TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN
KHOA BẤT ĐỘNG SẢN ĐỊA CHÍNH
BÁO CÁO THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT
ĐỘNG SẢN
NGƯỜI LÀM BÁO CÁO : BÙI VĂN TÌNH
CƠ QUAN CÔNG TÁC : CÔNG TY BẤT ĐỘNG SẢN LỘC TÀI
ĐỊA CHỈ : SỐ 8 TRẦN QUÝ KIÊN-CẦU GIẤY-HN
ĐIỆN THOẠI : 04.2450.333
DI ĐỘNG 0984.725.434
HÀ NỘI
Ngày 25 tháng 10 năm 2008
2
Lời mở đầu
Từ khi luật đất đai ra đời năm 1993 thị trường Bất động sản có những
bước phát triển mạnh mẽ cả về quy mô, cơ cấu, dung lượng, góp phần vào
việc thúc đẩy kinh tế - xã hội của đất nước, phát huy các nguồn vốn trong xã
hội, thu hút đầu tư nước ngoài, làm thay đổi bộ mặt kinh tế đất nước, rút ngắn
khoảng cách giữa nông thôn và thành thị, góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh
tế theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước…Song do phát triển
chủ yếu là tự phát, chưa có sự quản lý chặt chẽ nên thị trường Bất động sản đã
có nhiều hạn chế tác động tiêu cực đến nền kinh tế đất nước; đặc biệt là
những cơn “sốt giá”, tình trạng đầu cơ nhà đất, kích cầu ảo tạo nên giá ảo, giá
nhà đất bị thả nổi, không phản ánh đúng mối quan hệ cung - cầu trên thị
trường. Nhưng cũng có những thời kỳ thị trường Bất động sản lạnh dần như
“đóng băng” làm cho các đối tượng tham gia giao dịch trên thị trường phải
băn khoăn, lo lắng. Nguồn thông tin trên thị trường hiện nay không minh
bạch, kiến thức của người dân về Bất động sản còn hạn chế nên khiến cho
người bán khó xác định được giá bán còn người mua thì không biết mua với
mức giá bao nhiêu là phù hợp. Khiến cho giá cả Bất động sản không phản ánh
đúng giá trị thực của chúng. Trước tình hình đó yêu cầu đặt ra cho đội ngũ
thẩm định giá là phải có kiến thức chuyên môn về lĩnh vực thẩm định đồng

9.1. Phương pháp so sánh chủ yếu dựa vào các dữ liệu điều tra trên
thị trường tại thời điểm thẩm định, vì vậy các dữ liệu có tính lịch
sử dễ trở nên lạc hậu khi thị trường biến động.
9.2. Giá cả vật liệu xây dựng được coi là ít thay đổi, tỷ lệ khấu hao
nhà hàng năm coi như không đáng kể.
9.3. Kết quả thẩm định giá trên được sử dụng làm cơ sở xác định giá
bán, không sử dụng kết quả thẩm định giá vào mục đích khác.
Chứng thư định giá được lập thành 3 bản có pháp lý như nhau, 2 bản
giao cho bà Tống Thị Huyền, 1 bản lưu tại hồ sơ định giá của công ty.

5
Thẩm định viên Giám đốc
Ông Bùi Văn Tình Bà Tống Thị Lan Anh
PHỤ LỤC
Đính kèm chứng thư thẩm định giá số 300/LT-CT ngày 25 tháng 10 năm 2008
của công ty Bất động sản Lộc Tài
I. Căn cứ pháp lý và hồ sơ pháp lý của Bất động sản:
1. Căn cứ pháp lý của thẩm định giá.
- Luật Đất đai 2003 ngày 26/11/2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành
Luật Đất đai;
- Luật Kinh doanh BĐS 2006 và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật
Kinh doanh Bất động sản;
- Luật Nhà ở 2005
- Luật Xây dựng số 16/2003/QH 11 ngày 26/11/2003;
- Pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVQH 10 ngày 10/5/2002 của
UBTVQH khóa 10;
- Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25/12/2003 của Chính phủ quy
định chi tiết thi hành Pháp lệnh giá;
- Nghị định số 101/NĐ-CP ngày 16/11/2005 của Chính phủ về Thẩm
định giá;

còn kiên cố, vững chắc.
7
BÁO CÁO THẨM ĐỊNH
Giá trị của căn nhà số 17 ngách 8/100/318 Đê La Thành
Bất động sản thẩm định Giá trị của căn nhà số 17 ngách 8/100/318 Đê La Thành.
Khách hàng yêu cầu Bà Tống Thị Huyền
Địa chỉ Số 17 ngách 8/100/318 Đê La Thành
Mục đích thẩm định Xác định giá bán
Thời điểm thẩm định Tháng 10 năm 2008
Công ty thẩm định Công ty Bất động sản Lộc Tài
Địa chỉ Số 8 Trần Quý Kiên, Cầu Giấy, Hà Nội
Điện thoại 04.2450.333
I. Căn cứ pháp lý của Bất động sản:
- Luật Đất đai 2003 ngày 26/11/2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành
Luật Đất đai;
- Luật Kinh doanh BĐS 2006 và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật
Kinh doanh Bất động sản;
- Luật Nhà ở 2005
- Luật Xây dựng số 16/2003/QH 11 ngày 26/11/2003;
- Pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVQH 10 ngày 10/5/2002 của
UBTVQH khóa 10;
- Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25/12/2003 của Chính phủ quy
định chi tiết thi hành Pháp lệnh giá;
- Nghị định số 101/NĐ-CP ngày 16/11/2005 của Chính phủ về Thẩm
định giá;
8
- Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/1/2006 của Chính phủ về sửa
đổi bổ sung một số Điều của Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất
đai;
- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về

III. Cơ sở thẩm định giá: Giá trị thị trường
“Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán
trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua
sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch
mua bán khách quan, độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường”
(TDDGVN)
IV. Phương pháp thẩm định giá:
Phương pháp so sánh trực tiếp
V. Khảo sát thị trường, phân tích và điều chỉnh và xác định giá trị tài
sản thẩm định giá bằng phương pháp so sánh:
1. Thông tin khảo sát và phân tích những căn nhà có đặc điểm tương
đồng với Bất động sản mục tiêu
- Bất động sản so sánh 1: Căn nhà số 138 ngõ 318 đường Đê La Thành
Diện tích đất: 44m2, Diện tích Xây dựng 88m2, nhà 2 tầng, Chiều rộng
4,4m, chiều dài 10m, ngõ rộng 2.5m,
Nhà bao gồm 2 phòng ngủ, 1 phòng vệ sinh, 1 phòng khách, 1 bếp, bán
tháng 6 năm 2008, giá bán là 1.5 tỷ
- Bất động sản so sánh 2: Căn nhà số 11 ngách 136 ngõ 1194 đường
Chùa Láng
Diện tích đất 45m2, Diện tích sử dụng 135m2, nhà 3 tầng bao gồm 2
phòng ngủ, 2 phòng vệ sinh, 1 bếp và 1 phòng khách, chiều rộng 5m, chiều
dài 9m, đường rộng 3.5m bán tháng 4 năm 2008, giá bán là 1.85 tỷ
- Bất động sản so sánh 3: Nhà số 24 ngách 126/56 Hào Nam
10
Diện tích 40m2, nhà 2 tầng bao gồm 1 phòng ngủ, 1 phòng vệ sinh, 1
phòng khách, 1 bếp
Chiều rộng Mặt tiền 4m, chiều sâu 10m, ngõ rộng 3m, bán tháng 8 năm
2008 với giá 1.7 tỷ.
Từ số liệu trên ta có bảng sau:
Được biết: Mức điều chỉnh được tính cho mỗi nhà vệ sinh là 7 triệu, mỗi

Giá bán (triệu đồng) … 1500 1850 1700
Các điều chỉnh
1
Các quyền lợi
Toàn quyền sở
hữu
Toàn quyền
sở hữu
Toàn quyền
sở hữu
Toàn quyền
sở hữu
Giá điều chỉnh 1500 1850 1700
2
Điều kiện bán
Bán trên thị
trường
Bán trên thị
trường
Bán trên thị
trường
Bán trên thị
trường
Giá điều chỉnh 1500 1850 1700
3
Điều kiện thanh toán
Thanh toán
ngay
Thanh toán
ngay

-100 triệu
35 điểm
- 20 điểm
-200 triệu
30 điểm
- 15 điểm
-150 triệu
Giá điều chỉnh 1430 1705.5 1562.75
6
Diện tích xây dựng 135 88 135 80
Mức điều chỉnh +117.5 +0 +137.5
Giá điều chỉnh 1547.5 1705.5 1700.25
7
Số lượng phòng bếp,
phòng khách
Tương tự, nên không cần điều chỉnh
8
Phòng vệ sinh 3 1 2 1
Mức điều chỉnh +14 +7 +14
12
Giá điều chỉnh 1561.5 1712.5 1714.25
9 Phòng ngủ 3 2 2 1
Mức điều chỉnh +12 +12 +24
Giá điều chỉnh 1573.5 1724.5 1738.25
10 Tầng Tum có không không không
Mức điều chỉnh +50 +50 +50
Giá điều chỉnh 1623.5 1774.5 1788.25
Tổng mức điều chỉnh
thực
123.5 -75.5 88.25

sử dụng. Do căn nhà mới xây cách đây 5 năm, thời gian cũng còn ít so
với tuổi thọ vật lý của nó.
- Phương pháp cho điểm chỉ mang tính tương đối, mang tính chủ quan
của người thẩm định viên nhiều.
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
HỢP ĐỒNG DỊCH VỤ THẨM ĐỊNH GIÁ
14
Số 123/2008/HĐDV-LT
- Căn cứ Bộ Luật Dân sự nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam;
- Căn cứ Luật Thương mại ngày 14 tháng 09 năm 2005 của Quốc hội;
- Căn cứ Pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVQH10 ngày 26/4/2002;
- Căn cứ Nghị định 101/2005/NĐ-CP ngày 3/8/2005 của Chính phủ về
việc thẩm định giá;
- Căn cứ công văn số: 4916-BTC/TCT ngày 11/4/2007 của Bộ Tài chính
về việc thu tiền sử dụng đất;
- Căn cứ nhu cầu và khả năng của hai bên
Hôm nay, ngày 25/8/2008 tại công ty BĐS Lộc Tài chúng tôi gồm có:
Hai bên thống nhất ký kết hợp đồng với các nội dung sau:
Điều 1:
15
1. Bên B: : Bên thẩm định
Đại diện : Ông Bùi Văn Tình
Chức danh : Thẩm định viên
Địa chỉ công ty : Số 8 Trần Quý Kiên – Cầu Giấy – Hà Nội
Điện thoại : 04.2450.333
2. Bên A: : Khách thuê thẩm định
Đại diện : Bà Tống Thị Huyền
Chức danh : Chủ nhà
Địa chỉ : số 17 ngách 8/100/318 Đê La Thành

Công ty Cổ phần Thẩm định giá và Đầu tư tài chính Việt Nam
với mức phí là 900.000 đồng.
b. Phương thức thanh toán
Bên A thanh toán bằng tiền mặt hoặc chuyển khoản vào tài khoản
của Bên B ngay sau khi kết quả thẩm định giá được cấp có thẩm
quyền của địa phương phê duyệt.
Điều 4: Thời hạn Hợp đồng
Tiến độ hoàn thành công việc định giá tối đa là 20 ngày làm việc
(kể cả ngày nghỉ) kể từ khi bên A cung cấp đầy đủ hồ sơ, tài liệu về
tài sản thẩm định giá.
Điều 5: Điều khoản thực hiện
1. Hợp đồng có hiệu lực ngay sau khi được hai bên ký kết.
2. Trường hợp mỗi bên có sự thay đổi các điều khoản trong Hợp đồng
thì phải thông báo cho bên kia. Mọi thay đổi phát sinh trong thời
gian thực hiện Hợp đồng phải được thống nhất bằng văn bản và có
xác nhận của 2 bên.
3. Hai bên cam kết thực hiện đúng theo Hợp đồng đã ký kết. Bên vi
phạm điều khoản Hợp đồng phải chịu trách nhiệm theo quy định về
xử lý vi phạm Hợp đồng kinh tế của pháp luật.
4. Trong quá trình thực hiện nếu có vướng mắc phát sinh hai bên cùng
nhau bàn bạc giải quyết trên tinh thần hợp tác và trách nhiệm.
Hợp đồng này gồm 5 điều, được lập thành 3 bản có giá trị pháp lý
như nhau; Bên A giữ 2 bản, Bên B giữ 1 bản.
17
Đại diện Bên A Đại diện Bên B
Bà Tống Thị Huyền Ông Bùi Văn Tình
18