làm cho giá của bất động sản khác nhau bao gồm:
Các quyền của bất động sản: có các hình thức sở hữu bất động sản khác nhau làm cho giá bất động sản khác nhau. Có các quyền như toàn quyền sở hữu. sở hữu bộ phận, đồng sở hữu...
Điều kiện tài chính:
Bao gồm điều kiện thanh toán và điều kiện bán, nó tạo nên sự khác nhau về giá cả của bất động sản. Điều kiện thanh toán gồm nhiều hình thức như: trả ngay, thanh toán chậm định kỳ, thanh toán trả góp...Hình thức thanh toán bằng tiền mặt, vàng, ngoại tệ. Động cơ bán: bán cho người thân, người có quan hệ đặc biệt, bán kiếm lời, chuyển chỗ để ở, bán trả nợ, bán chạy án...
Các chi phí phải thực hiện ngay sau khi mua bao gồm: chi phí đề nghị chuyển đổi mục đích sử dụng đặc biệt đối với bên mua, chi phí phá rỡ những công trình không còn phù hợp.
Các điều kiện thị trường
Vị trí bất động sản có ảnh hưởng lớn đến giá của bất động sản
Các đặc tính vật chất của bất động sản: kiến trúc xây dựng, chức năng, tiện nghi, c...

---