Luận văn
Giải pháp hoàn thiện kế toán
doanh thu trong lĩnh vực xây
dựng và kinh doanh bất động
sản đầu tư
1
LỜI MỞ ĐẦU
1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Tháng 11/2006, Việt Nam đã trở thành thành viên chính thức của tổ chức thương
mại thế giới (WTO). Tham gia vào nền kinh tế toàn cầu, Việt Nam đang phải đối
mặt với thách thức to lớn. Đó là sức ép cạnh tranh với các quốc gia trong khu vực
và trên thế giới. Việt Nam đang gia nhập vào sân chơi chung, nơi mà sự cạnh tranh
công bằng là luật chơi. Vì vậy, làm thế nào để nâng cao khả năng cạnh tranh là
nhiệm vụ mang tính cấp bách và sống còn của doanh nghiệp. Một trong những nhân
tố để nâng cao tính cạnh tranh và quyết định sự thành công của các doanh nghiệp
chính là thông tin kế toán được cung cấp phải trung thực, hợp lý, minh bạch để
người sử dụng thông tin kế toán có thể đưa ra những quyết định đúng đắn.
Chính vì vậy, ngày 31/12/2001 Việt Nam đã ban hành bốn chuẩn mực kế toán
đầu tiên, bắt đầu cho một chuỗi các chuẩn mực kế toán khác. Khi soạn thảo các
chuẩn mực này, quan điểm chung của Việt Nam là xây dựng trên cơ sở có chọn lọc
những tinh hoa về kế toán của các nước và lấy chuẩn mực kế toán quốc tế làm nền
tảng. Quy trình soạn thảo các chuẩn mực dựa trên mức độ ưu tiên về tính trọng yếu
và tính thanh khoản của các khoản mục trên báo cáo tài chính. Đó là lý do mà chuẩn
mực kế toán doanh thu và thu nhập khác được ban hành trong đợt đầu tiên. So với
các quy định trước khi ban hành chuẩn mực, các quy định trong chuẩn mực này đã
có những bước tiến đáng kể. Thế nhưng, các chuẩn mực kế toán Việt Nam đã không
được sửa đổi, bổ sung từ khi được ban hành đến nay dù nền kinh tế, môi trường đầu
tư đã có những thay đổi rõ rệt. Đặc biệt là chuẩn mực kế toán về doanh thu, chuẩn
4. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
Luận văn đã sử dụng phương pháp nghiên cứu duy vật biện chứng, tổng hợp,
phân tích, so sánh, đối chiếu và logic… để giúp luận văn đạt được mục tiêu đề ra.
5. NHỮNG ĐÓNG GÓP CỦA ĐỀ TÀI
Đề tài góp phần tạo điều kiện thuận lợi cho việc hệ thống hoá các lý luận liên
quan đến doanh thu và thu nhập khác của quốc tế và của Việt nam; đề xuất các giải
pháp để hoàn thiện phương pháp hạch toán kế toán doanh thu áp dụng cho các công
3
ty xây dựng và các công ty kinh doanh bất động sản đầu tư từ đó đề xuất các kiến
nghị cụ thể nhằm hoàn thiện chuẩn mực doanh thu trong lĩnh vực xây dựng và kinh
doanh bất động sản đầu tư .
6. NỘI DUNG CỦA ĐỀ TÀI
Luận văn gồm 74 trang, 3 phụ lục và có kết cấu như sau:
Mở đầu
Chương I: Nêu một số đặc điểm của hoạt động xây dựng và kinh doanh bất động
sản đầu tư chi phối đến việc ghi nhận doanh thu; Các căn cứ pháp lý cho việc ghi
nhận doanh thu của hoạt động xây dựng và kinh doanh bất động sản đầu tư theo
chuẩn mực kế toán Việt nam và theo chuẩn mực kế toán quốc tế. Đánh giá điểm
khác biệt của chuẩn mực kế toán Việt Nam và chuẩn mực kế toán quốc tế.
Chương II: Thực trạng kế toán doanh thu trong các doanh nghiệp xây dựng và
kinh doanh bất động sản đầu tư ở Việt Nam. Trong chương này, tác giả giới thiệu
tổng quát về hoạt động xây dựng và kinh doanh bất động sản ở Việt Nam. Đánh giá
tình hình kế toán doanh thu của hoạt động xây dựng và kinh doanh bất động sản đầu
tư của một số doanh nghiệp tại Tp. Hồ Chí Minh.
Chương III: Các giải pháp để góp phần hoàn thiện kế toán doanh thu trong lĩnh
vực xây dựng và kinh doanh BĐS đầu tư ở Việt Nam. Qua kết quả phân tích ở
chương 1 và 2 tác giả sẽ đưa ra các định hướng và giải pháp hoàn thiện kế toán
doanh thu. Đề tài đặc biệt chú trọng đến giải pháp hoàn thiện kế toán doanh thu đối
với chuẩn mực và thông tư hướng dẫn.
Kết luận
- Sản phẩm xây lắp có giá trị lớn, khối lượng công trình lớn, thời gian thi công
tương đối dài. Trong thời gian thi công xây dựng chưa tạo ra sản phẩm cho xã hội
nhưng sử dụng nhiều vật tư, nhân lực của xã hội. Đặc điểm này đòi hỏi việc quản lý
theo dõi quá trình sản xuất thi công phải chặt chẽ, đảm bảo sử dụng vốn tiết kiệm,
đảm bảo chất lượng thi công công trình.
- Thời gian sử dụng sản phẩm xây lắp tương đối dài
5
- Các công trình xây dựng cơ bản thường có thời gian sử dụng dài nên mọi sai lầm
trong quá trình thi công thường khó sửa chữa phải phá đi làm lại. Sai lầm trong xây
dựng cơ bản vừa gây lãng phí, vừa để lại hậu quả có khi rất nghiêm trọng, lâu dài và
khó khắc phục. Do đặc điểm này mà trong quá trình thi công cần phải thường xuyên
giám sát chất lượng công trình.
- Sản phẩm xây lắp cố định tại nơi sản xuất còn các điều kiện sản xuất (xe máy,
thiết bị thi công, người lao động…) phải di chuyển theo địa điểm đặt sản phẩm. Đặc
điểm này làm cho công tác quản lý, hoạch toán tài sản, vật tư rất phức tạp do ảnh
hưởng của điều kiện thiên nhiên, thời tiết dễ mất mát, hư hỏng, …
- Sản xuất xây dựng cơ bản thường diễn ra ngoài trời, chịu tác động trực tiếp của
điều kiện, môi trường, thiên nhiên, thời tiết và do đó việc thi công xây lắp ở một
mức độ nào đó mang tính chất thời vụ. Do đó, với đặc điểm này trong quá trình thi
công cần tổ chức quản lý lao động, vật tư chặt chẽ, đảm bảo thi công nhanh, đúng
tiến độ khi điều kiện môi trường thời tiết thuận lợi.
- Hoạt động xây lắp là một tổ hợp các hoạt động từ khâu thiết kế, kỹ thuật, công
nghệ. Đặc điểm này yêu cầu các bộ phận phải phối hợp chặt chẽ nhau để đảm bảo
việc xác định phần công việc hoàn thành, ghi nhận doanh thu, chi phí theo đúng tiến
độ thực tế.
1.1.2 Đặc điểm của hoạt động kinh doanh bất động sản đầu tư
Đầu tư bất động sản là việc nhà đầu tư bỏ vốn để tạo dựng tài sản là bất động
sản, dùng để mua bán, khai thác và cho thuê, tiến hành dịch vụ bất động sản. Hoạt
động đầu bất động sản nhằm mục đích sinh lời và đáp ứng các lợi ích của xã hội.
Phương tiện đầu tư kinh doanh bất động sản là vốn bằng tiền, các loại tài sản, bí
cho từng sản phẩm xây lắp riêng biệt.Việc ghi nhận doanh thu cũng được thực hiện
tương tự, doanh thu cũng được ghi nhận cho từng sản phẩm riêng biệt và việc ghi
nhận doanh thu và chi phí phải theo nguyên tắc phù hợp.
Sản phẩm xây lắp có giá trị lớn, là một hoạt động liên tục, thời gian thi công
tương đối dài với những công đoạn, thủ tục theo nguyên tắc luật định hoặc có sự
thỏa thuận trong hợp đồng được ký kết giữa chủ đầu tư với bên thi công. Với đặc
7
điểm đó, việc xác định chính xác thời điểm và giá trị ghi nhận doanh thu có ý nghĩa
quan trọng để doanh nghiệp xây dựng xác định chính xác kết quả hoạt động kinh
doanh. Do đó, doanh nghiệp có thể ghi nhận doanh thu theo thực tế phần công việc
hoàn thành theo ba phương pháp xác định phần công việc hoàn thành hoặc ghi nhận
doanh thu theo hợp đồng, khi đó doanh nghiệp căn cứ vào các điều khoản của hợp
đồng để ghi nhận doanh thu.
Đối với dự án xây dựng bất động sản, nhà thầu phải căn cứ trên hợp đồng đã
thõa thuận với chủ đầu tư để xác định doanh thu cho từng lần thực hiện như xây
dựng cơ sở hạ tầng, tiến độ thực hiện dự án. Nếu doanh nghiệp tự xây dựng bất
động sản để bán trong kỳ hoạt động kinh doanh thông thường thì việc ghi nhận
doanh thu và chi phí liên quan đến bất động sản theo chuẩn mực 05 “Bất động sản
đầu tư”và chế độ kế toán doanh nghiệp theo quyết định 15. Khi doanh nghiệp cho
thuê bất động sản đầu tư theo hợp đồng thuê hoạt động, doanh thu được ghi nhận
qua nhiều kỳ kế toán là số tiền nhận trước của nhiều năm chia cho số năm nhận tiền
trước.
1.2 CÁC CĂN CỨ PHÁP LÝ CHO VIỆC GHI NHẬN DOANH THU CỦA
HOẠT ĐỘNG XÂY DỰNG VÀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ
Ở VIỆT NAM
1.2.1 Các chuẩn mực kế toán có liên quan
Một trong những bước tiến vượt bậc của kế toán Việt Nam là Bộ tài chính ban
hành một loạt 26 chuẩn mực kế toán trong bốn năm từ năm 2001 đến cuối năm
2005. Tinh thần của Bộ tài chính khi xây dựng các chuẩn mực là cần vận dụng
những thành tựu kế toán trên cơ sở có chọn lọc kinh nghiệm của các quốc gia trên
(e) Xác định được chi phí liên quan đến giao dịch bán hàng.
Phương pháp ghi nhận doanh thu
Chuẩn mực kế toán Việt Nam về doanh thu và thu nhập khác đã không đưa ra
các hướng dẫn về phương pháp xác định doanh thu cho từng trường hợp cụ thể mà
được trình bày trong thông tư hướng dẫn. Chuẩn mực chỉ đơn thuần đưa ra các điều
kiện ghi nhận doanh thu.
9
b- Doanh thu cung cấp dịch vụ
Thời điểm ghi nhận doanh thu
Doanh thu của các giao dịch về cung cấp dịch vụ được ghi khi thõa mãn tất cả
bốn điều kiện sau:
(a) Doanh thu được xác định tương đối chắc chắn;
(b) Có khả năng thu được lợi ích kinh tế từ giao dịch cung cấp dịch vụ đó;
(c) Xác định được phần công việc đã hoàn thành vào ngày lập bảng cân đối kế
toán;
(d) Xác định được chi phí phát sinh cho giao dịch và chi phí để hoàn thành giao
dịch cung cấp dịch vụ đó.
Phương pháp xác định doanh thu
Trường hợp giao dịch về cung cấp dịch vụ thực hiện trong nhiều kỳ kế toán thì
việc xác định doanh thu của dịch vụ trong từng kỳ thường được thực hiện theo
phương pháp tỷ lệ hoàn thành, theo đó doanh thu được ghi nhận trong kỳ kế toán
được xác định theo tỷ lệ phần công việc đã hoàn thành.
Phần công việc đã hoàn thành được xác định theo một trong ba phương pháp sau
tùy thuộc vào bản chất của dịch vụ:
(a) Đánh giá phần công việc đã hoàn thành;
(b) So sánh tỷ lệ (%) giữa khối lượng công việc đã hoàn thành với tổng khối
lượng công việc phải hoàn thành;
(c) Tỷ lệ (%) chi phí đã phát sinh so với tổng chi phí ước tính để hoàn thành toàn
bộ giao dịch cung cấp dịch vụ.
Khi kết quả của một giao dịch về cung cấp dịch vụ không thể xác định được
(b) Các khoản tăng giảm khi thực hiện hợp đồng, các khoản tiền thưởng và các
khoản thanh toán khác nếu các khoản này có khả năng làm thay đổi doanh
thu, và có thể xác định một cách đáng tin cậy.
Chi phí hợp đồng xây dựng
Tương tự IAS 11, chi phí của hợp đồng xây dựng bao gồm:
(a) Chi phí liên quan trực tiếp đến từng hợp đồng
11
(b) Chi phí chung liên quan đến hoạt động của các hợp đồng và có thể phân bổ
cho từng hợp đồng cụ thể
(c) Các chi phí khác có thể thu laị được từ khách hàng theo các điều khoản của
hợp đồng
Ghi nhận doanh thu và chi phí của hợp đồng xây dựng
Doanh thu và chi phí của hợp đồng xây dựng được ghi nhận theo hai trường
hợp sau:
(a) Trường hợp hợp đồng xây dựng quy định nhà thầu được thanh toán theo
tiến độ kế hoạch, khi kết quả thực hiện hợp đồng xây dựng được ước tính một cách
đáng tin cậy, thì doanh thu và chi phí liên quan đến hợp đồng được ghi nhận tương
ứng với phần công việc đã hoàn thành do nhà thầu tự xác định vào ngày lập báo cáo
tài chính mà không phụ thuộc vào hóa đơn thanh toán theo tiến độ kế hoạch đã lập
hay chưa và số tiền ghi trên hóa đơn là bao nhiêu;
(b) Trường hợp hợp đồng xây dựng quy định nhà thầu được thanh toán theo
giá trị khối lượng thực hiện, khi kết quả thực hiện hợp đồng xây dựng được xác
định một cách đáng tin cậy và được khách hàng xác nhận, thì doanh thu và chi phí
liên quan đến hợp đồng được ghi nhận tương ứng với phần công việc đã hoàn thành
được khách hàng xác nhận trong kỳ được phản ánh trên hóa đơn đã lập.
Doanh nghiệp lựa chọn áp dụng một trong ba (3) phương pháp sau để xác định
phần công việc hoàn thành:
(a) Tỷ lệ phần trăm (%) giữa chi phí đã phát sinh của phần công việc đã hoàn
thành tại một thời điểm so với tổng chi phí dự toán của hợp đồng;
(b) Đánh giá phần công việc đã hoàn thành; hoặc
- Nguyên giá của bất động sản đầu tư phải được xác định một cách đáng tin
cậy
Ghi nhận doanh thu kinh doanh bất động sản đầu tư
Tương tự với chuẩn mực kế toán quốc tế về bất động sản đầu tư (IAS40), trước
khi chuẩn mực bất động sản đầu tư ra đời, chế độ kế toán Việt Nam quy định: kinh
doanh bất động sản là hoạt động tài chính. Khi chuẩn mực kế toán VAS05 ra đời đã
13
xem hoạt động kinh doanh bất động sản đầu tư là hoạt động kinh doanh chính của
doanh nghiệp và ghi nhận doanh thu theo chuẩn mực VAS14.
Xác định giá trị ban đầu, chi phí phát sinh sau ghi nhận ban đầu
Chuẩn mực kế toán Việt Nam về bất động sản đầu tư chỉ áp dụng mô hình giá gốc,
không áp dụng mô hình giá trị hợp lý
Xác định giá trị ban đầu
Một bất động sản đầu tư phải được xác định giá trị ban đầu theo nguyên giá.
Nguyên giá của bất động sản đầu tư bao gồm cả các chi phí giao dịch liên quan trực
tiếp ban đầu.
Chi phí phát sinh sau ghi nhận ban đầu
Chi phí liên quan đến bất động sản đầu tư phát sinh sau ghi nhận ban đầu
phải được ghi nhận là chi phí sản xuất, kinh doanh trong kỳ, trừ khi chi phí này có
khả năng chắc chắn làm cho bất động sản đầu tư tạo ra lợi ích kinh tế trong tương
lai nhiều hơn mức hoạt động được đánh giá ban đầu thì được ghi tăng nguyên giá
bất động sản đầu tư.
Xác định giá trị sau ghi nhận ban đầu
Sau ghi nhận ban đầu, trong thời gian nắm giữ bất động sản đầu tư được xác
định theo nguyên giá, số khấu hao luỹ kế và giá trị còn lại.
Thanh lý bất động sản đầu tư
Một bất động sản đầu tư không còn được trình bày trong Bảng cân đối kế
toán sau khi đã bán hoặc sau khi bất động sản đầu tư không còn được nắm giữ lâu
dài vì xét thấy không thu được lợi ích kinh tế trong tương lai từ việc thanh lý bất
động sản đó.
lý của bất động sản đầu tư thì doanh nghiệp phải thuyết minh:
- Danh mục bất động sản đầu tư;
- Lý do không xác định được giá trị hợp lý của bất động sản đầu tư.
1.2.2 Chế độ kế toán và thông tư hướng thực hiện
Ngày 20/03/2006, Bộ Trưởng Bộ Tài Chính đã ký quyết định số
15/2006/QĐ-BTC ban hành chế độ kế toán doanh nghiệp áp dụng cho các doanh
15
nghiệp thuộc mọi lĩnh vực, mọi thành phần kinh tế trong cả nước từ năm tài chính
2006. Chế độ kế toán doanh nghiệp được ban hành đồng bộ cả về chế độ chứng từ,
sổ sách kế toán, tài khoản kế toán và báo cáo tài chính sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho
việc thực hiện. Chế độ kế toán doanh nghiệp mới ban hành đã được thiết kế với
nhận thức mới về đối tượng sử dụng thông tin kế toán nên đã xây dựng theo phương
châm dễ làm, dễ hiểu, minh bạch, công khai, dễ kiểm soát với cách bố trí sắp xếp tài
khoản, bảng cân đối kế toán, thông tin do kế toán cung cấp cho phép đánh giá thực
trạng tài chính của doanh nghiệp ở mọi thời điểm. Chi phí kinh doanh, thu nhập, kết
quả hoạt động kinh doanh được xử lý theo cách nhìn và quan điểm của kinh tế thị
trường. Chế độ kế toán doanh nghiệp mới cũng đã giải quyết nhiều hoạt động kinh
tế mới đã hoặc sẽ phát sinh. Chẳng hạn việc bổ sung tài khoản 821 “Chi phí thuế thu
nhập doanh nghiệp” đã cho phép các doanh nghiệp hạch toán chi phí thuế thu nhập
doanh nghiệp như một khoản chi phí. Bảng cân đối kế toán và thuyết minh báo cáo
tài chính cũng được đặt trong mối quan hệ chặt chẽ giúp cho người sử dụng các báo
cáo tài chính của doanh nghiệp đánh giá tình hình tài chính doanh nghiệp một cách
thuận lợi hơn.
Về thông tư hướng dẫn thực hiện, ngày 31/12/2007 Bộ Tài Chính đã ban
hành Thông tư 161/2007/TT-BTC hướng dẫn thực hiện mười sáu (16) chuẩn mực
kế toán ban hành theo quyết định số 149/2001/QĐ-BTC ngày 31/12/2001, quyết
định 165/2002/QĐ-BTC ngày 31/12/2002 và quyết định số 234/2003/QĐ-BTC
ngày 30/12/2003 của Bộ trưởng bộ tài chính.
Điểm mới của thông tư 161 là thông tư tập trung hướng dẫn 16 chuẩn mực kế
toán. Về nội dung và phương pháp kế toán sẽ được hướng dẫn trong chế độ kế toán
Doanh thu là tổng giá trị các lợi ích kinh tế mà doanh nghiệp thu được trong
kỳ kế toán, phát sinh từ các hoạt động sản xuất, kinh doanh thông thường của doanh
nghiệp, góp phần làm tăng vốn chủ sở hữu nhưng không phải do các khoản đóng
góp của các cổ đông.
17
Thông thường, doanh thu chỉ được ghi nhận khi hội đủ hai điều kiện:
- Khi các hoạt động kinh tế chủ yếu liên quan đến việc tạo ra doanh thu và
việc cung cấp dịch vụ đã được hoàn tất.
- Việc tính toán các khoản doanh thu phải được đo lường dựa trên cơ sở đáng
tin cậy và có thể thu được các khoản phải thu này.
Như vậy, có thể hiểu: doanh thu là những lợi ích kinh tế, là kết quả mà doanh
nghiệp đạt được trong quá trình hoạt động, góp phần làm tăng giá trị của tài sản hay
làm giảm công nợ, góp phần làm tăng vốn chủ sở hữu nhưng không phải do sự đóng
góp của các cổ đông.
Do tính phức tạp của những vấn đề liên quan đến doanh thu, vì vậy các uỷ ban
cũng đã đưa ra phương pháp hướng dẫn ghi nhận doanh thu theo từng trường hợp cụ
thể như chuẩn mực kế toán quốc tế.
Trong thực tiễn kinh doanh của doanh nghiệp ở Việt Nam đã phát sinh những
vấn đề bất cập trong ghi nhận doanh thu như việc bán hàng và cung cấp dịch vụ kéo
dài qua nhiều kỳ kế toán, ghi nhận doanh thu trong các hợp đồng xây dựng, doanh
thu từ đầu tư kinh doanh bất động sản, đầu tư tài chính, …
Trong phạm vi luận văn, tác giả chỉ xin đề cập đến chuẩn mực kế toán quốc tế để
làm cơ sở, nền tảng cho việc khai thác chuẩn mực kế toán về doanh thu trong lĩnh
vực xây dựng và kinh doanh bất động sản tại Thành Phố Hồ Chí Minh
Một đặc điểm nổi bật của chuẩn mực kế toán quốc tế về doanh thu là chuẩn mực
kế toán quốc tế đã thiết lập các chuẩn mực khác nhau để giải quyết cả về doanh thu
và thu nhập khác. Cụ thể là chuẩn mực 18 “doanh thu” và chuẩn mực 11 “hợp đồng
xây dựng” được dành riêng để đề cập đến doanh thu. Các khoản thu nhập khác được
xử lý trên những chuẩn mực có liên quan. Cụ thể như những khoản thu từ đầu tư
được đề cập trong chuẩn mực 40 “bất động sản đầu tư”…
Kết quả của giao dịch có thể được xác định một cách đáng tin cậy khi thoả mãn
các điều kiện sau:
(a) Doanh thu xác định một cách tương đối chắc chắn;
19
(b) Doanh nghiệp có khả năng thu được các lợi ích kinh tế từ các giao dịch cung
cấp dịch vụ đó;
(c) Phần công việc hoàn thành có thể xác định một cách đáng tin cậy;
(d) Chi phí đã phát sinh cho các giao dịch và chi phí để hoàn thành các giao dịch
đó có thể xác định một cách đáng tin cậy.
• Phương pháp xác định doanh thu
Theo IAS 18, việc ghi nhận doanh thu của các hợp đồng dài hạn theo mức độ
hoàn thành của giao dịch thì thường được thực hiện theo phương pháp tỷ lệ hoàn
thành. Theo phương pháp này, doanh thu được ghi nhận trong kỳ kế toán theo tỷ lệ
phần công việc đã hoàn thành, IAS 18 đã đưa ra ba phương pháp sau:
Đánh giá phần công việc đã hoàn thành: theo phương pháp này thì bên cung
cấp dịch vụ và bên nhận dịch vụ cùng tiến hành khảo sát, đánh giá mức độ phần
công việc đã hoàn thành hoặc có thể căn cứ vào kết quả đánh giá của bên thứ ba.
Phương pháp này đã đưa ra được bằng chứng khách quan cho việc ghi nhận doanh
thu và đảm bảo mức độ chắc chắn về khả năng thu hồi các khoản doanh thu đã được
ghi nhận
So sánh tỷ lệ phần trăm giữa khối lượng công việc đã hoàn thành với tổng
khối lượng công việc phải hoàn thành: theo phương pháp này bên cung cấp phải so
sánh khối lượng công việc đã hoàn thành với tổng khối lượng với hợp đồng đã ký
kết để xác định doanh thu
So sánh tỷ lệ phần trăm chi phí đã phát sinh với tổng chi phí ước tính để
hoàn thành toàn bộ giao dịch ước tính: lúc này doanh thu được xác định phù hợp
với chi phí đã phát sinh của khối lượng công việc đã hoàn thành.
Tương tự như doanh thu bán hàng, trong phần phụ lục của IAS 18 đã minh
họa một số phương pháp cụ thể cho một số hoạt động cơ bản (Phụ lục số 1)
c- Doanh thu từ tiền lãi, bản quyền và lợi nhuận được chia
Đinh nghĩa:
21
Hợp đồng xây dựng là hợp đồng thỏa thuận rõ ràng về việc xây dựng một tài
sản hay tổ hợp một số các tài sản có liên quan chặt chẽ hay phụ thuộc lẫn nhau về
mặt thiết kế, công nghệ và chức năng hoặc các mục đích hay sử dụng cơ bản của
chúng.
Doanh thu của hợp đồng xây dựng
Doanh thu của hợp đồng xây dựng bao gồm:
(a) Doanh thu ban đầu được ghi nhận trong hợp đồng;
(b) Các khoản biến động trong khi thực hiện hợp đồng, các khoản động viên
khuyến khích và các khoản khác mà có khả năng mang lại doanh thu và có
thể xác định một cách chính xác.
Chi phí của hợp đồng xây dựng
Các chi phí của hợp đồng bao gồm
(a) Chi phí liên quan trực tiếp đến hợp đồng;
(b) Chi phí chung có liên quan đến hợp đồng và có thể phân bổ cho hợp đồng;
(c) Các chi phí khác có thể thu lại từ khách hàng theo các điều khoản của hợp
đồng.
Ghi nhận doanh thu và chi phí trong hợp đồng xây dựng
Khi kết quả của việc thực hiện hợp đồng xây dựng được ước lượng một cách
chắc chắn, doanh thu và chi phí của hợp đồng xây dựng liên quan đến hợp đồng sẽ
được ghi nhận tương ứng phần công việc hoàn thành tại ngày lập bảng cân đối kế
toán.
Phần công việc đã hoàn thành của hợp đồng làm cơ sở để ghi nhận doanh thu
được xác định theo nhiều cách khác nhau. Gồm ba phương pháp:
- Tỷ lệ phần trăm giữa chi phí đã phát sinh của phần công việc đã hoàn thành
tại một thời điểm so với tổng chi phí ước tính
- Đánh giá phần công việc đã hoàn thành
- Tỷ lệ phần trăm cơ bản hoàn thành so với toàn bộ hợp đồng.
Thông tin trình bày trên báo cáo tài chính
tắc xác định doanh thu bất động sản. Mục đích của chuẩn mực này là chỉ quy định
23
và hướng dẫn các nguyên tắc và phương pháp kế toán đối với bất động sản đầu tư.
Vì thế doanh thu kinh doanh và cho thuê bất động sản sẽ được ghi nhận theo chuẩn
mực kế toán quốc tế về doanh thu (IAS 18).
b- Xác định giá trị ban đầu, chi phí phát sinh sau ghi nhận ban đầu
Xác định giá trị ban đầu
Một bất động sản đầu tư phải được xác định giá trị ban đầu theo nguyên giá.
Các chi phí giao dịch liên quan trực tiếp ban đầu được ghi nhận vào nguyên giá của
bất động sản đầu tư.
Chi phí phát sinh sau ghi nhận ban đầu
Doanh nghiệp có thể chọn một trong hai mô hình: mô hình giá trị hợp lý, mô hình
giá gốc
• Mô hình giá trị hợp lý:
Khi áp dụng mô hình giá trị hợp lý, bất động sản đầu tư được ghi nhận ban
đầu theo giá gốc và được đánh giá lại theo giá trị hợp lý tại thời điểm lập bảng
cân đối kế toán. Các khoản chênh lệch giữa giá gốc và giá trị hợp lý được hoạch
toán như là một khoản thu nhập, chí phí trong kỳ kinh doanh.
• Mô hình giá gốc
Sau ghi nhận ban đầu, doanh nghiệp áp dụng mô hình giá gốc sẽ xác định giá
trị của bất động sản đầu tư theo yêu cầu của chuẩn mực kế toán 16 “Tài sản cố
định hữu hình. Áp dụng mô hình giá gốc có nghĩa là bất động sản đầu tư ghi
nhận ban đầu theo giá gốc, định kỳ trích khấu hao vào chi phí kinh doanh trong
kỳ. Bất động sản đầu tư được theo dõi theo ba chỉ tiêu: nguyên giá, khấu hao luỹ
kế và giá trị còn lại. Khi áp dụng mô hình giá gốc bất động sản đầu tư được theo
dõi và đánh giá như một tài sản cố định thông thường của doanh nghiệp.
c- Thanh lý bất động sản
Một bất động sản đầu tư không còn được trình bày trong bảng cân đối kế
toán sau khi đã bán hoặc sau khi bất động sản đầu tư không còn được nắm giữ lâu
dài và xét thấy không thu được lợi ích kinh tế trong tương lai từ việc thanh lý bất
Copyright: Tài liệu đại học ©