Báo cáo khoa học:
ẢNH HƯỞNG CủA YếU Tố Vị TRí ĐếN GIá ĐấT ở
TạI THị Xã BắC NINH TỉNH BắC NINH

ảNH HƯởNG CủA YếU Tố Vị TRí ĐếN GIá ĐấT ở
TạI THị Xã BắC NINH TỉNH BắC NINH
The influence of location to price of urban residential land in Bacninh town,
Bacninh province

Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Vũ Kiên

SUMMARY
Price of the land use right as an amount of money per a land area unit as regulated by the
provincial Peoples Committees or as formed in a land use right transaction was affected by
several factors. The present study was carried out to examine the impact of location on the price
of urban residential land in Bacninh town (Bacninh province) from 2002 to 2005. It was found
that:
location is factor to classify location, street and city as the right order on the land price
stipulated by the provincial Peoples Committees. The price of land use right as agreed upon
between the land user and relevant parties when exercising the land use right transaction was
increased up to 2003 but then decreased up to now. The location played a role in pricing the land


1
Phơng pháp thu thập tài liệu, số liệu
Thu thập các văn bản có liên quan tới giá đất do Nhà nớc, UBND tỉnh Bắc Ninh quy định.
Thu thập các tài liệu, số liệu về chuyển quyền sử dụng đất từ đầu năm 2002 đến tháng 6
năm 2005 tại phòng Quản lý đô thị, phòng Tài nguyên và Môi trờng thị xã Bắc Ninh.
Phơng pháp phân tích thống kê
Trên cơ sở các số liệu thu thập dùng phơng pháp thống kê để tổng hợp, tính toán mức
chênh lệnh giữa giá đất qui định của nhà nớc với giá đất thực tế trên thị trờng, từ đó phân tích
đánh giá ảnh hởng của yếu tố vị trí đến giá đất ở đô thị của thị xã Bắc Ninh - Tỉnh Bắc Ninh.
3. KếT QUả NGHIÊN CứU
3.1. Giá đất quy định
Thực hiện Luật Đất đai năm 1993, Chính phủ ban hành Nghị định 87/CP ngày 17/8/1994
quy định khung giá các loại đất và Liên Bộ Tài chính - Bộ Xây dựng - Tổng cục Địa chính - Ban
Vật giá của Chính phủ ban hành Thông t Liên bộ 94-TT/LB ngày 14/11/1994 hớng dẫn thi hành
Nghị định số 87/CP. Ngày 24/3/1997, UBND tỉnh Bắc Ninh ban hành Quyết định số 84/UB quy
định khung giá các loại đất áp dụng tại tỉnh Bắc Ninh, đây là văn bản đầu tiên quy định về giá đất
của tỉnh Bắc Ninh. Bao gồm giá đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất dân
c ở nông thôn, đất khu dân c ở các vùng ven đô thị, thị trấn, trung tâm huyện lỵ, trục đờng
giao thông (Quốc lộ, Tỉnh lộ), khu thơng mại, du lịch, công nghiệp và tiểu thủ công nghiệp, đất
đô thị.
Quyết định này đợc áp dụng từ năm 1997 đến năm 2003, đất ở đô thị trên địa bàn thị xã Bắc
Ninh đợc quy định theo 4 loại đờng phố và 4 vị trí với mức giá tối thiểu và tối đa cụ thể cho từng
vị trí. Theo Quyết định số 84/QĐ-UB ngày 24/3/1997 quy định khung giá các loại đất áp dụng tại
tỉnh Bắc Ninh, giá đất quy định đợc thể hiện ở bảng 1 và giá đất này đợc áp dụng đến hết năm
2003.

Bảng 1. Giá đất ở quy định của thị xã Bắc Ninh năm 2002 và 2003
Đơn vị tính: 1.000 đ/m
2

quy định Quyết định số 84/UB về số loại đờng phố và vị trí. Tuy nhiên giá đất tối thiểu và giá
đất tối đa ở vị trí 1 của tất cả các loại đờng phố theo Quyết định số 69/2004/QĐ-UB đều cao gấp
2 lần của giá đất theo Quyết định số 84/UB ở các đờng phố tơng ứng. ở các vị trí 2, 3 và 4 của
tất cả các đờng phố giá đất quy định theo Quyết định số 69/2004/QĐ-UB đều cao hơn giá đất
theo quy định ở các vị trí và đờng phố tơng ứng Quyết định số 84/UB từ 1,5 đến 1,8 lần. Giá
đất này đợc áp dụng cho tỉnh Bắc Ninh trong năm 2004.
2
Bảng 2. Giá đất ở quy định của thị xã Bắc Ninh năm 2004
Đơn vị tính: 1.000 đ/m
2
Vị trí 1 Vị trí 2 Vị trí 3 Vị trí 4
Loại
đờng
Giá tối
thiểu
Giá tối
đa
Giá tối
thiểu
Giá tối
đa
Giá tối
thiểu
Giá tối
đa
Giá tối
thiểu

1
3.500 2.450 1.720 1.200
2 3.000 2.100 1.470 1.030
Loại III
3 2.000 1.400 980 686
1
2.000 1.400 980 686
Loại IV
2 1.500 1.050 740 510
(Quyết định 225/2004/QĐ-UB của UBND tỉnh Bắc Ninh)

Giá quy định tại Quyết định số 225/2004/QĐ-UB đợc phân chi tiết hơn giá quy định của hai
quyết định trớc. Ví dụ ở đờng phố loại I và loại II, mỗi vị trí đợc chia làm 4 mức giá cho các
đờng phố khác nhau, trong khi ở hai quyết định trớc chỉ có hai mức giá tối đa và tối thiểu ứng với
mỗi vị trí. Nhìn chung giá quy định ở Quyết định 225/2004/QĐ-UB cao hơn giá quy định theo
Quyết định số 69/2004/QĐ-UB, ví dụ giá đất ở vị trí 1, mức 1, đờng phố loại I là 2 lần. Các vị trí
còn lại, giá đất theo Quyết định số 225/2004/QĐ-UB cũng cao hơn giá tơng ứng tại Quyết định số
69/2004/QĐ-UB là 1,75 lần, cá biệt có vị trí lên đến 21 lần.
Nh vậy yếu tố vị trí là một trong những cơ sở để UBND các tỉnh và thành phố xây dựng
giá đất quy định cho khu vực đô thị của từng đờng phố. Trong phạm vi của một khu vực đô thị,
yếu tố vị trí còn là cơ sở để phân loại đờng phố. Theo các Quyết định số 84/UB; Quyết định số
69/2004/QĐ-UB và Quyết định số 225/2004/QĐ-UB của UBND tỉnh Bắc Ninh đã qui định các
đờng: Ngô Gia Tự, Nguyễn Văn Cừ 1, Trần Hng Đạo là đờng phố loại I; Đờng phố loại II
gồm các đờng: Nguyễn Đăng Đạo, Nguyễn Văn Cừ 2, Nguyễn Du; Đờng phố loại III gồm các
đờng: Nguyễn Trãi, Thành Bắc, Thiên Đức; Đờng phố loại IV gồm các đờng: Hồ Ngọc Lân, Lê
Phụng Hiểu, Nh Nguyệt (bảng 4). 3
Bảng 4. Phân loại đờng phố thị xã Bắc Ninh qua các năm

dụng đất hàng năm. Giá này đợc coi nh là giá chuyển nhợng quyền sử dụng đất trên thị trờng
(sau đây chúng tôi sẽ gọi là giá đất thị trờng).
Biểu đồ 1, 2, 3, 4 là biểu đồ giá đất tiêu biểu của các đờng phố loại I; II; III và IV: đờng
Ngô Gia Tự; đờng Nguyễn Văn Cừ; đờng Thành Bắc và đờng Hồ Ngọc Lân cho thấy giá đất
trên địa bàn thị xã Bắc Ninh biến động rất lớn trong những năm qua. Giá thị trờng trung bình có
xu hớng tăng từ năm 2002 và đạt cao nhất năm 2003. Năm 2004 và 6 tháng đầu năm 2005 giá đất
thị trờng trung bình có xu hớng giảm trên tất cả các vị trí của đ
ờng phố loại I, II, III và IV.
Chúng ta dễ dàng nhận thấy: giá đất của những thửa đất thuộc vị trí 1 luôn có giá cao nhất
trên tất cả các đờng phố và cao hơn nhiều lần giá đất ở các vị trí 2, vị trí 3, vị trí 4 của đờng phố
đó. Giá của thửa đất cao hay thấp phụ thuộc vào yếu tố vị trí, thửa đất càng ở gần khu trung tâm,
các khu buôn bán thì giá càng cao. Đồng thời ở cùng một loại vị trí, nhng do khả năng sinh lợi, cơ
sở hạ tầng đã quyết định loại đờng phố do đó giá đất của cùng một loại vị trí, nhng khác nhau
về loại đờng phố (hình 1, 2, 3 và 4) thì giá đất cũng khác nhau (biểu đồ 1, 2, 3 và 4). Tuy nhiên
yếu tố vị trí chỉ quyết định giá cao hay thấp của thửa đất chứ không phải là yếu tố làm biến động giá
đất trên thị trờng. Sự tăng giảm giá đất trên thị trờng bất động sản có thể do số lợng ngời tham
gia mua bán đất nhiều hay ít hoặc do sự ra đời các chính sách của nhà nớc, đặc biệt sự ra đời của
các chính sách về đất đai có thể làm cho thị trờng nhà đất hoặc sôi động hoặc đóng băng. 4
Hỡnh 1:
V trớ 1-ng loi I
Hỡnh 2:
V trớ 1-ng loi II
Hỡnh 3:
V trớ 1-ng loi III

iá bình ên thị ần)
Loại đờng
Đờng phố
VT2/ VT2/ VT3/V
phố
VT1/ VT1/ VT1/
VT2 VT3 VT4 VT3 VT4 T4
Ngô Gia Tự 1, 1,1,83 2,44 4,07 33 2,22 67
Nguyễn Văn Cừ 1
I
o
II
2 4 1, 2, 2,
III
n

IV
2,35 3,40 8,11 1,44 3,44 2,39
Trần Hng Đạo 1,76 2,17 4,64 1,23 2,64 2,14
Nguyễn Đăng Đạ 1,18 1,85 6,55 1,56 5,55 3,55
Nguyễn Văn Cừ 2 1,28 2,11 6,73 1,66 5,27 3,18
Nguyễn Du 1,22
Nguyễn Trãi 1,72 ,02 ,20 17 44 08
Thành Bắc 1,38 2,00 3,60 1,44 2,60 1,80
Thiên Đức 1,56 2,27 4,55 1,45 2,91 2,00
Hồ Ngọc Lâ 1,86 2,56 4,56 1,38 2,44 1,78
Lê Phụng Hiểu 1,62 3,62 5,88 2,23 3,63 1,63
Nh Nguyệt 2,42 4,83 9,67 2,00 4,00 2,00

uy nhiên trên thực tế ở các đờng phố khác nhau, mức chênh lệch giữa các vị trí của giá

chung có xu thế giảm.
Giá của thửa đất cao
đối với giá của thửa đất. Thửa đất ở đờng phố loại 1, vị trí 1 có giá quy định và giá thị trờng cao
nhất. Tuy nhiên vị trí cũng chỉ quyết định giá cao hay thấp của thửa đất chứ không phải là yếu tố

6
làm biến động giá đất trên thị trờng.

Tài li tham khảo

ị Thị xã Bắc Ninh tỉnh Bắc Ninh (2002, 2003, 2004, 2005). Sổ theo dõi
UBND 24/3/1997 quy định khung giá các
UBND h số 69/2004/QĐ-UB ngy 20/5/2004 quy định giá các
UBND số 225/2004/QĐ-UB ngày 28/12/2004 quy định giá các

ệu
Phòng Quản lý Đô th
chuyển quyền sử dụng đất năm 2002, 2003, 2004, 2005.
tỉnh Bắc Ninh (1997). Quyết định số 84/QĐ-UB ngày
loại đất áp dụng tại tỉnh Bắc Ninh.
tỉnh Bắc Ninh (2004). Quyết địn
loại đất trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh.
tỉnh Bắc Ninh (2004). Quyết định
loại đất trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh. 7