PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ KINH TẾ 15
A. Bảng tổng hợp vốn 15
I. Bảng tổng hợp vốn đầu tư khu ngoại giao đoàn 15
II. Bảng tổng hợp vốn đầu tư xây lắp và thiết bị khu ngoại giao đoàn 17
III. Bảng tiến độ huy động vốn đầu tư khu ngoại giao đoàn phân chi theo giai
đoạn 17
IV. Bảng tổng hợp vốn đầu tư xây lắp khu ngoại giao đoàn 21
V. Bảng tổng hợp vốn đầu tư thiết bị phân chia theo giai đoạn 21
VI. Bảng tổng hợp vốn đầu tư phần chi phí chuẩn bị & chi phí khác khu ngoại
giao đoàn 22
B. Các bảng tính chỉ tiêu hiệu quả tài chính của dự án 22
I. Phần Phân tích các chỉ tiêu tài chính: 22
II. Tổng vốn đầu tư: 23
III. Bảng dự kiến doanh thu : 24
IV. Tổng Doanh Thu 24
V. Kế hoạch sử dụng vốn và lãi vay 28
VI. Kế hoạch trả nợ và lãi vay 29
- Sai phần vay vốn cố định + lãi vay : phải là 356 142 631 nghìn đồng 29
VII. Tính toán giá trị khấu hao 30
VIII. Bảng tổng hợp chi phí hàng năm : 31
1
IX. Bảng dự trù lỗ lãi hàng năm: 32
X. Bảng dự trù cân đối thu- chi 34
XI. Bảng tính NPV và tỷ suất sinh lời nội tại (IRR) 36
XII. Bảng tính điểm hòa vốn 38
BẢNG TÍNH ĐIỂM HÒA VỐN 40
2
PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ KINH TẾ
A. Bảng tổng hợp vốn

I. Bảng tổng hợp vốn đầu tư khu ngoại giao đoàn

III.2 Chi phí thực hiện đầu tư
1 Chi phí khởi công công trình 500 000
2 Chi phí đền bù đất đai hoa màu, di
chuyển dân cư và các công trình trên mặt
bằng xây dựng
111 474 262
3 Tiền thuê đất hoặc tiền chuyển quyền sử
dụng đất
14 463 720
4 Chi phí khảo sát xây dựng 4 568 000
Khảo sát hạ tầng 2 284 000
Khoan khảo sát đường 400 000
Dò tìm bom mìn 1 884 000
5 Chi phí thiết kế công trình tạm tính 2 906 879
Thiết kế san nền 215 352
Thiết kế đường 858 608
Thiết kế các hạng mục cấp thoát nước 576 549
Thiết kế phần điện 811 090
Thiết kế phàn thông tin 445 280
6 Chi phí lập hồ sơ mời thầu và phân tích
đánh giá HSDT xây lắp
66 391
7 Chi phí lập hồ sơ mời thầu và phân tích
đánh giá HSDT TB

8 400
8 Chi phí giám sát thi công và lắp đặt thiết
bị
956 027
9 Chi phí ban quản lý dự án 1 283 555

= 3530160 + 23386792
= 26916952 .
Nhưng ở bảng này, phần xây lắp tính đúng như số liệu đã cho thì
được 221300512 thiếu 2000 (nghìn đồng) so với bảng I.
III. Bảng tiến độ huy động vốn đầu tư khu ngoại giao đoàn phân chi
theo giai đoạn
- Các tỷ lệ tính % chi phí khác so với bảng I dẫn đến tổng vốn đầu tư
chia theo giai đoạn không chính xác.
- Chi phí phần đất đào (mục II San lấp mặt bằng) giai đoạn thứ 2 không
chinh xác, phải là 2173088.
Ta có bảng sau
5
6
BẢNG TIẾN ĐỘ HUY ĐỘNG VỐN ĐẦU TƯ KHU NGOẠI GIAO ĐOÀN PHÂN CHIA THEO GIAI ĐOẠN
STT Nội dung công việc Tổng vốn đầu tư Ghi chú
Giai đoạn I Giai đoạn II
các số liệu đã sửa
A VỐN CỐ ĐỊNH

I CHI PHÍ KHÁC
I.1 Chi phí chuẩn bị đầu tư
1 Lập BCNC tiền khả thi 85,995 0 85,995
2 Chi phí lập báo cáo nghiên cứu khả thi 271,563 0 271,563
3 Chi phí thuê chuyên gia thẩm định
BCNCKT
45,261 45,261 tỷ lệ tính khác so với
bảng 1
4 Lệ phí thẩm định CBNCKT dự án 45,261 45,261 tỷ lệ tính khác so với
bảng 1
Cộng 448,080 448,080

bảng 1
9 Chi phí ban quản lý dự án 733,460 550,095 1,283,555 tỷ lệ tính khác so với
bảng 1
10 Chi phí ban quản lý dự án 13,714 10,286 24,000
11 Chi phí bảo vệ an toàn, bảo vệ môi
trường trong quá trình xây dựng
25,863 19,398 45,261 tính sai
12 Chi phí kiểm định chất lượng công
trình
45,261 67,891 113,151
13 Chi phí lập, thẩm tra đơn giá dự toán,
quản lý chi phí xây dựng công trình
22,631 22,631 45,261 tính sai
14 Chi phí địa chính 28,287 84,861 113,151 tính sai
15 Lệ phí thẩm định TKKT 69,710 69,710 tỷ lệ tính khác so với
bảng 1
16 Chi phí thuê chuyên gia thẩm định
TKKT
69,710 69,710 tỷ lệ tính khác so với
bảng 1
17 Chi phí thuê chuyên gia thẩm định
tổng dự toán công trình
97,373 97,373 tỷ lệ tính khác so với
bảng 1
18 Lệ phí thẩm định tổng dự toán công
trình
97,373 97,373 tỷ lệ tính khác so với
bảng 1
Cộng
I.3 Chi phí giai đoạn kết thúc dự án

Thành tiền
(1000VND)
III CHI PHÍ KHÁC
III.1 Chi phí chuẩn bị đầu tư 362084
III.2 Chi phí thực hiện đầu tư 136897724
III.3 Chi phí giai đoạn kết thúc dự án đưa
dự án vào khai thác sử dụng
6919638
Cộng 144179446
B. Các bảng tính chỉ tiêu hiệu quả tài chính của dự án
I. Phần Phân tích các chỉ tiêu tài chính:
NHỮNG CƠ SỞ PHÂN TÍCH SỐ LIỆU TÀI CHÍNH
Tổng vốn đầu tư: 484 656 719 nghìn đồng
7
1. Tổng diện tích: 62,8 ha
Trong đó:
Diện tích dự kiến doanh thu: 362500 m2
2. Thời hạn thuê đất: 50 năm
3. Giá thuê đất:
36.25 ha x 19,000,000,000 đ/năm x 0.7% = 4,281,250,000 VNĐ/năm
Dựa theo giá đất do UBND Thành phố Hà Nội quy định cho Dự án
Làng Quốc tế Thăng Long là 19,000,000,000 Đ/ha
Hệ số tính giá thuê đất theo Bản quy định số 1357 TC/QĐ/TCT ngày 30/12/1995 của
Bộ Tài Chính là 0.7%
4. Vốn tự có của Chủ đầu tư là: 20,000,000 nghìn đồng
Vốn tự có hỗ trợ đền bù 74,437,333 nghìn đồng
5. Vốn ngân sách:Đường: 57,278,050 nghìn đồng
Đền bù: 37,218,752 nghìn đồng
Cộng vốn tự có & ngân sách: 188 934 135 nghìn đồng
6. Tỷ suất doanh lợi nội bộ (IRR) 7.45%

3. Kiến thiết cơ bản : 144 277 993
Tổng : 370 580 505
4. Vốn dự phòng 10% : 37 058 051
Tổng : 407 638 556
5. Lãi vay XD : 72 941 777
6. Vốn lưu động : 4 076 386
Tổng vốn đầu tư của dự án : 484 656 719
III. Bảng dự kiến doanh thu :
Phần các tổ chức quốc tế trong bản dự kiến doanh thu khác so với trong
bản thuyết minh mà không có cơ sở để lựa chọn  lấy số liệu theo bản
thuyết minh.
9
STT Khu vực Khối lượng cho thuê đất theo năm (m2)
Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 Năm 6 Năm 7 Năm 8
I Theo quy chế ngoại giao
1 Trụ sở đại sứ 50,087 50,087 0 0 0 0 100,173 100,173
II Theo quy chế thuê lại đất trả 1 lần
1 Nhà ở cao tầng trong khu ngoại giao 8324 8324 8324 8324 8324 8324 8324 8324
2 Nhà biệt thự 9430 9430 5434 5434 5434 5434 5434 5434
3 Nhà trẻ mẫu giáo trong khu ngoại
giao
0 0 1616 1616 1616 1616 0 0
4 Các tổ chức quốc tế 0 0 5601 5601 5601 5601 5601 5601
5 Nhà ở cao tầng ngoài khu ngoại
giao
0 0 7793 7793 7793 7793 7793 7793
6 Nhà trẻ mẫu giáo ngoài khu ngoại
giao
0 0 3676 3676 0 0 0 0
7 Công trình dịch vụ công cộng 0 0 0 0 13508 13508 13508 13508
Nhà ở cao tầng m2 8324 1440 11986560

Nhà Biệt thự m2 9430 960 9052800

42063300

Năm 2 Doanh thu cho thuê đất theo
quy chế ngoại giao trả theo
năm
m2 50087 84 4207308

Doanh thu từ quy chế thuê
lại đất trả một lần Nhà ở cao tầng m2 8324 1440 11986560

Nhà Biệt thự m2 9430 960 9052800

25246668

Năm 3

Doanh thu từ quy chế thuê
lại đất trả một lần Nhà ở cao tầng m2 8324 1440 11986560


Các tổ chức thương mại quốc
tế
m2 5601 1728 9678528

Nhà ở cao tầng khu đoàn
ngoại giao
m2 7793 1536 11970048

Nhà trẻ mẫu giáo ngoài khu
NG
m2 3676 840 3087840

43569504

Năm 5

Doanh thu từ quy chế thuê
lại đất trả một lần Nhà ở cao tầng m2 8324 1440 11986560

Nhà Biệt thự m2 5435 960 5217600

Nhà trẻ, mẫu giáo m2 1616 1008 1628928

Các tổ chức thương mại quốc
tế
m2 5601 1728 9678528

1 Năm 2000 0 7 7%
2 Năm 2001 0 6 7%
3 Năm 2002 24986716 5 7% 8745350.6
4 Năm 2003 142449391 4 7% 39885829.48
5 Năm 2004 115764747 3 7% 24310596.87
6 Năm 2005 2 7% 0
7 Năm 2006 1 7% 0
Cộng 283200854 72941777.0 188752312 356142631
KẾ HOẠCH TRẢ NỢ VỐN VÀ LÃI VAY TRONG XÂY DỰNG CƠ BẢN
STT
Tên hạng
Năm XD Năm trả nợ
1 2 3 4 5 6 7 8 9
10
1
Vay vốn cố
định + lãi
vaySố nợ đầu
năm
356142630 356142630 356142630 356142630 356142630 356142630 356142630 284914104 213685578 142457052
71228526

Trả nợ gốc
hàng năm
71228526 71228526 71228526 71228526
71228526


Năm khấu hao
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
XÂY LẮP 221,302,512 11,065,126 11,065,126 11,065,126 11,065,126 11,065,126 11,065,126 11,065,126 11,065,126 11,065,126 11,065,126
Giai đoạn I 121,739,965 20 năm 6,086,998 6,086,998 6,086,998 6,086,998 6,086,998 6,086,998 6,086,998 6,086,998 6,086,998 6,086,998
Giai đoạn II 99,562,547 20 năm 4,978,127 4,978,127 4,978,127 4,978,127 4,978,127 4,978,127 4,978,127 4,978,127 4,978,127 4,978,127
THIẾT BỊ 5,000,000 500,000 1,000,000 1,000,000 1,000,000 1,000,000 500,000
Giai đoạn I 2,500,000 500,000 500,000 500,000 500,000 500,000
Giai đoạn II 2,500,000 500,000 500,000 500,000 500,000 500,000
KIẾN THIẾT
CƠ BẢN
KHÁC
144277993 28,821,947 28,821,947 28,821,947 28,821,947 28,821,947
Giai đoạn I
144277993
5 năm 28,821,947 28,821,947 28,821,947 28,821,947 28,821,947
Giai đoạn II 0 5 năm
Cộng 370,412,248 40,387,073 40,887,073 40,887,073 40,887,073 40,887,073 11,565,126 11,065,126 11,065,126 11,065,126 11,065,126
VIII. Bảng tổng hợp chi phí hàng năm :
- Giá trị tiền thuê đất và đền bù giải tỏa không chính xác: phải là 4 821 250 nghìn đồng
17
IX. Bảng dự trù lỗ lãi hàng năm:
- Dòng khấu hao sai, dựa vào kết quả của phần VII.
- Thừa dòng thu nhập sau khấu hao.
- Thuế thu nhập doanh nghiệp sai.
 Các số liệu khác cũng không chính xác
Đơn vị tính 1000 VND
STT
Khoản mục
Năm hoạt động kinh doanh
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

2
Thuế GTGT 5%
2103165 1262333 2178475 2178475 2996659 2996659 3335939 3335939 420727 420727
3
Doanh thu
thuần
39960135 23984335 41391029 41391029 56936525 56936525 63382849 63382849 7993805 7993805
4
Tổng chi phí
150240 150240 150240 4971480 4971480 4971480 4971480 4971480 4971480 4971480
5
Thu nhập trước
khấu hao
39809895 23834095 41240789 36419549 51965045 51965045 58411369 58411369 3022325 3022325
6
Khấu hao cơ
bản
4042505
0 40925050 40925050 40925050 40925050 11565126 11065126 11065126 11065126 11065126
7
Thu nhập sau
khấu hao
-615155
-
17090955 315739 -4505501 11039995 40399919 47346243 47346243 -8042801 -8042801
8
Trả lãi vay hàng
năm
28019471 22415577 16811683 11207789 5603894
9

36507947
9 368101805
Đơn vị tính: 1000VNĐ
ST
T
Khoản mục
Năm hoạt động kinh doanh
11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
1
Tổng doanh thu
8414532 8414532 8414532 8414532 8414532 8414532 8414532 8414532 8414532 8414532
2
Thuế GTGT 5%
420727 420727 420727 420727 420727 420727 420727 420727 420727 420727
19
3
Doanh thu
thuần
7993805 7993805 7993805 7993805 7993805 7993805 7993805 7993805 7993805 7993805
4
Tổng chi phí
4896360 4896360 4896360 4896360 4896360 4896360 4896360 4896360 4896360 4896360
5
Thu nhập trước
khấu hao
3097445 3097445 3097445 3097445 3097445 3097445 3097445 3097445 3097445 3097445
6
Khấu hao cơ
bản
11065126 11065126 11065126 11065126 11065126 11065126 11065126 11065126 11065126 11065126

21
X. Bảng dự trù cân đối thu- chi
Đơn vị : 1000 Đồng
Năm hoạt động kinh doanh
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
A
SỐ TIỀN THU
VÀO
39960135 23984335 41391029 41391029 56936525 56936525 63382849 63382849 7993805 7993805
1 Doanh thu thuần

39960135 23984335 41391029 41391029 56936525 56936525 63382849 63382849 7993805 7993805
B
DÒNG TIỀN
RA
4226863 4226863 4305798 9048103 11808102 120218319 117751979 113549059 100311525 97359420
1 Chi trả sản xuất

150240 150240 150240 4971480 4971480 4971480 4971480 4971480 4971480 4971480
2 Hoàn trả nợ gốc

80055633 80055633 80055633 80055633 80055633
3
Hoàn trả lãi vốn
vay

28019471 22415577 16811683 11207789 5603894
4
Mua sắm tài sản
cố định

SỐ TIỀN THU
7993805 7993805 7993805 7993805 7993805 7993805 7993805 7993805 7993805 7993805
22
XI. Bảng tính NPV và tỷ suất sinh lời nội tại (IRR)
Đơn vị : 1000 Đồng
STT Nội dung
Năm
XD
Năm hoạt động kinh doanh
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
I DOANH THU
42063300 25246668 43569504 43569504 59933184 59933184 66718788 66718788 8414532 8414532
Chi phí
150240 150240 150240 4971480 4971480 4971480 4971480 4971480 4971480 4971480

Thuế GTGT
5%

2103165 1262333 2178475 2178475 2996659 2996659 3335939 3335939 420727 420727

Thuế thu nhập
doanh nghiệp

0 0 78935 0 2759999 3095112 6232666 7633640 0 0
II
TỔNG CHI
PHÍ
2253405 1412573 2407650 7149955 10728138 11063251 14540085 15941059 5392207 5392207
III LÃI RÒNG 39809895 23834095 41161854 36419549 49205046 48869933 52178703 50777729 3022325 3022325
IV KHẤU HAO

11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
I DOANH THU 8414532 8414532 8414532 8414532 8414532 8414532 8414532 8414532 8414532 8414532
Chi phí 4896360 4896360 4896360 4896360 4896360 4896360 4896360 4896360 4896360 4896360

Thuế GTGT
5%

420727 420727 420727 420727 420727 420727 420727 420727 420727 420727

Thuế thu nhập
doanh nghiệp

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
II
TỔNG CHI
PHÍ
5317087 5317087 5317087 5317087 5317087 5317087 5317087 5317087 5317087 5317087
III LÃI RÒNG 3097445 3097445 3097445 3097445 3097445 3097445 3097445 3097445 3097445 3097445
IV KHẤU HAO
11065126 11065126 11065126 11065126 11065126 11065126 11065126 11065126 11065126 11065126
V
LÃI RÒNG +
KHẤU HAO
14162571 14162571 14162571 14162571 14162571 14162571 14162571 14162571 14162571 14162571
VI
HỆ SỐ CHIẾT
KHẤU (R=
7%)

0.475 0.444 0.415 0.388 0.362 0.339 0.317 0.296 0.277 0.258

25436365 42063300 25246668 43569504 43569504 59933184 59933184 66718788 66718788 8414532 8414532
II
TỔNG CHI
PHÍ

A
Biến phí
trong CPSX
22662 30204 30204 30204 30204 30204 30204 30204 30204 30204 30204
1
Chi tiền mua
nước
21600 21600 21600 21600 21600 21600 21600 21600 21600 21600
2
Chi tiền mua
điện
8640 8640 8640 8640 8640 8640 8640 8640 8640 8640
B Định phí
28215436 42798455 42457623 43373765 48044765 48862949 47522496 41757882 36153988 27634882 22030987
1
Trả nợ NS
tiền thuê đất
150240 150240 150240 4821240 4821240 4821240 4821240 4821240 4821240 4821240
2
Chi phí quản
lý
120000 120000 120000 120000 120000 120000 120000 120000 120000 120000
3
Trả lãi Ngân
hàng