


!"# $%
$&&'!()*"+
, /, ,
011234567 % )
89:;1<=:>?1 % "
<01: % @A5BC1<D E7FG1<HI1
J1 % &
 % K$
"LM % ,,/N,
 % NO
P:Q21:R7:?1< 1S4, ,
GVHD: Ngô Quang Huân Tiểu luận Quản Trị Tài Chính
PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH
CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN NHÀ ĐẤT COTEC
(COTECLAND)
PHẦN I: GIỚI THIỆU VỀ COTECLAND
Công Ty Cổ Phần Đầu Tư Và Phát Triển Nhà Đất Cotec
• Địa chỉ: 14 Nguyễn Trường Tộ - P.12 - Q.4 - Tp.HCM
• Điện thoại: (84.8) 5401 0999
• Fax: (84.8) 5401 0777
• Email:
• Website:
I. LỊCH SỬ HÌNH THÀNH
- Công ty COTECLAND được thành lập từ Nhà máy Coterraz, Trung tâm kinh doanh Bất động
sản và hai Xí nghiệp Xây lắp, là một trong những đơn vị trực thuộc Công ty Kỹ thuật Xây dựng
và Vật liệu Xây dựng (COTEC) tức COTEC GROUP ngày nay, được cổ phần hóa theo Quyết
định số 2013/QĐ-BXD ngày 17/12/2004 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng.
- Tháng 2/2005, Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển nhà đất chính thức hoạt động theo giấy

doanh nghiệp là trên 400 tỷ đồng tại thời điểm Q2.2010. Ngoài ra, doanh nghiệp luôn có hệ số
thanh toán ngắn hạn an toàn nên việc đảm bảo các chỉ số tài chính cơ bản cùng với hiệu quả kinh
doanh mà doanh nghiệp hiện đang đạt được sẽ là nền tảng căn bản cho hoạt động trong tương lai
của doanh nghiệp.
- Về thị trường hoạt động: Miền trung: Đà Nẵng, Phan Thiết đến miền Nam như TP HCM và
TP Vũng Tàu, Bình Dương, Phú Quốc. Trong đó, TP HCM và Vũng Tàu là địa điểm được công
ty chú trọng nhất với sự tập trung phát triển khu chung cư, trung tâm thương mại tại TP HCM và
khu nghỉ dưỡng, khách sạn tại TP Vũng Tàu.
- Về bộ máy quản trị điều hành: Đội ngũ quản lý với nhiều năm kinh nghiệm trong ngành, có tầm
nhìn xa luôn đưa ra những quyết định chính xác và kịp thời về chiến lược cũng như đối với hoạt
động của ngành. Cơ cấu quản trị điều hành được xây dựng trên tiêu chuẩn phù hợp với hoạt động
của Công ty và hướng tới chuẩn mực điều hành quốc tế.
- Về nguồn lực: Ban lãnh đạo của COTECLAND là những người có năng lực cũng như đội ngũ
cán bộ quản lý, cán bộ kỹ thuật có trình độ, kinh nghiệm, có thâm niêm gắn bó với
COTECGROUP nhiều năm qua. Với môi trường làm việc tốt và chế độ đãi ngộ nhân tài phù
hợp, Công ty đã xây dựng được đội ngũ nhân viên trẻ, có trình độ chuyên môn cao, năng động và
chuyên nghiệp. Ngoài ra, COTECLAND còn được sự hỗ trợ từ COTECGROUP về nguồn nhân
lực khi cần thiết cũng như trong hoạt động kinh doanh khi một số công trình từ COTECGROUP
sẽ giao cho COTECLAND quản lý và kinh doanh phân phối.
IV. CHIẾN LƯỢC PHÁT TRIỂN VÀ ĐẦU TƯ
3
GVHD: Ngô Quang Huân Tiểu luận Quản Trị Tài Chính
- Tập trung phát triển lĩnh vực đầu tư, kinh doanh bất động sản.
- Huy động vốn, phát hành cổ phiếu tăng vốn điều lệ lên 95 tỷ đồng nhằm thực hiện công tác đầu
tư, kinh doanh các dự án bất động sản.
- Tiếp tục hoàn thiện bộ máy tổ chức, các phòng ban, tập trung tuyển dụng, thu hút nhân tài, đào
tạo nâng cao trình độ cho cán bộ quản lý, cán bộ kỹ thuật.
- Tăng cường và hoàn thiện mô hình quản lý tài chính, xây dựng chiến lược, định hướng cho
công tác tài chính, mở rộng quan hệ với các tổ chức tín dụng nhằm đảm bảo nguồn vốn cho hoạt
động sản xuất kinh doanh.

Đào Đức Nghĩa Chủ tịch Hội đồng quản trị
4
GVHD: Ngô Quang Huân Tiểu luận Quản Trị Tài Chính
Nguyễn Thế Thanh Phó Chủ tịch Hội đồng quản trị
Đỗ Đăng Nguyễn Ủy viên Hội đồng quản trị
Lê Thế Anh Ủy viên Hội đồng quản trị
Phan Văn Ngoan Ủy viên Hội đồng quản trị
Phạm Thị Huyền Thành viên Ban Kiểm soát
Trương Hoài Bửu Ánh Thành viên Ban Kiểm soát
Trần Nhất Nguyên Thành viên Ban Kiểm soát
Nguyễn Thế Thanh Tổng Giám đốc
Phạm Huy Phúc Phó Tổng Giám đốc
Phạm Hoàng Phương Phó Tổng Giám đốc
Phan Văn Tín Phó Tổng Giám đốc
Nguyễn Thị Hồng Vân Phó Tổng Giám đốc
Đàm Quang Trực Phó Tổng Giám đốc
Đinh Văn Tâm Kế toán trưởng
PHẦN II: PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DOANH NGHIỆP
I. PHÂN TÍCH TỶ LỆ:
1. Các tỷ số thanh khoản:
I. Tỷ số thanh khoản 2010 2011 2012
1. Tỷ số thanh khoản hiện hành 0.94 1.42 1.94
2. Tỷ số thanh toán nhanh 0.43 1.15 1.20
Nhận xét:
Tỷ số thanh khoản của công ty có sự cải thiện rõ rệt qua các năm (2010 đến 2012), cụ thể:
- Tỷ số thanh khoản hiện hành của công ty năm 2012 là 1,94, tức là cứ mỗi một đồng nợ
ngắn hạn thì được bảo đảm bằng 1,94 đồng tài sản ngắn hạn. Với tỷ số thanh khoản hiện
hành là 1,94 thì COTECLAND có thể chuyển đổi các tài sản lưu động của mình với tỷ lệ
51,6% (1/1,94 = 51,6%) giá trị sổ sách để thanh toán hết cho các chủ nợ. Với mức tỷ lệ
này công ty có khả năng thanh toán các khoản nợ ngắn hạn. Theo xu hướng từ năm 2009

lớn và hàng hóa khó bán hơn các năm trước, điều này phù hợp với tình hình đóng băng
thị trường BĐS trong năm 2012, các căn hộ dự án của công ty chậm tiêu thụ và tồn kho
nhiều.
- Về kỳ thu tiền bình quân: Năm 2012 là 390 ngày/năm, tức là công ty mất đến 390 ngày
để thu tiền từ các khoản phải thu, điều này thể hiện công ty bị chiếm dụng vốn rất lâu,
nhiều khả năng công ty đã phát sinh các khoản phải thu khó đòi và có khả năng mất vốn.
- Về vòng quay tài sản cố định: năm 2012 là 0,42 vòng/năm, tức là một đồng tài sản cố
định tạo ra 0,42 đồng doanh thu, chỉ số này thấp trong khi công ty đang hoạt động trong
lĩnh vực thâm dụng vốn cho thấy năm 2012 doanh nghiệp sử dụng TSCĐ không hiệu quả.
Hơn nữa tỷ số này giảm so với năm 2011 (2,6) nên việc sử dụng TSCĐ kém hiệu quả
- Về vòng quay tổng tài sản: năm 2012 là 0,13 vòng/năm cho thấy cứ 1 đồng tổng tài sản
tham gia hoạt động kinh doanh thì tạo thành 0,13 đồng doanh thu, ngoài ra tỷ số này
giảm mạnh trong năm 2012 so với 2011 cho thấy Cotecland đang khai thác và sử dụng
tài sản kém hiệu quả và tính hiệu quả bị giảm sút.
3. Tỷ số khả năng sinh lời
Nhận xét:
- ROS: năm 2012 là 7,7 %, tăng so với năm 2011 tuy nhiên thấp hơn rất nhiều so với năm
2010; khả năng sinh lợi. Khả năng tạo ra lãi ròng từ doanh thu của cty còn ở mức khá.
- ROA: năm 2012 là 1%, thấp hơn mức trung bình ngành 5% và có xu hướng giảm dần
qua các năm từ năm 2010 => Khả năng tạo ra lợi nhuận từ tài sản thấp và ngày càng
giảm theo thời gian
6
IV. Tỷ số khả năng sinh lời 2010 2011 2012
1. Tỷ suất sinh lợi trên doanh thu (ROS) 24.7% 6.3% 7.7%
2. Tỷ suất sinh lời trên tổng tài sản (ROA) 7.5% 2.3% 1.0%
3. Tỷ số sức sinh lời cơ bản (BEP) 14.3% 10.0% 6.2%
4. Lợi nhuận trên vốn cổ phần thường (ROE) 21.9% 12.6% 5.1%
GVHD: Ngô Quang Huân Tiểu luận Quản Trị Tài Chính
- ROE: năm 2012 là 5,1%, thấp hơn mức trung bình ngành 7% và có xu hướng giảm dần
từ năm 2010 => khả năng sinh lợi từ việc sử dụng vốn chủ sở hữu ngày càng thấp

7
GVHD: Ngô Quang Huân Tiểu luận Quản Trị Tài Chính
- P/E của công ty 2012 là 6,6 lần thấp hơn mức trung bình ngành là 9,1. Nhà đầu tư chỉ sẵn
lòng trả 6,6 đồng cho 1 đồng thu nhập hiện tại. Mức P/E thấp hơn trung bình ngành cho
thấy công ty rủi ro hơn các công ty khác trong ngành và triển vọng tăng trưởng không tốt.
- Tỷ số giá/dòng tiền 2012 là 5,27, giảm dần từ năm 2010 đến 2012, hiện tại nhà đầu tư chỉ
sẵn lòng trả 5,3 đồng cho 1 đồng thu nhập của công ty. Mức này là khá thấp so với các
công ty trong ngành nên có thể thấy triển vọng tăng trưởng của công ty thấp hoặc là công
ty rủi ro hơn
- P/B 2012 là 0,34, sụt giảm mạnh so với các năm trước, nhà đầu tư chỉ sẵn lòng trả 0,34
đồng cho mỗi đồng giá trị sổ sách công ty, cho thấy các nhà đầu tư đánh giá triển vọng
của cty thấp và có rủi ro cao.
II. PHÂN TÍCH CƠ CẤU VÀ PHÂN TÍCH XU HƯỚNG:
1. CƠ CẤU TÀI SẢN:

Giá trị Tỷ lệ
2010 2011 2012 2010 2011 2012
I - TÀI SẢN NGẮN HẠN
169,065,920,33
3
446,180,334,12
1
621,173,469,306 44% 64% 59%
1. Tiền và các khoản tương đương tiền 1,085,526,389 689,675,427 2,673,898,596 0% 0% 0%
2. Các khoản đầu tư tài chính ngắn
hạn
3,000,000,000 82,790,897,011 81,060,000,000 1% 12% 8%
3. Các khoản phải thu ngắn hạn 56,841,164,479
264,775,800,94
4

3. Tài sản thuế thu nhập hoãn lại 955,535,524 738,410,905 2,187,039,697 0% 0% 0%
4. Tài sản dài hạn khác 0% 0% 0%
Tổng cộng tài sản
381,783,838,55
7
699,495,572,00
3
1,050,838,332,94
0
100
%
100
%
100
%
Nhận xét:
- Tổng tài sản của CLG năm 2012 là 1.050 tỷ đồng trong đó tài sản ngắn hạn chiếm 59% và tài
sản dài hạn chiếm 41%. Tổng tài sản của công ty tăng qua các năm, trong đó tăng mạnh nhất là ở
tài sản ngắn hạn
8
GVHD: Ngô Quang Huân Tiểu luận Quản Trị Tài Chính
- Tài sản ngắn hạn của công ty 2012 là 621 tỷ đồng chiếm 59% tổng tài sản, tăng so với 2011.
Trong đó, tài sản ngắn hạn nằm chủ yếu ở khoản phải thu và hàng tồn kho. Do dó, việc gia tăng
mạnh tài sản ngắn hạn là do sự gia tăng của khoản phải thu và hàng tồn kho, đăc biệt là sự gia
tăng đáng kể của HTK vào năm 2012 (tăng đến gần 300% so với năm 2011) nguyên nhân do tình
hình đóng băng của thị trường BĐS trong năm 2012. Khoản phải thu chiếm tỷ trọng khá lớn
(27% tổng tài sản) trong cơ cấu tài sản là do đặc thù kinh doanh ngành xây dựng thường là
không thanh toán hết các công trình mà thanh toán theo tiến độ thực hiện công trình.
- Tài sản dài hạn của công ty 2012 là 430 tỷ đồng chiếm 41% tổng tài sản, tăng qua các năm, tuy
nhiên cơ cấu tài sản dài hạn lại tăng giảm không ổn định trong cơ cấu của công ty. Trong đó, tài

GVHD: Ngô Quang Huân Tiểu luận Quản Trị Tài Chính
1.8. Quỹ dự phòng tài chính
1.10. Lợi nhuận sau thuế chưa phân phối
Tổng cộng nguồn vốn
Nhận xét:
- Tổng nguồn vốn của CLG năm 2012 là 1.050 tỷ đồng, tăng 50% so với năm 2011, trong
đó cơ cấu nguồn vốn tài trợ cho công ty chủ yếu đến từ nợ phải trả của công ty (75% tổng
nguồn vốn), vốn chủ sở hữu chỉ đóng góp vào nguồn vốn là 20%, hiện tại công ty đang
duy trì hoạt động kinh doanh chủ yếu bằng nợ do đó đây là một rủi ro đến từ cấu trúc vốn
của công ty, có thể dẫn đến các khó khăn về tài chính khi thị trường có biến động xấu đi.
- Về nợ phải trả: năm 2012 là 786 tỷ đồng chiếm 75% tổng tài sản, tăng 37% so với năm
trước, trong đó nợ ngắn hạn chiếm 31% tổng tài sản và nợ dài hạn chiếm 44% tổng tài
sản
o Nợ ngắn hạn của CLG chủ yếu là từ phải trả người bán (9%) và vay ngắn hạn
(11%)
o Trong khi đó, nợ dài hạn chủ yếu là đến từ vay dài hạn (30%) và doanh thu chưa
thực hiện (14%)
- Về vốn chủ sở hữu: năm 2012 là 213 tỷ đồng tăng 68% so với năm 2011, chủ yếu là do
các cổ đông của công ty góp vốn vào thêm.
- Đồng thời năm 2012 ghi nhận sự sụt giảm đáng kể của lợi nhuận sau thuế chưa phân phối
 Công ty hiện tai đang duy trì cơ cấu vốn bao gồm vốn tài trợ từ nợ là chủ yếu, trong đó
ngoại trừ khoản nợ do chiếm dụng vốn của nhà cung cấp các khoản nợ vay có lãi là khá
lớn (44%), điều này gây ra áp lực thanh toán khá lớn đến công ty, đăc biệt trong giai đoạn
kinh doanh hiện nay khi mà có sự sụt giảm của thị trường BĐS, hàng tồn kho nhiều, giá
trị giảm sút, thời gian chiếm dụng vốn của đối tác tăng. Đây là một khó khó khăn lớn đối
với cty khi duy trì một cấu trúc vốn với tỷ lệ nợ lớn như vậy,
3. CƠ CẤU LỜI LỖ:
Giá trị Tỷ lệ
2010 2011 2012
201

100
%
100
%
100
%
4. Giá vốn hàng bán

65,694,194,41
9

172,753,378,2
59

99,135,440,48
9 57% 68% 70%
5. Lợi nhuận gộp về bán hàng và cung cấp
dịch vụ

49,978,339,39
3

83,028,437,70
7

42,665,803,08
2 43% 32% 30%
6. Doanh thu hoạt động tài chính

40,535,162,08


5,686,311,210

10,094,173,08
0

7,863,217,418 5% 4% 6%
9. Chi phí quản lý doanh nghiệp

28,282,993,09
4

18,120,306,50
6

15,538,622,03
8 24% 7% 11%
10. Lợi nhuận thuần từ hoạt động kinh doanh

43,323,683,25
6

32,328,357,92
5

7,516,426,054
37
%
13
%


(10,078,043,4
01)

(9,554,127,19
6) -2% -4% -7%
15. Tổng lợi nhuận kế toán trước thuế

41,477,774,29
6

22,445,955,38
5

13,274,801,37
6 36% 9% 9%
16. Chi phí thuế TNDN hiện hành

13,133,796,41
7

6,340,946,180

3,316,596,742
11
%
2% 2%
17. Chi phí thuế TNDN hoãn lại

(236,539,355)


10,939,925,19
0 25% 6% 8%
17. Lãi cơ bản trên cổ phiếu

3,250

1,599

717
0% 0% 0%
Nhận xét:
- Doanh thu thuần năm 2012 là 141 tỷ đồng, giảm 45% so với năm 2011, ghi nhận sự khó
khăn trong hoạt động kinh doanh của cty và ngành BĐS nói chung khi thị trường BĐS
đóng băng
- Chi phí:
o Giá vốn hàng bán 2012 là 99 tỷ đồng chiếm 70% doanh thu, cơ cấu chi phí giá
vốn tăng lên đáng kể so với năm 2010 (57%)
11
ROE
5,1%
ROA
1%
ROS(Lãi ròng/doanh thu)
7,7%
Vòng quay tổng tài sản = doanh thu/tổng tài
sản
0,14
Số nhân vốn chủ sở hữu = Tổng tài sản/vốn CSH
4,9

2 Rủi ro tài chính (DFL)
1.318133799 3.125764802 4.943480543
3 Rủi ro tổng thể (DTL)
2.137109862 4.382760956 6.706357349
Nhận xét:
- DOL của CLG tương đối thấp do định phí chiếm tỷ lệ thấp trong tổng chi phí, bên cạnh
đó, DOL giảm đều qua các năm cho thấy rủi ro kinh doanh của công ty giảm dần do định
phí của công ty giảm dần từ năm 2009 đến 2012
- DFL tăng dần qua các năm do công ty ngày càng sử dụng nhiều nợ vay trong cấu trúc
vốn của mình điều này dẫn đến rủi ro tài chính tăng cao
- Do đó, mặc dù rủi ro kinh doanh có giảm dần nhưng rủi ro tài chính tăng nhanh hơn nên
dẫn đến rủi ro tổng thể ngày càng cao từ năm 2009 đến 2012.
PHẦN III: ĐỊNH GIÁ CHỨNG KHOÁN
Mô hình định giá FCF
Tính toán Tỷ lệ Chiết khấu (Weighted Average Cost of Capital)

Lãi suất phi Rủi ro
Phần bù cho rủi ro
Chỉ số Beta của cổ phiếu
Chi phí vốn Cổ phần
Điều chỉnh
Tổng Chi phí vốn Cổ phần
Lãi suất Tiền vay của Doanh nghiệp
Tỷ suất Thuế TNDN
Lãi tiền vay sau thuế
Cấu trúc vốn mục tiêu
Vốn Chủ sở hữu/ Tổng tài sản
Vốn vay/ Tổng tài sản
Tỷ lệ Chiết khấu WACC
Phần 1: Dữ liệu

1% 3% 3% 3%
Thuế suất 28% 28% 28% 28% 28%
WACC 19.5
%
19.5% 19.5% 19.5% 19.5%
Tốc độ
tăng của
FCF trong
dài hạn (g)
6
%
Phần 2: Dự báo dòng tiền trong giai đoạn tăng trưởng không đều

Doanh thu
Chi phí hoạt động
Khấu hao
EBIT
NOPAT
Tổng vốn hoạt động
Vốn hoạt động thuần mới (tăng thêm)
Dòng tiền tự do FCF
Hiện giá FCF
Phần 3: Giá trị thu hồi và giá trị nội tại ước tính
Giá trị ước tính năm 2018 311,357,615,210
Giá trị thu hồi năm 2017 2,313,894,286,639
Hiện giá của giá trị thu hồi 2017 951,269,719,199
Tính toán giá trị nội tại của công ty
Tổng hiện giá FCF, 2013 - 2017 615,977,331,873
Hiện giá của giá trị thu hồi 2017 951,269,719,199
Tổng giá trị công ty 1,567,247,051,073

=> Ta tính được tỷ trọng bộ chứng khóan như sau :
W
CLG
= 47%
W
COM
= 53%
Nhận xét :
COM có mức độ biến thiên về giá ( rủi ro ) cao hơn CLG. Hai chứng khoán này có sự biến thiên
về giá là ngược chiều nhau (hệ số tương quan nghịch -0,6516). Để giảm rủi ro cần cơ cấu danh
mục đầu tư bộ 2 chứng khoán có tương quan nghịch này (r=-0.6516) với tỷ trọng như sau : CLG
= 47% và COM = 64.73%.
1 Nguồn />15
GVHD: Ngô Quang Huân Tiểu luận Quản Trị Tài Chính
PHẦN V: KẾT LUẬN
Qua phân tích báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh và các báo cáo tài chính từ năm 2010 đến
năm 2012 của Công ty cổ phần đầu tư và phát triển nhà đất COTEC, về tổng quan, cơ bản
hoạt động sản xuất kinh doanh của Công ty khá tốt và tương đối hiệu quả. Tuy nhiên, do sử dụng
cơ cấu vốn chưa hợp lý, duy trì tỷ lệ nợ khá cao đã gây ra cho công ty một số khó khăn trong
thanh toán. Do đó, để nâng cao hơn nữa việc bảo toàn và sử dụng có hiệu quả vốn kinh doanh,
tăng lợi nhuận Công ty cần có những biện pháp hữu hiệu trong việc cải thiện những tồn tại
sau :
- Nâng cao hơn nữa khả năng khai thác tài sản, hiện tại ROA của công ty rất thấp, công ty
cần có biện pháp gia tăng vòng quay tài sản, lượng hàng tồn kho và khoản phải thu của
cty hiện tại đang chiếm tỷ trọng rất lớn
- CLG đang duy trì tỷ lệ nợ chiếm xấp xỉ 75% tổng tài sản trong những năm qua. Do đó, áp
lực thanh toán lãi và gốc đến hạn của công ty là khá lớn. Đặc biệt trong giai đoạn hiện
nay khi hoạt động bán hàng chậm.
16