Đề án môn học 1
Lời mở đầu
Thị trờng bất động sản đóng một vai trò rất quan trọng trong nền kinh
tế quốc dân. Sự phát triển của thị trờng BĐS sẽ tác động mạnh mẽ đến sự
phát triển của nhiều thị trờng khác, đóng góp vào sự phát triển của nền kinh
tế nói chung.Thị trờng BĐS tại Việt Nam chính thức hình thành từ năm
1993 khi luật đất đai ra đời.Lần đầu tiên cho phép các hộ gia đình cá
nhân đợc phép chuyển nhợng quyền sử dụng đất. Đây là thời điểm Việt
Nam thu hút lợng vốn đầu t lớn của nớc ngoài. Trong những giai đoạn tiếp
theo thị trờng chịu ảnh hởng của nhiều yếu tố trong và ngoài nớc nên phát
triển không ổn định. Từ khi luật đất đai 2003 chính thức có hiệu lực , đặc
biệt quy định chi tiết của nghị đính số 181/NĐ-CP, thị trờng BĐS trầm lắng,
đóng băng cục bộ. Trong khi thị trờng mua bán chuyển nhợng nhà ở, đất đai
diễn ra khá sôi động thì thị trờng cho thuê nhà ở vẫn còn trầm lặng.Thị tr-
ờng nhà ở cho thuê cha có sức hấp dẫn do vậy các doanh nghiệp cha quan
tâm đi vào đầu t phát triển . Thị trờng nhà ở cho thuê mới hình thành cha
đáp ứng nhu cầu của xã hội, cha có sự quản lý chặt chẽ. Sự phát triển của
thị trờng này chủ yếu là việc cho thuê văn phòng, nhà mặt phố phục vụ cho
việc kinh doanh. Việc cho thuê nhà chủ yếu dới dạng không khép kín phục
vụ cho các đối tợng tạm thời nh sinh viên và ngời lao động ngoại tỉnh. Do
nhu cầu cho thuê ngày càng bức thiết tại thời điểm Việt Nam trở thành
thành viên của tổ chức thơng mại thế giới WTO. Việt Nam gia nhập WTO
là một cơ hội rất lớn cho nền kinh tế, kéo theo dòng vốn nớc ngoài đổ vào
Việt Nam đang ngày một lớn, đi đôi với nó là sự có mặt ngày càng đông
đảo của các doanh ngiệp nớc ngoài. Cùng làn sóng đầu t của các công ty đa
quốc gia vào Việt Nam ngày càng nhiều khiến nhu cầu thuê văn phòng tăng
vọt. Việc đáp ứng nhu cầu không chỉ của doanh nghiệp ( DN) và ngời dân
trong nớc mà còn đáp ứng của DN nớc ngoài khiến thị trờng nhà cho thuê
càng trở lên sôi động. Báo cáo chính trị tại Đại hội Đảng khoá IX(2001) đã
quyết định chủ trơng về thị trờng bất động sản với nội dung chủ yếu là hình
thành và phát triển thị trờng bất động sản theo quy định của pháp luật; từng
tham khảo các sách báo, ấn phẩm chuyên nghành .Có tham khảo một số
công trình trong lĩnh vực Bất động sản . Các tài liệu và số liệu đợc thu thập
trong các tài liệu chuyên nghành, nguồn số liệu thống kê của nhà nớc, các
trang web chuyên nghành v.v.Đặc biệt là vận dụng có hiệu qủa lý thuyết
môn học chuyên nghành và lý thuyết kinh tế chung trong quá trình phân
tích và đánh giá vấn đề nghiên cứu.
Kết cấu đề tài: gồm 3 chơng:
Chơng I: Tổng quan về thị trờng BĐS
Chơng II: Phát triển thị trờng nhà cho thuê ở Việt Nam
Chơng III: Giải pháp để phát triển thị trờng nhà cho thuê ở Việt Nam
CHƯƠNG I: Tổng quan về thị trờng bất động sản
1. Tổng quan về thị trờng Bất động sản
1.1.Khái niệm và vai trò của thị trờng bất động sản
1.1.1. Khái niệm thị trờng BĐS
Có nhiều cách hiểu khác nhau về thị trờng bất động sản, song các quan
niệm cùng có một điểm chung khái quát về thị trờng bất động sản là tổng
hoà các giao dịch về bất động sản đợc thực hiện thông qua quan hệ hàng
hoá tiền tệ. Bất động sản bao gồm nhiều loại khác nhau, song mọi bất động
sản đều gắn liền không tách rời yếu tố đất đai. Do vậy, các đặc trng của
hàng hoá và thị trờng đất đai luôn là yếu đóng vai trò trọng tâm và chi phối
toàn bộ hoạt động của thị trờng bất động sản.
Thị trờng bất động sản là hợp phần bắt buộc của sản xuất hàng hoá bất
động sản. Nó ra đời và phát triển cùng với sự ra đời và phát triển của sản
xuất hàng hoá bất động sản.
Có nhiều định nghĩa và cách hiểu khác nhau về thị trờng bất động sản.
Tuy nhiên một cách hiểu khái quát và phổ biến nhất về thị trờng BĐS là
Lê Thanh Nghị Lớp: Địa chính K46
Đề án môn học 3
tổng hoà các quan hệ trao đổi hàng hoá bất động sản, tức là quan hệ giao
dịch về giá trị bất động sản.
Thứ hai, phát triển thị trờng BĐS góp phần huy động vốn cho đầu t
phát triển.
Trớc hết, khi thị trờng BĐS góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển thì
bản thân nó là đã là quá trình tăng vốn đầu t cho phát triển bởi vì sự phát
triển của nó chính là sự tăng lên của tài sản cố định trong xã hội và đó là
nguồn vốn đầu t phát triển quan trọng. Thứ hai, khi thị trờng BĐS phát
triển, tốc độ chu chuyển của vốn nhanh hơn, đó chính là một cách bổ sung
thêm vốn cho đầu t phát triển. Thứ ba, các giao dịch thế chấp bất động sản
để vay vốn ,góp vốn liên doanh bằng BĐS là những giao dịch làm tăng thêm
Lê Thanh Nghị Lớp: Địa chính K46
Đề án môn học 4
vốn cho đầu t phát triển. Khi thực hiện thế chấp BĐS, nguồn vốn nh đợc
tăng lên gấp đôi vì nhờ đó, huy động đợc nguồn vốn nhàn rỗi mà bất động
sản vẫn sử dụng phát huy tác dụng. Góp vốn liên doanh bằng BĐS chính là
cách tạo ra vốn đối ứng để thu hút vốn đầu t nớc ngoài, góp phần huy động
vốn cho đầu t phát triển.
Thứ ba, phát triển thị trờng BĐS góp phần tăng thu cho ngân sách
NN.
Sự phát triển thị trờng BĐS có thể diễn ra theo 2 hớng: Một là, tăng l-
ợng hàng hoá BĐS trên thị trờng giao dịch ; Hai là, mở rộng phạm vi quan
hệ giao dịch, làm tăng quan hệ giao dịch sẽ làm cho khối lợng giao dịch
nhiều hơn do quá trình mua đi, bán lại, thuê đi, thuê lại Cả 2 hớng phát
triển đó của thị trờng BĐS đều hấp dẫn đến góp phần tăng thu chi ngân sách
NN thông qua thuế.
Thứ t, phát triển thị trờng BĐS góp phần mở rộng các thị trờng trong
nớc và ngoài nớc, mở rộng các quan hệ quốc tế.
Thị trờng chung của mỗi quốc gia là một thể thống nhất của các loại
thị trờng vốn, thị trờng lao động, thị trờng hàng hoá, thị trờng BĐS. Do đó,
sự phát triển của thị trờng BĐS có ảnh hởng đến tất cả các thị trờng đó và
thị trờng chung của mỗi quốc gia. Khi thị trờng BĐS phát triển, nó sẽ yêu
phải không ngừng nâng cao trình độ khoa học, kỹ thuật, đổi mới công nghệ
sản xuất và do đó, không chỉ góp phần đáp ứng cho sản xuất mà còn đáp
ứng cho tiêu dùng của nhân dân thông qua các công trình phục vụ cho các
hoạt động đáp ứng nhu cầu văn hoá thể thao,vui chơi , giải trí, giao tiếp
cộng đồng Hơn nữa, nó còn góp phần thoả mãn nhu cầu ngày càng cao
của nhân dân về nơi ăn chốn ở, giao thông,
Thị trờng BĐS là một bộ phận của thị trờng xã hội, do đó ,sự phát triển
của thị trờng này sẽ tác động mạnh mẽ đến sự phát triển của thị trờng vốn,
thị trờng sức lao động, thị trờng hàng hoá, tác động tốt đến sự phát triển thị
trờng chung đáp ứng nhu cầu đa dạng của con ngời, qua đó mà nâng cao
đời sống của nhân dân,
Thứ bảy, phát triển thị trờng BĐS góp phần đổi mới chính sách trong
đó có chính sách đất đai, chính sách về BĐS.
Chỉ có thông qua hoạt động trên thị trờng đất đai, thị trờng BĐS, ta
mới thấy rõ đợc những bất cập của chính sách, đặc biệt đối với đất đai, từ
đó để sửa chữa bổ xung và hoàn thiện chúng. Quan hệ đất đai là quan hệ
kinh tế, là quan hệ xã hội, đợc thực hiện chủ yếu qua thị trờng, do đó, từ thị
trờng đất đai, Nhà nớc sẽ thấy rõ những bất cập của các chính sách của hệ
thống quản lý đối với đất đai. Qua đó, nhà nớc sẽ đổi mới, bổ sung và hoàn
thiện, không chỉ các chính sách, mà còn cả các công tác quản lý đất đai,
quản lý BĐS. Từ đó, khắc phục đợc tình trạng thị trờng ngầm về BĐS, tình
trạng hành chính hoá các quan hệ dân sự về đất đai.
1.2. Phân loại thị trờng bất động sản.
Tuỳ theo mục tiêu nghiên cứu và tiếp cận, ngời ta có thể phân loại thị
trờng bất động sản theo nhiều tiêu thức khác nhau.
Dựa vào loại hàng hoá bất động sản, ngời ta có thể phân chia thị trờng
BĐS thành các thị trờng đất đai, thị trờng nhà ở; thị trờng BĐS dùng trong
dịch vụ; thị trờng BĐS dùng cho văn phòng, công sở; thị trờng BĐS công
nghiệp
Dựa vào tính chất các mối quan hệ xuất hiện trên thị trờng, ngời ta
loại này đợc chia theo 4 cấp là cấp cao nhất tới cấp IV là thấp nhất .
Lê Thanh Nghị Lớp: Địa chính K46
Đề án môn học 7
Bảng 1: Quy định tiêu chuẩn lợng nhà ở.
Cấp nhà Chất lợng sử dụng
Chất lợng xây dựng
Độ bền vững Độ chịu nén
Cấp I Bậc 1: CLSD cao Bậc 1 niên hạn sử dụng
> 100 năm
Bậc 1 hay bậc 2
Cấp II Bậc 2: CLSD khá Bậc 2 niên hạn sử dụng
> 50 năm
Bậc 3
Cấp III Bậc 3: CLSD trung
bình
Bậc 3: Niên hạn sử
dụng > 20 năm
Bậc 4
Cấp IV Bậc 4: CLSD thấp Bậc 4: Niên hạn sử
dụng < 20 năm
Bậc 5
Trong đó :
+ Các bậc chịu lửa áp dụng theo TCVN 2022 78 phòng cháy chữa
cháy cho nhà công trình.
+ Chất lợng sử dụng tạm thời đợc xét theo mức độ hoàn thiện nh sau:
Bậc 1: Đầy đủ, phần lớn bằng hàng cao cấp, cửa bằng gỗ tốt.
Bậc 2: Đầy đủ, thiết bị vệ sinh và cửa bằng vật liệu tốt.
Bậc 3: Cha đầy đủ, đều là vật liệu thông thờng .
Mặt khác ta thấy rằng việc phân loại nhà ở nh trên sẽ là căn cứ để tính
thuế ở của các tổ chức, cá nhân đồng thời cũng là căn cứ để xác định nghĩa
vụ với Nhà nớc của các tổ chức quản lý và kinh doanh phát triển nhà ở.
Lê Thanh Nghị Lớp: Địa chính K46
Đề án môn học 8
1.4.2. Nhà chung c cho thuê ( gồm 3 loại)
+Loại A ( cao cấp) rộng từ 65-150 m
2
, giá thuê 350-600 $/ tháng ( đã
gồm 22% thuế), đầy đủ tiện nghi nh nớc ngoài.
+Loại B dành cho giới trung lu, gia đình công chức giá 3,5 triệu đồng/
tháng.
+Loại C nằm trong khu dân c giá 2triệu đồng / tháng trở lên.
1.4.3. Văn phòng cho thuê .
+ Loại A vị trí trung tâm thành phố tiện lợi cho kinh doanh, doanh
nghiệp giao dịch với khách hàng, đối tác. Diện tích mặt sàn lớn , đầy đủ,
tiện nghi. Vấn đề quản lý và dịch vụ nh PCCC, điện nớc, thiết bị viễn thông,
bảo vệ tài sảnphải đạt chuẩn.
+Loại B : giống nh loạiA, chỉ sai lệch một chút về vị trí hay thua sút
về các tiện ích bên trong thì xếp vào loại B.
+Loại C : bao gồm những toà nhà có quy mô nhỏ.
1.5.Các yếu tố tác động đến thị trờng nhà cho thuê
1.5.1 Các yếu tố kinh tế xã hội
Nhu cầu về BĐS mà điển hình là nhu cầu về nhà đất ở là sự mong
muốn của ngời dân có đợc BĐS để thoả mãn các mục đích tiêu dùng của
mình. Bất kể ai cũng có nhu cầu này và thậm chí một ngời có nhu cầu sở
hữu nhiều loại BĐS khác nhau và nhu cầu này luôn luôn tăng lên cùng với
sự phát triển của xã hội. Tuy nhiên không phải ai có nhu cầu về nhà ở đều
trở thành ngời mua nhà trên thị trờng, bởi lẽ nhiều ngời không có nhà tức có
nhu cầu thực sự về nhà ở nhng không có tiền thì không thể mua nhà. Điều
cầu sử dụng diện tích nhà. Số lợng ngời đến độ tuổi lao động tăng làm tăng
nhu cầu về BĐS phục vụ sản xuất kinh doanh.v.v
-Thứ t, dân số gia tăng ảnh hởng đến hình thành số lợng ngời có thu
nhập thấp gia tăng. Họ không có khả năng mua những BĐS lớn do không
có khả năng thanh toán. Việc thuê nhà là nhu cầu rất bức thiết để giải quyết
nhu cầu sinh hoạt và ổn định chỗ ở. Cầu nhà ở vì thế cũng tăng theo, thị tr-
ờng nhà ở cho ngời thu nhập thấp còn hạn chế về chất lợng và số lợng.
Nguồn cung không đủ đáp ứng nhu cầu thực tế.
1.5.2 Các hoạt động kinh tế
Sự tăng trởng và phát triển kinh tế của một vùng cũng ảnh hởng trực
tiếp đến hoạt động kinh doanh BĐS ở trong vùng đó. Nền kinh tế phát triển
làm gia tăng nhu cầu sử dụng đất và BĐS trong tất cả các nghành, trong khi
quỹ đất có giới hạn, đòi hỏi phải có sự cân đối đất đai và BĐS cho tất cả các
nghành. Điều đó cũng dẫn tới sự gia tăng của các quan hệ giao dịch về BĐS
trên thị trờng và thúc đẩy thị trờng phát triển. Nhu cầu thuê nhà sử dụng cho
các hoạt động kinh doanh, buôn bán gia tăng. Số lợng các cửa hàng, dịch vụ
các hoạt động thơng mại ngày càng sôi động tại các thành phố lớn và phát
triển lan rộng trên khắp cả nớc kéo theo nhu cầu thuê nhà mặt phố làm nơi
buôn bán tăng mạnh. Mặt khác trong quá trình hội nhập ngày càng sâu rộng
các DN trong nớc và nớc ngoài luôn có nhu cầu thuê các văn phòng tại các
trung tâm thành phố lớn làm nơi giao dịch. Số lợng ngời nớc ngoài đến làm
việc tại Việt Nam ngày càng gia tăng kéo theo nhu cầu thuê nhà tại các đô
thị lớn gia tăng.
1.5.3 Các chính sách của Nhà nớc
Chính sách của chính phủ và chính quyền địa phơng cũng là một nhân
tố có ảnh hởng đến thị trờng BĐS. Nhà nớc phải đa ra những chính sách hợp
lý nhằm hỗ trợ doanh nghiệp trong quá trình đầu t và xây dựng. Nhà nớc
với mục tiêu giải quyết các vấn đề xã hội của mình trong lĩnh vực BĐS đã
đa ra những u đãi nhất định cho các nhà đầu t để thu hút đầu t vào một số
loại BĐS theo mục tiêu của NN. Nh vấn đề là phải tạo lập quỹ nhà cho thuê
cạnh khu vực NN, nguồn cung BĐS chủ yếu đợc hình thành từ khu vực t
nhân. Đây là khu vực t nhân. Đây là khu vực hoạt động phát triển thị trờng
BĐS không bằng vốn ngân sách NN do các tổ chức, các công ty hoặc cá
nhân thực hiện tuân thủ theo các quy tắc chính thức của NN về quản lý xây
dựng và phát triển nhà ở. Nhà nứơc điều tiết khu vực này thông qua quy
hoạch, các quy tắc quy định và tiêu chuẩn xây dựng. Mục đích chính của
các công ty phát triển nhà ở t nhân là thu lợi nhuận tối đa. Do vậy, muốn để
phát triển tự do khu vực nhà ở t nhân luôn hớng vào việc xây dựng các khu
nhà ở có lợi nhuận và thu lợi lớn, không chú ý đến xã hội và môi trờng. Khu
vực nhà ở không chính thức là hoạt động xây dựng nhà ở hoàn toàn độc lập
với khuân khổ, quy tắc, quy định của Chính Phủ. Trong điều kiện luật pháp
quy định không chặt chẽ, rõ ràng, những quy định về quyền sở hữu và
quyền sử dụng nhà ở không đầy đủ thì hoạt động kinh doanh nhà ở không
Lê Thanh Nghị Lớp: Địa chính K46
Đề án môn học 11
chính thức càng phát triển và cơ hội làm giàu cho các nhóm ngời thâu tóm
thị trờng. Đây là những nhà ở cha có đủ điều kiện để thừa nhận theo các
quy định pháp lý. Điều này đồi hỏi tăng cờng quản lý NN thông qua các
công cụ pháp luật, quy hoạch kế hoạch.v.v
Có nhiều nhân tố ảnh hởng đến cung BĐS trên thị trờng, trong đó nhân
tố có tính quyết định là cung về quỹ đất phát triển BĐS trong quy hoạch của
chính Phủ. Đây là cơ sở quan trọng nhất quyết định đến tổng cung về nhà
đất. Sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng cũng là một nhân tố quan
trọng làm thay đổi lợng cung nhà đất. Các yếu tố đầu vào và chi phí phát
triển nhà ở. Nguồn nguyên liệu, vật liệu cho xây dựng nhà sẵn có phong
phú thì làm cho tốc độ xây dựng nhà ở mạnh hơn. Gía cả nguyên vật liệu
thấp thì giá thành xây dựng thấp làm tăng khả năng cung về nhà ở.
Trong năm 2005 cả nớc có 1400 dự án nhà ở và khu đô thị mới đợc
triển khai, trong đó thành phố Hồ Chí Minh có 800 dự án, Hải Phòng 78 dự
án, Đà Lạt 46 dự án. Một số dự án lớn do nhà đầu t nớc ngoài thực hiện nh
M
2
/ngời
18.090.000
185.000.000
10,23
20.318.000
236.570.800
10,60
Khu vực nông thôn
Dân số
Tổng diện tích nhà
Ngời
M
2
59.782.000
615.754.600
Diện tích bình quân đầu ngời m
2
/ngời 10,3
Bảng trên cho thấy cả nớc có diện tích bình quân nhà ở trên đầu ngời
là 10,38 m
2
, trong đó khu vực đô thị là 10,6 m
2
, khu vực nông thôn là 10,3
m
2
. Với chỉ số trên năm 1990 cả nớc có 4,35 m
2
sàn. Để đạt đợc mục tiêu đó
trong một thời gian tới diện tích nhà ở cần đợc xây dựng là rất lớn vợt quá
so với các hoạt động xây dựng, kinh doanh BĐS hiện nay cũng nh việc giá
đất và nhà ở quá cao so với nhu cầu có khả năng thanh toán của dân c làm
phát sinh trở ngại cho việc thực hiện những định hớng trên.
Tại thành phố Hà Nội diện tích nhà mới đợc xây dựng đợc thực hiện
trên diện rộng. Trong năm 2001 2003 diện tích nhà ở đợc xây dựng mới
đợc thể hiện qua bảng sau:
Lê Thanh Nghị Lớp: Địa chính K46
Đề án môn học 13
Bảng 4: Diện tích nhà ở đợc xây dựng mới.
Năm 2001 2002 2003
Diện tích 843.440 936.750 1.164.000
(Nguồn Cục quản lý nhà Bộ xây dựng)
Qua bảng trên ta thấy so với năm 2002 đến năm 2003 tăng 24,3%.
Trong đó nhà ở đợc phát triển theo các dự án đầu t chiếm đến 79%, số còn
lại là nhà ở mới do các hộ tự xây dựng. Tính đến năm 2004, Hà Nội có 115
dự án phát triến nhà với diện tích đất xây dựng nhà là 3.800.000 m
2
, diện
tích xây dựng cơ sở hạ tầng xã hội là 1.200.000m
2
và diện tích nhà đất để
xây dựng đất công trình kinh doanh là 694.000 m
2
.
Những năm gần đây, thành phố Hà Nội đã triển khai thực hiện các
chính sách u đãi, hỗ trợ nhà ở cho những ngời có mức thu nhập thấp. Trong
giai đoạn 2001 2005 quỹ nhà ở cho ngời có thu nhập thấp là 440.000 m
2
Việc triển khai chậm và gặp khó khăn chủ yếu là do cha giảI quyết đợc quỹ
đất, thiếu vốn và cha xác định rõ những đối tợng thuộc ngời có thu nhập
thấp. Trong năm 2006 nhiều khu đô thị mới đợc xây dựng với tốc độ nhanh
chóng .
Thành phố Hà Nội đang thực hiện chơng trình phát triển nhà ở với 56
dự án lớn và 140 dự án nhỏ.Theo dự tính đến năm 2010 các dự án khu đô
thị mới sẽ tạo thêm trên 10 triệu m
2
cho quỹ nhà Hà Nội.Đây là một con số
Lê Thanh Nghị Lớp: Địa chính K46
Đề án môn học 14
rất lớn nếu chúng ta biết rằng hiện nay chỉ có khoảng 20% dân số Hà Nội
đủ điều kiện mua nhà.Ngoài ra có khoảng 10% dân số Hà Nội đợc NN u đãi
khi mua nhà, đó là những ngời có đóng góp cho sự nghiệp xây dựng tổ quốc
hoặc là những ngời có hoàn cảnh đặc biệt khó khăn.Tuy nhiên cần phải thấy
một thực tế là, những dự án nhà ở khu đô thị mới chủ yếu phục vụ cho
những ngời có thu nhập cao, trong khi việc bán nhà cho ngời thu nhập thấp
vẫn cha đợc vẫn cha đợc quan tâm đúng mức.Mặc dù chơng trình nhà ở của
Hà Nội là nhằm mục đích cung cấp nhà ở cho ngời dân thuộc tất cả các
nhóm kinh tế xã hội khác nhau bao gồm cả những ngời có thu nhập thấp
nhng mục đích này khó có thể mà thực hiện đợc.
Hiện nay, thị trờng căn hộ cho thuê tại Hà Nội thiếu hụt nguồn cung ở
hầu hết các hạng A,B,C. Trong khi đó vốn đầu t nớc ngoài vào Việt Nam
ngày càng tăng, nhu cầu mở rộng hoạt động kinh doanh của các công ty,các
tổ chức quốc tế,ngoại giao và sự tăng trởng của nghành sản xuất công
nghiệp Theo thống kê định kỳ hàng quý của công ty T vấn có 32 toà nhà
căn hộ hạng A,B,C với trên 1.622 căn hộ cho thuê của các nhà đầu t BĐS
trong và ngoà nớc, giá trung bình khoảng 25-35$/m
2
/tháng.Gía thuê cao
phòng, khách sạn sẽ tiếp tục tăng nhanh
Từ năm 2001 đến nay, môi trờng đầu t ở Việt Nam gia tăng, số lợng
các doanh nghiệp nớc ngoài đầu t vào Việt Nam cũng tăng lên, một mặt làm
cho nguồn cung trên thị trờng cho thuê các căn hộ cao cấp và đặc biệt là
thuê văn phòng tăng lên đáng kể, mặt khác hầu hết các toà nhà đều có hệ số
Lê Thanh Nghị Lớp: Địa chính K46
Đề án môn học 15
diện tích thuê rất cao thể hiện ở các bảng sau:
Bảng 5:Thị trờng cho thuê văn phòng tại Hà Nội cuối năm 2005
Loại nhà
Số lợng toà
nhà
Tổng diện
tích cho
thuê(m
2
)
Tỷ lệ diện
tích cho
thuê (m
2
)
Gía cho thuê bình
quân(USD/m
2
/tháng)
Loại A 9 82.333 100 25,74
Loại B 15 116.885 99 19,10
Loại C 29 78.900 97 12,84
Tổng số và bình
Do Việt Nam gia nhập WTO vì vậy nhu cầu văn phòng cho thuê cao
cấp không chỉ có ở những công ty nớc ngoài, hiện tại DN trong nớc cũng
chú ý đến việc tìm đến các toà làm trụ sở thay vì thuê nhà dân làm văn
phòng.
Bảng 7: Thị trờng cho thuê căn hộ tại thành phố Hồ Chí Minh
cuối năm 2005
Loại nhà
Số
lợng
toà nhà
Số
lợng
căn hộ
Tổng diện
tích cho
thuê(m
2
)
Tỷ lệ
diện tích
cho thuê(%)
Gía
cho
thuê($/m
2
/tháng)
Loại A 7 495 59.473 94 23,22
Loại B 10 1.141 133.030 92 20,44
Loại C 25 734 61.460 89 14,44
Tổng số
Loại A 18 1281 132.228 98 21,8
Loại B 12 155 17.043 96 13,65
Tổng số và
bình quân
chung
30 1436 149.271 97 20,87
Theo dự thảo đề án về phát triển nhà cho thuê với chủ trơng khuyến
khích các doanh nghiệp đầu t dới sự hỗ trợ và tham gia của ngân sách NN,
các công ty sẽ cải tạo lại quỹ nhà cũ phục vụ cho chính những ngời dân
đang ở đó và xây dựng các khu chung c mới, các doanh nghiệp đầu t xây
chung c cao tầng cho thuê bằng nguồn vốn của mình sẽ đợc miễn thuế sử
dụng đất cho đến khi thu đủ vốn đầu t ban đầu, miễn thuế thu nhập doanh
nghiệp phần doanh thu do cho thuê nhà mang lại. Nh vậy,với thời gian thu
hồi vốn của các dự án khoảng 40 - 50 năm, giá thuê tối thiểu cho một căn
hộ diện tích 40 m
2
vào khoảng 700.000 đồng mỗi tháng. Gía thuê ở các khu
tập thể nh Kim Liên, Giảng Võ, Nguyễn Phong Sắc, các chung c Định
Công, Linh Đàm( Hà Nội), Phạm Viết Chánh, Đặng Văn Ngữ ( Thành phố
Hồ Chí Minh) hiện dao động từ 800.000 đến trên 2 triệu đồng/tháng( tuỳ
loại căn hộ). Những khách hàng chính thờng thuê căn hộ là những cặp vợ
chồng trẻ, nhân viên văn phòng hoặc sinh viên con nhà khá giả. Hiện những
căn hộ chất lợng tốt, điện nớc đầy đủ rất đắt khách. Trong bối cảnh giá thuê
nhà còn khá cao nh hiện nay, thì việc giải quyết nhu cầu nhà ở theo hớng
trên sẽ góp phần giảm bớt những căng thẳng trên thị trờng.
Ngoài thị trờng nhà cho thuê nhà ở đối với khách hàng là ngời Việt, thị
trờng nhà cho ngời nớc ngoài thuê cũng khá nhộn nhịp. Theo ớc tính của
công ty Bất Động Sản Chesterton, trong số hơn 1.400 căn hộ cho thuê đạt
tiêu chuẩn ở Hà Nội, hiện cha đầy 9% còn trống. Những căn hộ đắt khách
thờng có 2-3 buồng ngủ với giá thuê trung bình hàng tháng19$/m
ty này đều khảo sát rất kỹ về tiềm năng kinh doanh, cơ hội đầu t của dự án,
cấu trúc sống của các thành viên của các chủ đầu t nên chọn mua hoặc cho
thuê căn hộ.v.v từ đó hình thành các yêu cầu về t vấn cho chủ đầu t cần bổ
sung các dịch vụ nào cho hoàn thiện. Những công ty còn lên kế hoạch tiếp
thị sản phẩm bài bản, lâu dài cho dự án Theo nhận định của các chuyên
gia BĐS với tốc độ tăng trởng kinh tế trên 7% đợc liên tục duy trì trong thời
gian gần đây, kết hợp môi trờng đầu t ngày càng thông thoáng, thị trờng
luôn trong tình trạng cầu vợt cung và ngày càng có nhiều khách hàng nứơc
ngoài có nhu cầu thuê- mua căn hộ tại Việt Nam.
Trong thời gian tới, Việt Nam sẽ có nhiều dự án đầu t xây dựng cao ốc
văn phòng, căn hộ cao cấp ra đời và đơng nhiên là thị trờng BĐS sẽ có rất
nhiều tiềm năng để phát triển.Với sự tham gia của nhiều công ty nớc ngoài
có kinh nghiệm trong lĩnh vực xây dựngvà quản lý các BĐS cao cấp: các toà
nhà cao ốc, chung c căn hộ cao cấp. Nguồn cung sẽ đợc tạo ra cung cấp cho
thị trờng nhiều hàng hoá có chất lợng và có sự quản lý tốt hơn.
Đây là lĩnh vực rất mới ở Việt Nam nên công tác đào tạo và có kế
hoạch phát triển đội ngũ cán bộ quản lý là nhu cầu thực sự để tạo ra nguồn
nhân lực cho thị trờng. Cùng với quá trình hội nhập ngày càng sâu rộng thì
việc các DN trong nớc cần hợp tác trong đào tạo cán bộ làm công tác quản
lý BĐS ở Việt Nam là việc làm thiết yếu.
2.1.2. Thực trạng cầu về nhà cho thuê
Cầu về BĐS là khối lợng hàng hoá BĐS mà ngời tiêu dùng sẵn sàng
chấp nhận và có khả năng thanh toán với một mức giá nhất định để đợc
BĐS trên thị trờng tại nhng thời điểm nhất định. Nhu vậy có sự khác nhau
giữa nhu cầu và cầu về BĐS. Nhu cầu về BĐS là sự mong muốn của ngời
dân có đợc BĐS để thoả mãn các mục đích tiêu dùng của mình.Tuy nhiên
không phải mọi ngời có nhu cầu nhà ở đều trở thành ngời đi mua nhà trên
thị trờng. Ngời ta chỉ trở thành ngời đi mua nhà và sẵn sàng trả tiền để có đ-
ợc ngôi nhà nh mong muốn khi ngời đó có nhu cầu về nhà ở có đủ lợng tiền
chi trả.Nh vậy điều kiện của cầu về nhà đất trên thị trờng bao gồm sự xuất
ngời.Mặc dù chất lợng nhà ở đã đợc cải thiện nhng cha nhiều, tỷ lệ nhà ở
bán kiên cố và tạm vẵn cao.Theo số liệu của Bộ Xây dựng tình trạng các
loại nhà ở đô thị nớc ta nh sau:
Lê Thanh Nghị Lớp: Địa chính K46
Đề án môn học 20
Bảng số 9 : Tỷ trọng các loại nhà ở đô thị hiện nay.
STT Loại nhà ở Tỷ lệ(%)
1 Nhà biệt thự 0,21
2 Nhà ở nhiều tầng, nhà phố (từ 2 tầng trở lên) 14,17
3 Nhà chung c cao tầng 4,8
4 Nhà ở kiên cố,nhà phố(1tầng) 19,79
5 Nhà ở bán kiên cố 41,65
6 Nhà tạm 19,37
Cộng 100
(Nguồn:Bộ Xây dựng: ch ơng trình phát triển nhà ở đô thị 5 năm 2001-2005 .)
Tại các thành phố lớn, tập trung đông dân c nh: Hà nội và thành phố
Hồ Chí Minh, Đã Nẵng, Hải Phòng số lợng các hộ sống trên các căn nhà
chật trội , các xóm liều vẫn còn tồn tại. Tại Thành phố Hồ Chí Minh có
25.044 căn hộ, chiếm 2,5% tổng quỹ nhà ở, với tổng diện tích đất
1.321.240m
2
và diện tích nhà 1.728.782m
2
đợc làm trên kênh rạch nội
thành cần đợc di dời và tái định c và 47.877 căn nhà lụp xụp, chiếm 4,8%
tổng quỹ nhà, cần rỡ bỏ. Thành phố Hà Nội có 620.000m
2
nhà ở với 22.140
căn hộ cần đợc cải tạo, trong đó có 1.100 căn hộ với diện tích 31.000m
2
vào cá trờng Đại học, cao đẳng tăng từ 6-9%, trong đó có tới 60-80% là
sinh viên ngoại tỉnh. Điều đó kéo theo nhu cầu thuê nhà ngày một tăng
cao.Trên địa bàn Hà Nội hầu hết ký túc xá các trờng chật cứng. Vì vậy, sinh
viên phải đi thuê nhà ở những khu vực lân cận đã trở thành quen thuộc. Từ
lâu, các khu ven ngoại thành Hà Nội luôn cháy phòng bởi lợng sinh viên
đến hỏi thuê quá nhiều. Cho dù giá thuê phòng liên tục tăng cao nhng vẫn
khôn thể đáp ứng nổi nhu cầu của những ngời thu nhập thấp. Thông thờng
mỗi phòng chỉ từ 9-10m
2
, cá biệt có những nơi tập trung đông dân c, để tân
dụng chủ nhà chỉ xây từ 1-8 m
2
. Gía mỗi căn hộ trên dao động từ 400.000-
600.000 đồng.Gía này ngay cả sinh viên cũ cũng khó chấp nhận. Gía các
căn hộ riêng biệt và nhà chung c cũ, cũng tăng gía từ 1-2 triệu đồng.Các
khu vực nh làng Phùng Khoan, Triều Khúc ( Thanh Xuân), Dịch Vọng,
Đồng Xa( Cầu Giấy), Cổ Nhuế ( Từ Liêm)số ngời thu nhập thấp đến thuê
nhà chiếm tới 70% ngời dân trong khu vực. Bình quân mỗi năm Hà Nội xây
dựng đợc hơn 1 triệu m
2
nhà ở bình quân trên đầu ngời lên 7,3 m
2
. Để đáp
ứng nhu cầu thuê phòng ngày một gia tăng, thời gian qua thành phố đã tập
trung triển khai một số dự án thí điểm xây dựng nhà ở phục vụ các đối tợng
chính sách, thu nhập thấp, sinh viên nh xây dựng làng sinh viên Hacinco,
khu nhà ở 228 đờng Láng, khu nhà ở B3, B4, B5 Cầu Diễn, khu nhà làng
sinh viên 9 tầng ở Xuân Đỉnh Tuy nhiên, tình hình nhà cho thuê hiện nay
vẫn cha cải thiện đáng kể. Đặc biệt nh các đối tợng thu nhập thấp là cán bộ
công nhân viên chức, lực lợng vũ trang, học sinh, sinh viên, ngời lao động
văn phòng, tập trung ở các chung c: Trung Hoà Nhân Chính, làng quốc tế
Thăng Long, Vinaconex và 27 Huỳnh Thúc Khán. Riêng làng Quốc tế
Thăng Long có hẳn một khu gọi là làng Hàn quốc vì phần lớn căn hộ ở đây
đều do giới kinh doanh Hàn Quốc thuê ở. Hầu hết căn hộ thuộc dạng nhà
cao cấp đều đợc bố đầy đủ tiện nghi nh một toà nhà riêng biệt với các
phòng khách, phòng ăn, phòng ngủ, nhà bếp tơng tự chung c cao cấp ở n-
ớcngoài. Loại chung c thứ hai dành cho giới trung lu, gia đình công chức,
thờng có gía thuê 1-3,5 triệu/ tháng. Những căn hộ loại này thờng tập trung
ở các chung c nh: Định Công, Linh Đàm, Mỹ Đình số còn lại là căn hộ
tập thể nằm trong các khu dân c có giá thuê dới 2 triệu đồng.
Tại TP.HCM, thị trờng nhà chung c cũng bắt đầu sôi động với các
phiên giao dịch thành công khoảng 30% so với trớc đây. Theo công ty địa
ốc Sài Gòn Century : hiện các căn hộ loại 3 ở chung c Phạm Viết
Chánh(Q.Bình Thạnh), cũng có nhiều ngời đang thuê ở. Gía thuê căn hộ
thờng dao động 1-2 triệu đồng/ tháng , thậm chí trên 3 triệu/ tháng. Những
căn hộ có giá thuê cao này thờng rộng trên 50m
2
. Các căn hộ loại 2 thuộc
khu cao ốc Tân Tạo, Mỹ Khánh, Phú Mỹ Hng rộng chừng 100m
2
thờng có
giá thuê 500-1000 $/tháng.Trong thực tế, đa phần ngời đi ở nhà cho thuê
vẫn a thích căn hộ thuê có giá vài trăm ngàn đồng/ thán, miễn là sống qua
ngày và quan trọng nhất: không quá xa nơi buôn bán làm ăn đối với ngời
lao động hoặc nơi học tập đối với sinh viên học sinh từ các tỉnh vào thành
phố. Hiện nay nhà cho thuê đắt khách có khuynh hớng tập trung ở quanh
các khu công nghiệp, khu chế xuất, hoặc các doanh nghiệp sử dụng đông
lao động nhập c nh các cơ sở ngành dệt may. Theo khảo sát của công ty
Savills Việt Nam, hiện TP.HCM có 50 cao ốc căn hộ cho thuê từ loại A đến
loại C với tổng số gần 2.370 căn,giá cho thuê trung bình hơn
ngoài, hiện tại DN trong nớc cũng chú ý đến dọn vào toà nhà thay vì thuê
nhà dân làm văn phòng. Càng ngày, các DN vừa và nhở có xu hớng đặt trụ
sở tại các cao ốc văn phòng. Qua khảo sát mới đây của công ty t vấn BĐS
CBRE Việt Nam cho thấy : tại thành phố Hồ Chí Minh công suất thuê các
loại văn phòng hang A và B trong tháng 7/ 2006 đạt tỷ lệ từ 95-100%
Trong giai đoạn này giá thuê liên tục tăng. Hầu hết các cao ốc nh Diamond
Plaza, Bitexco, Harbour View, OSTC tại thành phố Hồ Chí Minh hiện
đều kín chỗ.Nhiều dự án xây dng cao ốc cho thuê đợc khởi công xây dựng
cho thấy thị trờng này ngày càng sôi động. Nhu cầu thuê văn phòng tại
thành phố HCM nói riêng và Việt Nam nói chung đang ngày càng tăng
mạnh là một trong những tín hiệu đáng mừng về tăng trởng kinh tế. Theo
khảo sát của công ty quản lý BĐS Chesterton Việt Nam, TP.HCM hiện có
55 cao ốc văn phòng đạt tiêu chuẩn quốc tế với tổng diện tích gần
315.000m
2
; mức giá cho thuê từ 14,55-30 $/m
2
/tháng.Nhiều cao ốc luôn đạt
tỷ lệ cho thuê 98%, nhất là những cao ốc văn phòng ở trung tâm thành phố.
Trong 2-3 năm tới Thành phố Hồ Chí Minh sẽ có thêm 15 cao ốc văn phòng
cho thuê, nhng thị trờng dự báo vẫn còn rất nhiều tiềm năng.Theo CBBE
nếu nh trong năm 1999 giá thuê trung bình chỉ 14,7 $/m
2
/tháng thì hiện nay
khoảng 28 $(văn phòng hạng A). Đối với căn hộ cho thuê, nhu cầu cũng
đang tăng rất mạnh. Theo Công ty t vấn BĐS Chesterton Petty Việt Nam
tính đến quý 3/ 2005 Hà Nội có gần 1.400 căn hộ cho thuê thì 96% đã cho
thuê hết.Thành phố Hồ Chí Minh có 2.000 căn hộ cho thuê thì chỉ có 8%
trong số này còn trống. Cao ốc Sài Gòn View khai trơng năm 2006 với 93
căn hộ trang thiết bị đầy đủ đã đợc CBBE tiếp thị cho thuê trên 50% chỉ
Những trung tâm này thờng có vị trí thuận lợi,gần trung tâm nên công suất
cho thuê thờng đạt từ 94% trở lên. Cụ thể tại thành phố Hồ Chí Minh trung
tâm thơng mại Diamond Plaza có tổng diện tích thuê hơn 8000m
2
giá cho
thuê thuộc loại cao ở Việt Nam(70-140$/m
2
) nhng đã cho thuê hết. Sài Gòn
Center có tổng diện tích thơng mại cho thuê có 265 m
2
( 20-25$/m
2
) nhng
cũng đã hết chỗ.Tại Hà Nội các toà nhà cao ốc đang trong giai đoạn hoàn
thiện hơặc mới đa vào sử dụng nhng cũng đã thuê gần hết.
2.2 Sự cần thiết phát triển thị trờng nhà cho thuê tại Việt Nam.
Thị trờng nhà ở cho thuê phát triển là một yếu tố tất yếu trong điều
kiện hiện nay của Việt Nam.
Do sự phát triển dân số, đặc biệt là dân số trẻ trong độ tuổi từ 18-30,
nhu cầu về nhà ở của tầng lớp này là rất lớn. Hàng năm có một lợng rất lớn
học sinh sinh viên đến học tập tại các trung tâm thành phố lớn. Tình trạng
dân nhập c đến các thành phố lớn kiếm việc làm ngày càng có xu hớng tăng
mạnh mẽ. Đa số là nhng ngời có thu nhập thấp và không ổn định. Họ không
thể bở ra một khoản tiền lớn để mua một hàng hoá BĐS trên thị trờng do
không đủ khả năng tài chính chi trả.Nhu cầu làm việc và ăn ở đã khiến họ
phải tìm đến các khu nhà trọ cho thuê với giá rẻ nhng chất lợng không ổn
định, an ninh không tốtnhng lại phù hợp với khả năng tài chính eo hẹp
Lê Thanh Nghị Lớp: Địa chính K46
Đề án môn học 25
của những ngời có thu nhập thấp. Hiện tại thị trờng nhà cho thuê vẫn là một
còn phải giữ chất lợng công trình của chính mình trong những giai đoạn
tiếp theo thay vì hết trách nhiệm sau khi đã bán cho ngời sử dụng hoặc bàn
giao cho NN nh hiện nay.Ngời dân tuỳ theo thu nhập của mình có thể dễ
dàng lựa chọn đợc một chỗ ở ổn định với giá cả hợp lý. Và cái lớn nhất là
thị trờng BĐS sẽ đợc điều tiết, giá nhà đất nhanh chóng đợc bình ổn và sát
với thực tế. Về phía các DN đầu t xây dựng nhà không phải không tính đợc
những cái lợi nói trên. Nhng họ cha chủ động vì cơ chế của NN và khả năng
về vốn không đáp ứng đợc. NN cha có cơ chế u đãi cụ thể để khuyến khích
DN đầu t vào lĩnh vực này nh : chính sách về đất đai, hỗ trợ xây dựng cơ sở
hạ tầng, các khoản phí, lệ phí DN làm kinh doanh phải thu đợc lợi nhuận.
Lê Thanh Nghị Lớp: Địa chính K46
Copyright: Tài liệu đại học ©