MỤC LỤC
i
DANH MỤC BẢNG BIỂU
1. Danh mục biểu đồ
Biểu đồ 2.1: Công suất cho thuê trung bình của văn phòng cho thuê
Biểu đồ 2.2: Giá chào thuê văn phòng tại Tp. Hồ Chí Minh
Biểu đồ 2.3: Tỷ lệ trống văn phòng cho thuê trống ở Tp. Hà nội
Biểu đồ 2.4: Giá cho thuê văn phòng tại thị trường Tp Hà nội
Biểu đồ 2.5 Nguồn cung căn hộ chào bán trong 6 tháng cuối năm 2013 tại Tp HCM
Biểu đồ 2.6. Nguồn cung căn hộ theo hạng tại Tp Hà Nội
Biểu đồ 2.7: Nguồn cung biệt thự, nhà liền kề tại Tp Hồ Chí Minh
Biểu đồ 2.8: Nguồn cung biệt thự, nhà liên kề tại Tp Hà Nội
Biểu đồ 2.9 Tình hình về lượt khách du lịch tới Việt Nam (2005-2012)
Biểu đồ 2.10: Nguồn cung khách sạn tại Tp Hà Nội (2010-2013)
Biểu đồ 2.11 Nguồn cung khách sạn theo hạng tại Tp Hà Nội Q4/2013
Biểu đồ 2.12 Doanh thu bình quân trên phòng khách sạn Hà Nội theo hạng
Biểu đồ 2.13: Nguồn cung khách sạn tại Tp Hồ Chí Minh (2011-2013)
Biểu đồ 2.14 Tình hình hoạt động thị trường khách sạn Tp HCM Q4/2013
Biểu đồ 2.15 Tình hình biến động giá cho thuê của 3 hạng khách sạn tại Tp HCM
Biểu đồ 2.16: Nguồn cung thị trường bán lẻ tại Tp Hồ Chí Minh (2011-2013)
Biểu đồ 2.17 Diễn biến giá và tỷ lệ trống mặt bằng bán lẻ tại Tp HCM (Q1/2009-
Q4/2012)
Biểu đồ 2.18: Tình hình hoạt động của thị trường bán lẻ Tp Hồ Chí Minh
Biểu đồ 2.19 Nguồn cung thị trường bán lẻ Hà Nội (Q4/2012 – Q4/2013)
Biểu đồ 2.20: Giá thuê mặt bằng bán lẻ tầng 1 tại Hà Nội (2009-2012)
Biểu đồ 2.21 Sự biến động hàng tồn kho BĐS từ năm 2009 – 2013
Biểu đồ 2.22 Dư nợ và tỷ lệ nợ xấu BĐS (2010 – 2012)
Biểu đồ 2.23 Tình hình biến động của số sự án FDI cấp mới và tăng them
2. Danh mục bảng số liệu
Bảng 2.1 Tình hình cung, cầu về văn phòng, khách sạn cho thuê
ii

đình đốn, nhiều lao động bị mất việc làm hoặc mức lương bị giảm đáng kể. Hàng loạt
giải pháp kích cầu, hỗ trợ tín dụng của nhà nước được tung ra cùng sự nỗ lực hết mình
tìm đường sống của các doanh nghiệp với hi vọng sẽ thấy ở năm 2013 một tương lai
sáng sủa hơn. Tuy nhiên, năm 2013 khép lại với nhận định vẫn là một năm đầy khó
khăn của thị trường BĐS. Gói 30.000 tỷ vẫn chưa phát huy được tác dụng của nó; các
tình trạng tranh chấp, khiếu kiện cũng như sự thiếu công bằng, minh bạch trong lĩnh
vực đất đai sẽ còn tiếp diễn; giá BĐS vẫn liên tục sụt giảm ở tất cả các phân khúc thị
trường, các giao dịch diễn ra lẻ tẻ. Vực dậy thị trường BĐS là yếu tố then chốt cho sự
phục hồi nền kinh tế. Đó là lý do tác giả chọn đề tài nghiên cứu: “Phá băng thị
trường bất động sản, thực trạng và giải pháp”.
1
2. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
2.1 Đối tượng nghiên cứu: Thực trạng thị trường bất động sản nước ta hiện nay
2.2 Phạm vi nghiên cứu
- Về không gian: Tập trung nghiên cứu thị trường BĐS Tp Hà Nội và Tp Hồ Chí
Minh.
- Về thời gian: Đề tài tập trung nghiên cứu thực trạng thị trường BĐS Việt Nam từ
năm 2009 đến 2013 và tầm nhìn tới năm 2015.
3. Mục đích nghiên cứu
- Làm rõ những vấn đề lý luận về thị trường bất động sản
- Trên cơ sở phân tích, làm rõ thực trạng đóng băng của thị trường bất động sản ở nước
ta hiện nay, từ đó, đưa ra các biện pháp nhằm phá băng và phát triển hoàn thiện thị
trường bất động sản trong giai đoạn tới.
4. Phương pháp nghiên cứu
Tác giả sử dụng các phương pháp chính như: Phương pháp so sánh, phân tích,
tổng hợp dựa trên các số liệu từ sách báo và các tài liệu liên quan, trên cơ sở phương
pháp luận duy vật biện chứng và duy vật lịch sử để xem xét giải quyết các vấn đề đặt
ra trong đề tài nghiên cứu.
5. Ý nghĩa thực tiến của đề tài nghiên cứu
- Ý nghĩa lý luận: Hệ thống hóa lý luận chung về thị trường bất động sản.

b. Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn
liền với nhà ở, công trình xây dựng đó.
c. Các tài sản khác gắn liền với đất đai.
d. Các tài sản khác do pháp luật quy định.
2. Động sản là những tài sản không phải là BĐS.
Theo Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (IVSC):
Tài sản (assets) bao gồm BĐS (real estate) và động sản (movable personal
estate). Trong đó, real estate là thuật ngữ dùng để chỉ đất đai tự nhiên và những gì con
người tạo ra gắn liền với đất. Đó là những vật hữu hình, có hình thể vật chất, có thể
nhìn thấy hay sờ nắn thấy, nằm trên bề mặt, trong không trung hoặc dưới lòng đất.
3
Theo như định nghĩa trên thì BĐS trước hết là tài sản, nhưng không phải tài sản
nào cũng là BĐS, chỉ những tài sản không thể di dời được mới là BĐS. Vì vậy, đặc
điểm riêng của BĐS là không thể di dời. Đất đai là yếu tố ban đầu, yếu tố không thể
thiếu của BĐS.
Như vậy, khái niệm BĐS rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụ thể bằng
pháp luật mỗi nước và có những tài sản có quốc gia cho là BĐS, trong khi quốc gia
khác lại liệt kê vào danh mục BĐS. Hơn nữa, các quy định về BĐS trong pháp luật của
Việt Nam là khái niệm mở mà cho đến nay chưa có các quy định cụ thể danh mục các
tài sản này.
1.1.2 Phân loại bất động sản
Từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, BĐS có thể
được phân làm 3 loại: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS không đầu tư xây dựng và BĐS
đặc biệt:
BĐS có đầu tư xây dựng bao gồm: BĐS nhà ở, nhà xưởng và công trình thương
mại- dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là trụ sở làm việc
Trong đó, nhóm BĐS nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là
nhóm cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của
nhiều yếu tố khách quan và chủ quan. Nhóm này chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch
trên thị trường BĐS, tác động rất lớn đến quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất

• Tính khan hiếm
Sự khan hiếm của BĐS xuất phát chủ yếu từ diện tích đất đai có hạn và BĐS có
tính khác biệt, cố định về vị trí, … Do đó, quan hệ cung cầu về BĐS thường mất cân
đối theo chiều hướng cung nhỏ hơn cầu, dẫn tới tình trạng đầu cơ về BĐS do giá cả về
lâu dài luôn có xu hướng tăng lên.
• Tính bền vững
Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như
không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Đồng thời, các vật kiến trúc
và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng được
5
cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa. Vì vậy, tính bền lâu
của BĐS là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây dựng. Cần phân biệt “tuổi
thọ vật lý” và “tuổi thọ kinh tế” của BĐS. Tuổi thọ kinh tế chấm dứt trong điều kiện
thị trường và trạng thái hoạt động bình thường mà chi phí sử dụng BĐS lại ngang bằng
với lợi ích thu được từ BĐS đó. Tuổi thọ vật lý dài hơn tuổi thọ kinh tế khá nhiều vì nó
chấm dứt khi các kết cấu chịu lực chủ yếu của vật kiến trúc và công trình xây dựng bị
lão hoá và hư hỏng, không thể tiếp tục an toàn cho việc sử dụng. Trong trường hợp đó,
nếu xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp BĐS thu được lợi ích lớn hơn là phá đi và xây
dựng mới thì có thể kéo dài tuổi thọ vật lý để “chứa” được mấy lần tuổi thọ kinh tế.
Thực tế, các nước trên thế giới đã chứng minh tuổi thọ kinh tế của BĐS có liên quan
đến tính chất sử dụng của BĐS đó. Nói chung, tuổi thọ kinh tế của nhà ở, khách sạn,
nhà hát là trên 40 năm; của tuổi thọ kinh tế nhà xưởng công nghiệp, nhà ở phổ thông là
trên 45 năm v.v Chính vì tính chất lâu bền của hàng hoá BĐS là do đất đai không bị
mất đi, không bị thanh lý sau một quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục
đích khác nhau, nên hàng hoá BĐS rất phong phú và đa dạng, không bao giờ cạn.
• Tính có giá trị lớn
Giá trị của BĐS thường rất cao, điều này xuất phát từ giá trị của đất đai và chi
phí xây dựng các công trình trên đất là rất lớn. Vì vậy, hoạt động đầu tư kinh doanh
BĐS đòi hỏi phải có lượng vốn lớn và dài hạn, thường phát sinh quan hệ vay vốn để
thanh toán khi hình thành và mua bán, vốn đầu tư có thể tái tạo trở lại phục vụ cho

Thị trường BĐS là nơi hình thành các quyết định về việc ai tiếp cận được BĐS
và BĐS đó được sử dụng như thế nào và vì mục đích gì.
Thị trường BĐS là đầu mối thực hiện chuyển dịch giá trị của hàng hóa BĐS.
Thị trường BĐS là nơi diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê,
thế chấp và các dịch vụ có liên quan như môi giới, tư vấn giữa các chủ thể trên thị
trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS có tác động quyết định
đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh đối với thị trường BĐS.
Thị trường BĐS là nơi tiến hành các giao dịch về BĐS gồm chuyển nhượng, cho
thuê, thế chấp và dịch vụ hỗ trợ như môi giới, tư vấn
Như vậy có thể hiểu thị trường BĐS là tổng thể các giao dịch về BĐS được
thực hiện thông qua quan hệ hàng hóa tiền tệ. Đó là nơi diễn ra các hoạt động mua
7
bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan đến BĐS như
trung gian môi giới, tư vấn giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý
nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động
kinh doanh trên thị trường BĐS.
1.2.2 Đặc điểm của thị trường bất động sản.
1.2.2.1 Nhìn chung, thị trường BĐS hình thành và phát triển qua 4 cấp độ: sơ khai,
tập trung hóa, tiền tệ hóa và tài chính hóa.
Ở cấp độ sơ khởi, tất cả mọi người đều có thể tạo lập được nhà cho mình; các
chính sách về đất đai, các chủ đất, các cơ quan quản lý đất đóng vai trò quyết định trên
thị trường.
Ở cấp độ tập trung hóa, do dân số tăng, kinh tế phát triển nhu cầu sử dụng cho đời
sống và sản xuất đất gia tăng cả về số lượng lẫn quy mô dẫn đến tình trạng hạn chế về
đất đai, hạn chế về năng lực xây dựng. Không phải ai cũng có thể hình thành và phát
triển một tòa nhà, một BĐS lớn, một dự án BĐS. Lúc này, các chính sách về xây dựng,
các doanh nghiệp và cơ quan quản lý xây dựng đóng vai trò quyết định trên thị trường.
Ở giai đoạn bùng nổ các doanh nghiệp xây dựng kinh doanh BĐS, do cạnh tranh
và hạn chế về các điều kiện trong sản xuất kinh doanh, không phải doanh nghiệp nào
cũng đủ tiền để phát triển BĐS cho tới khi bán được trên thị trường. Lúc này các ngân

từ 1956 đến nay trải qua 4 chu kì, mỗi chu kì khoảng 10 năm. Ở Trung Quốc, thị
trường BĐS tuy hình thành chưa lâu nhưng từ 1978 đến nay cũng đã có 4 chu kì dao
động, mỗi chu kỳ kéo dài khoảng 7 năm. Trong đó đáng chú ý có chu kì cực ngắn từ
1992-1994, tăng trưởng “phi mã” trong 2 năm 1992 và 1993 rồi suy sụp nhanh chóng
trong năm 1994. Ở Việt Nam, thị trường BĐS có chu kỳ dao động từ 7- 9 năm.
1.2.2.3 Tính tách biệt giữa hàng hóa và địa điểm giao dịch
BĐS có vị trí cố định, không thể di dời được nên các chủ thể thị trường cũng
không thể đem hàng hóa BĐS của mình đến địa điểm giao dịch. Do đó, quan hệ giao
dịch BĐS thường khó có khả năng kết thúc ngay tại địa điểm giao dịch mà phải trải
qua ít nhất ba khâu chủ yếu:
9
(1) Đàm phán tại địa điểm giao dịch;
(2) Kiểm tra thực địa;
(3) Đăng ký pháp lý.
Do đó, nhà nước không thể kiểm soát thị trường bất động sản như với thị trường
các hàng hóa thông thường khác bằng tem nhãn, xuất xứ nguồn gốc, chất lượng…mà
phải thông qua quan hệ đăng ký pháp lý bắt buộc. Thời gian diễn ra giao dịch BĐS
cũng không thể nhanh chóng nên rủi ro cao hơn, các giao dịch BĐS khó thành công
hơn. Do vậy muốn nâng cao tỷ lệ thành công của các giao dịch bất động sản thì điều
quan trọng là tìm các giải pháp rút ngắn khoảng thời gian diễn ra các khâu của quá
trình giao dịch. Mọi đối tượng tham gia vào thị trường bất động sản đều phải trải qua
đầy đủ các khâu giao dịch trên. Đó là điều có tính chất bắt buộc đối với thị trường bất
động sản chính thức, có kiểm soát của Nhà nước.
1.2.2.4 Cungvà cầu về BĐS ít co giãn và lạc hậu so với giá cả
Theo quy luật cung – cầu, giá cả thường sẽ thay đổi nhanh chóng để phán ứng lại
sự thay đổi của cung – cầu. Tuy nhiên, đối với hàng hóa BĐS cần có thời gian để tạo ra
chúng, cần phải có thời gian tìm hiểu mọi thông tin về đất đai, làm thủ tục chuyển
nhượng, xin phép xây dựng, thiết kế rồi mới tiến hành xây dựng. Vì thế, cung thường
không đáp ứng ngay được khi có cầu. Cung kém co giãn hơn so với cầu. Bởi thế, khi
xem xét thị trường BĐS cần chú ý: cũng như các hàng hóa thông thường khác, giá cả

Mặt khác, thị trường BĐS không hoàn hảo còn do tính chất không tái tạo được
của đất nên thị trường BĐS mang tính độc quyền, đầu cơ nhiều hơn các thị trường
hàng hóa khác. Đồng thời trên thị trường BĐS các giao dịch công khai ít chủ yếu là
giao dịch ngầm, số lượng người tham gia giao dịch trên thị trường là số lượng nhỏ
không đủ để trở thành cạnh tranh hoàn hảo.
Bởi vậy, giá cả cạnh tranh cũng là không hoàn hảo và người bán có nhiều lợi thế
hơn trong việc định giá sản phẩm BĐS, giá cả không phản ánh đúng mối quan hệ cung
cầu. Hệ thống thông tin không hoàn hảo thiếu chính xác sẽ dẫn đến biến động mạnh,
thị trường lên cơn sốt giá hoặc là sụp đổ, người tham gia giao dịch nhiều khi phải chấp
nhận những giá quá cao, có nhu cầu mua nhưng lại không có khả năng thanh toán.
Bất kì Nhà nước nào cũng đều có sự can thiệp vào thị trường BĐS, chủ yếu là đất
đai với các mức độ khác nhau để thực hiện các mục tiêu phát triển chung. Đặc điểm
11
này cũng đặc biệt đúng ở Việt Nam khi mà đất đai trên thị trường sơ cấp phụ thuộc
vào quyết định của Nhà nước. Thị trường BĐS Việt Nam là thị trường cạnh tranh
không hoàn hảo.
1.2.2.7 Có nhiều chủ thể gia thị trường và thị trường hoạt động dưới sự kiểm soát chặt
chẽ của nhà nước
BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia, là một loại hàng hóa đặc biệt. Các giao dịch
BĐS tác động mạnh mẽ đến hầu hết các hoạt động KT - XH. Do đó, các vấn đề về
BĐS đều chịu sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các văn bản quy phạm
pháp luật không chỉ riêng về BĐS như: Luật đất đai, luật xây dựng, luật kinh doanh
BĐS, Đặc điểm này đặc biệt đúng với thị trường BĐS Việt Nam do trên thị trường sơ
cấp nơi Nhà nước đóng vai trò là chủ thể quyết định.
1.2.2.8 Động thái phát triển của thị trường BĐS tác động tới nhiều loại thị trường
trong nền kinh tế, đặc biệt là có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn và thị trường
tài chính.
Thị trường BĐS là đầu ra quan trọng của thị trường vốn bởi nó hút phần vốn lớn
nhất. Các doanh nghiệp bỏ vốn vào đầu tư kinh doanh BĐS.Các doanh nghiệp cần một
lượng vốn lớn để tạo lập, hình thành hàng hóa BĐS sau đó mới đi vào hoạt động và

BĐS và việc thuê BĐS mang lại hiểu quả hơn các hình thức khác bởi số vốn bỏ ra ít
hơn nhiều so với giá trị thực của BĐS thuê. Người có BĐS cho thuê, trên cơ sở nghiên
cứu thị trường để quyết định cho việc cho thuê BĐS đảm bảo lợi ích kinh tế thu được
là cao nhất. Giá cả cho thuê được hình thành do quan hệ cung cầu về các BĐS cho
thuê. Các giao dịch về thuê BĐS có thể tiến hành trực tiếp giữa người có BĐS cho
thuê và người có nhu cầu thuê BĐS, hoặc thông qua các tổ chức trung gian môi giới về
BĐS. Các giao dịch thuê và cho thuê hình thành nên thị trường cho thuê BĐS.
• Thị trường giao dịch các BĐS dùng làm tài sản thế chấp.
Trong nền kinh tế thị trường, việc dùng BĐS làm tài sản thế chấp để thực hiện
vay vốn ngân hàng thương mại là phổ biến, chiếm tỷ trọng cao. Người có quyền sở
hữu BĐS được quyền thế chấp quyền sở hữu BĐS để vay vốn, nói cách khác là dùng
BĐS làm tài sản bảo đảm tiền vay. Việc dùng BĐS làm tài sản bảo đảm tiền vay có ưu
thế hơn so với việc thế chấp bằng các tài sản khác, bởi tính chất của BĐS là không thể
13
di dời được, do đó người sở hữu BĐS đó vẫn có thể sử dụng BĐS trong thời gian thế
chấp, và như vậy, giá trị sử dụng của BĐS được nhân đôi. Trên phương diện hiện vật,
BĐS tham gia quá trình sản xuất kinh doanh hoặc phục vụ đời sống. Trên phương diện
tính thành giá trị , BĐS được thế chấp bảo đảm tiền vay. Việc sử dụng BĐS để thế
chấp vay vốn giúp cho các doanh nghiệp tăng vốn đầu tư cho đầu tư phát triển. Rất
nhiều nước đang phát triển như Trung Quốc, Thái Lan, Malaysia đã thành công
trong việc thực hiện bảo đảm tiền vay bằng thế chấp BĐS. Việc dùng BĐS làm tài sản
thế chấp vay vốn làm nảy sinh các giao dịch liên quan đến BĐS thế chấp, trước hết là
nảy sinh nhu cầu định giá BĐS trên cơ sở giá thị trường. Tuy nhiên việc định giá BĐS
còn nhiều khó khăn và chưa có quy định nhất quán cụ thể, còn phụ thuộc vào cả quan
hệ cung – cầu vốn. Ở các nước có thị trường vốn phát triển, các khoản vay có thể được
chuyển nhượng dẫn đến quyền nắm các BĐS thế chấp cũng được dịch chuyển theo.
Khi các khoản vay không có khả năng hoàn trả thì chủ nợ có quyền phát mại BĐS thế
chấp. Chính vì vậy, các giao dịch liên quan đến BĐS dùng làm tài sản thế chấp đã hình
thành nên thị trường giao dịch các BĐS dùng làm tài sản thế chấp.
• Thị trường giao dịch BĐS dùng để góp vốn liên doanh

lớp dân cư.
• Thị trường BĐS khác là thị trường giao dịch các BĐS được sử dụng nhằm mục
đích sản xuất, kinh doanh như: mặt bằng các khu công nghiệp, nhà xưởng cho các
DN, khách sạn, văn phòng cho thuê
Tuy nhiên, cách chia này chỉ mang tính tương đối, cùng một BĐS nhưng có thể
được sử dụng với nhiều mục đích khác nhau.
1.2.4 Vai trò của thị trường BĐS
Thị trường bất động sản có vị trí và vai trò đặc biệt quan trọng trong sự phát
triển kinh tế của đất nước. Sự ra đời và phát triển hiệu quả của thị trường BĐS đã góp
phần thúc đẩy sự phát triển nền kinh tế nước ta. Việc phát triển thị trường bất động sản
tạo cho nền kinh tế quốc gia tiềm năng về vốn; chuyển các tài sản tài chính thành
nguồn tài chính; sử dụng hiệu quả tài sản quý giá thuộc sở hữu toàn dân; kích thích sản
xuất phát triển; khuyến khích đầu tư,đóng góp thiết thực vào quá trình phát triển đô thị
và nông thôn bền vững theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa.
 Là thị trường quan trọng trong nền kinh tế thị trường vì liên quan trực
tiếp tới một lượng tài sản cực lớn cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị đối với nền
kinh tế quốc dân.
15
BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia và luôn chiếm một tỷ trọng không nhỏ trong
tổng số của cải xã hội (thường là trên dưới 40%). Các hoạt động liên quan đến BĐS
chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế. Theo đánh giá của các chuyên gia, tổng
giá trị vốn chưa được khai thác ẩn chứa trong BĐS ở các nước thuộc thế giới thứ 3 là
rất lớn lên tới hàng tỷ USD, gấp nhiều lần tổng hỗ trợ ODA của các nước phát triển
hiện dành cho các nước đang phát triển trong vòng 30 năm qua.
BĐS còn là tài sản lớn của từng hộ gia đình, trong điều kiện nền kinh tế thị
trường thì ngoài chức năng là nơi ở, nơi tổ chức hoạt động kinh tế gia đình, nó còn là
nguồn vốn để phát triển thông qua hoạt động thế chấp.
 Thị trường BĐS phát triển tạo được một kênh huy động vốn lớn cho phát
triển kinh tế xã hội.
Theo thống kê kinh nghiệm, ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay

nghĩa vụ Thuế và đổi mới cơ chế giao dịch theo giá thị trường thì sẽ tránh được thất
thu thuế và thị trường BĐS hàng năm sẽ đóng góp nguồn vốn rất lớn cho nền kinh tế.
 Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường BĐS sẽ đáp ứng nhu cầu
nhà ở cho người dân an cư lạc nghiệp
Nhà ở là một nhu cầu thiết yếu với mọi xã hội và thị trường nhà ở là một bộ phận
quan trọng chiếm tỷ trọng lớn và cũng phát triển sôi động nhất trong thị trường BĐS.
Những cơn “sốt” nhà đất hầu hết đều bắt đầu từ “sốt” nhà ở là lan tỏa sang các thị
trường BĐS khác, ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của nhân dân và sức khỏe của
toàn bộ nền kinh tế- xã hội. Vì vậy, một trong những vai trò quan trọng của quản lý
Nhà nước là phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường bất động nhà ở, bình ổn thị
trường nhà ở, đảm bảo giá nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân. Từ đó đảm bảo
cho người dân có nhà ở, yên tâm lao động sản xuất, đẩy lùi tệ nạn xã hội, phát triển
kinh tế. Đây là mục tiêu mà quốc gia nào cũng muốn đạt được.
17
1.2.5 Hàng hóa trên thị trường bất động sản
Hàng hóa trên thị trường BĐS bao gồm hai loại chủ yếu: đất đai và vật kiến trúc
đã xây dựng xong.
Đất đai
Đất đai là một bộ phận quan trọng và không thể thiếu của BĐS.Đất đai có hai
trạng thái, hoặc là đất chưa khai thác hoặc là đất đã khai thác. Đất chưa khai thác
thường là đất nông nghiệp hoặc đất chưa sử dụng. Đất đã khai thác là đất đô thị và đất
chuyên dùng. Trong điều kiện nhất định thì đất chưa khai thác có thể chuyển hóa thành
đất khai thác.
Đất đô thị có thể chia làm ha loại: Đất có đủ điều kiện để xây dựng ngay, gọi là
đất thục; và đất phải trải qua quá trình tái khai thác thì mới đưa vào xây dựng gọi là
đất mới. Đất thục và đất mới không chỉ khác nhau về giá cả và chi phí tái khai thác.
Nhà đầu tư khi lựa chọn đất thục không chỉ cân nhắc về giá cả, chi phí giải phóng mặt
bằng, mà còn xem xét khả năng rút gọn chu kỳ đầu tư, giảm bớt rủi ro, tận dụng kết
cấu hạ tầng kinh tế - xã hội sẵn có tại khu vực đó.
Xét về chế độ đất đai, trên thế giới có ba loại:

Nhà nước
Nhà nước là người chịu trách nhiệm xây dựng hệ thống luật pháp, tạo môi trường
pháp lý cho hoạt động của thị trường BĐS.
Nhà nước tham gia thị trường BĐS với tư cách là người quản lý vĩ mô đối với
các hoạt động thị trường BĐS. Nhà nước quản lý và giám sát thông qua các biện pháp
(chủ yếu là biện pháp kinh tế tài chính) để thúc đẩy thị trường phát triển. Đồng thời sử
dụng đòn bẩy kinh tế khác để điều tiết quan hệ cung - cầu và giá cả BĐS.
Bên cạnh đó, Nhà nước còn cung cấp một số dịch vụ cho các giao dịch trên thị
trường BĐS như cung cấp hệ thống thông tin về BĐS. Ngoài ra, Nhà nước còn tham
gia giao dịch như một chủ thể khác nhằm đáp ứng nhu cầu về BĐS trong quá trình
thực hiện chức năng quản lý của mình.
Nhà thầu xây dựng
Nhà thầu xây dựng là chủ thể trực tiếp tạo ra các công trình xây dựng: nhà ở,
công trình công nghiệp, thương mại, dịch vụ… để tạo ra hàng hóa BĐS cho thị trường.
19
Họ là người chuyển đổi các thiết kế trên giấy tờ thành các công trình trong thực tế.
Người kinh doanh BĐS cần đến nhà thầu xây dựng để thị công xây dựng công trình.
Nhà thầu chính có thể chia nhỏ gói thầu cho các nhà thầu phụ để thực hiện việc
xây dựng theo từng chuyên ngành cụ thể. Việc lựa chọn nhà thầu thường được thực
hiện thông qua đấu thầu, hoặc chỉ định đấu thầu.
Các tổ chức môi giới , tư vấn
Giá cả của hàng hóa BĐS chịu sự tác động phức tạp của nhiều yếu tố. Trên thị
trường BĐS, thông tin thường không hoàn hảo. Thêm vào đó, việc quản lý BĐS
tương đối phức tạp. Chính vì vậy, khi mua bán giao dịch BĐS cả bên bán lẫn bên mua
đều cần đến dịch vụ của các chuyên gia tư vấn như: kiến trúc sư, kỹ sư xây dựng tư
vấn về thiết kế, thi công, lắp đặt; chuyên gia kế toán tư vấn hạch toán tài chính, tư vấn
thuế; chuyên gia định giá để xác định giá BĐS giao dịch, xác định mức giá mua bán,
cho thuê; chuyên gia môi giới để giúp hai bên mua bán gặp nhau giao dịch, giúp làm
hợp đồng mua bán, cho thuê, dự báo giá cả; chuên gia về pháp luật tư vấn về các vấn
đề liên quan đến pháp luật…

Lượng cầu về BĐS là số lượng BĐS được mua ở các mức giá cụ thể. Cầu về
BĐS đề cập đến toàn bộ mối quan hệ giữa lượng cầu và giá cả BĐS.
Cầu về BĐS có thể được chia thanh nhiều loại:
- Cầu về tiêu dùng: là cầu về BĐS để phục vụ cho mục đích tiêu dùng, ví dụ như
cầu về nhà ở, cầu về đất để xây dựng công trình…
- Cầu về yếu tố sản xuất: là cầu về BĐS để phục vụ cho mục đích sản xuất , kinh
doanh. Ví dụ như nhà xưởng để sản xuất, cửa hàng, nhà kho…
- Cầu về đầu cơ: là cầu về BĐS để phục vụ cho mục đích đầu cơ. Đầu cơ có thể
chia làm ba loại:
Đầu cơ kiếm lời: đầu cơ nhằm kinh doanh BĐS để kiếm lời.
Đầu cơ rửa tiền: là dạng đầu cơ nhằm dùng BĐS để hợp pháp hóa các khoản tiền
phi pháp và trốn tránh pháp luật.
Đầu cơ giữ tiền: là dạng đầu cơ nhằm đối phó với lạm phát.
Loại cầu này thường dẫn đến tình trạng cầu ảo trên thị trường BĐS. Đây là loại
cầu xuất hiện do kỳ vọng của những người kinh doanh BĐS. Họ mua BĐS không vì
đáp ứng nhu cầu sử dụng của bản thân mà để mua đi bán lại trên thị trường. Việc mua
đi bán lại nhiều lần một BĐS làm cho mức cầu tăng vọt. Cầu tăng đẩ giá BĐS tăng.
Giá tăng lại thúc đẩy các nhà kinh doanh tiếp tục đầu tư. Cứ như vậy sẽ tạo ra một
21
vòng xoáy về giá cả, làm cho thị trường BĐS trở nên méo mó và gây ra những cơn sốt
đột biến về giá, dẫn đến tình trạng mặt bằng giá BĐS bị dội lên quá cao, rất khó kiểm
soát và đẩy lui.
Thực tế đã chỉ ra rằng cầu về đầu cơ là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tình trạng
mất cân đối cung cầu về BĐS và gây ra các cú sốc đột biến giá cả trong từng thời kỳ
nhất định. Đặc biệt là đối với nhà đất.
1.3.1.2 Đường cầu về bất động sản
Đường cầu về BĐS là đường biểu diễn mối quan hệ giữa giá và lượng cầu
về một loại BĐS nhất định.
P
P1