7
trờng đại học xây dng hà nội
khoa: kiến trúc và quy hoạch
.dẫn lập đồ án
quy hoạch xây dựng đô
quy hoạch xây dựng đô
thị
thị

Chu

1. Mở đầu
Đồ án quy hoạch xây dựng đô thị là một trong các giai đoạn của quá trình
thực hiện các dự án phát triển đô thị, là cơ sở cho việc quản lý (giới thiệu địa
điểm, cấp chứng chỉ quy hoạch và cấp giấy phép xây dựng ) hoặccho việc thiết
lập các dự án đầu t xây dựng đô htị và các dự án có liên quan khác.
Trung tâm phát triển vùng SENA thuộc viện nghiên cứu công nghệ và
phát triển là đơn vị đã và đang tiến hành lập nhiều các đồ án quy hoạch. Xây
dựng và phát triển bộ phận thiết kế kiến trúc, quy hoạch là một trong các định h-
ớng phát triển quan trọng của trung tâm và viện.
Thực tế triển khai các đồ án quy hoạch tại trung tâm trong những năm qua
cho thấy, bên cạnh các kết quả đạt đợc vẫn tồn tại nhiều vấn đề. Ngoài việc thiếu
hụt các kiến thức chung và liên ngành, các cán bộ của bộ phận còn cha nắm
vững đợc các kiến thức về kỹ thuật và thể hiện dẫn đến việc thực hiện các đồ án
quy hoạch thờng kéo dài, thiếu hiệu quả.
Tập tài liệu này đợc soạn thảo phục vụ cho việc đào tạo, không đơn thuần
là các kiến thức kỹ thuật mà còn đợc bổ xung các kiến thức liên ngành cần thiết
khác, giúp cho các cán bộ trong bộ phận quy hoạch - kiến trúc nhanh chóng có
đợc các kiến thức cần thiết để có thể lập đợc kế hoạch, xây dựng đợc chơng trình
và tổ chức thực hiện các dự án quy hoạch phát triển đô thị, qua đó có năng lực
thực hiện tốt đợc các hợp đồng t vấn đợc giao.

dân số
(ngời /
km2)
I Trung tâm chính trị
văn hoá quốc gia
1000 90% Toàn bộ 15.000
II Trung tâm lớn của
vùng
350-
1000
90% Cơ sở vững chắc 12.000
III Trung tâm lớn của
vùng hoặc tỉnh
10-350 80% Đợc xây dựng
một phần
10.000
IV Trung tâm tỉnh hoặc
huyện
30-100 70% Mới phát triển
một phần
8.000
Cơ sở vật chất cảu một đô thị đợc gọi là cơ sở hạ tầng đô thị. Cơ sở hạ tâng
đô thị bao gồm:
1. Cơ sở hạ tầng xã hội:
- Nhà ở
- Các công trình phục vụ: Y tế, văn hoá, giáo dục, thể dục, thể thao, thơng
mại, dịch vụ công cộng.
- Cây xanh, công viên, mặt nớc.
9
2. Cơ sở hạ tầng kỹ thuật:

3 -5 4 - 5 3 - 4 3 - 3,5
1.2
Khu vực ở (khu ở và đơn vị ở )
25 -30 25 -28 35 - 45 44 - 55
1.3
khu nghỉ ngơi giải trí cây xanh
3 -5 6 -7 7,9 12 - 14
1.4
Đất giao thông
15 - 20 19 - 21 16 - 20 10 - 12
Mạng đờng
15,5 -17,5 13,5 - 16,8 8 - 10
Giao thông tĩnh (bến, b i đỗ xe)ã
3,5 3 - 3.4 3 - 3,4
1.5
Khu cơ quan, trờng học không thuộc quản lý
hành chính của đô thị
Phụ thuộc vào tính chất của đô thị
2.
Đất ngoài dân dụng
40 - 50
2.1
Đất công nghiệp
20 - 30 15 - 20 10 - 15
2.2
Đất kho tàng
3 - 4 2 - 3 1 - 1,5
2.3
Đất giao thông đối ngoại; các công trình đầu
mối hạ tầng kỹ thuật

trung tâm đô thị, nơi tập trung các công trình công cộng dịch vụ chính của đô thị
nơi có mức độ đầu t xây dựng cao. Tại đây có cả các công trình nhà ở.
- Khái niệm về trung tâm dịch vụ công cộng đô thị có ý nghĩa hẹp hơn,
nhằm chỉ khu đất trung tâm đô thị dành cho việc xây dựng các công trình phục
vụ cấp đô thị, cấp quốc gia hoặc cấp quốc tế.
Đối với các đô thị lớn, các trung tâm dịch vụ công cộng đô thị thờng đợc
tập trung lại trong một hoặc nhiều khu vực với quy mô lớn có thể coi nh là một
11
hoặc những đơn vị phát triển. Do giá đất cao nên trong khu vực này không có
nhà ở hoặc chỉ chiếm tỷ lệ thấp tại các khu phát triển hỗn hợp.
Đối với các đô thị có quy mô nhỏ, các trung tâm dịch vụ cha đủ lớn và các
hoạt động thơng mại, dịch vụ còn nằm xen kẽ với nhà ở. Trong tr ờng hợp này
hai khái niệm trên cần tách biệt. Khi quy hoạch khu vực trung tâm đô thị cần
phải tính đến số dân c trong khu vực này.
Đối với các đô thị loại I và II, trung tâm đô thị bao gồm các công trình
trung tâm hạt nhân của đô thị và các công trình cấp đô thị khác đợc phân bố
trong đô thị.
Hệ thống trung tâm đô thị có hai dạng:
1. Trung tâm theo cấp hành chính, gồm:
- Đô thị loại I và II có 3 cấp:
- Cấp I (phục vụ hàng ngày): đơn vị ở
- Cấp II (Phục vụ định kỳ): khu ở
- Cấp III (phục vụ không thờng xuyên): Thành phố, khu thành phố (quận)
- Đô thị loại III và IV có 2 cấp:
- Cấp I (phục vụ hàng ngày):đơn vị ở
- Cấp II (phục vụ định kỳ ngắn dài ngày): Thị xã, thành phố
- Đô thị loại V có 1 cấp, kết hợp giữa phục vụ hàng ngày và định kỳ
2. Trung tâm theo các chuyên ngành: Hành chính, y tế, giáo dục, thơng
mại dịch vụ, văn hoá, thể thao đ ợc phân bố đan xen vừa có tính độc lập phù
hợp với tổng thể chung.

Trạm y tế Đơn vị ở Chỗ/ 1000 ngời 1 m2/ trạm 500
Phòng khám đa khoa Khu ở Chỗ/ 1000 ngời 1 m2/ trạm
3500- 4200
Bệnh viện đa khoa Đô thị Giờng/1000 ngời 4- 5 ha/bệnh
viện
1- 4,5
(50- 500
giờng
Nhà hộ sinh Đô thị Giờng /1000 ngời 0,5- 0,7 m2/ giờng 30- 50
Thể dục thể thao
Sân luyện tập Đơn vị ở m2/ ngời
ha/công
trình
0,5- 1
0,3- 0,9
Sân thể thao cơ bảm Đô thị m2/ ngời
ha/công
trình
0,6- 1,0
1,0- 2,0
Sân vận động Đô thị m2/ ngời
ha/công
trình
0,8- 1,0
2,5- 4,0
Trung tâm TDTT Đô thị I,
II
m2/ ngời
ha/công
trình

Nghĩa địa ha/100 ng-
ời
0,01-
0,06
2.1.3.3. Đơn vị ở trong đô thị
Đơn vị phát triển cơ bản của khu dân c là đơn vị ở. Trong đơn vị ở có các
nhóm ở, các công trình công cộng cấp I phục vụ hàng ngày nh : nhà trẻ, mẫu
giáo, trờng tiểu học, trung học cơ sở, trụ sở phờng, chợ, sân chơi thể thao, vờn
đạo và đờng giao thông.
Quy mô dân số của một đơn vị ở vào khoảng 6000 đến 10000 ngời. Cấp
quản lý hành chính của đơn vị ở là cấp phờng. Quy mô diện tích của một đơn vị
ở vào khoảng 16- 36 ha (tơng đơng với nội dung (100m 600m x 400m
600m). Quy mô này cũng phù hợp với nguyên tắc về phạm vi đi bộ. Khoảng thời
gian chấp nhận đợc cho một hoạt động đi bộ của dân c trong các đơn vị ở đến
bến xe công cộng gần nhất 10 phút tơng tơng với khoảng cách 400 m.
Do không thể dự kiến hết đợc nhu cầu trong tơng lai của c dân đối với các
công trình công cộng dịch vụ nên trong các đơn vị ở cần có diện tích dự trữ. Diện
tích này thờng đợc bố trí lại ranh giới của đơn vị ở, đợc tròng cây xanh và gắn
liền với các khu vực thiên nhiên.
Mỗi đơn vị là một tổng thể hài hoà của nơi ở, mua bán và làm việc.
Trong mỗi đơn vị ở không chỉ có các công trình nhà ở (gồm nhiều dạng
phù hợp với mức thu nhập khác nhau của c dân trong khu vực, cửa hàng, văn
phòng, tập trung trong một khu vực với quy mô có thể đi bộ đợc.
Phân bố các công trình trong đơn vị ở thông thờng tuân theo nguyên tắc sau :
- Cửa ngõ của đơn vị ở là bến xe công cộng, nối đơn vị ở với hệ thống giao
thông bên ngoài.
14
- Gần với bến đỗ xe công cộng là không gian trung tâm dành cho các hoạt
động kinh doanh dịch vụ, bán lẻ, nhà hàng, câu lạc bộ và mục đích sử dụng
công cộng khác nhằm tạo việc làm và mối giao tiếp của các c dân trong khu vực.

Mỗi một khu ở có một trung tâm công cộng cấp II phục vụ định kỳ. Tại
đây bố trí trờng phổ thông trung học, trờng dạy nghề, phòng khám đa khoa.
Trung tâm công cộng này có thể đợc hình thành riêng nh một đơn vị phát triển
hoặc có thể đợc mở rộng từ một trung tâm công cộng của đơn vị ở trong khu ở;
Trong cơ cấu của đô thị loại I (có thể cả loại II) có thêm một cấp là khu
thành phố tơng đơng với cấp quản lý hành chính cấp quân. Khu thành phố đợc
15
hình thành từ 2 đến 3 khu ở với quy mô khoảng 9 đến 15 vạn ngời. Tại đây có
một trung tâm công cộng cấp III phục vụ không thờng xuyên có tính chất tơng đ-
ơng nh trung tâm công cộng của đô thị.
2.1.3.5. Đờng phố và công trình
Đờng phố
Việc bố trí hệ thống đờng phố cùng với việc xây dựng công trình phải tạo
điều kiện thuận lợi cho việc đi bộ, đi bằng xe đạp hay giao thông công cộng, đặc
biệt là đối với việc đi lại thờng xuyên hàng ngày.
Đờng phố phải an toàn, thú vị và thoải mái với ngời đi bộ.
Về cơ bản mạng lới đờng thờng đợc thiết kế theo dạng ô cờ. Hình ảnh liên
tởng đến mạng lới ô cờ không hàm ý rằng tất cả các tuyến đờng (dãy phố) đều đ-
ợc thiết kế nh nhau. Chúng có thể là các tuyến đờng đô thị, liên khu vực, khu
vực, phân khu vực, đờng nhánh với các kích thớc mặt cắt khác nhau và với các
cách tổ chức lòng đờng, biển bảo, trồng cây xanh và lối đi bộ trên vỉa hè khác
nhau.
Ngoài ra có thể bố cục các tuyến phố theo các dạng khác, ví dụ nh dạng
hình tròn hớng tâm, những tuyến phố này phù hợp với ngời đi bộ vì họ có thể rút
ngắn quãng đờng đi đến trung tâm. Nó bổ xung và làm tăng thêm vẻ đẹp cho các
không gian phố theo dạng ô cờ.
Công trình
Kiến trúc phải phù hợp với cấu trúc của các toà nhà, không gian xung
quanh và những truyền thống địa phơng. Không nên coi các toà nhà là những vật
thể tách rời khỏi cảnh quan xung quanh. Chúng phải góp phần xác định vị trí của

- KCN có quy mô trung bình: 50 đến 200ha
- KCN có quy mô lớn: 200 đến 500ha
KCN là nơi có quy mô lớn về diện tích cũng nh tập trung ở mức độ lớn số
lợng các doanh nghiệp công nghiệp. Tại đây các doanh nghiệp công nghiệp sử
dụng chung hệ thống hạ tầng kỹ thuật và chịu sự quản lý về mặt môi trờng. Mối
quan hệ của KCN với các khu vực chức danh khác của đô thị thờng đợc nhìn
nhận ở các yếu tố:
17
- Số lao động công nghiệp nh một nhân tố tạo thị, là cơ sở quan trọng cho
việc tính toán dân c và quy hoạch các khu ở. Trong đô thị đất công nghiệp thờng
chiếm 15- 20% diện tích đất đô thị)
- Khoảng cách giữa nơi làm việc và nơi ở thông qua chi phí thời gian đi lại
(không quá 40 phút từ nơi ở đến nơi làm việc)
- Mối quan hệ với các đầu mối hạ tầng kỹ thuật của đô thị, đặc biệt là hệ
thống giao thông.
- Vấn đề vệ sinh môi trờng và bảo vệ cảnh quan chung của đô thị.
Bảng : Chỉ tiêu đất công nghiệp, kho tàng trong đô thị.
Loại đô thị
Đất công nghiệp
(m2/ngời)
Đất kho tàng
(m2/ngời)
I 25- 30 3- 4
II 20- 25 3- 4
III 15- 20 2- 3
IV, V 10- 15 1,5- 1,0
Bảng : Phân loại XNCN theo mức độ độc hại
Cấp độ độc hại
Cấp I Cấp II Cấp III Cấp IV Cấp V
Đặc điểm

Lớn hơn
100m
Lớn hơn
50m
Ví dụ theo
các ngành
công
nghiệp
Công
nghiệp hoá
Sản xuất itơ
phân đạm,
Chế biến
khí thiên
Sơn, cao su
tổng hợp
Giấy, thuộc
hữu cơ, bút
Giấy, chất
dẻo, oxy
18
đất thuỷ ngân,
chi
nhiên, sợi
nhân đạo
chất dẻo chì nén
Sản xuất
kim loại cơ
khí và gia
công cơ khí

ới 500/n, bê
tông
Tấm lợp,
kính, sảnh,
sứ
Sản phẩm
từ thạch
cao, tấm,
ép
- Sản xuất
và gia công
gỗ
s.x than gỗ Thúng gỗ
ngâm tấm,
than gỗ
Gỗ dan, đồ
gỗ, đóng
tàu
thuyền
Đồ gỗ, sản
phẩm từ
sởi, gỗ
Công
nghiệp diệt
Xử lý và
tẩm hoá
học cho vải
bằng các
bon sunlina
Tẩm và xử

thực phẩm
Trại gia súc
trên 1000
con, lô
mổ
S.x đờng
trại, gia súc
dới 1000
con
S.x rợu,
hoa quả,
thuốc lá cà
phê
Bia, đồ
hộp, bánh
kẹo, rợu
2.1.4.2. Kho tàng
Kho tàng là nơi chứa các hàng hoá và các vật t khác của Nhà nớc và t nhân
phục vụ cho việc phát triển kinh tế và xã hội. Trong quy hoạch đô thị khu đất
kho tàng chiếm vị trí quan trọng cho việc điều hoà, phân phối hàng hoá phục vụ
nhu cầu sản xuất và tiêu dùng của ngời dân. Kho tàng có thể phân loại thành:
19
Kho dự trữ quốc gia ngoài đô thị; kho trung chuyển; kho công nghiệp; kho vật
liệu xây dựng, vật t và nguyên liệu; kho phân phối thực phẩm, hàng hoá; kho
lạnh; kho nhiên liệu; kho bãi chứa chất thải rắn.
2.2. Đô thị hoá và quá trình phát triển đô thị
2.2.1. Những vấn đề về đô thị hoá
Đô thị hoá (urbanization) là quá trình tập trung dân số vào đô thị hay nói
cách khác là sự hình thành phát triển các điểm dân c đô thị.
Hiện nay quá trình đô thị hoá gắn liền với quá trình xây dựng nền kinh tế

lệ thấp ở thời kỳ tiền công nghiệp (khoảng 10%) tăng dần và chiếm tỷ lệ cao
nhất trong nền kinh tế tri thức (khoảng 80%)
2.2.2. Lợc khác về quá trình phát triển đô thị trên thế giới xu thế và quan
điểm phát triển.
Lợc khảo về quá trình phát triển đô thị trên thế giới.
2.2.2.1. Những xu thế và quan điểm về quy hoạch phát triển đô thị
Những xu thế và quan điểm về quy hoạch phát triển đô thị trớc đây
Thực tiễn phát triển đô thị luôn đi cùng với các hệ thống lý luận về quy
hoạch phát triển đô thị. Có hệ thống luận chỉ dừng ở mức độ lý thuyết và có hệ
thống lý luận đợc áp dụng từng phần vào thực tế.
1) Lý luận về thành phố không tởng của Robert Owen (1771- 1858)
2)
2.2.3. Khái quát quá trình đô thị hoá ở Việt Nam
2.3. Mục tiêu, nhiệm vụ của công tác QH xây dựng phát triển
đô thị
2.3.1. Xây dựng nền kinh tế công nghiệp và quá trình đô thị hoá ở Việt Nam
2.3.2. QH xây dựng đô thị và hoạt động t vấn trong lĩnh vực QH xây dựng đô thị
2.2.2.1. Quy hoạch xây dựng đô thị
Quy hoạch xây dựng đô thị là việc tổ chức không gian kiến trúc và bố trí
các công trình trên một khu vực lãnh thổ trong từng thời kỳ, làm cơ sở pháp lý
cho việc chuẩn bị đầu t xây dựng, quản lý xây dựng và phát triển kinh tế xã hội.
Quy hoạc xây dựng đô thị gồm : Sơ đồ quy hoạch vùng ; quy hoạch chung và
quy hoạch chi tiết.
Chứng chỉ quy hoạch
21
Chứng chỉ quy hoạch là văn bản quy định những yêu cầu phải tuân thủ khi
lập dự án đầu t, thiết kế, xây dựng công trình. Trong chứng chỉ quy hoạch có:
1) Quy định về sử dụng đất:
- Tính chất hoặc chức năng sử dụng của công trình
- Mật độ xây dựng tối đa

bao gồm diện tích sàn của tầng hầm và mái) trên diện tích toàn lô đất (m2)
Công trình trong đô thị
Các công trình trong đô thị bao gồm toàn bộ các công trình xây dựng
trong phạm vi lãnh thổ đô thị (kể cả các công trình nhỏ nh tợng đài, vờn cảnh,
biển quảng cáo ) cho mọi trờng hợp xây dựng mới, xây dựng lại trên nền cũ, cải
tạo, chỉnh trang các công trình hiện có.
2.3.3.2. Hoạt động t vấn trong lĩnh vực quy hoạch xây dựng đô thị
- Trình tự lập, phê duyệt và thực hiện dự án quy hoạch xây dựng đô thị
- Yếu tố kinh tế trong quá trình lập, phê duyệt và thực hiện đồ án quy
hoạch (xét từ phơng diện của ngời t vấn)
- Chủ đầu t, cơ quan phê duyệt và các đơn vị t vấn phối hợp
- Những yêu cầu về nghề nghiệp của ngời t vấn kiến trúc
2.4. Đồ án thiết kế quy hoạch xây dựng đô thị
Các đồ án quy hoạch xây dựng đô thị bao gồm:
- Sơ đồ quy hoạch xây dựng vùng
- Đồ án quy hoạch chung cho toàn bộ lãnh thổ đô thị
- Đồ án quy hoạch chi tiết cho từng phần lãnh thổ đô thị.
2.4.1. Sơ đồ quy hoạch xây dựng vùng
Sơ đồ quy hoạch xây dựng vùng nhằm xác lập các cơ sở để lập đồ án quy
hoạch xây dựng các đô thị hoặc khu công nghiệp, các điểm dân c nông thôn,
phát triển cơ sở hạ tầng và bảo vệ môi trờng trong vùng. Sơ đồ quy hoạch xây
dựng vùng đợc lập theo quy định của Chính phủ trong giai đoạn 15- 20 năm, trên
cơ sở quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế- xã hội của cả nớc và cả từng vùng,
các quy hoạch chuyên ngành theo vùng và các quy định, pháp luận của Nhà nớc
có liên quan.
Sơ đồ quy hoạch xây dựng vùng đợc lập cho các loại vùng lãnh thổ có
chức năng tổng hợp hoặc chuyên ngành (công nghiệp, đô thị, nông nghiệp, du
lịch, nghỉ dỡng, bảo vệ thiên nhiên, lâm nghiệp .) và các vùng kinh tế- hành
chính tỉnh, huyện, các khu vực phát triển kinh tế.
Nhiệm vụ của sơ đồ quy hoạch xã hội vùng

thích hợp).
24
Tỷ lệ bản đồ chỉ áp dụng cho các sơ đồ 2, 3, 4 khi lập hồ sơ nghiên cứu
(hồ sơ mẫu) để bảo vệ trong các buổi xét duyệt. Đối với các hồ sơ chính thức, tất
cả các sơ đồ, bản đồ đều đợc thu nhỏ ở tỷ lệ thích hợp (có ghi tỷ lệ xích) để đa
vào phần minh hoạ của thuyết mình.
Phần văn bản
Phần văn bản gồm: Thuyết minh tóm tắt và tổng hợp, tờ trình và phụ lục.
2.4.2. Đồ án quy hoạch chung xây dựng đô thị
Đồ án quy hoạch chung xây dựng đô thị xác định phơng hớng, nhiệm vụ
cải tạo và xây dựng đô thị về phát triển không gian, cơ sở hạ tầng, tạo lập môi tr-
ờng sống thích hợp có xét đến sự cân đối hài hoà giữa mở rộng đô thị với sản
xuất nông nghiệp, đảm bảo an ninh quốc phòng và các hoạt động kinh tế khác.
Với việc bảo tồn các di tích lịch sử, cảnh quan thiên nhiên có tính đến hậu quả
của thiên tai cũng nh các sự cố công nghệ có thể xảy ra.
Đồ án quy hoạch chung xây dựng đô thị đợc lập cho một đô thị riêng biệt
hoặc hệ thống các điểm dân c đô thị có quan hệ thờng xuyên chặt chẽ với nhau
về lãnh thổ, kinh tế, xã hội, dịch vụ và các mật khác.
Nhiệm vụ của đồ án quy hoạch chung xây dựng đô thị
Đồ án quy hoạch chung xây dựng đô thị đợc thể hiện bằng sơ đồ định h-
ớng phát triển đô thị 15- 20 năm và quy hoạch xây dựng đợt đầu 5, 10 năm,
trong đó tập trung giải quyết các nhiệm vụ chủ yếu sau:
1) Đánh giá tổng hợp các điều kiện tự nhiên, hiện trạng và các thế mạnh
hoặc động lực phát triển đô thị.
2) Luận chứng xác định tính chất, cơ sở kinh tế- kỹ thuật, quy mô dân số,
đất đai, các chỉ tiêu kinh tế- kỹ thuật chủ yếu cải tạo và phát triển đô thị .
3) Định hớng phát triển đô thị (không gian, bảo vệ môi trờng, cơ sở hạ
tầng)
4) Quy hoạch xây dựng đợt đầu 5- 10 năm
5) Xác lập các căn cứ pháp lý để quản lý và xây dựng đô thị

6) Bản đồ quy hoạch xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật và vệ sinh môi
trờng (Tỷ lệ C)
7) Sơ đồ tổng hợp các đờng dây, đờng ống kỹ thuật (tỷ lệ C)
8) Hồ sơ các mặt cắt và chỉ giới đờng đỏ và các đờng phố chính
9) Các sơ đồ biểu bảng minh hoạ
Các bản vẽ 1-8 và các sơ đồ, biểu bảng minh hoạ (9) là bắt buộc đối với
hồ sơ nghiên cứu (hồ sơ màu) để sử dụng trong các cuộc báo cáo xét duyệt.
Khi lập hồ sơ chính thứuc, tất cả các bản vẽ từ 1- 6 và 9 phải thu nhỏ ở tỷ
lệ thích hợp, có kèm theo tỷ lệ xích để đa vào phần minh hoạ hoặc phụ lục của
26
thuyết minh. Riêng các bản vẽ từ 3 đến 8 phải đợc thể hiện đúng theo tỷ lệ quy
định (hồ sơ đen trắng)
Phần văn bản
1) Tờ trình, thuyết minh tóm tắt
2) Thuyết minh tổng hợp, trong đó thể hiện những nội dung chính sau đây:
Căn cứ vào cơ sở lập đồ án quy hoạch chung xây dựng đô thị
- Nội dung chi tiết của đồ án
- Các kết luận và kiến nghị
- Phụ lục gồm các văn bản thoả thuận của các cơ quan thẩm định, các bản
vẽ thu nhỏ, các sơ đồ biểu bảng minh hoạ.
3) Dự thảo Điều lệ quản lý xây dựng theo quy hoạch, kèm theo bản đồ
phân vùng quản lý trong đó khoanh định các khu vực đặc trng và quy định chế
độ quản lý và sử dụng đất (có kèm theo các tiêu chí kiến trúc quy hoạch và các
chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật chủ yếu) của từng khu vực đó.
2.4.3. Các đồ án quy hoạch chi tiết
Các đồ án quy hoạch chi tiết nhằm cụ thể hoá và làm chính xác các quy
định của đồ án quy hoạch chung xây dựng đô thị và lập cho khu đất có yêu cầu
cải tạo và xây dựng trong khu vực trớc mắt dới 10 năm. Các đồ án quy hoạch chi
tiết phân chia và quy định cụ thể chế quản lý sử dụng khu đất hoặc các lô đất
dành cho việc sử dụng công cộng hoặc t nhân, phục vụ cho mục đích cải tạo,

xây dựng đô thị về quản lý sử dụng đất đai; việc cải tạo và xây dựng các công
trình hạ tầng, kỹ thuật, định hớng về kiến trúc và bảo vệ cảnh quan thiên nhiên
cho mỗi khu đất có diện tích quy mô từ 4 đến 20ha.
- Đối với khu đất có diện tích từ 20- 200ha áp dụng bản đồ tỷ lệ 1/1000-
1/2000, nhằm cụ thể hoá và làm chính xác quy định của đồ án quy hoạch chung
và đồ án quy hoạch chi tiết sử dụng đất có liên quả, đồng thời xác định rõ mục
tiêu, chế độ quản lý sử dụng đất các yêu cầu về bố cục quy hoạch- kiến trúc và
các cơ sở hạ tầng, các chỉ tiêu kinh tế- kỹ thuật, vệ sinh môi trờng cho từng khu
đất dành để xây dựng các cụm công trình hoặc công trình.
2) Đồ án quy hoạch chia lô
28
Đợc lập cho khu đất có diện tích dới 20ha trên bản đồ địa chính và bản đồ
địa hình có tỷ lệ 1/200- 1/500 nhằm quy định chế độ quản lý và sử dụng đất đai
và các yêu cầu cải tạo hoặc xây dựng các công trình lại từng lô đất.
Thành phần hồ sơ chủ yếu
Phần bản vẽ
1) Sơ đồ vị trí và giới hạn khu đất (trích lập từ bản đồ quy hoạch sử dụng
đất đai của đồ án quy hoạch chung xây dựng đô thị hoặc đồ án quy hoạch chi tiết
sử dụng đất đai nếu là đồ án quy hoạch chia lô)
2) Bn đồ hiện trạng và đánh giá tổng hợp đất xây dựng
3) Bản đồ hiện trạng hệ thống hạ tầng kỹ thuật
4) Sơ đồ cơ cấu quy hoạch (tối thiểu 2 phơng án để so sánh và lựa chọn)
5) Bản đồ quy hoạch sử dụng đất đai hoặc bản đồ quy hoạch chia lô (đối
với đồ án quy hoạch chia lô)
6) Sơ đồ tổ chức không gian quy hoạch- kiến trúc và cảnh quan (mặt bằng
và các mặt đứng triển khai)
7) Bản đồ quy hoạch hệ thống hạ tầng kỹ thuật (có kèm theo các bản vẽ
thiết kế chi tiết)
8) Bản đồ tổng hợp đờng dây đờng ống kỹ thuật
9) Hồ sơ chỉ giới đờng đỏ và chỉ giới xây dựng

nghĩa) mà trong nhiều trờng hợp phụ thuộc vào mong muốn của nhà đầu t để xác
định các vấn đề chủ chốt. Và ngay cả mong muốn này cũng có thể phải điều
chỉnh do có thể xuất hiện các nhu cầu mới
Vì vậy cũng có thể nói quy hoạch là một ngành khoa học dự báo về tơng
lai, đề xuất ra giải pháp trên cơ sở của một tổ hợp các phân tích và các dự báo
của các vấn đề có liên quan khác.
Bớc 1: Khu vực quy hoạch trong mối quan hệ đô thị
Quá trình lập quy hoạch chi tiết cho bất cứ khu vực nào cũng phải bắt đầu
từ việc xem xét tình hình của khu vực trong khung cảnh chung của đô thị (Viễn
cảnh, Tơng lai mong muốn và các định hớng phát triển) . Qua đó tạo điều kiện đ-
a ra một dự đoán chung về sự phát triển của khu vực trong tơng lai và trợ giúp trả
lời các câu hỏi sau:
- Đó là một khu vực hạn chế, nơi mà việc phát triển trong tơng lai bị hạn
chế hay là một khu vực đợc khuyến khích phát triển
30
- Khu vực có điều kiện phát triển thơng mại với quy mô lớn hay có chức
năng chủ yếu là khu dân c.
- Có thể phát triển loại hình hoạt động kinh tế nào trong khu vực đó-
chiếm u thế tại đó là các hoạt động trong lĩnh vực du lịch, những cơ sở thơng mại
lớn, hay các cơ sở sản xuất công nghiệp.
- Khu vực đó hội nhập vào giao thông đô thị nh thế nào và có phải chịu
nhiều giao thông xuyên qua hay không.
- Khu vực đó có những yếu tố có giá trị quan trọng về mặt môi trờng cần
đặc biệt chú ý hay không, ví dụ nh sông hồ là những yếu tố hình thành nên một
phần của hệ thống thoát nớc ma của ku vực quy hoạch.
Bớc 3: Các đặc điểm của khu vực
Mục đích của bớc này là nhằm có một hiểu biết về đặc trng, chức năng
của khu vực quy hoạch. Cần thu thập đợc các thông tin theo chỉ dẫn dới đây;
1. Dân số
- Dân số ớc tính tại khu vực hiện tại là bao nhiêu