TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ KỸ THUẬT CÔNG NGHIỆP
KHOA QUẢN TRỊ KINH DOANH
LỚP ĐHQT4A2NĐ

MỤC LỤC
Mục lục Trang
1. Giới thiệu mã chứng khoán SJS và
công ty cổ phần đầu tư phát triển đô thị
và khu công nghiệp Sông Đà
3
2. Phân tích kinh tế vĩ mô 6
3. Phân tích ngành 13
4. Tình hình hoạt động của công ty 42
5. Định giá cổ phiếu 48
2
I. Giới thiệu mã chứng khoán SJS và công ty cổ phần đầu tư phát triển đô thị
và khu công nghiệp Sông Đà
− Tên Tiếng Việt : CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ VÀ
KHU CÔNG NGHIỆP SÔNG ĐÀ
− Tên Tiếng Anh : Song Da Urban & Industrial Zone Investment and
Development Joint-Stock Company
− Tên viết tắt : SUDICO
− Địa chỉ : Tầng 1+2, tòa nhà CT1 – KĐT Mỹ Đình – Mễ Trì, Từ Liêm, Hà Nội
− Điện thoại : 04-37684505 Fax : 04-7684029
− Email : Website :
− Công ty SUDICO được thành lập theo quyết định số 846/QĐ-BXD ngày 8
tháng 7 năm 2003 của Bộ trưởng Bộ xây dựng về việc chuyển đổi Công ty phát
triển Đô thị và Khu công nghiệp Sông Đà là doanh nghiệp nhà nước thuộc
Tổng công ty Sông Đà thành Công ty Cổ phần và hoạt động theo giấy chứng
nhận đăng ký kinh doanh Công ty Cổ phần số 0103002731 ngày 8/8/2003
− Trong quá trình hoạt động , công ty đã có 6 lần thay đổi giấy chứng nhận đăng

(Nguồn : VNDirect.com.vn)
5
II. Phân tích kinh tế vĩ mô
2.1Thực trạng nền kinh tế vĩ mô nước ta
2.1.1 Tăng trưởng kinh tế
Năm 2010, kinh tế của Việt Nam có sự phục hồi nhanh chóng sau tác động của
khủng hoảng kinh tế toàn cầu. Hình 1 cho thấy có cải thiện tốc độ tăng GDP theo
các quý trong năm 2010. Tốc độ tăng GDP quý I đạt 5,83%, quý II là 6,4%, quý III
tăng lên 7,14% và qúy IV 7,34%. Uớc tính GDP cả năm 2010 đạt 6,78%, cao hơn
nhiệm vụ kế hoạch (6,5%). Trong bối cảnh kinh tế thế giới vẫn phục hồi chậm
chạp và trong nước gặp phải nhiều khó khăn, kinh tế VN đạt được tốc độ tăng
trưởng tương đối cao như trên là một thành công
Các chỉ số tăng trưởng cho các ngành cũng thể hiện một xu hướng phục hồi rõ
rệt,tất cả các lĩnh vực đều đạt tốc độ tăng trưởng cao hơn so với cùng kỳ năm
trước. Giá trị gia tăng ngành công nghiệp & xây dựng đạt cao I trong các ngành
kinh tế cấp 1, tăng 7,7%; tiếp đến là dịch vụ tăng 7,52%; khu vực nông, lâm và
thủy sản tăng năm nay tăng 2,78%
Bước vào năm 2011, tình hình trong nước và quốc tế đã xuất hiện những khó
khăn, thách thức mới. Kinh tế thế giới có những diễn biến phức tạp: Tăng trưởng
kinh tế chậm lại; giá lương thực, thực phẩm, dầu thô và nguyên vật liệu cơ bản
trên thị trường quốc tế tiếp tục tăng cao; thị trường chứng khoán sụt giảm mạnh;
nợ công châu Âu lan rộng; kinh tế Nhật Bản trì trệ sau thảm hoạ kép; lạm phát
toàn cầu và các nước trong khu vực tăng cao; bất ổn chính trị ở Trung Đông, châu
Phi, tình hình căng thẳng ở Biển Đông tăng lên. Trong nước, nền kinh tế tiếp tục
phải đối mặt với những khó khăn, thách thức lớn hơn so với dự báo cuối năm
2010. Tăng trưởng kinh tế (GDP) có xu hướng chậm lại
Tốc độ tăng trưởng kinh tế (GDP) 6 tháng đầu năm 2011 ước đạt 5,57%, mặc
dù thấp hơn tốc độ tăng 6 tháng đầu năm 2010 và thấp hơn chỉ tiêu cả năm 2011 đã
được Quốc hội thông qua nhưng đây là một nỗ lực rất lớn của cả nước trong bối
cảnh còn nhiều khó khăn. Các ngành kinh tế công nghiệp, nông nghiệp, dịch vụ, du

Đầu tư phát triển toàn xã hội tiếp tục được duy trì, nhất là đầu tư cho giảm
nghèo, nông nghiệp, nông dân, nông thôn. Ước 6 tháng đầu năm 2011, tổng vốn
đầu tư phát triển đạt 409,7 nghìn tỷ đồng, bằng 38,3% GDP. Đây là kết quả của sự
nỗ lực, cố gắng lớn trong bối cảnh diễn biến tình hình kinh tế vĩ mô thế giới và
trong nước không thuận.
2.1.3 Lạm phát và giá cả
Năm 2010 lạm phát có những diễn biến phức tạp. Từ đầu năm đến cuối tháng 8
chỉ số giá tiêu dùng diễn biến theo chiều hướng ổn định ở mức tương đối thấp, trừ
hai tháng đầu năm CPI ở mức cao do ảnh hưởng bởi những tháng Tết. Tuy nhiên,
lạm phát đã thực sự trở thành mối lo ngại từ tháng 9 khi CPI tăng bắt đầu xu hướng
tăng cao. Đến hết tháng 12, chỉ số giá tiêu dùng đã tăng tới gần 12% (11,75%) và
mục tiêu kiềm chế lạm phát cả năm dưới 8% mà Quốc hội đề ra đã không thực
hiện được.
7
Diễn biến giá tiêu dùng trong năm 2010. Số liệu: Tổng cục Thống kê
Tính chung trong cả năm 2010, giáo dục là nhóm tăng giá mạnh nhất trong rổ
hàng hóa tính CPI (gần 20%). Tiếp đó là hàng ăn (16,18%) và nhà ở - vật liệu xây
dựng (15,74%). Bưu chính viễn thông là nhóm duy nhất giảm giá với mức giảm
gần 6% trong năm 2010.
Theo số liệu của Tổng cục Thống kê cho thấy, chỉ số giá tiêu dùng (CPI) tháng
6.2011 tăng 1,09% so với tháng 5, nâng tổng mức lạm phát nửa đầu năm 2011 lên
13,29%
Đây được xem là mức tăng CPI thấp nhất trong 6 tháng đầu năm 2011. Tuy
nhiên, nếu so bình quân cùng kỳ CPI 6 tháng đầu năm 2010, chỉ số này đã tăng đến
16,03% và tăng đến 20,82% so với tháng 6.2010.
Trong nhóm rổ hàng hóa để tính CPI, có đến 10/11 nhóm tăng nhẹ từ 0,25-
1,79%, trừ nhóm bưu chính viễn thông giảm 0,01%.
Tăng giá mạnh nhất trong rổ hàng hóa tính CPI của tháng 6 là nhóm hàng ăn và
dịch vụ ăn uống với mức tăng 1,79%. Trong nhóm hàng nói trên, các mặt hàng
thực phẩm đạt mức tăng cao nhất 2,47%, xếp kế tiếp là các loại ăn uống ngoài gia

2.1.5 Tỷ giá hối đoái
Trong nhiều năm trở lại đây, Ngân hàng nhà nước (NHNN) kiên trì chính sách
ổn định đồng tiền Việt Nam so với đồng đô la Mỹ. Diễn biến tỷ giá trong năm
2010 là khá phức tạp. Mặc dù NHNN đã điều chỉnh nâng tỷ giá liên ngân hàng hai
lần vào tháng 2 và tháng 10, khoảng cách giữa tỷ giá chính thức và tỷ giá trên thị
9
trường tự do luôn ở mức cao. Tỷ giá chính thức có thời điểm thấp hơn tỷ giá trên
thị trường tự do tới 10%. Đến cuối tháng 11 năm 2010, tỷ giá trên thị trường tự do
đã đạt mức 21.500 đồng/USD.
Sau các hành động quyết liệt của Ngân hàng Nhà nước (NHNN), áp lực tỷ giá
hối đoái đã giảm mạnh sau giai đoạn căng thẳng 2 tháng đầu năm 2011. Cụ thể, tỷ
giá thị trường tự do sau khi lập đỉnh 22.500 VND/USD vào ngày 21/2 đã liên tục
giảm và xoay quanh tỷ giá chính thức với mức chênh lệch rất nhỏ (± 0,5%).
Những ngày cuối tháng 6/2011,diễn biến trên thị trường ngoại tệ càng phức tạp.
Mặc dù tỷ giá chính thức thấp, nhưng tỷ giá thực mua và thực bán tại các NHTM ở
mức kịch trần, cao nhất trong gần hai tháng qua.
Cụ thể, giá USD bán ra của Vietcombank là 20.800 VND/USD, mức cao nhất kể
từ ngày 22/4/2011 (thời điểm bắt đầu có sự sụt giảm mạnh); mức giá mua vào cũng
đã lên tới 20.700 VND/USD.
Tại các NHTM khác, giá USD mua vào - bán ra phổ biến là 20.700 - 20.800
VND/USD. Đây cũng là lần đầu tiên sau khoảng một tháng qua, tỷ giá của các
NHTM cao hơn tỷ giá bình quân liên ngân hàng.
Trong khi đó, tỷ giá USD/VND liên ngân hàng do NHNN công bố tiếp tục đứng
yên ở mức 20.618 VND/USD; tỷ giá của Sở giao dịch NHNN cũng đứng yên ở
20.600 VND/USD mua vào và 20.824 VND/USD giá bán ra,sau đó tỷ giá lại giảm
trở lại vào ngày 21/6.Tuy nhiên, theo các chuyên gia ngân hàng, tỷ giá hối đoái ổn
định hiện nay không mang tính bền vững và có nhiều nguy cơ bùng phát căng
thẳng vào cuối năm
2.1.6 Cán cân thanh toán
Nếu như năm 2009, cán cân thanh toán tổng thể thâm hụt 8,8 tỷ USD, thì năm

tại Nhật Bản và bất ổn chính trị tại Trung Đông-Bắc Phi sẽ tiếp tục đe dọa
đà phục hồi của nền kinh tế toàn cầu. Tuy nhiên theo dự báo của IMF và
WB thì tốc độ tăng trưởng của kinh tế thế giới năm 2012 vẫn sẽ tăng cao
hơn so với năm 2011 (WB dự báo tăng 3,6%).
- Vốn FDI: Triển vọng dòng vốn FDI toàn cầu theo đà hồi phục của kinh tế
thế giới tiếp tục được cải thiện đáng kể trong năm 2012. Theo WB, giá trị
tính theo USD của dòng vốn FDI vào các nước đang phát triển dự báo tăng
đến năm 2012 sẽ đạt 604 tỉ USD, gần bằng mức cao trước khủng hoảng tài
chính (615 tỉ USD năm 2008).
 Kinh tế Việt Nam
- Tăng trưởng kinh tế: Theo dự báo của ngân hàng phát triển Châu Á (ADB)
thì tăng trưởng Việt Nam sẽ đạt 6,1% năm 2010 và đạt 6,7% trong năm
2012.
- Lạm phát: Giá điện, năng lượng tăng, giá hàng hóa toàn cầu tăng do nhu cầu
tăng từ sự hồi phục của kinh tế thế giới và các cú sốc cung do những điều
kiện thời tiết khó lường, hơn thế nữa áp lực lên tiền đồng và chính sách bảo
hộ của các nước… sẽ có thể khiến lạm phát tăng trong ngắn hạn. Do đó sau
khi mức lạm phát trong 8 tháng đầu năm lên mức 15,68% - vượt ngưỡng
thấp (15%) trong mục tiêu kiềm chế lạm phát năm nay của Chính phủ - Bộ
Kế hoạch và Đầu tư dự báo lạm phát cả năm 2011 sẽ vào khoảng 17% -18%.
Lạm phát năm nay khó giảm xuống do tác động từ việc tăng giá điện lên
15,3% và tăng giá xăng dầu lên khoảng 30% trong tháng 3. Nhưng theo dự
báo của ADB thì trong năm 2012 lạm phát sẽ giảm xuống mức 6,8%.
- Tỷ giá hối đoái: Việc nâng tỷ lệ dự trữ bắt buộc USD và hạn chế trần lãi suất
huy động USD đã mang lại sự ổn định nhất định cho tiền đồng Việt Nam.
Tuy nhiên, đây chỉ là sự ổn định tạm thời, Economist dự báo tiền đồng sẽ hạ
4,3% trong giai đoạn từ năm 2011 đến năm 2015.
11
- Vốn FDI: Sự hồi phục của dòng vốn FDI toàn cầu sẽ là yếu tố tác động tích
cực tới dòng vốn FDI vào Việt Nam. Theo đó dòng vốn FDI đổ vào Việt

Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam công bố hạ lãi suất
cho vay xuống 17-19%, một trong các tín hiệu lạc quan từ chính sách vĩ mô đã
ngay lập tức làm cho thị trường nhà đất dần hồi sinh, theo một số sàn giao dịch
BĐS, lượng giao dịch thành công đã tăng 20% ở một số phân khúc so với tháng
trước.
Từ đầu quý 2/2011, do thắt chặt tín dụng đối với lĩnh vực phi sản xuất trong đó
có bất động sản, lãi suất cho vay đối với lĩnh vực này lên tới 26%/năm, trong
khi lãi suất huy động đối với các khoản tiền lớn đạt 18-19%/năm. Nếu như CPI
không nhanh chóng hạ nhiệt, khả năng tăng dự trữ bắt buộc của NHNN sẽ là rất
lớn. Khi đó, lĩnh vực bất động sản sẽ chịu ảnh hưởng sâu rộng hơn.
- Lãi suất tác động tới lạm phát, lạm phát tác động tới bất động sản
Lãi suất cao có khả năng tạo ra lạm phát chi phí đẩy. Trong các doanh nghiệp
nguồn vốn chủ yếu là từ việc đi vay, nên khi lãi suất tăng cao chi phí sản xuất
sẽ tăng theo, thiếu hàng hóa dẫn tới giá thành sản phẩm tăng → tác động, tạo
lạm phát và lạm phát ảnh hưởng của lạm phát tới bất động sản đã được trình
bày ở phần sau.
3.1.2 Vốn đầu tư nước ngoài
Thị trường bất động sản Việt Nam được hầu hết các chuyên gia nhận định là
một thị trường tiềm năng để phát triển.Sau một thời gian dài đóng băng kể từ năm
2008 đến nay,thị trường này này đang chờ một làn gió mới để bừng tỉnh và có khả
năng hứa hẹn nhiều bất ngờ mới
Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho biết, ở các nước phát triển, nếu
đầu tư vào lĩnh vực BĐS tăng lên 1USD sẽ thúc đẩy các ngành có liên quan của
nền kinh tế phát triển từ 1,5-2 USD, nếu xây dựng 1m
2
nhà ở cần từ 17-25 công lao
động, chưa kể lao động sản xuất các loại vật liệu xây dựng. Rồi mỗi một khối nhà
chung cư khi đưa vào sử dụng sẽ tạo thêm trung bình 10 chỗ làm việc mới cho
công tác quản lý vận hành… (theo nguồn www.dantri.com.vn )
13

lại ở mức thăm dò và để ý
3.1.3 Lạm phát :
Lạm phát tăng cao sẽ tác động trực tiếp hoặc gián tiếp đến lĩnh vực Bất
động sản
• Lạm phát làm tăng chi phí đầu vào
Tính tới thời điểm này, chỉ số giá tiêu dùng CPI tháng 8 tăng 0,93% so với tháng
trước và tăng 15,68% so với tháng 12/2010.
Các số liệu được công bố trước đó cũng chỉ ra rằng CPI của Việt Nam hiện đang
dẫn đầu châu Á, khiến nguồn vốn vào thị trường cũng bị hạn chế.
Giá xăng dầu và điện tăng (giá xăng dầu tăng 61,8%, sắt thép tăng 29,8%) sẽ tác
động trực tiếp đến các mặt hàng thiết yếu của nền kinh tế và tác động trực tiếp đến
các chi phí đầu vào của các dự án bất động sản, đặc biệt là nguyên vật liệu xây
dựng phải nhập khẩu từ nước ngoài.
Nếu giá cả đầu vào còn tiếp tục tăng lên nữa (dự kiến tăng 15% trong năm 2011)
thì chủ đầu tư chắc chắn sẽ lỗ, mà giá bán bất động sản vẫn giữ nguyên thì may
mắn lắm mới có thể hòa vốn. Với những nhà thầu trọn gói bắt buộc phải khéo thu
vén và có những kế hoạch cụ thể thì mới hy vọng vượt qua được khó khăn và có lãi
trong các dự án đầu tư.
• Lạm phát làm chậm tiến độ các dự án bất động sản và vì vậy làm giảm
lượng cung bất động sản ra thị trường
Khi giá vật tư chênh lệch lên khoảng 10% thì bắt buộc nhà thầu và chủ đầu tư
phải đàm phán lại với một đơn giá thi công mới, thời gian đàm phán kéo dài có thể
dẫn đến chậm tiến độ của dự án. Khi đầu tư sản phẩm nhà trung bình, chủ đầu tư
hy vọng có thể lãi từ 15 - 20% nhưng với tình hình vật liệu tăng đến 10% như hiện
nay thì nhà đầu tư sẽ chỉ còn lãi khoảng 10% (bởi hàng bán còn chậm và không
bán được với giá cao nên không thể tăng giá bán).
• Lạm phát làm lượng vốn đổ vào thị trường giảm sút, mà một trong những
đặc trưng cơ bản của thị trường bất động sản là cần vốn lớn
Lạm phát tăng cao gây áp lực buộc Nhà nước phải thực hiện chính sách tín dụng
thắt chặt (giảm hạn mức tín dụng, tăng dự trữ bắt buộc, tăng lãi suất cơ bản và lãi

USD.
3.2 Mối quan hệ của ngành với chu kỳ kinh doanh
Đầu tư xây dựng – bất động sản là ngành có tính chu kỳ, nghĩa là ngành có biến
động cùng chiều với ngành kinh tế.
- Năm 2011 : Thị trường Bất Động Sản đóng băng
Kinh tế thế giới và Việt Nam đang bước vào thời kỳ khó khăn nghiêm trọng,
khủng hoang tài chính và kinh tế đang diễn ra. Cùng lúc thị trường vàng đang
lên cơn sốt khiến các nhà đầu tư tập trung vào mảng này. Bất động sản Việt
nam cũng rơi vào tình trạng đóng băng. Mặt khác, chính sách kiềm chế lạm
phát của chính phủ cũng làm cho ngành bất động sản thiếu vốn, gây khó khăn
trong vệc đầu tư và mở rộng. Hiện tượng đầu cơ, găm hàng theo tâm lý đám
đông đã tác động lớn đến thị trường, đẩy thị trường hoạt động không ổn định và
méo mó, làm tình trạn bong bong bất động sản càng lúc càng lớn
Dự báo cuối năm 2011, Theo các chuyên gia bất động sản, tình trạng thiếu
vốn của cả nền kinh tế do chính phủ kiềm chế lạm phát vẫn sẽ tiếp tục, đang là
nguyên nhân chính dẫn đến việc thị trường bất động sản tiếp tục khó khởi sắc
trong những tháng cuối năm 2011. Việc siết chặt tín dụng việc đương nhiên
phải làm trong bối cảnh lạm phát tăng cao, các chỉ số tiêu dùng tăng mạnh.
16
Nguồn vốn cho thị trường bất động sản đang bị siết lại dẫn đến nguy cơ các
ngành nghề liên quan đến bất động sản cũng bị ảnh hưởng.Thị trường BĐS cả
nước trong những tháng tới đây thậm chí còn bi quan hơn so với những gi đang
diễn ra.
- Dự báo năm 2012 :
Xu hướng phát triển kinh tế thế giới trong 10 năm trở lại đây cho thấy: Giai
đoạn phục hồi sau cuộc khủng hoảng tài chính 2008 – 2009 kéo dài hơn dự
đoán. Nhiều yếu tố rủi ro còn tiềm ẩn khiến nền kinh tế thế giới mặc dù tăng
trưởng cao hơn mức kỳ vọng trong năm 2010 nhưng dự báo tốc độ tăng trưởng
sẽ chỉ phục hồi trở lại vào năm 2012.
(Nguồn : IMF)

buộc phải hạ mục tiêu kế hoạch sản xuất kinh doanh năm 2011. Dẫn tới theo
đó,trong 6 tháng đầu năm, hầu hết các công ty bất động sản có kết quả kinh doanh
đều tăng trưởng âm so với cùng kỳ, một số doanh nghiệp còn lỗ trong kỳ này.
a. Tình hình một hoạt động và xu hướng hạ mục tiêu kế hoạch sản xuất của
một số doanh nghiệp bds trong năm 2011
18
Các chỉ tiêu đạt
được 6 tháng đầu
2011
CTCP tập đoàn Hà Đô(HDG) CTCP Xây lắp và địa ốc
Vũng Tàu (VRC)
Doanh thu hơn 116 tỷ đồng, so với cùng kỳ
giảm 71%,
gần 47 tỷ đồng, bằng 16%
kế hoạch năm 2011
Lợi nhuận sau thuế đạt hơn 27,5 tỷ đồng, giảm 81% so
với 6 tháng đầu năm 2010
15,4 tỷ đồng và hoàn
thành 19% kế hoạch lợi
nhuận
Điều chỉnh giảm kế
hoạch
công ty đã điều chỉnh kế hoạch
doanh thu năm 2011 từ 1200 tỷ
đồng xuống 730 tỷ đồng, giảm
39% so với trước đó. Đồng thời,
lợi nhuận sau thuế cũng được điều
chỉnh giảm xuống 136 tỷ đồng,
giảm 159 tỷ đồng (tương đương
giảm 54%).

19
xây dựng.Trong điều kiện thị trường kém thanh khoản hiện nay thì hầu hết các
doanh nghiệp bất động sản chọn cách bán đến đâu xây đến đó được hầu hết các
công ty bds lựa chọn để giảm bớt chi phí và không bị động về nguồn vốn
3.3.3 Rủi ro
Thị trường bất động sản năm 2011 đang chứa đựng quá nhiều rủi ro khi nguồn
cung nhiều,thiếu vốn, sức cầu hạn chế và thanh khoản chậm.
3.3.4 Mức độ cạnh tranh
Mức độ cạnh tranh trong ngành cao vì ở thời điểm hiện tai,nguồn cung nhiều
hơn cầu nên các doanh nghiệp ra sức níu kéo khách hàng về phía mình với nhiều
hình thức đa dạng khác nhau
Công ty Vạn Phát Hưng đang áp dụng chính sách giảm giá 2% cho khách hàng
mua căn hộ B1 tại dự án La Casa theo hình thức nhóm mua như các website bán
hàng theo hình thức mua chung mới xuất hiện tại Việt Nam.
Từ giữa tháng 6, Công ty Phát Đạt đã đưa ra chương trình thanh toán cho khách
hàng mua căn hộ EverRich 2 lên đến 48 tháng với số tiền thanh toán từ tháng thứ 2
trở đi chỉ khoảng 40 triệu đồng. Việc này nhằm làm giảm gánh nặng thanh toán
cho khách hàng so với trước đây.
Tuy nhiên, tâm lý nhiều nhà đầu tư hiện nay vẫn chờ giá BĐS giảm tiếp mới
mua vào,do đó lại càng gây khó khăn nhiều hơn cho các doanh nghiệp này đặc biệt
là khả năng luân chuyển nguồn vốn bị hạn chế trong điều kiện nguồn vốn đầu vào
tiếp cận với bất động sản lại hết sức hạn chế bởi các chính sách tiền tệ,vĩ mô
-> Tuy rằng tất cả những yếu tố trên, không hỗ trợ tốt cho những doanh nghiệp
bất động sản với doanh thu và lợi nhuận thấp, mức độ cạnh tranh cao, nhưng bất
động sản được các nhà chuyên gia kỳ vọng tỷ lệ lợi nhuận 30 - 40% trên vốn sau 2
- 3 năm nữa nên có thể thấy, bất động sản vẫn còn có khả năng phát triển -> ngành
bất động sản đang ở giai đoạn chuyển giao từ 3 sang 4.
3.4 Mô hình 5 nhân tố (5-Forces) (trong file dàn bài mô hình 5-force)
3.4.1 Áp lực cạnh tranh tiềm tàng
• Tính kinh tế theo quy mô:

các công ty khác nhau tạo ra là hoàn toàn khác nhau, về ý tưởng kiến trúc,sản
phẩm nội thất, giá thành….
• Lợi thế nhờ phí tổn tuyệt đối
- Lợi thế về việc thực hiện chuẩn chất lượng: bất cứ sản phẩm nào thì đều được
khách hàng chú ý tới chất lượng hàng đầu. Vì vậy, công ty nào có tiêu chuẩn
chất lượng rõ ràng, phù hợp với tiêu chuẩn trong nước và tiêu chuẩn quốc tế sẽ
được khách hàng tin cậy sử dụng hơn.
- Lợi thế do kiểm soát được các yếu đầu vào.
Chi phí của nguồn đầu vào của công ty bất động sản chủ yếu là tiền đền bù,
hỗ trợ giải phóng mặt bằng cho người dân, giá trị các hợp đồng ký kết với nhà
thầu, với đối tác về tư vấn và thi công các công trình xây dựng trong dự án. Các
khoản tiền đền bù, hỗ trợ giải phóng mặt bằng được xác định dựa trên khung
giá đất theo quy định của Uỷ ban nhân dân địa phương nơi có các dự án, tuỳ
theo từng khu vực của mỗi dự án đầu tư mà chi phí đền bù là khác nhau. Nhìn
chung chi phí đền bù khá ổn định và không có ảnh hưởng đến các khoản đầu tư.
Chi phí xây dựng chịu nhiều ảnh hưởng bởi sự biến động giá cả vật liệu xây
dựng như sắt, thép, đá, ximăng, cát, sỏi Khi giá cả vật liệu xây dựng tăng đột
biến sẽ tác động đến giá các yếu tố đầu vào của Công ty, đẩy chi phí lên cao đối
với những hợp đồng thi công dài hạn đã ký, điều này có thể gây ảnh hưởng đến
lợi nhuận của Công ty. Tuy nhiên, để hạn chế ảnh hưởng này, các công ty bất
động sản có thể phát triển mạng lưới các đối tác cung ứng truyền thống. Đồng
thời, chủ động trong việc xác định sớm thời điểm phát sinh nhu cầu nguyên vật
21
liệu để xây dựng dự toán khối lượng công trình chính xác; dự phòng các khoản
phát sinh (bao gồm cả giá) để đảm bảo hiệu quả của dự án đầu tư.
→ Đối với công ty bất động sản thì vật liệu xây dựng và tiêu chuẩn chất lượng
là rất quan trọng. Khi công ty luôn biết chắc được nguyên vật liệu mình lấy ở
đâu, giá cả như thế nào, khi tăng giá sẽ được báo trước thì lượng vốn lưu động
của họ sẽ ổn định, không sợ bất ngờ thiếu vốn vì giá nguyên vật liệu tăng hoặc
không có nguồn cung nguyên vật liệu khi cần.

336,109 708,107 314,149 1,114,884 1,016,750
Chi phí
Marketin
g
510 935 1,247 737 3,410
22
Kết quả
chỉ tiêu
0.1517364
9%
0.13204219
1%
0.3969453
99%
0.06610553
2%
0.3353823
46%
Ta thấy chi phí bán hàng của công ty trong 5 năm luôn giữ ổn định ở mức
nhỏ khoảng 0.3% Doanh thu.
- Các công ty trong ngành và có điều kiện vốn tương đương
+ Công ty cổ phần Quốc Cường Gia Lai – QCQ
Năm 2007 2008 2009 2010
Doanh thu
thuần
13,269 72,132 328,440 717,281
Chi phí
Marketing
612 2,261 2,449 14,929
Kết quả chỉ

năm Cũng có năm sau tăng so với năm trước là do công ty có các công trình
hoàn công hoặc công trình mới nhận đầu tư, họ muốn được người tiêu dùng biết
tới sự xuất hiện của những công trình đó
• Kết luận : Từ các yếu tố được nêu ra và tính toán ở trên thì áp lực cạnh tranh
tiềm tàng trong lĩnh vực bất động sản là thấp vì rào cản cho các doanh nghiệp
mới gia nhâp lớn như vốn lưu động cao, các yếu tố đầu vào phải có nguồn và ổn
định, đội ngũ nhân lực phải có chuyên môn cao, cần có sự học hỏi và liên kết với
các nước phát triển về bất động sản, kiến trúc, phải tuân theo tiêu chuẩn chất
lượng trong ngành do nhà nước ban hành. Mặt khác thương hiệu cũng đóng vai
trò rất quan trọng trong lĩnh vực này, đây là một thách thức lớn cho các doanh
nghiệp mới thành lập.
3.4.2 Nhà cung cấp
Hoạt động chủ yếu của Công ty là Xây dựng và kinh doanh hạ tầng, nhà ở, do
vậy các yếu tố đầu vào chính của Công ty là các quỹ đất nằm trong dự án được quy
24
hoạch, các cơ sở hạ tầng kỹ thuật và công trình xây dựng trên đất (các căn hộ, biệt
thự, nhà vườn ) và vật liệu xây dựng như: xi măng, cát, đá, sắt, thép
• Sự tập trung của nhà cung cấp
• Thị trường xi măng :
Tính đến thời điểm hiện nay có 230 nhà cung cấp, cơ bản chia thành hai
nhóm, các nhà cung cấp dẫn đầu thị trường và các nhà cung cấp theo thị trường.
Chỉ nhóm đầu là có khả năng đưa ra giá bán cho xi măng. Hầu hết các nhà cung
cấp đều gián tiếp hoặc trực tiếp liên kết với nhau và ngoài ra còn tăng cường mối
liên kết dọc với nhau. Do vậy, độ trong suốt của thị trường trên thị trường xi măng
thực sự là cao.
Việc định giá bán của các nhà cung cấp dẫn đầu thị trường
Tại một thời điểm nhất định, đường cong nhu cầu từng phần là đường cong
nhu cầu ngắn hạn của các nhà cung cấp dẫn đầu thị trường. Điều này cho phép các
nhà cung cấp dẫn đầu thị trường, trong một chừng mực nào đó, có thể định ra giá
bán ở bất kỳ mức giá nào, nhưng không làm thay đổi số lượng cung cấp (thường