ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƢ. NGUYỄN HÀ HOÀI LY. 364054
1
ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƢ

PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH,KINH TẾ DỰ ÁN ĐẦU TƢ
“XÂY DỰNG BIỆT THỰ KHÁCH SẠN CHO THUÊ” ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƢ. NGUYỄN HÀ HOÀI LY. 364054
2

MỞ ĐẦU
1.Vai trò của đầu tƣ (ĐTXD) xây dựng trong nền kinh tế quốc dân.
Trong chiến lƣợc phát triển kinh tế xã hội, an ninh quốc phòng của mỗi quốc gia, đều
coi việc phát triển cơ sở hạ tầng, trang thiết bị trong nền kinh tế quốc dân là nhiệm vụ
quan trọng. Để tạo lập đƣợc cơ sở hạ tầng phục vụ tốt mục tiêu đặt ra thì hoạt động
ĐTXD có vai trò quan trọng đƣợc thể hiện qua các đặc trƣng sau:
- ĐTXD là hoạt động chủ yếu tạo dựng các công trình, cơ sở hạ tầng, TSCĐ phục
vụ cho mục tiêu phát triển công nghiệp xây dựng, phát triển các ngành, các thành
phần kinh tế và phát triển xã hội.
- ĐTXD đáp ứng ngày càng cao nhu cầu con ngƣời góp phần nâng cao đời sống vật
chất tinh thần của nhân dân, phát triển văn hoá, tôn tạo các công trình kiến trúc của
dân tộc và có tác động quan trọng đến môi trƣờng sinh thái.
- ĐTXD đóng góp đáng kể vào công tác an ninh quốc phòng xây dựng các công
trình bảo vệ độc lập chủ quyền quốc gia.

tiếp theo, bao gồm thuyết minh và các bản vẽ.
2. Thuyết minh thiết kế cơ sở đƣợc trình bày riêng hoặc trình bày trên các bản vẽ để
diễn giải thiết kế với các nội dung chủ yếu sau:
a) Tóm tắt nhiệm vụ thiết kế; giới thiệu tóm tắt mối liên hệ của công trình với
quy hoạch xây dựng tại khu vực; các số liệu về điều kiện tự nhiên, tải trọng và tác
động; danh mục các quy chuẩn, tiêu chuẩn đƣợc áp dụng.
b) Thuyết minh công nghệ.
c) Thuyết minh xây dựng.
3. Các bản vẽ thiết kế cơ sở bao gồm:
a) Bản vẽ công nghệ thể hiện sơ đồ dây chuyền công nghệ với các thông số kỹ
thuật chủ yếu
b) Bản vẽ xây dựng thể hiện các giải pháp về tổng mặt bằng, kiến trúc, kết cấu,
hệ thống kỹ thuật và hạ tầng kỹ thuật công trình với các kích thƣớc và khối lƣợng chủ
yếu, các mốc giới, toạ độ và cao độ xây dựng
c) Bản vẽ sơ đồ hệ thống phòng chống cháy, nổ.
4. Số lƣợng thuyết minh và bản vẽ của thiết kế cơ sở đƣợc lập tối thiểu là 09 bộ.
4.1 Phân tích tài chính tài chính dự án đẩu tƣ:
a. Xác định các yếu tố đầu vào
 Tính toán vốn đầu tƣ và kế hoạch huy động vốn
 Xác định doanh thu cho các năm vận hành căn cứ vào chƣơng trình khai
thác dự án
 Xác định chi phí vận hành dự án cho các năm
 Lập khấu hao tài sản cố định
 Lập kế hoạch trả nợ và xác định lãi vay trong vận hành
ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƢ. NGUYỄN HÀ HOÀI LY. 364054
4

 Xác định chi phí sử dụng đất trong vận hành
 Lựa chọn lãi suất tối thiểu chấp nhận đƣợc
b. Phân tích lỗ lãi


n
t
t
t
r
B
0
)1(
-



n
t
t
t
r
C
1
)1(

B
t
: Lợi ích năm thứ t
C
t
: Chi phí năm t
r : lãi suất tối thiểu chấp nhận đƣợc của dự án
Nếu NPV >= 0 => dự án đáng giá

tài trợ vốn. Sự hợp lý về mặt cơ cấu vốn của dự án giữa vốn tự có và vốn vay
 Phân tích thời hạn hoàn vốn
V -
,
0
hv
T
hv t
t
N


=0
N
,hv t
: Nguồn hoàn vốn ở năm t
 Phân tích điểm hòa vốn
Doanh thu hòa vốn
1
h
FC
R
VC
R



FC : chi phí cố định của dự án
VC : chi phí biến đổi của dự án
R : doanh thu của dự án

Thời hạn thu hồi vốn nhờ lợi nhuận và khấu hao:
KL
V
T
k


.
 Phân tích khả năng trả nợ.
Theo chỉ tiêu khả năng trả nợ của dự án:
t
t
Nt
A
B
K 

B
t
: Nguồn tài chính dùng trả nợ trong năm t bao gồm lợi nhuận dùng để trả nợ, khấu
hao, trích trả lãi trong vận hành
A
t
: Số nợ phải trả trong năm t gồm cả gốc và lãi
K
nt
< 1 => dự án không có khả năng trả nợ
K
nt
>=1 => dự án có khả năng trả nợ

(Khu đất nông nghiệp huyện Đông Anh thành phố Hà Nội )
 Quy mô của dự án:
Gồm 28 hạng mục chính: 11 nhà A, 4 nhà B, 9 nhà C, 4 nhà D
Thời gian xây dựng các hạng mục: T
xd
=2.0 năm. (Quý 4/2012 -> Quý 3/2014)
Thời gian để chuẩn bị thực hiện đầu tƣ xây dựng: 6 tháng (Quý 4/2012 & 1/2013)
Ngoài ra còn các hạng mục khác:
 Sân bãi đỗ xe, đƣờng giao thông.
 Hàng rào, tƣờng bao, cổng ra vào.
 Vƣờn hoa, thảm cỏ, cây xanh, cây cảnh.
 Hệ thống cấp điện ngoài nhà.
 Hệ thống cấp, thoát nƣớc ngoài nhà
 Thời gian tính toán, đánh giá dự án: n
da
= 15 năm. .(thời gian phân tích dự án là
17 năm kể cả 2 năm xây dựng)
 Mục đích đầu tƣ : Xây dựng khu biệt thự cho ngƣời trong nƣớc hoặc ngƣời nƣớc
ngoài thuê dài hạn dùng để ở, sinh hoạt hoặc làm văn phòng.
 Giải pháp xây dựng tổng thể & trang thiết bị:
- Thiết kế xây dựng theo kiểu biệt thự hiện đại.
- Giải pháp thiết kế kỹ thuật thi công (mặt bằng, mặt cắt, giải pháp móng, …) đƣợc
thể hiện ở hồ sơ bản vẽ thiết kế kỹ thuật thi công (có kèm theo thiết kế cơ sở, thiết
kế hai bƣớc).
- Giải pháp quy hoạch đƣợc thể hiện ở bản vẽ quy hoạch.
- Tỷ lệ giữa diện tích xây dựng so với tổng diện tích chiếm đất là: 35%-40%.
- Tiêu chuẩn cấp hạng công trình: Nhóm II
- Phần xây dựng và trang thiết bị có chất lƣợng tƣơng đƣơng & đạt tiêu chuẩn khách
sạn quốc tế loại ba sao ( * * * ).


Trong đó :
G
TMĐT
: Tổng mức đầu tƣ của dự án đầu tƣ xây dựng công trình
G
XD
: Chi phí xây dựng của dự án
G
TB
: Chi phí thiết bị của dự án
G
MB
: Chi phí bồi thƣờng giải phóng mặt bằng và hỗ trợ tái định cƣ
G
QL
: Chi phí quản lý dự án
G
TV
: Chi phí tƣ vấn đầu tƣ xây dựng
G
K
: Chi phí khác của dự án
G
DP
: Chi phí dự phòng
1.1. Xác định chi phí xây dựng
1.1.1. Căn cứ xác định
- Danh mục các công trình, hạng mục xây dựng thuộc dự án.
- Quy mô xây dựng các công trình, hạng mục (m
2



tính nhƣ sau:



= S
i
x P
i
S
i
: Diện tích hay công suất thiết kế của hạng mục thứ i
P
i
: Suất đầu tƣ (chƣa gồm VAT) tính theo 1 đơn vị diện tích hay 1đơn vị công suất
của hạng mục thứ i



: Thuế suất giá trị gia tăng với sản phẩm xây lắp.

 Xác định diện tích xây dựng cơ bản

ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƢ. NGUYỄN HÀ HOÀI LY. 364054
10 BẢNG DIỆN TÍCH XÂY DỰNG CƠ BẢN VÀ DIỆN TÍCH XÂY DỰNG CÁC NHÀ
Đơn vị: m

386,71
Tầng 2
13,89*7,5 -1,52 *2,27+3,29 *2,1-0,4*4
103,13
Tầng 3
7,5*13,89-0,4*4-1,52*2,27+3,29*2,1
99,13
Tầng mái
12*7,5-(1,55+0,72+2,56)*(1,52-0,11)
83,20

ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƢ. NGUYỄN HÀ HOÀI LY. 364054
11

3
Nhà
C
Tầng 1
4*6,81+2,9*6,81+5,1*(3,22+3,18+0,11)+(3,4+0,11)*5,92-
0,52*(0,3+0,89)-0,3*(0,3+0,89)-0,3*(0,88+0,11+0,6+0,82)
99,27
306,56
Tầng 2
(2,22+3,18+0,22)*(4+0,11)+6,62*2,9+(5,1+0,11)*(3,22+3,18+0,22)+(5,1+
0,11+0,71)*(3,4+0,11-0,11)+2*(1,9*0,6+2*(0,3+0,6)/2*0,3+2,68*3
99,88
Tầng 3
(4+0,11)*(2,22+3,18+0,11+0,11)+6,62*(2,9+5,1+0,11)+(3,4+0,11-
0,11)*5,92+2,68*3
96,91

+ 4 x F
xd D

= 11 x 423,20 + 4 x 386,71 + 9 x 306,56 + 4 x 1.401,53 = 14.567,20 (m
2
)
Diện tích chiếm đất:
11 nhà A có diện tích chiếm đất là: S
cđ
= 11 F
A
= 11 x 23 x 11 = 2.783 m
2

4 nhà B có diện tích chiếm đất là: S
cđ
= 4 F
B
= 4 x 7.5 x 16 = 480 m
2

9 nhà C có diện tích chiếm đất là: S
cđ
= 9 F
C
= 9 x 12,22 x 10,02 = 1.102 m
2

4 nhà D có diện tích chiếm đất là: S
cđ

7257,80
36,29
2
Hàng rào, tƣờng bao (547m)
và cổng ra vào (23m)
120,34
0,60
3
Sân bãi đỗ xe
400,00
2,00
4
Đƣờng giao thông
8732,57
43,66
5
Vỉa hè
1252,08
6,26
6
Nhà bảo vệ
50,00
0,25
7
Nhà điều hành
70,00
0,35
8
Sân chơi thể thao
486,00

XD 2012
=


+ 1,0027
4
= 7.517.002,216 (đồng)
Vậy lấy S
XD 2012
= 7.520.000 đồng (chƣa tính thuế VAT)

ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƢ. NGUYỄN HÀ HOÀI LY. 364054
14

BẢNG 1.1. CHI PHÍ XÂY DỰNG CÁC HẠNG MỤC

Đơn vị: 1000 đồng
STT
Tên hạng mục
Đơn
vị
Quy mô
XD Si
Đơn

m
2

1.130,38
7.520
8.500.458
9.350.503

3
Xây dựng nhà C (9 nhà C)
m
2

2.697,33
7.520
20.283.922
22.312.314

4
Xây dựng nhà D (4 nhà D)
m
2

6.109,52
7.520
45.943.590
50.537.949

5
Tổng chi phí xây dựng hạng mục công trình chính G


9
Cổng phụ
chiếc
1,00
60.000
60.000
66.000

10
Sân bãi đỗ xe
m
2

400,00
150
60.000
66.000
Đổ bê tông
11
Đƣờng giao thông
m
2

8.732,57
1.200
10.479.084
11.526.992
Giao thông nội bộ, 7m
12

2

50,00
1.760
88.000
96.800
Mái tôn, 1 tầng
15
Sân thể thao
m
2

486,00
1.500
729.000
801.900
Sân bóng chuyền, cầu lông
16
Công viên cây xanh
m
2

1.000,00

6.000.000
6.600.000

17
Siêu thị
m


2% G
XDCT2.317.410
2.549.151

22
Các hạng mục khác

1% G
XDCT1.158.705
1.274.575

23
TỔNG
144.344.154
158.778.569

ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƢ. NGUYỄN HÀ HOÀI LY. 364054
16

1.2. Xác định chi phí thiết bị cho dự án (không bao gồm các dụng cụ, đồ
dùng không thuộc tài sản cố định)
1.2.1. Chi phí mua sắm thiết bị
 Căn cứ xác định:

+ V
i
+ K
i
+ h
i

m
i
: Giá gốc của thiết bị thứ i tại nơi mua hoặc tại cảng VN
n
i
: Chi phí vận chuyển 1 cái hoặc 1 tấn thiết bị thứ i
V
i
: Chi phí bảo quản, bảo dƣỡng… tại hiện trƣờng
K
i
: Chi phí lƣu kho, lƣu bãi, lƣu container….
h
i
: Thuế và phí bảo hiểm
BẢNG TÍNH SỐ PHÒNG TRONG TỪNG HẠNG MỤC
STT
Tên phòng
Nhà A
(11)
Nhà B
(4)
Nhà C

16
164
5
WC
6
4
5
12
175
6
P. Tắm
1
1
0
4
31
7
P. Giúp việc
1
0
0
4
27
8
P. Sinh hoạt chung
2
1
0
0
26

2
2
1
8
71
ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƢ. NGUYỄN HÀ HOÀI LY. 364054
17

14
P. Xông hơi
1
0
0
4
27
15
Quầy bar
1
0
0
0
11
16
Thƣ viện
0
1
0
4
20
17

1
22
P.Tiếp tân

1

 Ghi chú:
- Phòng bảo vệ gồm có 2 phòng, 1 phòng ở cổng chính và 1 phòng ở cổng phụ.
- Phòng quản lý đặt ở cổng chính bên cạnh phòng bảo vệ.
- Các phòng còn lại đều đã đc bố trí trên mặt bằng các nhà A,B,C,D

 Trang thiết bị đối với từng phòng:(Theo TTLB số 1192/TT-LB ngày 29-12-93 và
quyết định 02/2001/QĐ_TCDL)
1. Phòng khách (40 phòng): 1 bộ salon to, 1 telephone, 1 TV 42 inch, 1
radiocatsette, 1 điều hòa.
2. Phòng bếp (40 phòng): 1 tủ bếp, 1 máy hút mùi, 1 bếp gas, 1 tủ lạnh 100l, 1
bồn rửa.
3. Phòng ăn (40 phòng ): 1 điều hoà, 1 bàn ăn, 1 TV màu 42 inch và có cây
cảnh.
4. Phòng ngủ (164 phòng): 1 giƣờng đệm, 1 tủ áo và trang điểm, 1 điều hoà
nhiệt độ, 1 TV màu 32 inch, 1 telephone, 1 tủ lạnh 50l, 1 radiocatsette.
5. Phòng vệ sinh (188 phòng): 1 bình nóng lạnh, 1xí bệt, 1 vòi hoa sen, 1 bồn
rửa mặt.
6. Phòng tắm(31 phòng) : 1 bình nóng lạnh, 1 bồn tắm, 2 chậu rửa mặt, 1 xí

ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƢ. NGUYỄN HÀ HOÀI LY. 364054
19

BẢNG 1.2. CHI PHÍ MUA SẮM THIẾT BỊ
Đơn vị: 1000 đồng

STT
Loại thiết bị
Đơn vị
Số lƣợng
Đơn giá
(trƣớc
VAT)
Chi phí trƣớc thuế
Thuế VAT
Chi phí sau thuế

1
2
3
4
5 = 3 * 4
6 = 10% * 5
7 = 5 + 6
1
Bàn ăn gỗ gụ 1,6x0,8 m, 6 ghế
bộ
40
12.000
480.000

276
680
187.680
18.768
206.448
6
Điều hoà không khí LG F18CE
cái
274
12.450
3.411.300
341.130
3.752.430
7
Ghế quầy bar SB03, 1 bộ 6 cái
bộ
11
2.472
27.192
2.719
29.911
8
Gƣơng soi toàn thân
cái
42
1.850
77.700
7.770
85.470
9

226.600
13
Máy fax Panasonic KX-FL512
cái
3
4.491
13.473
1.347
14.820
14
Máy giặt Toshiba AW-9770SV
cái
20
6.880
137.600
13.760
151.360
15
Máy hút mùi Benza BZ-C700DM
cái
40
2.830
113.200
11.320
124.520
16
Máy radio cassette Legi LG-3500RA-VT
cái
230
318

48.600
534.600
20
Quầy bar QB-01
cái
11
3.900
42.900
4.290
47.190
21
Quầy tiếp tân TPT TT05
cái
1
7.000
7.000
700
7.700
22
Salon Sofa PLSF19 (nhỏ)
cái
1
5.000
5.000
500
5.500
23
Sofa gỗ GN6 (lớn)
cái
66

cái
51
4.179
213.129
21.313
234.442
28
Tủ lạnh 50l Toshiba
cái
164
3.500
574.000
57.400
631.400
29
Tủ quần áo - AXT01 (nhỏ)
cái
29
3.000
87.000
8.700
95.700
30
Tủ quần áo LC-C02 (lớn)
bộ
42
12.900
541.800
54.180
595.980

150.000
15.000
165.000
35
Vidio trung tâm và ăngten parabol
bộ
1
6.000
6.000
600
6.600

TỔNG
18.560.964
1.856.096
20.417.060 ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƢ. NGUYỄN HÀ HOÀI LY. 364054
21

 Thiết bị quản lý và phục vụ chung:
- 1 bộ máy phát điện.
- 1 hệ thống PCCC chung toàn khu.
- 1 hệ thống lọc và bơm nƣớc.
- 1 bộ video trung tâm và ăng-ten parabol.
- 1 Ô tô con 4 chỗ

1.2.2. Chi phí lắp đặt thiết bị
 Căn cứ xác định

1
Bàn ăn gỗ gụ 1,6x0,8 m, 6 ghế
480.000
0%
0
0
0
2
Bàn ghế sofa gỗ Xoan Đào tự nhiên GSXD01
135.200
0%
0
0
0
3
Bếp gas âm TAKA TK 160A
220.000
2%
4.400
440
4.840
4
Computer
260.000
0%
0
0
0
5
Điện thoại bàn Panasonnic KX-T2375

0
0
0
10
Giƣờng đơn G2
27.430
0%
0
0
0
11
Hệ thống lọc và bơm nƣớc
100.000
2%
2.000
200
2.200
12
Hệ thống PCCC
206.000
2%
4.120
412
4.532
13
Máy fax Panasonic KX-FL512
13.473
0%
0
0

ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƢ. NGUYỄN HÀ HOÀI LY. 364054
23 18
Ô tô 4 chỗ
1.000.000
0%
0
0
0
19
Phòng xông hơi ƣớt NTVH015
486.000
2%
9.720
972
10.692
20
Quầy bar QB-01
42.900
1%
429
43
472
21
Quầy tiếp tân TPT TT05

0
0
0
26
Tủ bếp
1.200.000
1%
12.000
1200
13.200
27
Tủ lạnh 100l Toshiba
213.129
0%
0
0
0
28
Tủ lạnh 50l Toshiba
574.000
0%
0
0
0
29
Tủ quần áo - AXT01 (nhỏ)
87.000
0%
0
0

Trạm biến áp
150.000
2%
3.000
300
3.300
35
Vidio trung tâm và ăngten parabol
6.000
2%
120
12
132

TỔNG
106.994
10.699
117.693

ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƢ. NGUYỄN HÀ HOÀI LY. 364054
24

1.2.3. Tổng hợp chi phí thiết bị
BẢNG 1.4 TỔNG HỢP CHI PHÍ THIẾT BỊ
Đơn vị: 1000 đồng
STT
Nội dung
Chi phí
trƣớc thuế
Thuế

- Khối lƣợng giải phóng mặt bằng theo thực tế
- Chế độ chính sách Nhà nƣớc và địa phƣơng về bồi thƣờng, đơn giá bồi thƣờng,
bảng giá đất của địa phƣơng (Hà Đông, thành phố Hà Nội)

 Phƣơng pháp xác định
Ở dự án này, ta sử dụng mặt bằng xây dựng là đất nông nghiệp ở ngoại thành Hà Nội.
Vì vậy chi phí bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ bao gồm :
Chi phí bồi thƣờng + Chi phí thuê đất trong thời gian xây dựng.
- Giá đất đền bù ( đất dự án là đất ruộng trồng lúa hàng năm thuộc địa bàn Hà Nội)
lấy g
i
= 206.000 đồng/ m
2
.
- Giá đền bù lúa hoa màu, lấy theo đơn giá đền bù lúa tẻ trên đất nông nghiệp của
Hà Nội lấy g
l
= 7.000 đồng/ m
2
.
- Chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm đối với hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản
xuất nông nghiệp bị thu hồi đất. Thực hiện Điều 22 Nghị định số 69/2009/NĐ-CP,
và QĐ 108/2009/QĐ-UBND ngày 29/09/2009 của UBND Thành phố Hà Nội quy
định hỗ trợ bằng tiền để chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm bằng 05 lần giá
đất nông nghiệp. Vậy chi phí hỗ trợ là :
ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƢ. NGUYỄN HÀ HOÀI LY. 364054
25

G
HTVL

Chi phí ổn định đời sống
30x11.000x12
213.840
5
Tổ chức hỗ trợ bồi thƣờng

300.886

TỔNG

25.374.726

1.4. Xác định chi phí quản lý dự án, chi phí tƣ vấn đầu tƣ xây dựng và chi
phí khác (chƣa kể trả lãi trong thời gian xây dựng)
1.4.1. Căn cứ xác định
- Nội dung chi phí:
1. Chi phí quản lý dự án.
2. Chi phí lập dự án khả thi.
3. Chi phí thẩm tra tính hiệu quả và khả thi của dự án.
4. Chi phí thiết kế.
5. Chi phí khảo sát thiết kế
6. Chi phí thẩm tra thiết kế.
7. Chi phí thẩm tra dự toán công trình.
8. Chi phí tƣ vấn đấu thầu xây dựng và tƣ vấn cung cấp lắp đặt thiết bị.
9. Chi phí giám sát xây dựng và giám sát lắp đặt thiết bị.
10. Chi phí kiểm định sự phù hợp về chất lƣợng công trình.
11. Chi phí thẩm tra phê duyệt quyết toán.
12. Chi phí kiểm toán quyết toán.
13. Chi phí bảo hiểm công trình.
14. Chi phí khác .