LUẬN VĂN: Một số khía cạnh chủ yếu về thực
trạng phát triển nhà ở Hà Nội từ
trước đến nay Phần I: Lời mở đầu
Nhà ở là một nhu cầu bức thiết của số đông dân cư, đặc biệt là người lao động.

vài đề xuất của bản thân về vấn đề này.

Phần II – Nội dung:
I. Tổng quan về nhà ở đô thị:
1. Khái niệm và đặc điểm của nhà ở:
Trải qua một thời kì dài của thời nguyên thuỷ , con người sống chủ yếu dựa vào
các hang động thiên nhiên . Trong thời kì đồ đá mới , sự sống đã bắt đầu có tổ chức và
có sự liên kết . Từ khi bắt đầu có nền văn minh lúa nước , để tiện cho việc sinh sống ,
tổ tiên chúng ta đã tiến ra cư trú ở các vùng đất rộng lớn , từ trung du cho đến đồng
bằng . Nhà ở đã bắt đầu được xây dựng.
Mới đầu , nhà ở là hang động , tức là nơi che được mưa , nắng , gió , bão , là
nơi trú ẩn để tránh được sự rình rập của thú dữ v v. . Tiếp đó là dùng liếp che chắn thô
sơ , rồi đến nhà ở có mặt bằng hình tròn hoặc xếp đá hoặc kết bằng cành cây . Khi cuộc
sống du canh du cư chuyển sang định canh định cư ,con người đã biết lấy gỗ dựng nhà ,
dần dần vật liệu để dựng lên một khối không gian sống đã thay đổi , từ đất sét đã
chuyển sang gạch nung v.v.
Qua quá trình phát triển không ngừng của các hình thái kinh tế – xã hội , con
người đã biết ý thức và hiểu được tầm quan trọng của nhà ở. Lúc này , nhà ở được hiểu
là một sản phẩm hàng hoá đặc biệt , một loại hàng tiêu dùng sinh hoạt cơ bản nhưng có
những đặc điểm khác với những loại hàng hoá tiêu dùng khác ở chỗ :
- Lượng đầu tư một lần tương đối lớn do giá thành nguyên vật liệu cao , chi phí
xây dựng tốn kém .
- Là bất động sản nên không thể di động và đưa đến bán khắp mọi nơi .
Đồng thời nó được sử dụng trong một thời gian tương đối dài , do đó cũng không thể
tuỳ tiện thay cũ đổi mới .
- Nhà ở là một khối không gian được đặt trên đất , có tính chất cố định về
hình dáng , kiến trúc , quĩ đất và điều kiện địa lý . Vừa là tài sản của sở hữu cá nhân ,

Chất lượng căn hộ còn thể hiện ở chất lượng xây dựng , cơ cấu kiến trúc , ở
dụng cụ bếp nước , độ bền vững của ngôi nhà ( niên hạn sử dụng ) và mức độ chịu lửa
v v .
Về mặt thiết kế kiến trúc phải bảo đảm được :
- Diện tích và khối tích các phòng bên trong căn hộ .
- Sinh hoạt độc lập cho mỗi thành viên gia đình .
- Sinh hoạt thuận tiện đối với các hoạt động kinh tế và xã hội chẳng hạn như
gia đình được ở gần một trung tâm thương nghiệp , trường học , trạm đỗ xe công cộng )
hoặc nhu cầu sinh lý và vệ sinh như có đầy đủ ánh sáng mặt trời , đủ nước sạch và
thoát nước bẩn rác rưởi nhanh chóng , có các diện tích phụ và sự yên tĩnh v.v
- Khả năng mở rộng căn hộ do không gian thường là không thay đổi trong
khi gia đình luôn thay đổi ( chẳng hạn đẻ thêm , thành viên mỗi ngày một già yếu vv ) .
Mặt khác , không gian sống cho một gia đình cũng không thể không thích hợp với sự
biến động của các thành viên như sự tăng lên về tuổi thọ , tăng thêm về trẻ em , chăm
sóc người ốm , sự thay đổi trong quan hệ xã hội của chủ gia đình . Không gian bên
trong căn hộ còn phải gắn với không gian bên ngoài căn hộ nhằm giải quyết các nhu cầu
như chỗ để xe , đồ vặt vãnh , chỗ chơi cho trẻ em , chỗ nghỉ cho người già , nơi sinh
hoạt văn hoá và tinh thần cùng những công trình dịch vụ khác . Đánh giá một khu nhà ở
, một toà nhà ở , không phải chỉ về số lượng căn hộ mà chủ yếu là về khả năng đáp ứng
nhu cầu sinh hoạt cho một chủ hộ và gia đình họ .
Nếu nhà ở không thoả mãn được các tiêu chuẩn cơ bản trên thì sẽ gây nhiều khó
khăn , căng thẳng cho các gia đình , chẳng hạn sự chật hẹp và ăn ở chung chạ có tác
động mạnh đến làm việc , nghỉ ngơi , đến những vấn đề tâm sinh lí , sức khoẻ của mỗi
ngườ i .

3.Phân loại nhà ở:
Việc đánh giá , phân loại nhà ở phải dựa vào các tiêu chuẩn kĩ thuật liên quan đến

phòng để ở quay mặt ra sân hay ra vườn ( không kể phòng tiếp khách và phòng ăn riêng
). Biệt thự phân ra 4 hạng:
+ Hạng 1: Biệt thự giáp tường
+ Hạng 2: Biệt thự song đôi.
+ Hạng 3: Biệt thự riêng biệt
+ Hạng 4: Biệt thự sang trọng riêng biệt.
Phân loại biệt thự căn cứ vào mức độ sử dụng vật liệu xây dựng đắt tiền, sân vườn rộng
hay hẹp,mức độ trang trí tiện nghi sinh hoạt và cách bố trí phòng tắm rửa, vệ sinh ; hạng
1 có thể mỗi tầng có 1 phòng tắm rửa, vệ sinh và hạng 4 cứ mỗi phòng có một phòng
tắm rửa vệ sinh riêng . Giải pháp kiến trúc , mĩ thuật, trang trí, hoàn thiện bên trong ,
bên ngoài ngôi nhà chất lượng cao hoặc tương đối cao. Ngôi nhà có kết cấu chịu lực :
khung cột bê tông hoặc tường gạch chịu lực, sàn gỗ hoặc bê tông có lát vật liệu chất
lượng cao, mái bằng bê tông cốt thép hoặc mái ngói có trần bảo đảm cách âm, chống
nhiệt , chống nóng.
Ngoài các cách phân loại trên , nhà ở còn phải căn cứ vào các tiêu chuẩn sau để phân
loại , đó là:
- Diện tích sử dụng (m
2
).
- Hệ số cấp đô thị (K1).
- Hệ số vị trí xét theo các khu vực trong đô thị (K2).
- Hệ số tầng cao (K3).
- Hệ số điều kiện giao thông (K4).
Việc phân loại các điều kiện nhà ở như trên sẽ là căn cứ để tính giá thuê nhà ở của các
tổ chức , cá nhân, đồng thời cũng là căn cứ để xác định nghĩa vụ đối với Nhà nước của
các tổ chức quản lí và kinh doanh phát triển nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.
4. Vai trò nhà ở:

sản xuất sức lao động, để tiến hành các hoạt động kinh tế – xã hội.
5. Xu hướng phát triển nhà ở đô thị:
Nhà ở là một vấn đề kinh tế – xã hội to lớn , một vấn đề của nhà nước . Vì vậy
không một cơ cấu kinh tế xã hội nào lại không tự bắt buộc phải luôn luôn lo lắng đến
các vấn đề kế hoạch hoá, qui hoạch hoá và thực hiện xây dựng nhà ở. Chính sách xây
dựng nhà ở được đặt ra là nhằm lợi ích của sự phát triển kinh tế- văn hoá và xã hội.
Dưới chế độ xã hội chủ nghĩa, ruộng đất và tư liệu sản xuất là của chung của nhà
nước và tập thể, nền kinh tế quốc dân phát triển có kế hoạch và cân đối, nhờ áp dụng
những thành tựu khoa học kĩ thuật và dựa trên cơ sở của nền công nghiệp xã hội chủ
nghĩa, với sự quan tâm lo lắng của Đảng, nhà nước đến con người là vốn quí nhất để
phát triển kinh tế – văn hoá, việc xây dựng nhà ở và môi trường sống đã được tổ chức
có kế hoạch để phục vụ sinh hoạt vật chất và tinh thần của đông đảo quần chúng lao
động.
Tuy nhiên , sự nỗ lực để có một căn hộ gia đình không phải không gặp khó khăn,
có thể một mặt do nhu cầu của con người có nhiều thay đổi , ảnh hưởng của môi trường
sống là nguyên nhân làm cho việc có được một căn nhà tốt trong một môi trường sống
thích hợp cũng cần phải có thời gian và điều kiện kinh tế, khoa học kĩ thuật phát triển để
giải quyết.
Mặt khác , do yêu cầu của con người về mức ở phải được nâng cao và đòi hỏi
phải giải quyết nhanh trong khi khả năng chưa cho phép. Đó chính là yếu tố chủ yếu
nhất làm cho vấn đề nhà ở của con người là một vấn đề tồn tại lớn và lâu dài của xã hội.
Ngoài ra , cũng cần thấy rõ tác hại của chiến tranh vì sự huỷ diệt của nó đã tàn
phá biết bao làng mạc, thành phố và nhà cửa.
Một yếu tố khác không kém phần quan trọng là mức tăng dân số (cơ học và tự
nhiên ) , có thể là yếu tố này sẽ trở thành nguyên nhân cơ bản nhất gây ra nạn thiếu nhà
ở nghiêm trọng.
Để thấy được sự hợp lý , cần thiết của công tác hoạch định các chính sách đất đai

nhu cầu nhà ở của người nghèo . Nguyên nhân chính là do giá cả tăng cao , do những
đòi hỏi tiêu chuẩn hoá cao về loại hình nhà và vật liệu ; những hạn chế đối với các hoạt
động tạo thu nhập của các hộ gia đình ; các khu vực ngoại vi của người nghèo khó hoà
nhập vào nền kinh tế đô thị và sự tách biệt xã hội tăng lên.
Nhà ở công cộng chỉ là khu vực sản xuất nhà ở mà chính phủ hoàn toàn kiểm
soát nó , vì nhà nước có trách nhiệm sử dụng vồn cũng như qui định khuôn khổ điều tiết
, việc quyết định đầu tư ( vào đâu ?, như thế nào ?, cho loại nhà ở nào ?) được thực hiện
bởi những lợi ích tư nhân , mà sự quan tâm chủ yếu của họ có thể thu được bao nhiêu
lợi nhuận từ sự đầu tư.
Qui tắc có thể là cần thiết theo quan điểm của xã hội, trước hết vì lí do an ninh
công cộng và bảo đảm các tiêu chuẩn của người tiêu dùng. Thứ hai là lí do công bằng ,
hoặc là để hạ thấp giá nhà ở thị trường , hoặc là mở rộng hơn quyền sở hữu nhà trong xã
hội đô thị. Lí do thứ ba để điều tiết ngành công nghiệp nhà ở là khuyến khích sự phát
triển của các thành phố có tiện nghi hơn và dễ sống hơn.
Còn khu vực tư nhân, hiển nhiên đây là khu vực khó mà có thể khái quát đặc
điểm của nó ngắn gọn như trong bảng trên . Đây là khu vực khó khăn nhất mà chính
phủ có thể can thiệp vào vì nó là một phần của xã hội dân sự và được xác định là nằm
ngoài tầm kiểm soát bởi các qui tắc của nhà nước.
Hiện nay , thị trường nhà ở hoạt động rất sôi nổi, đặc biệt là ở khu vực tư nhân và
khu vực bình dân. Tuy nhiên đã xuất hiện nhiều bất cập như thiếu đồng bộ giữa xây
dựng nhà ở và kết cấu hạ tầng; môi trường ô nhiễm; vấn đề xã hội hoá; các thủ tục rườm
rà, nặng về hành chính; vấn đề đền bù giải phóng mặt bằng, cấp giấy chứng nhận quyền
sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, bán nhà thuộc sở hữu nhà nước.v.v
ở nước ta , những vấn đề trên ngày một nổi cộm và nóng bỏng. Đặc biệt là ở các
đô thị lớn , trong đó phải kể đến Hà Nội – thủ đô của chúng ta.
II.thực trạng nhà ở hà nội:
1. Môi trường lịch sử và điều kiện nhà ở tại khu vực 36 phố phường:

lượng gia đình trong mỗi ngôi nhà này đã tăng lên, có nhà chung sống đến 8 gia đình ,
mỗi gia đình 2 – 3 thế hệ , đôi khi cả 4 thế hệ cùng chung sống trong một không gian
chật hẹp.
Nguyên nhân là do có sự tập trung hoá các hoạt động thương mại nên kết quả là
nhiều di tích lịch sử được chuyển thành các khu ở, cửa hàng hoặc nơi gia công, dẫn đến
xâm hại nghiêm trọng tính chất lịch sử của khu vực.Mặc dù đây là khu vực được ấn
định là khu bảo tồn nhưng một bộ phận dân cư ở đây rõ ràng là miễn cưỡng hợp tác với
chính quyền thành phố trong các nỗ lực bảo tồn , vì họ không tin rằng sẽ thành công, do
đó gần như chưa bao giờ có thể huy động được nguồn vốn có trong dân để khắc phục sự
xuống cấp của môi trường xây dựng, cả nhà ở lẫn cảnh quan đô thị, và đặc biệt là tình
trạng hết sức yếu kém của cơ sở hạ tầng kĩ thuật.
Một vấn đề nữa mà khu vực phải đối mặt là do thiếu các qui tắc xây dựng có
hiệu lực bao gồm các văn bản dưới luật cho các khu vực và các ngôi nhà ở đặc biệt nên
đã tồn tại các điểm tương tự nhà ổ chuột nội thành, nằm ngay ở khu trung tâm chẳng
hạn như ở các ngõ chợ của phường Đồng Xuân và Hàng Mã, Hàng Cháo , Hàng Thùng,
Phùng Hưng , những nơi như thế này tối tăm , bẩn thỉu và ngột ngạt, khu phụ thì hết
sức “ phụ” , nấu ăn trong phòng ngủ, nhà tắm tự tạo bằng cách che chắn nilon, chiếu ,
mảnh gỗ , nhà vệ sinh chỉ có 9,9 % hộ có, còn lại 21,8 % là chung nhà vệ sinh .

Nhận xét:
Ưu điểm : Việc chia thành những ống nhà giúp cho nhà nào cũng được tiếp xúc
với đường phố một cách dễ dàng, thuận tiện cho việc buôn bán sinh lợi - đặc biệt trong
điều kiện mở cửa nền kinh tế và nhu cầu của dân do sự tập trung dân quá tải ở đây.
Nhược điểm:
- Do chất lượng kém, diện tích nhỏ hẹp , nhà có kết cấu quá cũ và xuống cấp
nghiêm trọng , không có hướng mở rộng diện tích nhà mà số người ngày càng đông nên
gây ra nhiều khó khăn cho cuộc sống sinh hoạt trong từng gia đình

dụng để khắc phục bớt tình trạng thiếu nhà ở Hà Nội trong những năm 50 . Chúng được
sử dụng làm nhà ở cho các công chức nhà nước từ cao đến thấp theo hợp đồng ( thuê
nhà ). Ngoài ra nhà nước còn giao một số villa làm nơi ở cho các đại sứ , đại sứ quán
nước ngoài và văn phòng cơ quan nhà nước.
Loại hình sở hữu
Năm Villa
Tư nhân Hỗn hợp Nhà nước

Tồng số
1986 53 20 362 435
1997 15 5 338 358
Tuy nhiên , chức năng cư trú của khu villa đã phát triển theo một động thái riêng
của nó từ những năm 50 trở lại đây. Điển hình là khuôn viên các villa phần lớn đã biến
mất , nhường chỗ cho những căn nhà tạm dùng để ở và dành cho các mục đích khác như
cafe , cửa hiệu v.v

Theo nguồn tư liệu của Koperdraat đã cho chúng ta biết sự thay đổi chức năng
của các villa như sau:
Loại
Năm villa
Dùng để ở Không dùng để ở Tổng số
1986 435 65 500
1997 358 136 494
Những câu hỏi được đặt ra : Tại sao lại có sự khác nhau rất rõ giữa các nhóm
villa của tư nhân , hỗn hợp và của nhà nước trong việc thay đổi mục đích sử dụng từ
dùng để ở thành không để ở, bản chất của sự thay đổi này là gì?
Câu trả lời là do sự tự do hóa trong thời kì đổi mới đã bấm nút cho một thị

mục đích kinh doanh nên kết cấu cũ đã bị phá vỡ , dẫn đến sự hư hỏng và làm mất dáng
vẻ bề ngoài vốn có của các toà villa này.
- Nhà nước có chính sách bảo tồn khu vực này nhưng gặp nhiều trở ngại do
tâm lí của người dân , do kinh phí đền bù và di chuyển đến nơi ở mới của nhà nước
không đáp ứng được nguyện vọng của dân cư sống trong các villa đang có chiều hướng
xuống cấp ở mức độ khá nguy hiểm.
Chính quyền thành phố cần có một phác thảo kiến trúc lớn để phục vụ cho cả ba mục
tiêu : bảo tồn cho môi trường sống có tiêu chuẩn cao, khôi phục lại các dáng vẻ cổ xưa
của các villa và bảo tồn giá trị kinh tế của khu vực này. Có lẽ cần có sự trợ giúp lớn từ
phía nước ngoài để những mục tiêu này tiến gần tới hiện thực.

3.Tình hình phát triển hoạt động xây dựng các khu ở trước thời kì Đổi Mới (1986):
Sau ngày giải phóng thủ đô (1954) , nhu cầu nhà ở thì rất lớn nhưng kinh tế eo
hẹp nên một loạt khu ở một tầng được xây dựng như An Dương , Phúc Xá, Mai Hương,
Đại La và các khu nhà gỗ ở Chương Dương, Hàm Tử Quan ngoài đê sông Hồng. Các
khu nhà ở này có khu vực xí ,tắm tập trung phục vụ cho từng nhóm nhà nên rất bất tiện
cho người ở. Năm 1954, diện tích nhà ở bình quân đầu người là 6,6 m
2
.
Từ năm 1960- 1965 , có xây dựng thêm các khu nhà ở Kim Liên, Nguyễn Công
Trứ thiết kế theo kiểu căn hộ khép kín theo tiêu chuẩn của Liên Xô tương đối cao. Song
lúc này , nhu cầu ở của Hà Nội rất lớn và cấp bách, nhà mới xây dựng lại chưa nhiều
nên phải chia mỗi hộ một phòng ở tạm trong một thời gian. Dự kiến khi xây thêm được
nhà sẽ sắp xếp lại. Nhưng do kinh tế không theo kịp được, nhu cầu ở lại vượt xa “
cung” nên không điều chỉnh kịp. Bất hợp lí này cứ thế tồn tại mà chưa có khả năng tháo
gỡ nên các hộ phải sử dụng chung bếp , chung khu vệ sinh, không đáp ứng được nhu
cầu tiện nghi.

Nhận xét:
Ưu điểm:
- Việc xây dựng hàng loạt các khu nhà ở cao tầng trong thời gian này rất
thích hợp vì nó đã giải quyết kịp thời nhu cầu nhà ở cho số đông dân cư.
- Những tiểu khu nhà ở theo mô hình Liên Xô đã đáp ứng được tương đối
nhu cầu của người dân đô thị như : về giáo dục, chăm sóc trẻ em và người già, bảo vệ
sức khoẻ sinh hoạt văn hoá để tạo điều kiện phát triển toàn diện cho con người về vật
chất cũng như tinh thần .
- Với kết cấu kiểu tấm và bản, việc xây lắp được nhanh gọn.

Nhược điểm:
- Do nền kinh tế kém phát triển nên không gian ở còn phải bảo đảm một phần
nhu cầu sản xuất phụ, dịch vụ nhằm kiếm thêm thu nhập cho gia đình.
- Do không đủ vốn đầu tư nên xây dựng là chính, hệ thống phục vụ công cộng
không đồng bộ. Hàng loạt các công trình phục vụ nhu cầu văn hoá và vui chơi giải trí
cũng như khu cây xanh công cộng không được chú ý xây dựng.
- Tiêu chuẩn ở ở các nước phát triển rất cao 10–20 m
2
/ người, trong lúc đó ở ta
có 3 – 4 m
2
/ người nên các căn hộ không đáp ứng được nhu cầu sinh hoạt của gia đình
, do đó họ phải tìm mọi cách để kiếm thêm diện tích làm cho các ngôi nhà bị biến dạng:
cơi nới , làm gác xép, lấn chiếm đất giao thông, cây xanh v v

Phần lớn các kiểu nhà này đều đã hư hại nặng nề do thời gian và do sự vô ý của con
người , nó không thích hợp với cuộc sống hiện đại. Có lẽ vì không gian của nó vẫn còn

Các khu ở mới tự do phát triển với hình thức qui hoạch phổ biến được áp dụng là
nhà ở chia lô. Các lô đất có diện tích 40 –80 m
2
,sau khi được chia , mạnh ai nấy xây.
Các khu ở này trở lại các ô phố như thời kì trước 1954, chỉ khác là trang thiết bị hiện đại
hơn, và mật độ xây dựng lên dến 90% . Nhà nọ liền nhà kia, không còn cây xanh , sân
chơi. Điển hình như các khu nhà ở Hoàng Cầu, Kim Đồng, Bách khoa v.v Người ta
ganh đua nhau xây dựng những ngôi nhà 3 –4 tầng – việc xây dựng riêng lẻ cũng là một
yếu tố bất lợi về sự lãng phí về vật tư và nhân công đứng trên góc độ toàn khu ở- .
Nhiều gia đình đã đầu tư quá khả năng và nhu cầu của mình vào ngôi nhà ở, đó không
phải là một tín hiệu đáng mừng.
Một hệ quả lớn nữa từ chủ trương người dân tự xây lấy nhà ỏ và chính sáh mở
cửa , kinh tế nhiều thành phần là sự đô thị hoá tự phát trong các làng ven đô. Đất đai có
giá trị , chuyển đất canh tác thành đất xây dựng là hiện tượng phổ biến đàn diễn ra.
Đường làng , ngõ xóm đã hẹp, quanh co nay lại bị lấn chiếm xây dựng nên ở nhiều nơi
mật độ dân cư đã tăng nhanh nhưng không có đường cho xe vào lấy rác, lấy phân và
cứu hoả v.v như các ngõ Thịnh Hào I, II, III, ngõ chợ Khâm Thiên, Thiên Hùng, Lệnh
Cư, các làng Kim Liên, Trung Tự, Kim Giang, Hoàng Mai, Tân Mai
Tình trạng nhà ở vươn theo đường quốc lộ , cao tốc đang là nguy cơ nan giải ,
vừa cản trở giao thông vừa không an toàn cho người ở, VD như các nhà dân ở ven
đường quốc lộ 1A, đường Thăng Long- Nội Bài, đường vành đai v.v
Thực tế những năm qua , quĩ nhà ở thủ đô ta có tăng khá nhiều, nhưng điều kiện
ở khó khăn của tầng lớp nghèo khó , các gia đình trong diện chính sách, các gia đình
CBCNV và công nhân không được cải thiện là bao. Nhìn chung đa số gia đình vẫn sống
dưới mức bình quân ở 4-5 m
2
/người trong khi không ít các gia đình khác có đến 2-3
nhà , diện tích ở bình quân 30-40 m
2
/ người. Số diện tích ở bị chuyển đổi chức năng ,

Năng lực xây dựng của Hà Nội ta không phải là nhỏ . Theo thống kê của sở Xây
Dựng Hà Nội, hiện có 220 doanh nghiệp về xây dựng với số lao động 72000 người,
trong đó doanh nghiệp nhà nướclà 60 với 18000 lao động. Riêng Sở Xây dựng có 27
doanh nghiệp với hơn 8000 lao động.
Có một mạng lưới khoảng 50 “trung tâm thông tin nhà đất” chính thức và không
chính thức đang hoạt động trong thành phố làm chức năng môi giới mua bán nhà( chủ
yếu trong khu vực thị trường không chính thức).
Nhận xét :
Ưu điểm: Nhà ở chia lô, nhà ở riêng lẻ , nhà ở liền kề đã kết hợp được chức năng
ở và chức năng sản xuất kinh doanh , buôn bán nhỏ. Đồng thời chất lượng nhà ở cũng
được cải thiện , đầy đủ tiện nghi hơn trước kia, người dân được tự do , thoải mái xây
dựng nhà theo ý thích của mình
Nhược điểm:
- Mật độ xây dựng cao, thiếu cây xanh, cảnh quan môi trường kém, tỷ lệ
đường đi lối lại quá lớn. Mật độ xây dựng các khu ở riêng lẻ thường lên tới 70 – 80 %
có khi hơn nữa , không có khoảng cách thoả đáng để trồng cây xanh, không khí thiếu,
không trong lành, điều kiện sống như vậy không thể chấp nhận được trong cuộc sống
văn minh. Do đó gia đình nào cũng muốn có mặt tiền và dĩ nhiên nhà nào cũng phải có
lối ra vào riêng , nên tỷ lệ đường sá thường phải lớn hơn 40 - 50 % so với khu chung
cư.
- Mật độ cư trú thấp , tốn đất đai đô thị
- Kiến trúc nhà ở riêng lẻ , liền kề rất hạn chế . Vì đây không phải là nhà ở
phố liền kề , thực chất là dạng nhà ống , chiều sâu gấp nhiều lần chiều rộng. Đa số nhà
ống hiện nay xây dựng không tốt , không đúng với truyền thống của cha ông ta, thông
gió , ánh sáng kém , cầu thang quá hẹp , dốc đứng , mặt bằng phòng nhỏ, khó bố trí nội
thất , sử dụng không hợp lí v v
- Nhà ở liền kề với những cửa hàng liên tiếp sẽ tạo quá nhiều nơi buôn bán ,

Loa- tả ngạn Sông Hồng, Xuân Mai – Hoà Lạc, Sóc Sơn – Xuân Hoà - Phúc Yên
Đồng thời thành phố đã sửa chữa , duy tu 467 công trình; cải tạo chống lún nứt 6 công
trình; sửa chữa nhà cũ nát , nguy hiểm cho 461 công trình Trong 6 tháng đầu năm
1999, tại khu vực dân tự đầu tư xây dựng đã thoả thuận 50.000 m
2
tổng mặt bằng nhà ở
cho CBCNV các cơ quan; cấp phép được 62.000 m
2
cho dân tự xây. Tại khu vực phát
triển nhà ở theo các dụ án hiện có 117 dự án đang được các chủ đầu tư tập trung triển
khai với khoảng 48.000 m
2
đã được đầu tư xây dựng qua 6 tháng đầu năm đạt 40% kế
hoạch đề ra Có thể liệt kê ra một số dự án điển hình sau đây đã góp phần giải quyết
nhu cầu nhà ở cho người dân như :
- Dự án nhà ở Đầm Trai, Phương Liệt có qui mô 0,5 ha; diện tích
sàn nhà ở 5500 m
2
.
- Dự án khu nhà ở Giáp Bát có qui mô 6,6 ha ; diện tích sàn nhà ở
và các công trình dịch vụ là 38000 m
2
.
- Dự án khu nhà ở 20 Trương Định- Giáp Bát có qui mô 0,9 ha ;
diện tích sàn nhà ở 13000 m
2
(64 căn hộ).

cấp nhà ở đã và đang từng bước được cắt bỏ nhưng chính sách tạo điều kiện chậm được
cụ thể hoá thành những qui định cụ thể ( qui hoạch chi tiết các khu dân cư, các tuyến
phố: đất ở đô thị, tài chính nhà ở; thủ tục cấp giấy phép ; quản lí thị trường nhà đất ,
nghĩa vụ của các tổ chức và cá nhân đối với nhà ở đô thị ). Thiếu sự chỉ đạo để phát
triển nhiều quĩ nhà ở , đa dạng về căn hộ, tiện nghi phù hợp với nhu cầu và thị hiếu của
nhân dân để bán hoặc cho thuê. Sự chậm trễ và không đồng bộ của các chính sách, tổ
chức quản lí yếu kém cộng với ý thức tuân thủ pháp luật chưa cao đã dẫn đến tình hình
xây dựng nhà ở không phép và sai phép diễn ra nghiêm trọng như hiện nay.
- Lấn đất công , vi phạm qui hoạch; kiến trúc nhà ở lai căng, hỗn
tạp đang có xu hướng tăng lên. Nhà ở xây dựng thiếu sự kiểm soát đang dần dần biến
nhiều khu vực , nhiều dãy phố thành phố huyện. Khắc phục hậu quả của những sai lầm
trong phát triển nhà ở tự phát sẽ rất lâu dài và tốn kém.
- Do nhà ở phát triển tự phát nên gần như không được chuẩn bị hạ
tầng kĩ thuật đã dẫn tới nhiều khu vực dân cư gặp khó khăn về cấp nước, thoát nước, vệ
sinh môi trường
- Quản lí nhà ở bị buông lỏng nhiều năm nhưng chậm được khắc
phục . Thị trường nhà đất sôi động nhưng hoạt động mua bán, chuyển nhượng phần lớn
đều tuột khỏi sự quản lí của Nhà nước. Ngân sách Nhà nước bị thất thu lớn , nhân dân
lao động bị thiệt thòi do đầu cơ, ép giá trong trong khi một bộ phận nhỏ phất lên nhờ
kinh doanh nhà đất bất hợp pháp , trốn lậu thuế.
 Nguyên nhân chủ yếu của tình hình nhà ở thấp kém tại Hà Nội:
Ngoài những nguyên nhân khách quan, vấn đề nhà ở thấp kém còn có nhiều nguyên
nhân chủ quan sau đây:
- Nhà ở chiếm tỷ trọng từ 65- 80 % các công trình được xây dựng
, là nhu cầu không thể thiếu được của người dân, nhưng Nhà nước chưa có định hướng
chiến lược và chương trình phát triển nhà ở phù hợp với tình hình cụ thể của đất nước
và thủ đô. Hầu hết qui hoạch chi tiết các khu dân cư chưa được lập và phê duyệt nên
thiếu căn cứ để quản lí việc xây dựng nhà ở.
- Công tác địa chính không theo kịp nhu cầu và đòi hỏi của thực
tiễn phát trển nhà ở . Vì vậy không xác định được nguồn gốc đất ở nên không giải quyết