Lời giải đề nghị
Bài tập tình huống 6 (Tiếp)
II- Chi phÝ
1. Chi phí năm thứ nhất:
- Chi phí đầu tư hạ tầng:
8.000m
2
x 0,4tr.đ/m
2
= 3,2 tỷ
- Chi phí thiết kế, qui hoạch: 1 tỷ
- Chi phí phá dỡ nhà cũ: 1 tỷ – 0,5 tỷ = 0,5 tỷ
- Chi phí về bán: 1% x 299,52 tỷ = 2,9952 tỷ
- Chi xây dựng chung cư:
4,5tr.đ/m
2
x 4.800m
2
x 20tầng x 40% = 172,8 tỷ
- Nộp tiền chuyển mục đích sử dụng đất:
4.800m
2
x (2tr.đ/m
2
- 1,2tr.đ/m
2
) = 3,84 tỷ
Tổng chi phí năm thứ nhất: 182,8852 tỷ
Lời giải đề nghị
Bài tập tình huống 6 (Tiếp)
2. Chi phí năm thứ hai:

(1,1)
-2
- Hiện giá 229,52 tỷ 204,218 tỷ 185,6529 tỷ 619,3909 tỷ
2. Chi phí
- Dòng tiền 182,8852
tỷ
2,2464 tỷ 261,8304 tỷ
- Hệ số
c.khấu
1 (1,1)
-1
(1,1)
-2
- Hiện giá 182,8852
tỷ
2,04218182t
ỷ
216,38876tỷ 401,316142
tỷ
Lời giải đề nghị
Bài tập tình huống 6 (Tiếp)
Tuy giá trị xây dựng còn lại của nhà xưởng là
1 trđ/m
2
x 4.000m
2
x 30% = 1,2 tỷ,
nhưng khu đất này không được tiếp tục sản xuất phải phá dỡ,
nên về mặt kinh tế chỉ còn giá trị phế liệu thu hồi, như vậy giá
trị khu nhà xưởng này thực chất chỉ là đất trống.

các tài sản trên
đất
= Giá trị xây dựng mới
tại thời điểm định
giá

Phần giá trị
hao mòn
4. Phương pháp chiết trừ (Tiếp)
Đơn giá của thửa đất =
Giá trị của thửa đất
Diện tích thửa đất
Bước 5: Xác định giá trị của thửa đất cần định giá
- Căn cứ vào những khác biệt chủ yếu giữa thửa đất cần định giá và
các thửa đất của các BĐS nêu trên, tiến hành điều chỉnh giá các
thửa đất của các BĐS (tương tự như Bước 3 của phương pháp so
sánh trực tiếp).
- Đơn giá của thửa đất cần định giá được xác định theo đơn giá
bình quân của các đơn giá đất đã điều chỉnh của các BĐS đó.
Giá trị của
thửa đất
= Giá chuyển nhượng
bất động sản

Giá trị hiện tại của các
tài sản trên đất
Bài tập PP Chiết trừ
(Tình huống số 9)
Định giá một thửa đất ở có diện tích 90m
2

.
- Đơn giá xây dựng mới ngôi nhà là 2.4 tr.đồng/m
2
sàn.
- Qua khảo sát giá mảnh đất cần định giá thấp hơn giá đất
BĐS 2 khoảng 2%.
Các yếu tố còn lại tương đồng.
Lời giải đề nghị
(Tình huống số 9)
BĐS1: Tổng diện tích sàn xây dựng nhà: 75m
2
 4 = 300 m
2
- Chi phí thay thế xây dựng mới nhà: 2,8 tr.đồng/m
2
 300m
2
= 840tr.đ
- Xác định giá trị hao mòn:
- = 1 - = 0,1 hoặc 10%
- Giá trị hao mòn hữu hình: 840 tr.đ  10% = 84 tr.đ
- Giá trị còn lại của ngôi nhà: 840 tr.đ - 84 tr.đ = 756 tr.đ
- Giá trị của thửa đất: 3.600 tr.đ – 756 tr.đ = 2.844 tr.đ
- Đơn giá thửa đất của BĐS 1 là: 2.844 tr.đ : 100m
2
= 28,44 tr.đ/m
2
;
- Giá so sánh 1 sau điều chỉnh: 28,44tr.đ (100% + 3%) = 29.29 tr.đ/m
2

+ 29.29 tr.đ/m
2
)/2 =
28.945 tr.đ/m
2
Kết luận: Đơn giá của thửa đất cần định giá khoảng : 29 tr.đ/m
2