29
quản lý kinh tếSố 15 (7+8/2007)
Đ
ất đai là một loại tài sản đặc biệt do
thiên nhiên tạo ra và là cấu thành cơ
bản tạo nên thị tr-ờng bất động sản. Theo
quan niệm chung, bất động sản bao gồm: i)
đất đai; ii) nhà ở, công trình xây dựng gắn
liền với đất đai; iii) các tài sản khác gắn với
đất đai; iv) các tài sản khác theo qui định
của pháp luật
2
. Trong khi đó, theo quan
điểm kinh tế học, đất đai bao gồm tất cả các
tài nguyên có nguồn gốc tự nhiên nh- vị trí
địa lý của toàn khu đất, không khí, các tài
nguyên khoáng sản có trong lòng đất, n-ớc,
không khí Tức là tất cả những gì do thiên
nhiên, chứ không phải do con ng-ời tạo nên
liên quan đến một diện tích đất nào đó đều
đ-ợc gọi là đất đai
3
. Đó là định nghĩa rộng
nhất về đất đai.
Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên
không thể tái tạo đ-ợc hay còn gọi là nguồn
tài nguyên có thể bị cạn kiệt, khác với các
nguồn tài nguyên có thể tái tạo đ-ợc nh-
rừng, nguồn hải sản Đất đai không chỉ là
nguồn đầu vào không thể thiếu cho quá
trình sản xuất hàng hóa và dịch vụ, mà còn

nh-ợng, góp vốn, thế chấp, cho thuê đất
Để thực hiện các quyền trên, yêu cầu đặt
ra là phải xác định đ-ợc giá của quyền sử
dụng đất theo đúng các quan hệ thị tr-ờng.
ở Việt Nam, thị tr-ờng bất động sản tuy còn
sơ khai nh-ng đã thực sự hình thành. Việc
xác định chính xác giá của quyền sử dụng
đất (sau đây gọi tắt là giá đất) trong cơ chế
thị tr-ờng có ý nghĩa rất quan trọng làm cơ
Một số ph-ơng pháp xác định giá đất trên thế giới và khả
năng áp dụng đối với giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam
1
Nguyễn Mạnh Hải
*
và nhóm nghiên cứu
**
*
Nguyễn Mạnh Hải, Tiến sỹ Kinh tế, Nghiên cứu
viên chính, Ban Nghiên cứu Khoa học Quản lý kinh
tế, Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung -ơng
** Bao gồm Vũ Xuân Nguyệt Hồng, Thạc sỹ Kinh tế,
Tr-ởng Ban Nghiên cứu Khoa học Quản lý kinh tế;
Đặng Thị Thu Hoài, Thạc sỹ Kinh tế, Nghiên cứu
viên; Ngô Minh Tuấn, Thạc sỹ Kinh tế, Nghiên cứu
viên, Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung -ơng

pdfMachine - is a pdf writer that produces quality PDF files with ease!
Get yours now!
Thank you very much! I can use Acrobat Distiller or the Acrobat PDFWriter but I consider your
product a lot easier to use and much preferable to Adobe's" A.Sarras - USA

Trong kỳ đầu, nhóm tác giả sẽ đ-a ra các
đặc điểm của quan hệ cung - cầu trên thị
tr-ờng đất đai (thị tr-ờng quyền sử dụng
đất) và vai trò của nhà n-ớc trong việc định
giá đất (Phần I) và tổng quan về các ph-ơng
pháp xác định giá đất đ-ợc áp dụng trên thế
giới (Phần II). Kỳ tiếp của Tạp chí sẽ tóm
l-ợc các ph-ơng pháp xác định giá đất đ-ợc
áp dụng ở Việt Nam (Phần III) và đánh giá
khả năng và giải pháp cho việc áp dụng các
ph-ơng pháp xác định giá của quyền sử
dụng đất ở Việt Nam trong thời gian tới
(Phần IV).
I. Đặc điểm của quan hệ cung - cầu
trên thị tr-ờng đất đai (thị tr-ờng
quyền sử dụng đất) và vai trò của nhà
n-ớc trong việc định giá đất
1. Đặc điểm của quan hệ cung cầu
trên thị tr-ờng đất đai
Trong nền kinh tế thị tr-ờng, đất đai
cũng có thể đ-ợc đem ra để mua bán, trao
đổi nh- các hàng hoá hay tài sản khác tạo
nên các giao dịch trên thị tr-ờng. Nơi diễn
ra các giao dịch này đ-ợc gọi là thị tr-ờng
đất đai. Tuy nhiên, do các thuộc tính vốn có
của hàng hoá đất đai, hàng hóa đ-ợc đem ra
trao đổi hay mua bán thực chất là các quyền
liên quan đến đất đai. Thị tr-ờng đất đai vì
thế là nơi mà ng-ời mua và ng-ời bán đất
đai có thể trao đổi, giao dịch với nhau về

một mục đích sử dụng nào đó cũng có những
đặc tính t-ơng tự với thị tr-ờng hàng hóa
thông th-ờng.
2. Giá đất và vai trò của nhà n-ớc
trong việc định giá đất.
Trên thị tr-ờng đất đai, giá đất đ-ợc coi
là một trong những yếu tố quan trọng thể
hiện mối quan hệ giữa các chủ thể khi giao
dịch trên thị tr-ờng. ở đây, cần phân biệt
hai khái niệm: giá trị thị tr-ờng và giá thực
tế giao dịch trên thị tr-ờng của đất. Đối với
giá trị thị tr-ờng của một bất động sản, định

pdfMachine - is a pdf writer that produces quality PDF files with ease!
Get yours now!
Thank you very much! I can use Acrobat Distiller or the Acrobat PDFWriter but I consider your
product a lot easier to use and much preferable to Adobe's" A.Sarras - USA

VEMR
nghiên cứu - trao đổi
Một số ph-ơng pháp xác định giá đất trên thế giới và khả năng áp dụng
31
quản lý kinh tếSố 15 (7+8/2007)
Hình 1. So sánh quan hệ cung - cầu trên thị tr-ờng hàng hóa,
dịch vụ thông th-ờng và thị tr-ờng đất đai
5
.
Hình 2. Quan hệ cung - cầu trên thị tr-ờng đất cho mục đích sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp
Giá
P

đã đ-ợc tiếp thị một cách đầy đủ, trong đó cả
hai bên đều đã hành động một cách hiểu
biết, thận trọng và không bị ép buộc.
Do những thuộc tính của thị tr-ờng đất
đai, nhà n-ớc th-ờng đóng vai trò rất quan
trọng trong việc quản lý và điều tiết hoạt
động của thị tr-ờng này. ở các n-ớc có nền
kinh tế thị tr-ờng phát triển trên thế giới, vai
trò của nhà n-ớc đối với thị tr-ờng đất đai
đ-ợc thể hiện thông qua: i) tạo lập môi tr-ờng
pháp lý thuận lợi cho sự hoạt động và phát
triển của thị tr-ờng đất đai; ii) dùng những

pdfMachine - is a pdf writer that produces quality PDF files with ease!
Get yours now!
Thank you very much! I can use Acrobat Distiller or the Acrobat PDFWriter but I consider your
product a lot easier to use and much preferable to Adobe's" A.Sarras - USA

VEMR
nghiên cứu - trao đổi
Một số ph-ơng pháp xác định giá đất trên thế giới và khả năng áp dụng
32
quản lý kinh tế Số 15 (7+8/2007)
công cụ quản lý thị tr-ờng đất nh- qui hoạch,
kế hoạch sử dụng đất đai, bản đồ địa chính để
quản lý việc sử dụng đất; iii) ban hành và
thực hiện các chính sách về đất đai (nh-
thuế, phí, chính sách đầu t- trực tiếp) để
định h-ớng sử dụng tài sản đất đai theo
những mục đích xác định; và iv) thực hiện

quan nhất chính là ý kiến của chuyên gia
đánh giá giá trị bất động sản (valuer) về một
mảnh đất cụ thể nào đó. Tuy nhiên, các
chuyên gia này phải đ-a ra ý kiến của mình
về giá trị thị tr-ờng của đất đai. Các giá trị
thị tr-ờng này đến l-ợt nó phải đ-ợc xác
định dựa trên các ph-ơng pháp mang tính
khoa học và hợp lý mà tr-ớc hết là dựa trên
các nguyên tắc kinh tế của định giá đất đai.
Các nguyên tắc này bao gồm: a) Nguyên tắc
sử dụng cao nhất và tốt nhất; b) Nguyên tắc
thay thế; c) Nguyên tắc cung - cầu; d)
Nguyên tắc thay đổi; e) Nguyên tắc l-ờng
tr-ớc/dự báo tr-ớc; f) Nguyên tắc phù hợp; g)
Nguyên tắc khả năng sinh lời của đất; h)
Nguyên tắc cạnh tranh; i) Nguyên tắc cân
đối; và k) Nguyên tắc đóng góp. Nội dung
của các nguyên tắc này th-ờng đã đ-ợc nêu
khá nhiều ở các tài liệu về định giá đất đai
nên sẽ không đ-ợc đề cập cụ thể ở đây.
Cho đến nay, trên thế giới có khá nhiều
ph-ơng pháp khác nhau đ-ợc áp dụng để xác
định giá đất. Đất đai nói chung th-ờng gắn
liền với tài sản trên đất và vì vậy, việc xác
định giá trị đất đai không thể tách rời với việc
xác định giá trị của các tài sản này. Nhìn
chung, có thể phân loại các ph-ơng pháp xác
định giá trị đất đai theo 2 cách tiếp cận chủ
yếu: cách tiếp cận truyền thống và cách tiếp
cận mới. Có những ph-ơng pháp có thể áp

pdfMachine - is a pdf writer that produces quality PDF files with ease!
Get yours now!
Thank you very much! I can use Acrobat Distiller or the Acrobat PDFWriter but I consider your
product a lot easier to use and much preferable to Adobe's" A.Sarras - USA

VEMR
nghiên cứu - trao đổi
Một số ph-ơng pháp xác định giá đất trên thế giới và khả năng áp dụng
33
quản lý kinh tếSố 15 (7+8/2007)
Trong đó: P: Chi phí thay thế; Gkh: Giá
trị khấu hao; t: Số năm đã sử dụng của công
trình; Tkt: Tuổi thọ kinh tế của công trình
Ưu điểm của ph-ơng pháp này là: i) tách
bạch đ-ợc chi phí cho tài sản gắn liền với đất
và giá trị đất đai; ii) không đòi hỏi phải có
nhiều số liệu về giao dịch trên thị tr-ờng; và
iii) -ớc l-ợng đ-ợc giá trị của những tài sản
đặc biệt, phục vụ cho các mục đích quản lý
khác nhau.
Hạn chế và yêu cầu của ph-ơng pháp này
là: i) chỉ áp dụng đ-ợc trong các tr-ờng hợp
xác định đ-ợc đầy đủ và t-ơng đối chính xác
chi phí thay thế hoặc chi phí tái tạo; ii) đòi
hỏi chuyên gia đánh giá có mức độ am hiểu
cao về kinh tế cũng nh- kỹ thuật xây dựng
để xác định chính xác tuổi thọ của công
trình và các yếu tố kỹ thuật khác để -ớc
biến nhất và có thể nói là ph-ơng pháp tốt
nhất nếu nh- có đầy đủ số liệu để thực hiện.

trị thị tr-ờng của bất động sản đ-ợc thay
thế; Pl: chi phí thay thế đã khấu hao; P: chi
phí thay thế; Gkh: giá trị khấu hao.
Giá trị khấu hao của tài sản th-ờng đ-ợc
tính theo công thức:



n
i
i
A
c
PP
1
a
Trong đó: Pa: Giá của thửa đất cần xác
định giá (thửa chủ thể); Pc: Giá bán (đã
chuyển nh-ợng) của thửa đất so sánh; Ai:
L-ợng điều chỉnh cho khác biệt loại i giữa
thửa đất chủ thể và thửa đất so sánh; n: Số
l-ợng các loại điều chỉnh
Ưu điểm của ph-ơng pháp này là: i) đơn
giản về mặt kỹ thuật, dễ hiểu và dễ áp dụng;
ii) áp dụng đ-ợc cho nhiều loại bất động
sản/đất đai khác nhau; và iii) giá trị thị
tr-ờng đ-ợc áp dụng trực tiếp, hạn chế sự áp
đặt chủ quan của ng-ời định giá.
Hạn chế và yêu cầu của ph-ơng pháp này
là: i) ph-ơng pháp chỉ có thể thực hiện đ-ợc

VEMR
nghiên cứu - trao đổi
Một số ph-ơng pháp xác định giá đất trên thế giới và khả năng áp dụng
34
quản lý kinh tế Số 15 (7+8/2007)
l-ợng đúng giá trị còn lại của công trình; và
iii) có chi phí và thời gian cho việc giám định
công trình.
3. Ph-ơng pháp thu nhập hay
ph-ơng pháp đầu t-
Ph-ơng pháp này th-ờng đ-ợc áp dụng
khi bất động sản tạo ra đ-ợc thu nhập hoặc
có khả năng tạo ra dòng thu nhập trong
t-ơng lai. Ph-ơng pháp này dựa trên nguyên
tắc là những giá trị thu nhập hàng năm mà
bất động sản tạo ra và giá trị vốn của bất
động sản có liên quan chặt chẽ với nhau và
từ thu nhập (hàng năm) mà bất động sản tạo
ra có thể suy ra đ-ợc giá trị của bất động
sản
7
. Giá trị của bất động sản đ-ợc tính bằng
cách vốn hóa giá trị các thu nhập -ớc tính
trong t-ơng lai theo mặt bằng của giá trị
hiện tại. Trong ph-ơng pháp thu nhập (hay
đầu t-), để xác định giá trị của bất động sản,
cần phải vốn hóa giá trị các thu nhập -ớc
tính trong t-ơng lai về mặt bằng của giá trị
ở thời điểm hiện tại. Thu nhập mà thửa đất
hay bất động sản mang lại là thu nhập ròng,


)1()1(1
3
3
2
21








i
r
)1(
1

n
on
rKK
)1(

Trong đó: Ko: giá trị vốn hiện tại (-ớc
l-ợng cho giá trị của bất động sản); Ki (i=1-
n): giá trị thu nhập ròng của năm thứ i theo
giá tại thời điểm năm i; n: số năm (hoặc số
giai đoạn) phát sinh dòng tiền hoặc thu
nhập; r: tỷ lệ (hay suất) chiết khấu (th-ờng

nguyên đất đai một cách hiệu quả.
Hạn chế và các yêu cầu của ph-ơng pháp
này là: i) chỉ áp dụng đ-ợc với đất đai và bất
động sản có khả năng tạo ra thu nhập; ii) chỉ
áp dụng đ-ợc khi xác định đ-ợc t-ơng đối
chính xác tổng thu nhập ròng; iii) khó áp
dụng cho những bất động sản nh- những
công trình nhà máy đ-ợc tích hợp trong
những hoạt động kinh doanh đồng bộ và ít
khi cho thuê; iv) chỉ áp dụng tốt khi thị
tr-ờng vốn không bị bóp méo trong suốt thời
kỳ kinh tế của đất đai hoặc bất động sản; và

pdfMachine - is a pdf writer that produces quality PDF files with ease!
Get yours now!
Thank you very much! I can use Acrobat Distiller or the Acrobat PDFWriter but I consider your
product a lot easier to use and much preferable to Adobe's" A.Sarras - USA

VEMR
nghiên cứu - trao đổi
Một số ph-ơng pháp xác định giá đất trên thế giới và khả năng áp dụng
35
quản lý kinh tếSố 15 (7+8/2007)
Ph-ơng pháp này có thể đ-ợc dùng kết
hợp với ph-ơng pháp so sánh trực tiếp (nếu
có thông tin thị tr-ờng) để xác định giá trị
của đất đai/bất động sản sau khi đã đ-ợc
phát triển. Việc xác định chi phí giả định
trong nhiều tr-ờng hợp cũng khá phức tạp
vì liên quan đến nhiều giả định và phụ thuộc

loại tài sản có một mức độ độc quyền nhất
định, khó có khả năng áp dụng ph-ơng pháp
so sánh trực tiếp.
Hạn chế và các yêu cầu sử dụng ph-ơng
pháp này là: i) chỉ áp dụng đ-ợc với đất
đai/bất động sản có tạo ra lợi nhuận và ii)giá
trị của lợi nhuận phụ thuộc vào trình độ
quản lý của ng-ời điều hành nên có nhiều
khả năng không đại diện cho giá trị cho thuê
hoặc giá trị của bản thân bất động sản.
v) chuyên gia định giá đất đai/bất động sản
cần am hiểu về phân tích và đánh giá các
hoạt động kinh tế, tài chính của bất động sản.
4. Ph-ơng pháp thặng d- (hay
ph-ơng pháp phát triển giả định)
Ph-ơng pháp này th-ờng đ-ợc áp dụng
cho một bất động sản có phát triển hoặc có
tiềm năng tái phát triển. Nguyên tắc chính
của ph-ơng pháp là giá trị vốn hiện tại của
tài sản là giá trị còn lại nhận đ-ợc từ giá trị
-ớc tính của sự phát triển giả định trừ đi
toàn bộ các chi phí phát sinh để tạo ra sự
phát triển đó. Giả định về sự phát triển của
bất động sản th-ờng là một ph-ơng án của
sử dụng nhiều nhất và tốt nhất.
Công thức tổng quát của giá trị của thửa
đất theo ph-ơng pháp phát triển giả định
nh- sau:
Vr = Vgd Cd
Trong đó: Vr: giá trị thặng d- (Residual

Get yours now!
Thank you very much! I can use Acrobat Distiller or the Acrobat PDFWriter but I consider your
product a lot easier to use and much preferable to Adobe's" A.Sarras - USA

VEMR
nghiên cứu - trao đổi
Một số ph-ơng pháp xác định giá đất trên thế giới và khả năng áp dụng
36
quản lý kinh tế Số 15 (7+8/2007)
6. Ph-ơng pháp đánh giá hàng loạt
dựa trên kỹ thuật máy tính
Nhóm ph-ơng pháp đánh giá hàng loạt
dựa trên kỹ thuật máy tính (CAMA) xây
dựng các mô hình toán học và -ớc l-ợng các
hàm hồi qui về giá trị đất đai (hoặc bất động
sản) với các biến số độc lập là các đặc tính
của thửa đất hoặc bất động sản đó, tr-ớc hết
là các đặc tính về vị trí và độ lớn của thửa
đất. Ph-ơng pháp cơ bản nhất trong nhóm
các ph-ơng pháp CAMA là ph-ơng pháp
đánh giá giá trị đất đai/bất động sản dựa
trên ý nghĩa thụ h-ởng (hedonic pricing).
Nói một cách chung nhất, ph-ơng pháp
đánh giá dựa trên ý nghĩa thụ h-ởng là
ph-ơng pháp dựa trên nguyên tắc giá trị của
một hàng hóa kinh tế nào đó phụ thuộc vào
tất cả các đặc tính của hàng hóa đó hoặc các
dịch vụ mà hàng hóa đó cung cấp.
Công thức tổng quát của mô hình giá trị
đất đai/bất động sản với các yếu tố thụ

ph-ơng trình toán học ở chỗ, có đ-ợc phát
triển bằng quá trình phân tích không gian
(vị trí địa lý ) của GIS để -ớc l-ợng tác
động của các yếu tố về vị trí địa lý, về không
gian đến giá trị của đất đai và so sánh với
giá bán thực tế hoặc dữ liệu đánh giá từ các
ph-ơng pháp khác. Kỹ thuật GIS cũng có
thể giúp cung cấp các dữ liệu cho ph-ơng
pháp CAMA và kết hợp với ph-ơng pháp
này để trở thành một công cụ tốt trong quản
lý đất đai và xác định giá trị đất đai một
cách hệ thống, đồng bộ và hiện đại.
Ưu điểm của ph-ơng pháp này là: i) -ớc
l-ợng đ-ợc tác động của nhiều yếu tố đến giá
trị đất đai và tính chất động của các mối
quan hệ này đã đ-ợc tính đến; ii) công cụ -ớc
l-ợng hiện đại với kỹ thuật máy tính nên có
thể rất linh hoạt trong xác định giá trị đất
đai khi có sự thay đổi về các yếu tố kinh tế -
xã hội hoặc các điều kiện khác liên quan đến
đất đai; và iii) có cách nhìn tổng thể về giá
trị đất đai của một vùng, tỉnh, hay cả n-ớc.
Hạn chế và các yêu cầu sử dụng ph-ơng
pháp này là: i) cần có số l-ợng lớn các quan
sát (cơ sở dữ liệu) và yêu cầu các giá trị quan
sát có độ tin cậy cao; ii) kết quả phụ thuộc rất
nhiều vào dạng hàm số của mô hình. Vì vậy,
việc chọn dạng hàm số chính xác là rất quan
trọng; iii) nếu mô hình có độ tin cậy về thống
kê không cao, sẽ không cho kết quả sát với

nghiên cứu - trao đổi
Một số ph-ơng pháp xác định giá đất trên thế giới và khả năng áp dụng
37
quản lý kinh tếSố 15 (7+8/2007)
6/11/1993; Nghị định 87/NĐ-CP ngày 17/8/1994;
Nghị định 197/NĐ-CP ngày 3/12/2004; Thông t-
114/TT-BTC ngày 26/11/2004.
10. Catherine Nind (2002), EMS and Land Valuation:
The potential for land valuation to drive the adoption
of environmental management system in agriculture,
a report for Rural Industries Research and
Development Corporation, Department of
Agriculture, Western Australia.
11. Cheshire P. and Shappard S. (2002), Hedonic
perspectives on the Price of land: space, access, and
amenity, London School of Economics, London, UK.
12. Ch-ơng trình hợp tác Việt Nam - Thụy điển về đổi
mới hệ thống địa chính (CPLAR) (2001), Tập bài
giảng về định giá đất: Định giá đất và bất động sản
khác, Hà Nội, 2001
13. David Layne (2002), The State of valuation in
Thailand, Volume LXX Number 3, July 2002;
14. Fernandez E. (2003), Fair valuation of real estate,
International Valuation Standards Committee, IVSC
website: www.ivsc.org.
15. Gloudemans et. al. (2001), An empirical evaluation
of alternative land valuation models, Lincoln
Institute of land policy, Cambridge, Massachusetts,
the USA.
16. Lê Đình Thắng (2000), Giáo trình nguyên lý thị tr-ờng

đất đai là đ-ờng thẳng đứng.
6. CPLAR (2001)
7. Millington (2001)
Tài liệu tham khảo:
1. ADB (2006), Thị tr-ờng đất công nghiệp và th-ơng
mại và ảnh h-ởng tới ng-ời nghèo tại hai tỉnh đồng
bằng sông Cửu Long, Báo cáo nghiên cứu do Trung
tâm quản lý đô thị -Tr-ờng đại học kiến trúc Hà Nội
thực hiện.
2. ADB (2006), Thị tr-ờng đất công nghiệp và th-ơng
mại và ảnh h-ởng của chúng tới ng-ời nghèo tại hai
tỉnh Vĩnh Phúc và Hà Tây, Báo cáo nghiên cứu do
Trung tâm phát triển Nông thôn thực hiện.
3. ADB (2006), Thị tr-ờng đất đai công nghiệp và
th-ơng mại và ảnh h-ởng của chúng tới ng-ời nghèo
tại khu vực miền Trung, Báo cáo tóm tắt nghiên cứu
do CoLIP-CIEM thực hiện.
4. Bộ Tài chính (2006), Các ph-ơng pháp xác định giá
đất ở Việt Nam, Tài liệu hội thảo ngày 10-
11/8/2006, Cần Thơ.
5. Boykin J.H (2001), Land valuation: Adjustment
procedures and assignments, Appraisal Insitute,
Illinois, the USA.
6. Bùi Ngọc Tuân (2005), Đề tài cấp bộ: Nghiên cứu
một số nguyên nhân cơ bản làm biến động giá đất đô
thị trên thị tr-ờng và đề xuất ph-ơng pháp định giá
đất đô thị phù hợp ở n-ớc ta, Bộ Tài nguyên và Môi
tr-ờng.
7. Bùi Ngọc Tuân (2005), Giới thiệu một số mô hình và
kinh nghiệm hoạt động t- vấn giá đất các n-ớc trong