LUẬT ĐẤT ĐAI
•
1. Trường Đại học Luật Hà Nội (2005), Giáo trình Luật đất đai, NXB
Tư pháp, Hà Nội .
•
2. Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội, Giáo trình Luật đất đai,
NXB Đại học Quốc gia.
•
3. Trường Đại học Luật Hà Nội (2007), Giáo trình Luật Dân sự, NXB
Tư pháp, Hà Nội
•
Tham khảo:
•
1. PGS.TS. Nguyễn Văn Thạo, TS. Nguyễn Hữu Đạt (đồng chủ biên)
(2004), Một số vấn đề về sở hữu ở nước ta hiện nay (sách tham khảo),
NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội .
•
2. Nguyễn Đình Lộc, Một số ý kiến về chế độ sở hữu toàn dân đối với
đất đai và quyền của người sử dụng đất, Tạp chí quản lý ruộng đất,
tháng 02/1991.
•
3. Viện nghiên cứu khoa học pháp lý – Bộ tư pháp (1998), Một số vấn
đề về pháp luật dân sự Việt Nam từ thế kỷ XV đến thời Pháp thuộc,
NXB Chính trị quốc gia, Hà Nội .
•
4. Vũ Minh Giang, Tập quán quản lý và phân phối ruộng đất của
làng, xã và các chính sách ruộng đất trong lịch sử Việt Nam, Tạp chí
nhà nước và pháp luật, số 1/1993.
•
5. Đảng Cộng sản Việt Nam (2003), Văn kiện Hội nghị lần thứ 7 ban
chấp hành trung ương Đảng khóa IX – Nghị quyết Hội nghị lần thứ 7

Luật thuế sử dụng đất NN 1993
–
Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất
–
Luật Nhà ở
–
Luật sửa đổi, bổ sung điều 126 của Luật Nhà ở và điều 121 của
Luật Đất đai, số 34/2009/QH12 của Quốc hội
–
Luật Quy hoạch đô thị, số 30/2009/QH12 của Quốc hội
–
Nghị quyết số 19/2008/QH12 ngày 03/06/2008 của Quốc hội
về việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở
hữu nhà ở tại Việt Nam
–
Và các văn bản hướng dẫn thi hành
Chương 1. Giới thiệu chung
về ngành luật đất đai
1. Khái niệm LĐĐ:
Luật đất đai ở VN hiểu theo hai nghĩa: Ngành luật đất
đai và văn bản luật đất đai được QH thông qua.
1.1. Ngành luật đất đai: là ngành luật độc lập trong hệ
thống pháp luật của Nhà nước ta, bao gồm tổng hợp
các quy phạm pháp luật do nhà nước ban hành nhằm
thiết lập các quan hệ đất đai trên cơ sở chế độ sở hữu
toàn dân về đất đai và sự bảo hộ đầy đủ của nhà
nước đối với các quyền của người sử dụng đất.
1.2. Các văn bản luật đất đai
Văn bản luật được QH ban hành, là VB quan trọng nhất
trong số các VB pháp luật đất đai.

nhà nước cho phép sử dụng đất.
–
Các QHXH phát sinh trong quá trình sử dụng đất của các tổ
chức, các nhân nước ngoài, người VN định cư ở nước ngoài.
–
Các QHXH phát sinh trong quá trình sử dụng đất của HGĐ,cá
nhân, cộng đồng dân cư và cơ sở tôn giáo.
–
Các QHĐĐ phát sinh trong quá trình khai thác sử dụng nhóm
đất NN, phi NN và đất chưa sử dụng.
•
Đặc điểm của ĐTĐC:
–
Quan hệ đất đai là quan hệ tài sản nhưng không nằm trong
sự điều chỉnh của các quy phạm pháp luật dân sự.
–
Do tầm quan trọng đặc biệt nên việc quản lý và sử dụng đất
chịu sự chi phối của nhiều yếu tố như yếu tố dân sự (đất
được coi như là tư liệu sinh hoạt nhằm thoả mãn nhu cầu
tiêu dùng của cá nhân); yếu tố kinh tế (đất là tư liệu sản
xuất chính của nhiều ngành, là địa bàn cho quá trình sản
xuất…); yếu tố chính trị pháp lý (đất đai là lãnh thổ quốc
gia); yếu tố hành chính (đất đai là đối tượng, là chủ thể của
hoạt động quản lý nhà nước của các cơ quan hành chính)…
•
Lưu ý: Trên thực tế có nhiều các QHXH phát sinh trong
quá trình con người trực tiếp chiếm hữu, sử dụng và
định đoạt đất đai nhưng lại không do ngành luật đất đai
điều chỉnh. VD:
–

–
Quyết định xử lý VPHC trong quản lý và sử dụng đất đai.
•
Phương pháp bình đẳng, thỏa thuận.
–
Trong luật đất đai phương pháp bình đẳng thoả thuận được
áp dụng đối với các quan hệ xã hội phát sinh trong lĩnh vực
sử dụng đất giữa người sử dụng đất với nhau trong các
trường hợp như: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê
quyền sử dụng đất…
–
Phương pháp này thể hiện mối quan hệ bình đẳng giữa các
chủ thể sử dụng đất khi họ tham gia vào quan hệ pháp luật
đất đai. Họ có thể thoả thuận với nhau trong khuôn khổ của
pháp luật về các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, thế chấp, chuyển mục đích sử dụng đất… Nhà nước
chỉ quy định về mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, thủ
tục pháp lý cần thực hiện … còn người sử dụng tự thoả
thuận với nhau về những nội dung cơ bản của hợp đồng
phù hợp với quy định của Bộ luật dân sự và pháp luật đất
đai.
•
Lưu ý: Thông thường mỗi phương pháp điều chỉnh
chỉ áp dụng cho một quan hệ đất đai nhất định, nhưng
trên thực tế có những trường hợp Nhà nước áp dụng
cả hai phương pháp điều chỉnh cho một quan hệ đất
đai.
–
Ví dụ: Trường hợp Nhà nước cho các tổ chức nước ngoài
thuê đất ở Việt Nam để thực hiện dự án đầu tư thì mối quan

–
Bình quân đất NN thấp, khoảng 1000m
2
/người;
–
Đe dọa an ninh lương thực.
•
Đến thời điểm hiện nay, cả nước chỉ còn có hơn 9 triệu ha đất nông
nghiệp, trong đó có trên 4 triệu ha đất trồng lúa, và diện tích này vẫn đang
giảm một cách nhanh chóng. Theo đó, trung bình mỗi năm, người nông
dân phải nhường 74.000ha đất nông nghiệp để xây dựng các công trình
nhà ở, đô thị và khu công nghiệp.
•
Tốc độ mất đất nông nghiệp do quá trình đô thị hóa và biến đổi khí hậu
hiện nay là 1%. Với đà này, theo nhận định của các chuyên gia, đến năm
2020 sản lượng lúa của Việt Nam chỉ còn đảm bảo nhu cầu tiêu thụ trong
nước, chứ không còn khả năng xuất khẩu.
•
Trong đó, nan giải nhất là việc thu hồi đất nông nghiệp để phục vụ sân
golf. Song, có tới 40% đất trong số các dự án triển khai làm sân golf lại
được dùng để kinh doanh bất động sản. Trong tổng số hơn 23.000ha của
76 dự án sân golf đã và đang triển khai trong cả nước, có tới 8.000ha đất
(chiếm 40%) để kinh doanh bất động sản, biệt thự, nhà nghỉ, nhà hàng
Nhiều chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản cho rằng, thực chất hàng
trăm ngôi biệt thự cao cấp “đính kèm” bên cạnh sân golf trong mỗi dự án
mới là mục tiêu chính mà các chủ đầu tư nhắm đến.
•
Ví dụ, trong tổng diện tích 4.200ha đất của 9 dự án sân golf đang
triển khai tại Lâm Đồng, chỉ có 20% diện tích được dành cho sân
golf, phần còn lại chủ yếu được sử dụng xây nhà nghỉ, biệt thự

Việc sử dụng đất ở nhiều nơi còn chưa phù hợp, tiếu
hiệu quả.
•
Đất đai bị sử dụng lãng phí. Luật cho phép thu hồi đất
không sử dụng nhưng các địa phương nể nang chưa
làm kiên quyết.
•
Công tác dự báo trong khi lập QHKHSDĐ chưa tốt
nên có nhiều trường hợp qui hoạch không sát với diễn
biến trong thực tế. Chúng ta chuẩn bị quĩ đất khu
công nghiệp quá lớn trong khi đến nay các nhà đầu tư
mới đăng ký 50% diện tích. Thứ hai, chúng ta xây
dựng QHKHSDĐ nhưng lại thiếu giải pháp để thực
hiện. Thứ ba, chưa kịp thời điều chỉnh những qui
hoạch không phù hợp hoặc không thực hiện được,
dẫn tới qui hoạch “treo”, dự án “treo”. Thứ tư, việc
thanh tra, kiểm tra để bảo đảm việc chấp hành
QHKHSDĐ chưa tốt
•
Việc sử dụng đất chưa được cân nhắc toàn diện, thiếu sự quan tâm
đến tính bền vững. Một số địa phương đã chuyển đất lúa nước có khả
năng thâm canh cao sang làm khu công nghiệp mà không sử dụng
những khu đất nông nghiệp khác hiệu quả thấp. Nếu cứ kéo dài tình
trạng này thì an ninh lương thực sẽ như thế nào? Đang có một
khuynh hướng cần phải được chấn chỉnh là quá coi trọng việc thu
ngân sách từ đất đai.
•
Đáng lưu ý là việc giao đất, cho thuê đất chưa dựa trên mức độ cần
thiết về diện tích đất đai của từng dự án. Thường thì giao hoặc cho
thuê theo đề nghị của chủ dự án mà chưa có sự thẩm định chính xác

tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá
trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân
chủ cộng hoà, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà miền
Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt
Nam;
•
b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan
nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng
đất, sổ địa chính;
•
c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc
tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với
đất;
•
d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở
gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được
Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đã sử dụng
trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
•
đ) Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy
định của pháp luật;
•
e) Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho
người sử dụng đất.