LỜI CAM ĐOAN
 Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu độc lập của riêng bản thân tôi,
các nguồn tài liệu trích dẫn, số liệu sử dụng và nội dung chuyên đề tốt nghiệp trung
thực. Đồng thời cam kết rằng kết quả quá trình nghiên cứu của chuyên đề tốt nghiệp
chưa từng được công bố trong bất kỳ công trình nghiên cứu nào.
Sinh viên thực hiện Nguyễn Thị Hằng
LỜI CẢM ƠN
 Qua 4 năm học tập và rèn luyện dưới giảng đường Đại học, kết hợp với thời
gian thực tập tại công ty Cổ phần thông tin và thẩm định giá miền Nam chi nhánh
Khánh Hòa, em đã học và tích lũy được nhiều kiến thức quý báu cho mình. Chuyên
đề tốt nghiệp này được hoàn thành là sự kết hợp giữa lý thuyết đã học và thực tế
trong thời gian thực tập.
Để có kiến thức hoàn thành chuyên đề tốt nghiệp là nhờ sự giảng dạy tận tình
của Quý Thầy Cô Trường Đại học Nha Trang, sự hướng dẫn của cô Phan Thị Lệ

NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN
o0o


1.3.1.4 Các bước tiến hành 17
1.3.1.5. Các điều kiện cần thiết 20
1.3.2 Phương pháp chi phí giảm giá 21

ii
1.3.2.1. Cơ sở thẩm định giá 21
1.3.2.2 Các nguyên tắc khi áp dụng phương pháp chi phí 21
1.3.2.3 Các bước thực hiện 21
1.3.2.4 Cách xác định chi phí 22
1.3.2.5 Khấu hao tích tụ 24
1.3.3 Phương pháp thặng dư 25
1.3.3.1 Cơ sở thẩm định giá 25
1.3.3.2 Các trường hợp áp dụng 26
1.3.3.3 Các nguyên tắc áp dụng trong phương pháp thẩm định giá 26
1.3.3.4 Các bước tiến hành 26
1.3.4 Phương pháp thu nhập (phương pháp đầu tư) 27
1.3.4.1 Cơ sở lý luận 27
1.3.4.2 Công thức 27
1.3.4.3 Các nguyên tắc áp dụng trong phương pháp thu nhập 27
1.3.4.4 Các bước tiến hành 27
1.4 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá bất động sản 28
1.4.1 Nhóm các yếu tố tự nhiên 28
1.4.2. Nhóm các yếu tố kinh tế 29
1.4.3. Nhóm các yếu tố liên quan đến thị trường 29
1.4.4 Các yếu tố pháp lý liên quan đến bất động sản 29
1.4.5. Các yếu tố chung bên ngoài 30
CHƯƠNG 2
ĐÁNH GIÁ PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN BẰNG
PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THÔNG TIN VÀ
THẨM ĐỊNH GIÁ MIỀN NAM – CHI NHÁNH KHÁNH HÒA 32

2.2.3.1 Thông tin chung về Hồ sơ yêu cầu thẩm định 54
2.2.3.2. Lập kế hoạch thẩm định 56
2.2.3.3 Tiến hành thẩm định giá 56
2.2.3.5 Kết quả thẩm định giá 73

iv
2.2.4. Đánh giá phương pháp thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp so
sánh tại công ty cổ phần thông tin và thẩm định giá miền Nam – chi nhánh
Khánh Hòa 86
2.2.4.1 Ưu điểm 86
2.2.4.2 Nhược điểm 86
CHƯƠNG 3
KIẾN NGHỊ ĐỀ XUẤT TRONG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẰNG
PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THÔNG TIN VÀ
THẨM ĐỊNH GIÁ MIỀN NAM – CHI NHÁNH KHÁNH HÒA 89
3.1 Kiến nghị đối với Nhà nước,các cơ quan có thẩm quyền liên quan
tới công tác thẩm định giá 89
3.2 Kiến nghị đối với Công ty và Chi nhánh 89
KẾT LUẬN 93
TÀI LIỆU THAM KHẢO 94

v
DANH MỤC BẢNG

Bảng 1: Bảng cơ cấu biến động tài sản của công ty trong 3 năm 40
Bảng 2: Bảng cơ cấu biến động nguồn vốn của chi nhánh trong 3 năm 42
Bảng 3: Bảng tổng hợp tình hình hoạt động thẩm định giá của Chi nhánh 43
Bảng 4: Bảng phân tích báo cáo kết quả hoạt đông kinh doanh của Chi nhánh trong
3 năm 44


như thế nào trong hoạt động của các tổ chức, doanh nghiệp.
- Việc định giá là công việc vừa mang tính khoa học lại vừa mang tính nghệ thuật
đòi hỏi người định giá phải đầy đủ hiểu biết và có kiến thức chuyên môn vững vàng
cộng với khả năng nhạy cảm đối với thị trường. Do tính đa dạng và phức tạp của đối
tượng định giá và mục tiêu định giá cần phải có nhiều phương pháp xác định. Các
phương pháp thì phong phú, đa dạng nhưng có phương pháp sử dụng tốt cho trường
hợp này chưa chắc đã phù hợp cho trường hợp khác. Vì vậy tuỳ theo mục đích của

2
mỗi lần định giá mà người định giá quyết định lựa chọn phương pháp thích hợp.
Trong đó phương pháp so sánh thị trường gần như phổ biến rộng rãi và được áp
dụng để định giá cho tất cả các loại tài sản. Đây là phương pháp sử dụng giá bán
của những bất động sản đã được giao dịch trên thị trường làm căn cứ để xác định
giá của bất động sản mục tiêu thông qua việc so sánh giữa các bất động sản với
nhau. Phương pháp này gần như được sử dụng nhiều nhất trong thực tế, nó được áp
dụng để định giá cho tất cả các trường hợp đất, nhà cửa và cho các định giá thuê
trong các thoả thuận thuê mướn phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp
thường dùng nhất để xác định giá tài sản.
Tuy nhiên, phương pháp này vẫn còn chứa đựng những hạn chế trong việc đưa
ra mức giá của bất động sản.
Từ thực tế đó, sau một thời gian thực tập tại công ty, em đã lựa chon đề tài :
“ Đánh giá phương pháp thẩm định giá bằng phương pháp so sánh tại công ty
Cổ phần thông tin và thẩm định giá miền Nam – chi nhánh Khánh Hòa”.
 Mục tiêu nghiên cứu:
Tìm hiểu phương pháp thẩm định giá bằng phương pháp so sánh để đánh giá
ưu nhược điểm một cách khách quan, từ đó đề xuất ý kiến để hoàn thiện tốt hơn
trong việc sử dụng phương pháp so sánh.
 Đối tượng nghiên cứu:
Đánh giá phương pháp thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp so
sánh tại công ty .

và tài sản gắn liền với đất đai.
1.1.2. Thuộc tính của bất động sản
 Tính bất động: người ta không thể di chuyển bất động sản hay nói một
cách chính xác hơn là không thể di chuyển một mảnh đất từ vị trí này sang vị trí
khác. Điều này có ý nghĩa quan trọng là giá cả bất động sản tùy thuộc vào địa điểm
nơi nó tọa lạc và mang tính chất địa phương.
 Tính không đồng nhất: thông thường ít có hai bất động sản nào có đặc
điểm giống hệt nhau (vị trí, hình dáng). Do vậy mỗi bất động sản đều gắn liền với
các đặc điểm cụ thể, vì vậy việc đánh giá bất động sản là công việc làm tương đối
phức tạp.
 Tính khan hiếm : diện tích đất là có hạn so với sự phát triển của dân số vì
vậy về lâu dài giá đất có xu hướng ngày càng tăng lên.
 Tính bền vững, đời sống kinh tế lâu dài: bất động sản đặc biệt là đất đai
có tính bền vững cao, đời sống kinh tế lâu dài.
1.1.3. Đặc trưng của bất động sản
 Khả năng co giãn của cung bất động sản kém.
Nhìn chung cung đối với bất động sản là tương đối kém đàn hồi với những
thay đổi giá cả, do có những hạn chế nhất định về cung ứng đất đai thể hiện trên các
mặt sau:

5
 Tổng cung toàn bộ về đất đai là cố định.
 Do đất đai có tính biến động.
 Cung ứng đất đai phù hợp với các mục đích riêng biệt là có giới hạn.
 Thời gian mua, bán giao dịch dài, chi phí mua, bán giao dịch cao: do bất
động sản là một tài sản quan trọng có giá trị cao do vậy việc mua bán bất động sản
phải được cân nhắc thận trọng dẫn đến chi phí mua, bán giao dịch cao.
 Khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt: thông thường giá trị
của bất động sản khá lớn và thời gian mua bán, giao dịch dài như đã nêu ở trên dẫn
đến khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt.

1.2.Tổng quan về thẩm định giá và thẩm định giá bất động sản
1.2.1 Khái niệm về thẩm định giá và thẩm định giá bất động sản
Theo giáo sư W.seabrooke, Viện đại học Portsmouth, Vương quốc Anh:
“ Thẩm định giá là sự ước tính về giá trị các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình
thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định”.
Theo giáo sư Lim Lan Yuan, trường Xây dựng và bất động sản, Đại học
quốc gia Singapore: “ Thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về sự ước tính
giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm, có cân nhắc
đến tất cả những đặc điểm của tài sản và cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế
căn bản của thị trường, bao gồm các loại đầu tư lựa chọn”.
Theo pháp lệnh giá Việt Nam công bố ngày 8/5/2002 định nghĩa: “ Thẩm
định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại
một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế”.
 Như vậy, “ Thẩm định giá bất động sản là việc đánh giá hoặc đánh giá lại
giá trị của bất động sản phù hợp với thị trường tại một thời điểm, thời điểm
nhất định theo tiêu chuẩn Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế”.
1.2.2. Cơ sở giá trị của thẩm định giá
 Giá trị thị trường:
 Giá trị thị trường là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào
thời điểm thẩm định giá giữa một bên là người bán sẵn sàng bán với một bên là

7
người mua sẵn sàng mua tài sản, mà tại đó bên bán và bên mua đều hành động một
cách tự nguyện, thiện chí và hiểu biết lẫn nhau, trong một điều kiện thương mại
bình thường.
Cụ thể:
 “Giá trị thị trường là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị
trường”: là số tiền ước tính mà tài sản có thể được mua, bán trên thị trường trong
điều kiện thương mại bình thường mà sự mua bán đó thỏa mãn những điều kiện của
thị trường tại thời điểm thẩm định giá.

 Bên mua đồng thời là một bên sở hữu chung của tài sản bán.
 Các bên mua và bên bán là thành viên trong một gia đình.
 Các giao dịch mua bán trong cùng một công ty.
 Các cuộc mua bán mang tính chất đầu cơ.
 Các cuộc mua bán diễn ra khi tài sản đang do người thuê chiếm giữ.
 Giá trị phi thị trường:
Mặc dù chủ yếu các thẩm định giá dựa trên cơ sở giá trị thị trường nhưng
trên thực tế, có một tài sản cần được thẩm định nhưng chúng lại rất ít khi mua bán
trên thị trường, thậm chí không có thị trường đối với chúng. Chẳng hạn như nhà ga,
nhà thờ, bệnh viện , trường học…để đánh giá giá trị đối với những tài sản này, đòi
hỏi phải dựa vào giá trị phi thị trường.
Một số khái niệm về giá trị phi thị trường:
 Giá trị sử dụng (value in use): là giá trị một tài sản khi nó được một người cụ
thể sử dụng vào một mục đích nhất định nên tài sản này không liên quan tới thị trường.
 Giá trị tài sản có thị trường hạn chế (limited market property): là giá trị của
tài sản do tính đơn chiếc hoặc do những điều kiện của thị trường, hoặc do những nhân
tố khác tác động làm cho tài sản này ít có khách hàng tìm mua tại một thời điểm nào
đó. Đặc điểm quan trọng cần phân biệt của tài sản này không phải là không có khả
năng bán được trên thị trường công khai mà để bán được đòi hỏi một quá trình tiếp thị
lâu dài hơn, tốn nhiều chi phí và thời gian hơn so với những tài sản khác.
 Giá trị tài sản chuyên dụng (specialised property): là giá trị tài sản do có
tính chất đặc biệt, chỉ được sử dụng hạn hẹp cho mục đích hoặc cho một đối tượng
sử dụng nào đó nên có hạn chế về thị trường.

9
 Giá trị đầu tư (investment value): nhà đầu tư nhận thấy trong tương lai tài
sản có thể sinh lời và trả giá cao hơn giá trị thị trường, nên đây là giá phi thị trường.
 Giá trị đặc biệt (special value): là tài sản được hình thành khi một tài sản
này có thể gắn liền với một tài sản khác thu hút sự quan tâm của một số ít khách
hàng, làm tăng giá trị tài sản vượt qua giá trị thị trường.

Để xác định giá trị cho mục đích đánh thuế, điều quan trọng là báo cáo phải
được soạn thảo đúng luật lệ quy định, để đạt được hiệu quả tính thuế công bằng và
hợp lý. Việc xây dựng hệ thống định giá làm cơ sở tính thuế là việc làm cần thiết và
hữa ích. Phạm vi định giá tính thuế gồm: định giá để tính thuế tài sản, tính thuế thu
nhập, tính thuế tài nguyên, để ước tính giá trị định mức thuế.
 Thẩm định giá để cho thuê: thẩm định giá của tài sản với mục đích cho thuê.
 Thẩm định giá để bảo hiểm:
Việc quản lý rủi ro ngày càng trở nên quan trọng vì các tổ chức kinh
doanh nói chung đều muốn chắc chắn rằng số vốn đầu tư của họ được bảo vệ trong
trường hợp bị mất mát, do vậy tài sản cần được định giá cho mục đích bảo hiểm
 Thẩm định giá cho báo cáo tài chính:
Hiện nay, nhu cầu ngày càng tăng đòi hỏi các tổ chức phải cung cấp các báo
cáo đầy đủ hơn về kết quả hoạt động, tình hình tài chính cho chính quyền, hoặc cho
các cổ đông. Trong đó, bất động sản cũng là một tài sản có trong báo cáo tài chính.
Vì vậy, việc đánh giá chính xác giá trị của bất động sản cũng giúp cho Báo cáo tài
chính hoàn thiện hơn. Bao gồm:
 Bảng cân đối tài sản của công ty.
 Chức năng kế toán và kiểm toán(cả bên trong lẫn ngoài).
 Sát nhập – chia tách.
 Thế chấp, đi vay.
 Phục vụ cho việc đánh thuế, giảm thuế.
 Quản lý, thanh lý tài sản.
 Góp vốn của mỗi bên trong kinh doanh.
 Cổ phần hóa các doanh nghiệp.
 Thẩm định giá cho mục đích đầu tư bất động sản:

11
Sự tăng trưởng lợi nhuận và cạnh tranh của một doanh nghiệp tùy thuộc phần
lớn vào sự lựa chọn có hiệu quả các phương án đầu tư. Lựa chọn các phương án đầu
tư có một vị trí quan trọng trong công tác tài chính, vì nó là một nhân tố chủ yếu

Ví dụ như:
 Mua sắm, chuyển nhượng, thế chấp, vay vốn, bảo hiểm, tính thuế, đền bù,
cho thuê tài sản
 Làm căn cứ phê duyệt các dự án đầu tư trực tiếp nước ngoài, dự án đầu tư
công trình sử dụng vốn Nhà nước, đề án cổ phần hóa doanh nghiệp Nhà nước, dự
toán cấp phát kinh phí, mua sắm tài sản từ nguồn ngân sách Nhà nước, vay nợ của
chính phủ, vay nợ nước ngoài có sự bảo lãnh của chính phủ…
 Làm căn cứ để sáp nhập, chia tách, phá sản hay giải thề doanh nghiệp.
 Để thực hiện án lệnh đối với việc kiện tụng hay xét xử liên quan đến các
tranh chấp về hợp đồng và quyền lợi các bên, để tư vấn đầu tư và ra quyết định:
nghiên cứu thị trường, xác định giá trị chứng khoán, yêu cầu giảm thuế, lập kế
hoạch làm việc…

1.2.5. Các nguyên tắc định giá bất động sản
Các nguyên tắc thẩm định giá hầu hết đều xuất phát từ các nguyên tắc kinh
tế. Phương pháp thẩm định giá nào cũng dựa trên một số nguyên tắc nhất định.
Trong từng trường hợp cụ thể không nhất thiết phải áp dụng toàn bộ nguyên tắc.
Chẳng hạn :
 Phương pháp so sánh: ứng dụng nguyên tắc cung cầu, nguyên tắc cân
bằng, nguyên tắc thay thế
 Phương pháp chi phí: ứng dụng các nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt
nhất, nguyên tắc cung cầu, nguyên tắc đóng góp
 Phương pháp vốn hoá thu nhập: ứng dụng các nguyên tắc dự đoán lợi ích
tương lai, nguyên tắc phù hợp, nguyên tắc thay đổi, nguyên tắc thay thế, nguyên tắc
cân bằng…
 Phương pháp thặng dư: ứng dụng nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt
nhất, nguyên tắc cân bằng và phát triển đất, nguyên tắc đóng góp…

13
Các nguyên tắc thẩm định giá:

14
 Thứ sáu: nguyên tắc “ sự thay đổi ”:
Giá trị tài sản thay đổi theo sự thay đổi của những yếu tố hình thành nên giá
trị của nó. Theo thời gian thì bất động sản là các công trình xây dựng trên đất như
tường rào, cột trụ có thể bị hao mòn làm giảm giá trị toàn bộ bất động sản. Nhiệm
vụ của thẩm định viên phải đánh giá đúng chất lượng còn lại của công trình để xác
định chính xác giá trị toàn bộ bất động sản.
 Thứ bảy: nguyên tắc “ tập quán mua, bán bất động sản của nhân dân
địa phương “ .
Do đặc trưng của bất động sản có tính bất động mà giá bất động sản mang
đậm tính chất địa phương. Vì vậy, thẩm định viên bất động sản phải nắm bắt được
tập quán của nhân dân địa phương trong việc mua bán bất động sản mới có thể thẩm
định giá chính xác được.
 Thứ tám: nguyên tắc “ dự tính lợi ích tương lai”:
Giá trị của tài sản có thể được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lợi
trong tương lai. Do đó, việc ước tính giá trị của tài sản luôn luôn dựa trên các triển
vọng tương lai, lợi ích dự kiến nhận được từ quyền sử dụng tài sản của người mua.
 Thứ chín: nguyên tắc “cân bằng”:
Các yếu tố cấu thành nên tài sản cần phải cân bằng để tài sản đạt được khả năng
sinh lời tối đa hay mức hữu dụng cao nhất (tỷ lệ kết cấu trong công trình xây dựng, chất
lượng công trình tốt hay không sẽ ảnh hưởng đến thời gian sử dụng công trình).
 Thứ mười: nguyên tắc “ cạnh tranh”:
Lợi nhuận cao vượt trội sẽ thúc đẩy cạnh tranh, nhưng cạnh tranh cao quá
mức có thể làm giảm lợi nhuận và có thể không còn lợi nhuận.
 Thứ mười một: nguyên tắc “ phân phối thu nhập”:
Nguyên tắc khả năng sinh lời từ đất cho rằng: thu nhập thuộc về đất đai là
phần thu nhập sau khi trừ đi các khoản chi phí về lao động, vốn và quản lý.
 Thứ mười hai: nguyên tắc “ thẩm định giá phải gắn với mục tiêu thẩm
định giá”:
Thẩm định giá là định giá cho mục đích nhất định không thể có một bất động

nó sẽ trở thành phương pháp chủ yếu trong quá trình thẩm định. Phương pháp khác
có thể được sử dụng như một biện pháp kiểm tra hoặc hỗ trợ. Nếu có sự khác biệt lớn
giữa kết quả của các phương pháp thẩm định đó thì cần phải tiến hành điều tra thêm.

Trích đoạn Cơ cấu, tổ chức quản lý của công ty Tình hình hoạt động kinh doanh của công ty Quy trình thẩm định Tiến hành thẩm định giá Kiến nghị đối với Công ty và Chi nhánh

---