1
LỜI MỞ ĐẦU
 SỰ CẦN THIẾT CỦA ĐỀ T ÀI
Ở Việt Nam, đất đai l à nguồn nội lực quan trọng, nguồn vốn to lớn của
đất nước, chính sách đất đai có ý nghĩa cả về chính trị, kinh tế, văn hóa, x ã
hội. Do đó, thẩm định giá bất động sản l à rất cần thiết, góp phần điều tiết,
bình ổn và phát triển thị trường bất động sản để vừa đáp ứng nhu cầu x ã hội
của nhân dân vừa thực hiện các nhiệm vụ kinh tế, chính trị vĩ mô của quốc
gia. Công tác thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam tuy chỉ mới phát triển
trong thời gian gần đây nhưng đã có những bước chuyển mình, hiệu quả bước
đầu. Tuy nhiên, chúng ta cũng cần nhìn nhận thực tế rằng, chất l ượng việc
thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam c òn chưa cao. Chất lượng đó tùy
thuộc vào đội ngũ thẩm định giá, các ph ương pháp thẩm định giá bất động
sản, sự biến động của thị tr ường bất động sản Việt Nam, hệ thống văn bản
pháp luật về thẩm định giá
Vì vậy, để công tác thẩm định giá bất động sản Việt Nam thực sự đáp
ứng được nhu cầu xã hội trong tương lai, chúng ta c ũng phải mau chóng đ ưa
ra một số giải pháp kịp thời nhằm khắc phục hạn chế, nâng cao chất l ượng
thẩm định giá bất động sản Việt Nam.
Nhận thức được sự cần thiết của hoạt động thẩm định giá bất động sản
đối với mọi mặt đời sống kinh tế, chính trị, x ã hội Việt Nam. Với kiến thức đ ã
học và quá trình tìm hi ểu tình hình thực tế em chọn đề t ài: “THỰC TRẠNG
VÀ GIẢI PHÁP CHO CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
CỦA CHI NHÁNH TRUNG TÂM THÔNG TIN V À THẨM ĐỊNH GIÁ
MIỀN NAM (SIVC) TẠI TỈNH KHÁNH HÒA” làm khóa luận tốt nghiệp
của mình.
 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
 Tiếp cận các chứng từ, hồ s ơ thẩm định.
 Mô tả quy trình tiếp nhận hồ sơ, xử lý hồ sơ và tiến hành thẩm định giá.
2
 Thu thập số liệu thống k ê về tổng số hồ sơ thẩm định, tổng giá trị bất

Chương 3: Một số giải pháp nhằm nâng cao công tác thẩm định giá ở
Chi nhánh Trung tâm Thông tin và Th ẩm định giá miền Nam tại tỉnh Khánh
Hòa.
 Ý NGHĨA KHOA HỌC CỦ A ĐỀ TÀI
Đề tài trên đây nhằm phản ánh thực tế công tác thẩm định giá bất động
sản của Chi nhánh Trung tâm Thông tin v à Thẩm định giá miền Nam tại
Khánh Hòa. Qua đó nhận định những mặt tích cực v à những hạn chế của Chi
nhánh trong công tác th ẩm định giá bất động sản, từ đó đưa ra các biện pháp
nhằm khắc phục các hạn chế đó v à đưa ra các kiến nghị nâng cao công tác
thẩm định giá bất động sản nói chung.
Do trình độ có hạn và khả năng diễn đạt còn thấp cùng với những khó
khăn trong việc tìm hiểu thực tế tại đơn vị nên bài viết của em sẽ không tránh
khỏi những thiếu sót v à hạn chế. Kính mong đ ược sự đóng góp, hướng dẫn
tận tình của quý thầy cô, các anh chị tại Chi nhánh Khánh H òa để em rút ra
những kinh nghiệm, bổ sung th êm kiến thức cho bản thân m ình.
Em xin chân thành cảm ơn!
4
Chương 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ
BẤT ĐỘNG SẢN
5
CHƯƠNG 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
1.1 Giới thiệu về thẩm định giá
1.1.1 Khái niệm thẩm định giá
- Theo Giáo sư W.Seabrooke (thuộc Viện đại học postmouth , vương quốc
Anh):
Thẩm định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ
thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đ ã được xác định.
- Theo Giáo sư Lim Lan Yuan (Tr ường Xây dựng và Bất động sản thuộc

Xác lập mục đích thẩm định giá tài sản là hiện thực hóa của việc th ẩm
định giá tài sản. Nó sẽ trả lời vì sao phải tiến hành thẩm định giá tài sản và
cũng để trả lời những bất đồng về mặt giá trị khác của t ài sản trong thẩm định
giá.
Có được kết quả hợp lý của thẩm định giá tài sản, thẩm định viên không
chỉ dựa vào đặc tính kinh tế - kỹ thuật của tài sản để xác định, mà còn dựa vào
các tiêu chuẩn thẩm định giá, trình tự, quy trình, nguyên tắc, phương pháp và
kỹ thuật Do vậy, về mặt logic kết quả thẩm định giá có tính thống nh ất kinh
tế với đặc tính kỹ thuật của t ài sản hoặc doanh nghiệp cần th ẩm định giá. Điều
này nói lên đặc tính kinh tế - kỹ thuật của tài sản cũng như của doanh nghiệp
cần thẩm định giá là rất cần thiết, nó cung cấp những dữ liệu để tạo ra kết quả
thẩm định giá chính xác, nó quyết định các nguyên tắc, phương pháp, quy
trình để thực hiện thẩm định giá. Đó là mục đích của thẩm định giá tài sản.
Trong điều kiện nền kinh tế thị trường hiện đại, đặc điểm kinh tế - kỹ
thuật của tài sản rất đa dạng nên quyết định tính đa dạng của mục đích th ẩm
định giá tài sản. Dựa theo sự khác biệt của đặc tính kinh tế - kỹ thuật để xác
định mục tiêu của thẩm định giá tài sản. Ta có thể phân thành các loại chính
sau:
 Nhằm mục đích bảo to àn tài sản.
 Nhằm mục đích mua sắm t ài sản.
7
 Nhằm mục đích chuy ển đổi quyền sở hữu tài sản.
 Nhằm mục đích nghiệp vụ nh à đất.
 Nhằm mục đích cho thu ê, thế chấp.
 Nhằm mục đích tính thuế.
 Nhằm mục đích thanh lý.
 Nhằm mục đích phục vụ quản lý.
 Nhằm mục đích phục vụ pháp luật.
Nước ta đang trong giai đoạn phát tri ển nền kinh tế thị trường, tuy nhiên
nền kinh tế thị trường chưa phát triển một cách toàn diện, cũng làm hạn chế

hoặc các loại tài sản khác. Hiện nay, các doanh nghiệp ở nước ta đều có tỷ lệ
tài sản cố định không cần dùng hoặc chưa cần dùng, điều này có ý nghĩa rất
lớn đối với việc giải phóng đi ều tiết thị trường tài sản. Đồng thời ở một số
thành phố và địa phương trong nước đang trong quá tr ình đầu tư phát triển sản
xuất cũng có nhu cầu mua sắm trang thiết bị, phương tiện Từ đó để phục vụ
cho việc đánh giá giá trị l ượng tài sản tồn kho cần bán cũng như lượng tài sản
cố định cần mua sắm mới ngày càng trở nên là một yêu cầu phổ biến.
1.1.2.2.3 Chuyển đổi quyền sở hữu tài sản
Trong điều kiện nền kinh tế thị trường hiện đại, không chỉ có sự l ưu
thông của tài sản đơn hạng mục mà doanh nghiệp còn là một chỉnh thể, là sản
phẩm của những người có quyền lợi, bản thân nó có thể biến hóa, quan hệ chủ
quyền tài sản trong nội bộ cũng có th ể được tổ chức lại, từ đó sinh ra sự biến
động chủ quyền tài sản của doanh nghiệp.
 Doanh nghiệp góp vốn hợp tác kinh doanh v à xí nghiệp liên doanh.
 Hợp nhất hoặc sát nhập doanh nghiệp.
 Bán doanh nghiệp cần phải đánh giá đối với tài sản doanh nghiệp,
nợ nần và quyền lợi để tiện cho việc chuyển nhượng doanh nghiệp.
 Cho thuê doanh nghiệp và thu phí cho thuê c ần phải suy tính tới
mức phí bổ sung tài sản (như khấu hao, sửa chữa lớn). Dự kiến xác định lợi
nhuận và khấu trừ tài sản đầu tư sau thuế không những cần thẩm định giá tài
9
sản doanh nghiệp và nhân tố tái đầu tư mà còn phải định giá lợi nhuận sau
thuế để tiện cho việc xử lý chính xác mối quan hệ giữa ng ười cho thuê và
người nhận thuê.
1.1.2.2.4 Nghiệp vụ tài sản nhà đất
Kinh doanh nhà đất trong nền kinh tế thị trường của những quốc gia
tương đối phát triển thì định giá nhà đất trở thành một bộ phận quan trọng
không thể thiếu. Ở nước ta việc giao đất và chuyển nhượng quyền sử dụng đất
được thực hiện cùng với hàng hóa nhà ở và thị trường hóa đất ở từng bước
được hình thành, nghiệp vụ tài sản nhà đất cũng ngày một phát triển đòi hỏi

Nhà nước sẽ căn cứ vào luật pháp để đền bù. Chi phí đền bù cần suy tính đến
nhiều loại nhân tố nên cần phải có những cán bộ chuy ên môn làm công tác
thẩm định giá, như thế có thể tránh được nhiều tranh chấp.
1.1.2.2.5 Nghiệp vụ tài chính
 Cho thuê.
 Thế chấp.
 Phát hành cổ phiếu doanh nghiệp phát hành cổ phiếu phải tính toán
giá thành, người nhận mua là người chủ quyền của cổ phiếu phải tận mắt nhìn
thấy năng lực chia đều và hiệu suất thu lợi của cổ phiếu.
Về cơ bản mà nói cổ phiếu cũng như lợi tức của cổ phiếu quyết định bởi
hiện trạng và triển vọng của doanh nghiệp phát h ành cổ phiếu. Bản thân điều
đó đã có nhiều nhân tố cần tới thẩm định giá.
1.1.2.2.6 Phục vụ tính thuế
Thuế khóa quốc gia đối với tài sản và tài nguyên bao g ồm thuế đất, thuế
nhà, thuế di sản, thuế tặng phẩm Các loại thuế đó được vận dụng đúng theo
trình độ nhất định của các qu ốc gia. Một số quốc gia lấy giá cả thị trường làm
cơ sở tính thuế. Do đó cần phải tiến hành thẩm định giá nộp thuế. Vì vậy cần
có những người chuyên môn tính thuế và cơ quan định thuế.
1.1.2.2.7 Phục vụ tư vấn
Phục vụ tư vấn ở đây là tiến hành nghiệp vụ thẩm định giá tài sản nhằm
11
tư vấn cho chủ doanh nghiệp, chủ nợ hay người kinh doanh. Có nhiều loại tư
vấn, chủ yếu gồm:
 Phục vụ kiện tụng.
 Giúp cho việc hoạch toán kế toán.
1.1.3 Thẩm định giá bất động sản
1.1.3.1 Tổng quan về bất động sản và thị trường bất động sản
1.1.3.1.1 Bất động sản
1.1.3.1.1.1 Khái ni ệm
Các nước đều thống nhất cho rằng, bất động sản bao gồm đất đai và

những thay đổi giá cả, do có những hạn chế nhất định về cung ứng đất đai thể
hiện trên các mặt sau:
 Tổng cung toàn bộ về đất đai là cố định.
 Cung ứng đất đai phù hợp với các mục đích riêng biệt là có giới
hạn.
Bên cạnh các hạn chế về mặt tự nhiên nêu trên còn có mặt hạn chế nổi
bật nhất là về mặt qui hoạch. Bởi v ì:
 Việc phân bổ đất đai cho những mục đích sử dụng có th ể phải
tuân thủ qui hoạch sử dụng trong từn g thời kì.
 Sự phân bổ khu vực và diện tích đất sử dụng cho nông nghiệp ,
sản xuất công nghiệp, bến bãi hoặc nhà ở được thể hiện trong qui hoạch phát
triển của địa phương trong từng thời kì. Do vậy, thông thường là không thể
tùy tiện chuyển mục đích sử dụng trái với qui hoạch.
 Những thay đổi trong việc thay đổi nhà cửa cũng phải đảm bảo
tuân theo qui hoạch và điều lệ xây dựng của chính quy ền địa phương.
- Thời gian mua, bán giao dịch d ài, chi phí mua bán giao d ịch cao
Do bất động sản là một tài sản quan trọng có giá trị cao , do vậy việc mua,
bán bất động sản phải được cân nhắc thận trọng , dẫ̃n đến là thời gian mua,
bán thường dài so với các tài sản khác, điều đó dẫn đến chi phí mua bán giao
dịch cao.
13
- Khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt.
Thông thường giá trị của b ất động sản khá lớn v à thời gian mua, bán
thường dài dẫn đến khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt.
- Sự can thiệp và quản lý của Nhà nước chặt chẽ.
Do tính chất quan trọng của bất động sản, trước hết là đất đai đối với đời
sống kinh tế, chính trị xã hội nên Nhà nước thường có những qui định v à sự
quản lý chặt chẽ đối với việc sử dụng và chuyển dịch bất động sản.
1.1.3.1.2 Thị trường bất động sản
1.1.3.1.2.1 Khái niệm

dịch giữa người mua và người bán được thuận tiện và an toàn hơn, đây là xu
hướng phát triển tốt.
Do không có thị trường trung tâm làm cho thông tin về thị trường rất khó
thu thập, độ tin cậy kém, tạo n ên tính không hiệu quả của thông tin thị tr ường.
- Thị trường mang tính ch ất địa phương nhất là thị trường nhà ở.
Đặc tính của đất đai là bất động không thể chia cắt mang đi, sự thừa thãi
đất đai ở nơi này không thể sử dụng để đáp ứng sự thiếu đất đai ở một địa
phương khác làm cho th ị trường bất động sản có đặc tính địa ph ương.
Đây là điều quan trọng mà các thẩm định viên giá cần quán triệt khi
thẩm định giá bất động sản. Các yếu tố như tập quán trong mua bán b ất động
sản ở địa phương, đặc điểm cụ thể của từng bất động sản bao gồm địa điểm,
hình dáng, qui mô, tình trạng pháp lý, môi trường chung quanh cần được chú
ý và xem xét đúng mức.
- Là thị trường cạnh tranh không ho àn hảo
Một mặt bất động sản mang nặng tính đ ơn chiếc, có kích thước, hình dáng,
chất lượng khác nhau, mặt khác do tính không tái tạo đ ược của đất nên thị
trường mang tính độc quy ền nhiều hơn thị trường hàng hóa thông dụng, biến
động của giá đất thường mạnh mẽ hơn biến động của giá hàng hóa thông
thường. Ngoài ra những đặc tính như đặc điểm của bất động sản, phương
pháp tiến hành các giao dịch buôn bán và sự thiếu thông tin cần thiết cho các
15
giao dịch góp phần tạo nên sự không hoàn hảo trong cạnh tranh tr ên thị
trường bất động sản.
- Có quan hệ mật thiết với thị trường và với sự phát triển kinh tế của đất
nước.
1.1.3.2 Thẩm định giá bất động sản
1.1.3.2.1 Khái ni ệm
Thẩm định giá bất động sản là sự ước tính về giá trị của các quyền sở
hữu bất động sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đ ã được xác
định rõ, trong những điều kiện của một thị trường nhất định và những phương

nhất và tốt nhất khi mà nó cho thu nh ập ròng cao nhất hoặc cho giá trị hiện tại
của thu nhập ròng trong tương lai là cao nh ất.
 Về mặt thời gian, một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao
nhất và tốt nhất khi mà thời gian cho thu nhập r òng cao nhất kéo dài nhất.
Khái niệm “sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất” là khái niệm cơ bản và
là một phần hoàn chỉnh trong việc xác định giá thị tr ường.
- Nguyên tắc sử dụng phù hợp.
Nguyên tắc này đòi hỏi khi thẩm định giá phải xem xét tính ph ù hợp của
bất động sản.
 Trước hết, nguyên tắc này cho rằng khi định giá một bất động sản
phải căn cứ vào mục đích sử dụng chính, duy nhất của bất động sản để định
giá, không được lẫn lộn với các sử dụng khác.
 Tiếp đến là sự phù hợp giữa lô đất và công trình xây d ựng trên đất.
 Tiếp đến là sự phù hợp giữa bất động sản với môi tr ường chung
quanh (phù hợp quy hoạch, phù hợp về mục đích sử dụng, phù hợp với khu
vực chung quanh )
- Nguyên tắc thay thế.
Giới hạn trên của giá trị bất động sản có xu hướng được tạo ra bởi chi
phí mua một bất động sản thay thế tương đương về giá trị và tiện dụng, với
điều kiện là không có sự chậm trễ quá mức làm ảnh hưởng đến sự thay thế.
17
Một người mua cẩn trọng sẽ không trả nhi ều tiền hơn để mua một tài sản
như vậy trong thị trường mở.
Nguyên tắc thay thế đóng vai trò là cơ sở cho hai phương pháp định giá
bất động sản theo thị tr ường và theo thu nhập.
- Nguyên tắc đóng góp.
Giá trị một bộ phận cấu thành một tài sản phụ thuộc vào sự thiếu vắng
của nó sẽ làm giảm đi bao nhiêu giá trị của toàn bộ bất động sản, hoặc thiếu
nó sẽ làm giảm giá trị thu nhập của bất động sản m à nó tham gia hợp thành.
Với các bất động sản tạo ra lợi nhuận th ì giá trị của một phần tài sản nào đó

trạng thái cân đối.
 Khi áp dụng vào một vùng hay một khu vực cụ thể, nguy ên tắc này
cho rằng giá thị trrường tối đa đạt tới khi quỹ đất d ành cho việc xây dựng bất
động sản đó được sử dụng hợp lý. N guyên tắc cân bằng khi áp dụng cho một
vùng hay một khu vực cụ thể n ào đó thường có sự kết hợp với nguy ên tắc
cạnh tranh.
- Nguyên tắc hòa hợp.
Giá tối đa sẽ tích tụ vào một mảnh đất khi có được một mức độ hợp lý v ề
sự đồng nhất kinh tế và xã hội hiện hữu trong v ùng cần xem xét đến sự hòa
hợp của các luật lệ , lợi ích kinh tế, tâm lý
- Những thay đổi trong mô hình kinh t ế, xã hội.
Nguyên tắc này cho rằng giá thị trường của một loại b ất động sản cụ thể
không bao giờ giữ nguyên vì các lực lượng tự nhiên, kinh tế, Nhà nước và
pháp luật, xã hội và môi trường luôn tác động l àm thay đổi giá trị bất động
sản, thay đổi môi trường của bất động sản, thay đổi cả xu thế thị tr ường đối
với loại bất động sản đó như xu thế quy mô đầu tư bất động sản, về chất
lượng đầu tư bất động sản Sự thay đổi l à một quy luật khách quan, nó diễn ra
liên tục không phụ thuộc v ào ý muốn chủ quan của con ng ười, việc ước tính
giá thị trường hay việc định giá tr ên cơ sở giá thị trường tuy chỉ có giá trị v ào
thời điểm định giá, nhưng nó bao hàm ph ản ánh được cả xu thế tương lai của
19
bất động sản. Nguyên tắc thay đổi luôn vận dụng kết hợp với nguy ên tắc dự
báo.
Vì vậy, nhận ra các chiều hướng ảnh hưởng đến bất động sản và những
hiệu quả có thể nhìn thấy trước như mức độ lạc hậu của chức năng , giai đoạn
hiện tại trong chu kỳ của khu vực . Dự đoán các điều kiện của thị trường và
phản ứng của người mua để dự kiến về thị trường tương lai rất cần thiết đối
với công tác thẩm định giá bất động sản.
- Thẩm định giá bất động sản phải xem xét đến tập quán mua, bán bất động
sản của nhân dân địa ph ương.

động sản có giá trị thực cao nằm trong mộ t khu vực mà những bất động sản ở
đó chủ yếu có giá trị thấp h ơn nhiều lần, thì giá thị trường của các bất động
sản có giá trị cao đó có chiều h ướng giảm so với giá trị thực của chính nó.
- Nguyên tắc đánh giá các yếu tố tham gia quá tr ình tạo ra thu nhập thực từ
bất động sản
Nguyên tắc này cho rằng, để ước tính giá trị thực của một bất động sản,
cần phải đánh giá đầy đủ các yếu tố tham gia quá tr ình tạo ra thu nhập thực từ
bất động sản đó. Việc đánh giá các yếu tố nói tr ên được thực hiện thông qua
hoạt động xem xét đánh giá mặt giá trị của từng yếu tố. Để đảm bảo tính đồng
nhất về mặt giá trị, th ường trong quá trình đánh giá người ta đưa giá trị của
từng yếu tố về cùng một mặt bằng thời gian. Các yếu tố tham gia quá tr ình tạo
ra thu nhập thực từ bất động sản bao gồm lao động, vốn, đất đai, quản lý.
- Nguyên tắc khả năng sinh lời của đất.
Các nhà kinh tế chia các yếu tố sản xuất ra l àm 4 nhóm lao động, vốn,
đất đai, quản lý. Nguy ên tắc khả năng sinh lời của đất cho rằng phần thu nhập
còn lại sau khi trừ các khoản chi phí về lao động, vốn v à quản lý là thuộc về
đất đai. Nguyên tắc khả năng sinh lời về đất nhấn mạnh đến đặc tính độc nhất
vô nhị về vị trí của thửa đất trong sản xuất kinh doanh.
21
1.1.3.2.3 Cơ sở giá trị của thẩm định giá bất động sản
1.1.3.2.3.1 Giá tr ị thị trường
- Khái niệm
 Theo tiêu chuẩn thẩm định giá ASEAN (dự thảo) - tiêu chuẩn 1 Cơ sở
giá trị của thẩm định giá
“Giá trị thị trường là số tiền ước tính mà bất động sản có thể trao đổi vào
ngày thẩm định giá giữa một người sẵn sàng mua và một người sẵn sàng bán
trong một doanh vụ vô tư sau khi có sự tiếp thị đúng đắn trong đó các bên đ ã
hành động một cách hiểu biết, khôn ngoan và không b ị ép buộc”.
+ Số tiền ước tính là giá cả bằng tiền chi trả trong thương vụ. Giá trị
thị trường là mức giá phổ biến nhất của tài sản đó trên thị trường.

muốn bán ở mức giá tốt nhất có thể.
+ Điều kiện thương mại bình thường khi không có b ất thường về cung
cầu, giá cả, sức mua, nền kinh tế không bị suy thoái hoặc phát tri ển quá nóng,
thông tin về cung cầu, giá cả tài sản được công khai trên thị trường.
- Thẩm định giá bất động sản dựa trên giá trị thị trường.
 Sử dụng giá trị thị tr ường làm cơ sở giá trị cho thẩm định giá đối với
bất động sản được mua bán trên thị trường.
 Khi sử dụng cơ sở giá trị thị trường để thẩm định giá phải giả thiết
tài sản được sử dụng theo nguy ên tắc sử dụng cao nh ất và tối ưu nhất. Đó là
yếu tố cơ bản, chi phối và quyết định giá trị của tài sản đó.
 Thẩm định giá phải được thực hiện thông qua các ph ương pháp
phương pháp so sánh tr ực tiếp, phương pháp chi phí, phương pháp th ặng dư,
phương pháp thu nh ập.
 Thẩm định giá dựa trên giá trị thị trường sử dụng các phương pháp
xem xét lợi ích kinh tế hay các chức năng của tài sản hơn là khả năng được
mua, được bán tài sản đó bởi các bên tham gia thị trường hay ảnh hưởng của
các điều kiện đặc biệt không đặc tr ưng cho tài sản đó.
 Xuất phát từ những số liệu xác định đối với các thị trường phù hợp.
23
1.1.3.2.3.2 Giá tr ị phi thị trường
- Khái niệm
Cơ sở giá trị gắn liền với các khái niệm:
 Giá trị trong sử dụng (value in use) là giá trị một tài sản khi nó đang
được một người cụ thể sử dụng, dùng trong một mục đích nhất định và do đó
nó không liên quan đến thị trường. Loại giá trị này thể hiện ở một tài sản nhất
định góp vào một doanh nghiệp với t ư cách là một bộ phận của tài sản doanh
nghiệp, không tính đến giá trị sử dụng tối ưu và tốt nhất của tài sản đó cũng
như số tiền mà tài sản đó mang lại khi nó đ ược mang ra bán. Xét trên giác độ
kế toán giá trị đang sử dụng l à giá trị hiện tại của dòng tiền mặt ước tính có
thể mang lại trong tương lai kể từ khi sử dụng một t ài sản đến khi thanh lý -

 Phương pháp lợi nhuận.
Trong việc sử dụng các phương pháp để tiến hành thẩm định giá không có
phương pháp nào là chính xác riêng l ẻ mà chỉ có phương pháp thích hợp nhất.
Việc xác định phương pháp thích hợp nhất phụ thuộc vào các yếu tố sau:
 Thuộc tính của bất động sản.
 Sự tin cậy và khả năng sử dụng của các t ài liệu thị trường.
 Mục tiêu của việc thẩm định giá.
Mặc dù có nhiều phương pháp th ẩm định giá và chúng khác nhau m ột
cách đáng kể, nhưng mỗi phương pháp đều cần thiết tiến hành sự so sánh bởi
nhiều công việc hợp thành để đạt được một quan điểm thị trường.
Thẩm định viên xác định phương pháp nào là tối ưu nhất cho bất động
sản và nó sẽ trở thành phương pháp ch ủ yếu cho thẩm định viên đó trong quá
trình thẩm định. Phương pháp khác có th ể được sử dụng như là một biện pháp
kiểm tra hoặc hỗ trợ. Nếu có sự khác biệt lớn giữa k ết quả của các phương
pháp đó thì cần phải tiến hành điều tra thêm.
Khi chấp nhận một phương pháp thẩm định giá, trước hết phải thiết lập
việc sử dụng bất động sản một cách tốt nhất và có hiệu quả nhất.
25
1.1.3.2.4.1 Phương pháp so sánh tr ực tiếp
- Giới thiệu:
Phương pháp so sánh tr ực tiếp gần như phổ biến rộng rãi và sử dụng
nhiều nhất trong thực tế.
Phương pháp này d ựa trên lý luận cho rằng giá trị thị trường của một bất
động sản có mối liên hệ mật thiết với giá trị của các b ất động sản tương tự có
thể so sánh được đã mua, bán trên th ị trường.
Nó là phương pháp s ử dụng phổ biến nhất vì:
 Hầu như không gặp khó khăn về kỹ thuật.
 Nó thể hiện sự đánh giá về giá trị thị trường, vì vậy nó có cơ sở
vững chắc để được cơ quan pháp lý công nhận.
 Nó là cơ sở cho nhiều phương pháp th ẩm định giá khác. Thông