Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
ĐINH THỊ NHÍP NHUNG
ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ MỘT SỐ GIẢI PHÁP
PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN
THỊ XÃ BẮC KẠN, TỈNH BẮC KẠN
LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên, năm 2014
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn
này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được
chỉ rõ nguồn gốc.

Tác giả Đinh Thị Nhíp Nhung
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/

ii
LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành được bản luận văn này, trước hết, tôi xin chân thành
cảm ơn tới thầy giáo - TS. Lê Văn Thơ đã trực tiếp hướng dẫn trong suốt thời
gian tôi thực hiện đề tài.
Tôi cũng xin cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo Khoa
Tài nguyên và Môi trường, Khoa Sau đại học Trường Đại học Nông Lâm, Đại
học Thái Nguyên đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn Phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn
phòng Đăng ký quyền sử dụng đất thị xã Bắc Kạn, tỉnh Bắc Kạn, Trung tâm

1.1. Cơ sở khoa học về thị trường bất động sản 3
1.1.1. Bất động sản 3
1.1.2. Thị trường bất động sản 5
1.2. Quản lý thị trường bất động sản 10
1.2.1. Các yếu tố của thị trường bất động sản 10
1.2.2. Vai trò quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản 15
1.3. Thị trường nhà đất các nước trên thế giới và ở Việt Nam 18
1.3.1. Trên thế giới 18
1.3.2. Một số vấn đề về thị trường đất ở tại Việt Nam và tỉnh Bắc Kạn 25
1.3.3. Bài học kinh nghiệm đối với thị trường BĐS ở Việt Nam 30
CHƢƠNG 2: ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
33
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 33
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu 33

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/

iv
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu 33
2.2. Nội dung nghiên cứu 33
2.2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 33
2.2.2. Khái quát về tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn thị xã Bắc Kạn
33
2.2.3. Thực trạng thị trường đất ở tạ 33
2.2.4. Thực trạng quản lý thị trường đất ở trên địa bàn thị xã Bắc Kạn 34
2.2.5. , hạn chế và nguyên nhân của thị trường đất ở trên địa bàn
thị xã Bắc Kạn 34
2.2.6. Một số giải pháp phát triển thị trường đất ở trên địa bàn thị xã Bắc Kạn 34
2.3. Phương pháp nghiên cứu 34
2.3.1. Phương pháp điều tra cơ bản 34

, hạn chế và nguyên nhân của thị trường đất ở trên địa bàn
thị xã Bắc Kạn 76
3.5.1. Ưu điểm 76
3.5.2. Những hạn chế, tồn tại 77
3.5.3. Nguyên nhân cuả những hạn chế, tồn tại 78
3.6. Một số giải pháp phát triển thị trường đất ở trên địa bàn thị xã Bắc Kạn 79
3.6.1. Có kế hoạch hợp lý và khoa học đối với nguồn cung đất đai cho thị
trường bất động sản 79
3.6.2. Giải pháp về quy hoạch sử dụng đất 79
3.6.3. Định giá đất 80
3.6.4. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất 80
3.6.5. Tạo điều kiện cho các doanh nghiệp và cá nhân tham gia phát triển thị
trường bất động sản 80
3.6.6. Đào tạo nghiệp vụ chuyên môn trong hoạt động kinh doanh bất động sản
81

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/

vi
3.6.7. Giải pháp về tài chính, tín dụng, thuế 81
3.6.8. Giải pháp về thông tin 82
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 84
84
85
TÀI LIỆU THAM KHẢO 1
ỀU TRA 3

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/


: Xã hội chủ nghĩa Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/

viii
DANH MỤC CÁC BẢNG

Trang

Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng các loại đấ n năm 2013 43
Bảng 3.2: Biến động đất đai giai đoạn 2010-2013 45
Bảng 3.3: Tình hình cấp GCN một số loại đất tại thị xã Bắc Kạn năm 2013 48
Bảng 3.4: Tình hình giao đất ở giai đoạn 2011-2013 49
Bảng 3.5: Hiện trạng đất ở đô thị phân theo các đơn vị hành chính 51
Bảng 3.6: Hiện trạng đất ở nông thôn phân theo các đơn vị hành chính 51
Bảng 3.7: Các nguồn cung về đất ở 53
Bảng 3.8: Nhu cầu mua nhà ở, đất ở của hộ gia đình 55
Bảng 3.9: Quan điểm lựa chọn quy mô diện tích đất ở 56
Bảng 3.10: Giá đất ở quy định tối đa và tối thiểu tại thị xã Bắc Kạn 58
Bảng 3.11: Tổng hợp giá đất ở quy định trên địa bàn thị xã Bắc Kạn từ 2011
đến 2013 59
Bảng 3.12: Bảng so sánh giá đất nhà nước quy định với giá đất trên thị trường
tại thị xã Bắc Kạn 62

1. Tính cấp thiết của đề tài
Bất động sản (BĐS) gắn liền với cuộc sống của mọi thành viên trong xã hội.
Cùng với thị trường vốn, thị trường lao động thị trường BĐS là một trong những thị
trường đầu vào của quá trình sản xuất. Thị trường BĐS là một trong những thị
trường quan trọng của nền kinh tế. Trong những năm vừa qua, thị trường BĐS
nước ta đã, đang hình thành và phát triển với tốc độ nhanh và hết sức phức tạp.
Nền kinh tế của Việt Nam đã chấm dứt được tình trạng suy thoái, phát
triển tương đối toàn diện và liên tục tăng trưởng với nhịp độ cao theo hướng
khai thác khả năng đầu tư và phát triển toàn diện xã hội, lấy hiệu quả kinh tế
xã hội làm tiêu chuẩn chọn phương hướng hiệu quả quy mô đầu tư.
Để từng bước đưa công tác quản lý nhà nước về đất đai ngày càng chặt chẽ,
hiệu quả, Quốc hội đã ban hành Luật Đất đai 2003, Luật Dân sự (sửa đổi, bổ sung năm
2005), Luật Nhà ở 2005, Luật Thuế thu nhập, Luật Kinh doanh BĐS 2006. Theo đó thị
trường đất ở thông qua việc thực hiện các quyền tài sản, QSDĐ ngày càng được mở
rộng về quy mô, tăng về số lượng, sự vận động của chúng luôn gắn với nghĩa vụ tài
chính đối với các chủ thể tham gia quan hệ pháp luật liên quan đến thị trường, song
cũng còn không ít những tồn tại bất cập do còn thiếu hành lang pháp lý về đăng ký bất
động sản, về quản lý giá đất theo thị trường, về thuế giao dịch bất động sản, về chính
sách điều tiết giá trị gia tăng bất động sản do ảnh hưởng từ công tác quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển không gian đô thị của nhà nước.
nơi mà thị trường đất
ở có những diễn biến tương đối đa dạng. Đặc biệt, trong một vài năm trở lại đây,

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/

2
trong thời gian qua đã bộc lộ những mặt hạn chế như chưa nhận thức đầy đủ về
vai trò, vị trí của thị trường bất động sản đối với yêu cầu phát triển kinh tế xã hội;
tài sản nhà đất chưa được khai thác và sử dụng có hiệu quả gây nên sự lãng phí,
thất thoát lớn cho xã hội; nhà nước chưa có giải pháp hữu hiệu trong quản lý và

1.1. Cơ sở khoa học về thị trƣờng bất động sản
1.1.1. Bất động sản
1.1.1.1. Khái niệm
Theo Bloomberg_com Financial Glossary " BĐS là một phần đất đai và
tất cả tài sản vật chất gắn liền với đất".
Theo Mc Kenzie and Betts, 1996, p3: "BĐS bao gồm đất đai, tài sản
phụ thuộc vào đất đai và những tài sản không di dời được định bởi luật pháp".
Theo khoản 1, điều 174 của Bộ luật dân sự năm 2005: Bất động sản là
các loại tài sản bao gồm: đất đai; nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất
đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản
khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định [10].
1.1.1.2. Đặc điểm của hàng hóa bất động sản
- Có vị trí cố định, không di chuyển được: đặc điểm này có ảnh hưởng
lớn đến việc đầu tư và nếu không có thị trường tại chỗ thì cũng không thể đem
bất động sản đi nơi khác để giao dịch.
- Tính bền lâu: đất đai là hàng hóa được xem như không bị hủy hoại,
trừ khi có thiên tai như xói lở, vùi lấp và vật kiến trúc có thể tồn tại đến hàng
chục năm đến hàng trăm năm.
- Tính thích ứng: lợi ích của công trình được sinh ra trong quá trình sử
dụng. Tính thích ứng của bất động sản là một trong đặc điểm cực kỳ quan
trọng để thu hút khác hàng và các nhà đầu tư.
- Tính dị biệt: trên thị trường bất động sản, không tồn tại hai công trình
hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/

4
- Tính chịu ảnh hưởng của chính sách: bất động sản có tầm quan trọng
đối với hoạt động kinh tế của xã hội, nên chính phủ rất quan tâm đến thị
trường bất động sản và thường xuyên đưa ra các chính sách mới trong lĩnh

xây dựng cơ chế chính sách về phát triển và quản lý thị trường BĐS phù hợp
với điều kiện kinh tế-xã hội của nước ta.[3]
1.1.2. Thị trường bất động sản
1.1.2.1. Khái niệm
Thị trường bất động sản (TTBĐS) trước hết được hiểu là nơi diễn ra các
hành vi mua và bán hàng hoá BĐS cũng như dịch vụ gắn liền với hàng hoá đó,
tại đó người mua và người bán BĐS tác động qua lại lẫn nhau để xác định số
lượng và giá cả hàng hoá BĐS. Quá trình trao đổi mua và bán BĐS luôn vận
động và phát triển làm cho phương thức giao dịch trao đổi BĐS cũng diễn ra
nhiều dạng khác nhau.
Một bộ phận hết sức quan trọng của TTBĐS là thị trường nhà đấ
nước ta hiện nay, thị trường nhà đấ ợc hình thành rõ rệt và vận
hành rất sôi động, nó gắn liền với sự ra đời và phát triển của TTBĐS.
Trong các văn bản pháp luật của nhà nước, nhà nướ ịnh đất
đai thuộc sở hữu toàn dân, do nhà nước thống nhất quản lý và nhà nước giao
cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Do vậy ở nước ta thực
chất hàng hoá trao đổi trên thị trường nhà đất là quyền sử dụng đất và quyền
sở hữu nhà ở. Vì vậy thị trường nhà đất có thể hình dung là nơi mà người mua
và người bán thoả thuận được với nhau về số lượng, chất lượng và giá cả hàng
hoá là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở. Thị trường nhà đất ở các
vùng khác nhau hoạt động theo các cách khác nhau. Tuỳ theo số lượng, quy
mô của từng người tham gia, kết cấu hạ tầng và các điều kiện thông tin giữa
người mua và người bán.[4]

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/

6
1.1.2.2. Tính chất của thị trường bất động sản
a) Thị trường BĐS chịu chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hóa
- Thị trường BĐS chịu chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá: quy

TTBĐS ở nông thôn và miền núi, v.v
b) Thị trường bất động sản là một dạng thị trường không hoàn hảo.
Do sự không đồng nhất về thông tin và các yếu tố cấu thành các thị
trường đó. Điều này xuất phát từ những đặc trưng riêng của mỗi vùng, chịu sự
chi phối của điều kiện tự nhiên cũng như truyền thống và tập quán về sử dụng
nhà đất - BĐS nói chung. Trong các thị trường địa phương, sự hiểu biết về
các giao dịch cũng không hoàn hảo, người mua và người bán BĐS thường
thiếu thông tin liên quan đến những giao dịch trước đó. Điều này gây ra hiện
tượng độc quyền, đầu cơ tạo ra hiện tượng cung - cầu, giá cả giả tạo. Đây là
một đặc điểm chủ yếu của TTBĐS.
c) Việc tạo lập các bộ phận cấu thành BĐS đòi hỏi vốn đầu tư và lao
động lớn
Mà sự vận động, vận hành của các yếu tố đó trong thị trường BĐS diễn
ra chậm chạp vì nó còn phụ thuộc vào: cơ chế, chính sách của nhà nước; các
thủ tục về hợp đồng, chuyển nhượng, đăng ký đất đai, nhà ở,…
d) Việc tham gia và rút khỏi thị trường mất rất nhiều thời gian, tiền bạc
Để tạo lập và đưa một BĐS vào sử dụng phải mất một khoảng thời gian
tương đối dài và đòi hỏi phải có sự đầu tư vốn lớn. Do vậy việc thu hồi vốn
chậm và thường có nhiều rủi ro.
đ) Thị trường bất động sản là thị trường đầu vào, thị trường tư liệu sản
xuất nên rất đa dạng về hình thức
Nó có thể diễn ra dưới dạng trao đổi, mua bán chuyển nhượng, cầm cố
và cũng có thể diễn ra dưới hình thức cho thuê. Trong điều kiện đất đai ngày
càng khan hiếm và nhu cầu sử dụng đất đai ngày càng tăng thì xu hướng cho
thuê đất đai, BĐS trở nên khá phổ biến. Việc cho thuê đất đai thực chất là cho

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/

8
thuê quyền sử dụng đất đai. Người thuê phải trả cho người cho thuê một

với phần lớn các thị trường khác.
Trong TTBĐS, cầu phản ứng rất nhanh nhưng phản ứng chậm và cần
phải có thời gian mới có thể tiếp cận, đáp ứng được cầu. Như vậ
, trong khi cầ ều. Điều này dẫn đến hậu quả là mất cân
bằng cung cầu trên TTBĐS.[4]
1.1.2.4. Chức năng của thị trường bất động sản
- Đưa người mua và người bán BĐS đến với nhau;
- Xác định giá cả cho các BĐS giao dịch;
- Phân phối BĐS theo quy luật cung cầu;
- Phát triển BĐS trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường.[4]
1.1.2.5. Vai trò, vị trí của thị trường bất động sản
Thị trường BĐS có vị trí quan trọng đối với nền kinh tế quốc dân
- Tham gia vào việc phân bố và sử dụng hợp lý, có hiệu quả BĐS - tài
nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quan trọng;
- Tác động tới tăng trưởng kinh tế thông qua việc khuyến khích đầu tư
phát triển BĐS;
- Tác động trực tiếp tới thị trường tài chính, thị trường chứng khoán, thị
trường hàng hoá, thị trường lao động;
- Liên quan đến một số lĩnh vực xã hội như: lao động, việc làm, nhà
ở.[4]
1.1.2.6. Những nhân tố ảnh hưởng đến thị trường BĐS
- Quyền của người bán được bán BĐS và quyền của người mua được
mua BĐS được pháp luật quy định và bảo hộ;
- Biện pháp để người mua và người bán BĐS đến với nhau;
- Biện pháp cung cấp thông tin khách quan liên quan đến BĐS cho
người mua quyền sử dụng đất, quyền sở hữu, hưởng lợi tài sản trên đất liên

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/

10

BĐS.

, th .[11]
1.2.1.2. Các yếu tố tác động đến thị trường bất động sản
a) Sự phát triển kinh tế và gia tăng dân số Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/

12
.
BĐS.
san
.
.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/

13

. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/

14
, cung trên TTBĐS.

.
.[10]