MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU................................................................................................ 2
PHẦN 1 .......................................................................................................... 4
1.NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG..... Error! Bookmark not defined.
1.1 HIỆN TƯỢNG BONG BÓNG KINH TẾ NÓI CHUNG .................... 4
1.1.1 Khái niệm bong bóng kinh tế....... Error! Bookmark not defined.
1.2 BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN........................................................ 5
1.2.1 Định nghĩa bong bóng bất động sản .............................................. 5
1.2.2 Cơ chế của bong bóng bất động sản:............................................. 6
1.2.3 Một vài điểm về bong bóng bất động sản ở Việt Nam những năm
gần đây.................................................................................................... 7
PHẦN 2 .......................................................................................................... 9
BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN MỸ GÂY RA KHỦNG HOẢNG TÀI
CHÍNH CUỐI NĂM 2007, LIÊN HỆ THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG
BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM..................................................................... 9
2.1.Thực trạng của cuộc khủng hoảng cho vay thế chấp nhà đất dưới tiêu
chuẩn của Mỹ.............................................................................................. 9
2.1.1. Một số thuật ngữ........................................................................... 9
2.2. Nguyên nhân của cuộc khủng hoảng................................................. 10
2.3. Diễn biến và hậu quả ......................................................................... 11
2.4 Bong bóng bất động sản Mỹ gây ra cuộc khủng hoảng có ảnh hưởng
tới Việt Nam?............................................................................................ 13
2.5. Cơn sốt trên thị trường bất động sản Việt Nam- bong bóng bất động
sản “ xì hơi”. ............................................................................................. 15
2.5.1. Thực trạng bong bóng tạo nên cơn sốt trên thị trường bất động
sản Việt Nam. ....................................................................................... 15
TIỂU LUẬN TÀI CHÍNH TIỀN TỆ Bong bóng bất động sản Mĩ và Việt Nam
Nhóm nghiên cứu- lớp Anh3_TCQT_K46
1

một quả “bong bóng bất động sản”, với cơn sốt giá nhà đất trong thời gian
qua.
Tuy nhiên, trong thời gian gần đây, thị trường bất động sản của Việt Nam
có dấu hiệu chững lại. Những giao dịch về nhà đất ở cả hai thành phố lớn là
Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh đều ảm đạm trong các giao dịch. Vậy
nguyên nhân là do dâu ? Đó là một kết cục tất yếu của hiện tượng “bong
bóng bất động sản” không chỉ diễn ra ở Việt Nam mà đã diễn ra trên nhiều
quốc gia trước đó. Chính vì vậy, việc tìm hiểu thị trường bất động sản của
Việt Nam những năm gần đây để từ đó đưa ra những giải pháp nhằm phát
triển thị trường bất động sản trong thời gian tới là rất cần thiết

Nhận thức được tầm quan trọng đó, nhóm nghiên cứu xin chọn nghiên
cứu đề tài “Bong bóng bất động sản ở Mỹ và giải pháp với cơn sốt trên
thị trường bất động sản ở Việt Nam” cho bài tiểu luận của mình với nội
dung
TIỂU LUẬN TÀI CHÍNH TIỀN TỆ Bong bóng bất động sản Mĩ và Việt Nam
Nhóm nghiên cứu- lớp Anh3_TCQT_K46
3
Phần 1 : Khái quát chung về tình trạng bong bóng bất động sản
Phần 2 : Bong bóng bất động sản Mỹ gây ra cuộc khủng hoảng tài chính
cuối năm 2007 và cơn sốt trên thị trường bất động sản Việt Nam
Phần 3 : Những giải pháp cho vấn đề bong bóng bất động sản trong thời
gian sắp tới

Trong đề tài, nhóm nghiên cứu tập trung vào phân tích nguyên nhân và
hậu quả của bong bóng bất động sản đã gây ra cuộc khủng hoảng cho nền
kinh tế Mĩ và thế giới, qua đó liên hệ với thực trạng cơn sốt trên thị trường


. Một chu kỳ kinh tế đặc trưng bởi quá trình mở rộng nhanh chóng sau một
giai đoạn thị trường thu nhỏ trầm lắng. . Hiện tượng giá tài sản tăng bùng phát, thường vượt ra ngoài giới hạn
đảm bảo của các hệ số tài chính cơ bản và xuất hiện ở một số ngành nhất
định, tiếp sau hiện tượng này là sự sụt giá rất nhanh và mạnh cùng làn sóng
ồ ạt bán ra.
TIỂU LUẬN TÀI CHÍNH TIỀN TỆ Bong bóng bất động sản Mĩ và Việt Nam
Nhóm nghiên cứu- lớp Anh3_TCQT_K46
5 .Là một học thuyết mô tả hiện tượng giá bất động sản vượt quá giá trị
chính xác của chúng và cứ tiếp tục tăng như vậy cho đến khi giá đột ngột rơi
tự do và quả bong bóng vỡ.
Bong bóng xét trên khía cạnh tâm lý đầu tư, là hiện tương thể hiện một
điểm yếu nhạy cảm trong cảm xúc của con người.
2 BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN
2.1 Định nghĩa bong bóng bất động sản
Bong bong xét trên khía cạnh tâm lý đầu tư, là hiện tương thể hiện một điểm
yếu nhạy cảm trong cảm xúc của con người.
Hiện tượng bong bóng bất động sản là hiện tượng chỉ tình trạng thị trường
trong đó giá bất động sản hoặc tài sản bất động sản được giao dịch tăng đột
biến đến một mức giá vô lý hoặc không bền vững. Mức giá cao thái quá này
của thị trường không hề phản ánh mức độ thỏa dụng hay sức mua của người
tiêu dùng theo như các lý thuyết kinh tế thông thường.
Bong bóng bất động sản xảy ra khi có hiện tượng đầu cơ đối với các tài
sản cơ sở, làm cho giá bị đẩy lên cao, do vậy càng khuyến khích hoạt động

thói quen tiêu dùng. Những người tham gia vào thị trường trong đó các tài
sản được định giá quá cao có xu hướng tiêu dùng nhiều hơn, vì họ có cảm
TIỂU LUẬN TÀI CHÍNH TIỀN TỆ Bong bóng bất động sản Mĩ và Việt Nam
Nhóm nghiên cứu- lớp Anh3_TCQT_K46
7
giác là họ giàu hơn. Nhiều nhà quan sát lấy thị trường bất động sản ở Anh,
Úc, Tây Ban Nha và nhiều vùng của Mỹ trong thời gian gần đây làm ví dụ
cho ảnh hưởng này. Ngay cả ở Việt Nam, năm 2006, khi thị trường chứng
khoán nóng lên, thị trường bất động sản đang đóng băng bỗng nhiên cũng
ấm trở lại. Đến một lúc nào đấy, sớm muộn rồi bong bóng cũng vỡ, những
người nắm giữ những tài sản bị định giá quá cao này lại bắt đầu có cảm giác
nghèo đi, đồng thời từ bỏ thói quen tiêu dùng tùy tiện của mình, gây cản trở
đến tăng trưởng kinh tế, và tệ hơn, làm trầm trọng thêm suy thoái kinh tế. Do
đó, một nhiệm vụ vô cùng quan trọng của Ngân hàng Trung ương là phải để
mắt đến sự tăng giá bất thường trên các thị trường, đặc biệt là thị trường
chứng khoán, để nhanh chóng tiến hành những biện pháp ưu tiên nhằm ngăn
chặn tình trạng đầu cơ quá mạnh đối với các tài sản tài chính.
2.3 Một vài điểm về bong bóng bất động sản ở Việt Nam những năm
gần đây

Thời gian qua, cùng với sự tăng trưởng nhanh của nền kinh tế, TTBĐS
Việt Nam cũng có nhiều dấu hiệu bất thường, nhất là khi “bong bóng” giá
ngày càng phình to, khiến nhiều nhà hoạch định chính sách kinh tế vĩ mô lo
ngại. Những lo ngại sự sụp đổ của TTBĐS sẽ kéo theo một loạt những hậu
quả khó lường đã khiến việc giảm “bong bóng” của TTBĐS trở thành đầu
việc chính của Chính phủ.

Không khó khăn khi nhận thấy những điểm bất ổn của TT BĐS trong
những năm qua. Nếu như thu nhập bình quân đầu người của Việt Nam còn
thuộc hạng thấp trên thế giới, thì giá nhà đất lại thuộc hàng cao nhất, nhì thế

Nhóm nghiên cứu- lớp Anh3_TCQT_K46
9
PHẦN 2

BONG BÓNG BẤT ĐỘNG SẢN MỸ GÂY RA KHỦNG
HOẢNG TÀI CHÍNH CUỐI NĂM 2007, LIÊN HỆ THỰC
TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM

2.1.Thực trạng của cuộc khủng hoảng cho vay thế chấp nhà đất dưới
tiêu chuẩn của Mỹ.
2.1.1. Một số thuật ngữ
Cho vay dưới tiêu chuẩn( subprime lending): là hình thức cho vay thế
chấp rất phổ biến, đặc biệt là tại Mỹ. Thuật ngữ “dưới tiêu chuẩn _
subprime” ở đây liên quan đến vị thế tín dụng của người vay. “Những người
đi vay dưới tiêu chuẩn thường có quá khứ tín dụng( tiền sử tín dụng) không
tốt, như thường có các khoản thanh toán quá hạn và có thể có những vấn đề
nghiêm trọng như phải ra toà, phá sản. Họ cũng có thể có khả năng thanh
toán thấp xét trên những chỉ số như điểm tín dụng, tỉ lệ nợ trên thu nhập
hoặc một số tiêu chí khác. Và đương nhiên lãi suất cho vay dưới hình thức
này sẽ cao hơn cho vay theo tiêu chuẩn...”
(1)
Không có một tài liệu chính thức nào quy định cụ thể về người đi vay dưới
tiêu chuẩn nhưng ở Mỹ hầu hết những người vay này có điểm tín dụng thấp
hơn 620, chiếm gần 25% dân sô Mỹ
(2)
. Do uy tín của người vay thấp và đặc
biệt tình hình tài chính không mấy sáng sủa nên các khoản vay dưới tiêu
chuẩn có lãi suất cao hơn lãi suất thị trường và điều này lại càng làm tăng
thêm khó khăn tài chính cho người vay, đặc biệt khi lãi suất thị trường tăng.


Trong khoảng thời gian này, việc mua nhà ở Mỹ khá dễ dàng, người mua
chỉ cần phải trà ngay 20% giá trị của căn nhà, còn lại sẽ trả góp trong vòng
20 năm hoặc lâu hơn. Lãi suất lúc đó lại rất thấp nên chỉ cần mua sau đó cho
thuê lấy tiền trả lãi ngân hàng, khi nào được giá thì bán để kiếm lời.

3
Federal Reserver Bank of St Louis- Understanding subprime mortgage _ google.com_
TIỂU LUẬN TÀI CHÍNH TIỀN TỆ Bong bóng bất động sản Mĩ và Việt Nam
Nhóm nghiên cứu- lớp Anh3_TCQT_K46
11
Thị trường lúc nào cũng chịu tác động của quy luật cung cầu. Khi việc
mua nhà không phải vì nhu cầu chỗ ở mà nó lại trở thành một công cụ để
đầu tư thì chắc chắn sau một thời gian xây thêm nhà để bán thì thị trường sẽ
thừa nhà. Trong khi đó các ngân hàng của Mỹ vì chạy theo lợi nhuận đã cho
vay mua nhà đối với cả những người có tiền sử tín dụng xấu để được hưởng
lãi suất cao. Khi lãi suất liên tục tăng lên trong những năm gần đây, món nợ
vay mua nhà bỗng tăng vọt. Nhiều người mất khả năng chi trả khi bán nhà
không được dẽ dàng như trước vì thị truờng địa ốc Mỹ rơi vào tình trạng
đóng băng, nhu cầu mua nhà của người dân Mỹ giảm mạnh. Đến lúc này các
ngân hàng nhận thấy nợ xấu, nợ khó đòi tăng vọt. Số lượng nợ xấu và khách
hàng vỡ nợ ngày càng tăng đẩy các ngân hàng và các tổ chức tín dụng Mỹ
đứng trước nguy cơ thua lỗ đáng sợ.
Hơn thế nữa, các khoản vay thế chấp xấu này được chứng khoán hoá
thành các loại cơ phiếu, chẻ nhỏ ra rồi đem giao dịch trên thị truờng chưng
khoán. Vì thế, cuộc khủng hoảng cho vay mua nhà chỉ xảy ra ở Mỹ, song
ảnh hưởng thì lan tới tận New Zealand, Đức, Pháp, Úc, Nhật... vì họ cũng
tham gia mua bán chứng khoán loại này.
Như vậy cuộc khủng hoảng cho vay thế chấp tại Mỹ dẫn đến vụ nổ của
bong bóng tại Mỹ vào cuối Năm 2007, đầu năm 2008 xuất phát từ việc các
ngân hàng giảm nhẹ tiêu chuẩn cho vay đối với các khoản vốn vay để mua

trường chứng khoán thế giới sụt giảm mạnh. Tập đoàn ngân hàng hàng đầu
Thuỵ Sĩ UBS đã công bố kết quả lỗ lớn đến khoang 510- 680 triệu USD.
Số lượng nhà bị tịch thu do chủ nhà không có khả năng trả nợ trang tháng
1/2008 tăng tới 57% so với thời điểm cách đây một năm.
Cuộc khủng hoảng tín dụng nhà đất của Mỹ đã lây lan và tàn phá nặng nề
hệ thống tài chính toàn cầu. Theo IMF, tổng thiệt hại của cuộc khủng hoảng

4
Tổn thất ở một số ngân hàng ở Mĩ, châu Âu sau khủng hoảng tiền tệ cho vay dưới tiêu
chuẩn và những cảnh báo_ sbv.gov.vn_