Pháp luật về các hình thức huy động vốn đầu
tư xây dựng nhà ở tại Việt Nam Hà Thị Thu Trang Khoa Luật. Đại học Quốc gia Hà Nội
Luận văn ThS. Luật: 60 38 50
Người hướng dẫn : TS. Vũ Thị Hồng Vân
Năm bảo vệ: 2014
116 tr .

Abstract. Luận văn là công trình nghiên cứu tương đối toàn diện và chi tiết về các qui
định pháp luật liên quan đến các hình thức huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở tại
Việt Nam. Vì vậy, Luận văn có những đóng góp như sau:Thứ nhất: Nghiên cứu cơ sở
lý luận về các hình thức huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở tại Việt Nam.Thứ hai:
Phân tích, đánh giá quy định của pháp luật hiện hành về các hình thức huy động vốn
đầu tư xây dựng nhà ở, để từ đó nêu lên những điểm tiến bộ cũng như những tồn tại,
bất cập của các quy định pháp luật hiện hành về các hình thức huy động vốn đầu tư
xây dựng nhà ở tại Việt Nam.Thứ ba: Nghiên cứu, đánh giá những khó khăn, vướng
mắc trong thực tiễn thi hành pháp luật về các hình thức huy động vốn đầu tư xây dựng
nhà ở trong các dự án phát triển nhà ở, đồng thời tìm hiểu những nguyên nhân của
những khó khăn, vướng mắc trong thi hành, nhằm đưa ra một số kiến nghị, giải pháp
hoàn thiện các quy định pháp luật hiện hành về các hình thức huy động vốn đầu tư xây
dựng nhà ở trong các dự án phát triển nhà ở tại Việt Nam nói chung và nâng cao hiệu
quả thi hành những quy định về các hình thức huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở nói
riêng.
Keywords.Luật kinh tế; Huy động vốn; Xây dựng nhà ở; Pháp luật Việt Nam
Content.
1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài

a) Việc ứng tiền trước được thực hiện nhiều lần, lần đầu chỉ được
thực hiện khi chủ đầu tư đã xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ cho bất động
sản theo nội dung, tiến độ của dự án đã được phê duyệt, các lần huy động
tiếp theo phù hợp với tiến độ thực hiện đầu tư tạo lập bất động sản;
Liên quan đến việc huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, Nghị
định 90/2006/NĐ-CP ngày 06 tháng 09 năm 2006 của Chính phủ quy định chi tiết và
hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở 2005 không đưa ra quy định cụ thể nào về việc huy
động vốn mà chỉ quy định tại Khoản 7 Điều 15 về quyền lợi của chủ đầu tư dự án phát
triển nhà ở thương mại như sau: "Thỏa thuận với người có nhu cầu mua hoặc thuê nhà
ở để huy động vốn ứng trước theo quy định tại Khoản 1 Điều 39 của Luật Nhà ở" [13].
Từ các quy định trên đây có thể nhận thấy rằng việc huy động vốn đầu tư xây dựng
nhà ở đặc biệt là nhà ở thương mại còn chưa được thực sự quan tâm, các quy định còn
thiếu chi tiết, nội dung quy định trong các văn bản pháp luật về vấn đề này còn thiếu sự
đồng nhất. Đơn cử, đối với cùng hình thức huy động vốn ứng trước từ người mua nhà ở
hình thành trong tương lai, Luật Nhà ở 2005 cho phép chủ đầu tư được phép huy động
vốn khi thiết kế nhà ở đã được phê duyệt và đã được xây dựng xong phần móng của công
trình, tuy nhiên, theo Luật Kinh doanh bất động sản 2006 thì chủ đầu tư chỉ được phép
huy động vốn khi đã xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ cho bất động sản theo nội dung,
tiến độ của dự án đã được phê duyệt. Mặt khác, Luật Nhà ở 2005 giới hạn mức vốn
huy động tối đa từ người có nhu cầu mua hoặc thuê nhà trước khi bàn giao nhà là 70%
tổng giá trị hợp đồng còn Luật Kinh doanh bất động sản 2006 lại không có quy định
nào liên quan đến vấn đề này. Sự khác nhau giữa các quy định pháp luật khiến cho
việc áp dụng trên thực tế trở nên khó khăn, cản trở hoạt động đầu tư của các chủ đầu tư
dự án phát triển nhà ở trong khi đó nhu cầu về nhà ở ngày càng gia tăng. Chính điều
này đã tạo điều kiện cho các hoạt động huy động vốn trái phép, gây hậu quả nghiêm
trọng đến lợi ích của khách hàng, đồng thời tạo nên sự thiếu minh bạch trong thị
trường nhà ở của nước ta.
Đứng trước yêu cầu cần phải có một hành lang pháp lý vững chắc để điều
chỉnh và quản lý hoạt động huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở, ngày 23 tháng 06 năm
2010 Chính phủ đã chính thức ban hành Nghị định 71 trong đó đưa ra các quy định chi

Nhận thấy việc nghiên cứu các quy định về các hình thức huy động vốn đầu tư xây
dựng nhà ở tại Nghị định 71 và Thông tư 16 và việc áp dụng các quy định này trong
thực tế là cần thiết để tạo ra một môi trường đầu tư minh bạch đồng thời góp phần
hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan. Vì vậy, chúng tôi đã mạnh dạn lựa chọn đề
tài: "Pháp luật về các hình thức huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở tại Việt Nam"
làm đề tài luận văn tốt nghiệp cao học Luật. Trong phạm vi hiểu biết của mình, chúng
tôi không tham vọng sẽ giải quyết toàn bộ những vấn đề lý luận và thực tiễn liên quan
đến hoạt động huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở nói chung mà chỉ dừng lại ở việc
hiểu rõ bản chất của các quy định pháp luật tại Nghị định 71 và Thông tư 16 về các hình
thức huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở thương mại trong các dự án phát triển nhà ở
thương mại tại Việt Nam, thực trạng thi hành các quy định này trên thực tế kể từ sau khi
Nghị định 71 và Thông tư 16 được ban hành để qua đó đưa ra một số kiến nghị nhằm
khắc phục thực trạng trên.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Việc huy động vốn đối với thị trường bất động sản nói chung và thị trường nhà
ở nói riêng hiện là một đề tài được xã hội đặc biệt quan tâm, có khá nhiều bài viết học
thuật cũng như công trình nghiên cứu viết về vấn đề này. Qua quá trình nghiên cứu và
tìm hiểu, chúng tôi nhận thấy có một số công trình, bài viết đề cập đến một số nội dung
liên quan đến đề tài trên như: "Pháp luật về huy động vốn trong hoạt động đầu tư kinh
doanh bất động sản - Thực tiễn và hướng hoàn thiện", của Nguyễn Thị Khánh, Khóa
luận tốt nghiệp, Trường Đại học Luật Hà Nội, 2012; "Pháp luật về huy động vốn của
nhà đầu tư trong hoạt động kinh doanh bất động sản", của Nguyễn Thị Hương, Luận
văn thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, 2012; "Pháp luật về nhà ở, thực
trạng và giải pháp", của Vũ Thị Tuyết Loan, Khóa luận tốt nghiệp, Trường Đại học
Luật Hà Nội, 2010; "Quy định pháp lý về nhà ở và vấn đề huy động vốn đầu tư của
doanh nghiệp", của Đào Ngọc Chuyên, đăng trên Tạp chí Ngân hàng nhà nước Việt Nam,
số 19, 10/2010 (trang 71-73); "Về kiến nghị của Bộ Xây dựng liên quan đến giao dịch
nhà ở", của Đỗ Văn Đại, đăng trên Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, số 18(203), 9/2011
(trang 26-31) Các công trình nghiên cứu, bài viết trên đây đã đưa ra những phân tích
đánh giá về việc huy động vốn đối với hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản, thể

- Nghiên cứu cơ sở lý luận về các hình thức huy động vốn đầu tư xây dựng nhà
ở tại Việt Nam.
- Phân tích, đánh giá quy định của pháp luật hiện hành về các hình thức huy
động vốn đầu tư xây dựng nhà ở, để từ đó nêu lên những điểm tiến bộ cũng như những
tồn tại, bất cập của các quy định pháp luật hiện hành về các hình thức huy động vốn
đầu tư xây dựng nhà ở tại Việt Nam.
- Nghiên cứu, đánh giá những khó khăn, vướng mắc trong thực tiễn thi hành
pháp luật về các hình thức huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở trong các dự án phát
triển nhà ở, đồng thời tìm hiểu những nguyên nhân của những khó khăn, vướng mắc
trong thi hành, nhằm đưa ra một số kiến nghị, giải pháp hoàn thiện các quy định pháp
luật hiện hành về các hình thức huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở trong các dự án
phát triển nhà ở tại Việt Nam nói chung và nâng cao hiệu quả thi hành những quy định
về các hình thức huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở nói riêng.
5. Phạm vi nghiên cứu đề tài
Việc huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở được quy định trong rất nhiều văn
bản pháp luật và được nghiên cứu dưới rất nhiều khía cạnh. Tuy nhiên trong khuôn
khổ luận văn thạc sĩ chúng tôi chỉ đi sâu nghiên cứu những quy định của pháp luật hiện
hành, mà trọng tâm là nghiên cứu các quy định của Nghị định 71 và Thông tư 16 về
các hình thức huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở thương mại (tức là nhà ở do tổ
chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng để bán, cho thuê theo nhu
cầu và cơ chế thị trường) trong các dự án phát triển nhà ở thương mại tại Việt Nam.
Luận văn không nghiên cứu quy định về các hình thức huy động vốn cũng như hoạt
động huy động vốn của các chủ đầu tư tại các dự án phát triển nhà ở khác bao gồm
nhưng không giới hạn dự án phát triển nhà ở xã hội, dự án phát triển nhà ở công vụ…
6. Những đóng góp mới của luận văn
Luận văn là công trình nghiên cứu tương đối toàn diện và chi tiết về các quy định
pháp luật liên quan đến các hình thức huy động vốn đầu tư xây dựng nhà ở thương mại
tại Việt Nam. Vì vậy, luận văn có những đóng góp như sau:
Thứ nhất: Lần đầu tiên các quy định về các hình thức huy động vốn đầu tư xây
dựng nhà ở thương mại được nghiên cứu một cách cụ thể, chi tiết. Việc nghiên cứu sẽ

tháng 01 năm 2006 của Chính phủ, Hà Nội.
4. Bộ Xây dựng (2008), Thông tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21/5 hướng dẫn thi hành
một số nội dung của Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007
của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật kinh doanh bất động
sản, Hà Nội.
5. Bộ Xây dựng (2010), Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01/9 quy định cụ thể và
hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định 71/2010/NĐ-CP, Hà Nội.
6. Bộ Xây dựng (2011), Thông tư số 12/2011/TT-BXD ngày 01/9 hướng dẫn thực
hiện một số nội dung của Nghị định số 74/2005/NĐ-CP ngày 07 tháng 06 năm
2005 của Chính phủ về phòng, chống rửa tiền đối với hoạt động kinh doanh bất
động sản, Hà Nội.
7. Bộ Xây dựng - Bộ Kế hoạch và Đầu Tư (2009), Thông tư liên tịch số
30/2009/TTLT-BXD-BKH ngày 27/8 quy định chi tiết một số điểm tại Nghị định số
33/2008/NĐ-CP ngày 31 tháng 12 năm 2009 của Chính phủ về việc thực hiện thí
điểm một số thủ tục hành chính trong đầu tư xây dựng đối với dự án khu đô thị
mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kinh tế công cộng, Hà Nội.
8. Quang Cảnh (2013), "Tín dụng và bất động sản: Mỗi thời mỗi khác",
, ngày 19/7.
9. ""Chiêu" mới của doanh nghiệp bất động sản" (2008), , ngày
17/7.
10. Chính phủ (2001), Nghị định 71/2001/NĐ-CP ngày 05/10 ề ưu đãi đầu tư xây
dựng nhà ở để bán và cho thuê, Hà Nội.
11. Chính phủ (2005), Nghị định số 02/2005/NĐ-CP ngày 05/01 về việc ban hành quy
chế khu đô thị mới, Hà Nội.
12. Chính phủ (2005), Nghị định số 74/2005/NĐ-CP ngày 07/6 về phòng, chống rửa
tiền đối với hoạt động kinh doanh bất động sản, Hà Nội.
13. Chính phủ (2006), Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9 quy định chi tiết và
hướng dẫn thi hành luật nhà ở, Hà Nội.
14. Chính phủ (2007), Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10 quy định chi tiết và
hướng dẫn thi hành luật kinh doanh bất động sản, Hà Nội.

c Lu ật
Hà Nội, Hà Nội.
27. Trần Quang Huy (2011), "Các vấn đề pháp lý về đất đai và bất động sản ở Cộng
hòa Liên bang Đức", Luật học, (9), tr. 104-111.
28. Hoàng Mạnh Khương (2004), Những vấn đề pháp lý về việc giao đất cho các tổ
chức trong nước để xây dựng nhà ở để cho thuê ở đô thị, Khóa luận tốt nghiệp,
Trường Đa
̣
i ho
̣
c Luật Hà Nội, Hà Nội.
29. Hoàng Lan (2012), "Báo cáo Quốc hội về tồn kho bất động sản",
, ngày 05/09.
30. Vũ Thị Tuyết Loan (2010), Pháp luật về nhà ơ
̉
, thư
̣
c tra
̣
ng và gia
̉
i pháp, Khóa luận
tốt nghiệp, Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội.
31. Công Minh và Trần Khánh (2013), "Nhiều nghi vấn dấu hiệu lừa đảo tại dự án Sky
Garden Towers", , ngày 14/11.
32. "Móng chưa xong, nhà đã bán, chủ đầu tư Sky Garden "phạm luật"" (2012),
, ngày 15/10.
33. Ngân hàng Nhà nước (2010), Thông tư số 13/2010/TT-NHNN ngày 20/5 quy định về
các tỷ lệ bảo đảm trong hoạt động của các tổ chức tín dụng, Hà Nội.
34. Doãn Hồng Nhung và Dương Thị Thanh Hoàn (2010), Hoàn thi ện pha

i, bô
̉
sung Điều 126
của Luật Nha
̀
ơ
̉
va
̀
Điều 121 của Luật Đất đai, Hà Nội.
44. Quốc hội (2010), Luật số 60/2010/QH12 ngày 24/11 sửa đổi, bổ sung một số điều
của Luật chứng khoán, Hà Nội.
45. Quốc hội (2010), Luật Các tổ chức tín dụng, Hà Nội.
46. Sàn giao dịch bất động sản Khang Gia Hân (2011), "Sẽ quản lý chặt các dự án bất
động sản", , ngày 17/06.
47. Tổng công ty VINACONEX (2010), "Trái phiếu bất động sản - kênh bổ sung
nguồn vốn hiệu quả", , ngày 11/01.
48. Nguyễn Thu Trang, Chu Thị Việt Anh (2010), "Kinh nghiệm ngăn chặn bong bóng
bất động sản tại Trung Quốc", Ngân hàng nhà nước Việt Nam, (18), tr 12-13.
49. Trường Đại học Kinh tế quốc dân (2003), Giáo trình kinh tế đầu tư, Nxb Thống
kê, Hà Nội.
50. Nguyễn Quang Tuyến (2012), Pháp luật về kinh doanh dịch vụ bất động sản ở Việt
Nam, Nxb Tư pháp, Hà Nội.
51. Viện Kinh tế xây dựng (2013), "Thị trường bất động sản và tác động đến ổn định
kinh tế vĩ mô, sản xuất kinh doanh và bảo đảm an sinh xã hội",
, ngày 15/4.
52. Viện Ngôn ngữ học (2000), Từ điển Tiếng Việt, Nxb Đà Nẵng, Đà Nẵng.
53. Nguyễn Như Ý (Chủ biên) (1998), Đại Từ điển Tiếng Việt, Nxb Văn hóa thông tin,
Hà Nội.