Lời nói đầu
Trong chiến lợc phát triển kinh tế xã hội và thực hiện mục tiêu Công
nghiệp hoá - Hiện đại hoá đất nớc, việc thực hiện các dự án đầu t phát triển khu
đô thị mới có tầm quan trọng đặc biệt, góp phần đẩy nhanh tốc độ chuyển dịch
cơ cấu kinh tế, nâng cao đời sống vật chất tinh thần của nhân dân. Việc phát
triển các khu đô thị mới đã tạo điều kiện cơ sở vật chất cho sự đổi mới và phát
triển kinh tế đất nớc.
Thực hiện chủ trơng lấy phát triển để cải tạo, chuyển việc phát triển đô
thị bằng các dự án đơn lẻ sang phát triển đô thị bằng các dự án đầu t đồng bộ,
từng bớc hoàn chỉnh quy hoạch tổng thể thủ đô Hà Nội đến năm 2020 đã đợc
phê duyệt. Với mục tiêu xây dựng các khu đô thị mới với đầy đủ cơ sở ạ tầng
kỹ thuật và xã hội đồng bộ góp phần cải thiện một cách cơ bản điều kiện sống
của nhân dân thủ đô. Tổng công ty đầu t phát triển nhà và đô thị- Bộ Xây Dựng
hiện đang đợc giao làm chủ đầu t một số dự án đầu t phát triển nhà ở và đô thi,
có trách nhiệm huy động mọi nguồn vốn đầu t cơ sở hạ tầng kỹ thuật và xã hội
của các dự án đồng thời thu hút các tổ chức, cá nhân có nhu cầu đầu t xây dựng
các công trình nhà ở và các công trình chuyên dùng trong phạm vi dự án theo
quy hoạch đợc duyệt.
Khi tiến hành một hoạt động đầu t phát triển đô thị mới vấn đề đặt ra là
sử dụng vốn làm sao để đem lại hiệu quả kinh tế cao nhất việc đánh gía hiệu
quả của hoạt động đầu t sẽ cho chúng ta biết đợc hoạt động đầu t có đem lại
những giá trị gì, đạt đợc hiệu quả tài chính là bao nhiêu... ngoài ra đánh giá hiệu
quả đầu t còn cho phép chúng ta rút ra đợc những bài học kinh nghiệm cho
những giai đoạn sau của công cuộc đầu t khác và cho phép tạo ra hiệu quả cao
hơn cho toàn bộ nền kinh tế .
Thấy đợc tầm quan trọng của việc đánh giá hiệu quả đầu t, trong quá
trình thực tập tại Tổng công ty đầu t phát triển nhà và đô thị- Bộ Xây Dựng tôi
đã chọn đề tài thực trạng và hiệu quả đầu t của công ty phát triển đô thị
mới tại Tổng công ty đầu t phát triển nhà và đô thị-Bộ Xây Dựng làm đối t-
ợng nghiên cứu của chuyên đề thực tập tốt nghiệp. Nội dung của chuyên đề xem
1

chất của nó, đó là sự hy sinh những giá trị ở hiện tại để tiến hành các hoạt động
nhằm thu về những giá trị lớn hơn trong tơng lai.
Định nghĩa chung nhất về đầu t là sự hy sinh các nguồn lực ở hiện tại để
tiến hành các hoạt động nào đó nhằm thu về cho ngời đầu t các kết quả nhất
định trong tơng lai lớn hơn các nguồn lực đã bỏ ra để đạt đợc các kết qủa đó.
Nguồn lực đó có thể là tiền, tài nguyên thiên nhiên, là sức lao động và trí
tụê.
Những kết quả đó có thể là sự tăng thêm các tài sản tài chính (tiền vốn),
tài sản vật chất (nhà máy, đờng xá, các của cải vật chất khác...), tài sản trí tuệ
(trình độ văn hoá, chuyên môn, khoa học kỹ thuật...) và nguồn nhân lực có đủ
điều kiện làm việc với năng suất cao hơn trong nền sản xuất xã hội.
2. Đầu t phát triển, vai trò và đặc điểm của nó trong nền kinh tế quốc
dân.
2.1. Khái niệm đầu t phát triển.
Đầu t phát triển là hoạt động đầu t mà ngời có tiền bỏ tiền ra để tiến hành
các hoạt động nhằm tạo ra tài sản mới cho nền kinh tế, làm tăng thêm tiềm lực
sản xuất kinh doanh và mọi hoạt động xã hội khác, là điều kiện chủ yếu tạo việc
làm, nâng cao đời sống của mọi ngời dân trong xã hội.
Đó chính là việc bỏ tiền ra để xây dựng, sửa chữa nhà cửa và kết cấu hạ
tầng, mua sắm trang thiết bị và lắp đặt chúng trên nền bệ, bồi dỡng đào tạo
nguồn nhân lực, thực hiện các chi phí thờng xuyên gắn liền với sự hoạt động
3
của các tài sản này nhằm duy trì tiềm lực đang hoạt động của các cơ sở đang
tồn tại và tạo tiềm lực mới cho nền kinh tế xã hội.
2.2. Những đặc điểm của hoạt động đầu t phát triển.
Để làm rõ sự khác biệt giữa hoạt động đầu t phát triển với các loại hình
đầu t khác, cần phải tìm hiểu những đặc trng cơ bản sau đây:
- Hoạt động đầu t phát triển đòi hỏi một lợng vốn lớn và để nằm khê đọng
trong suốt quá trình thực hiện đầu t. Đây là cái giá phải trả khá lớn của đầu t
phát triển.

2.3.1. Đầu t vừa tác dụng tới tổng cung vừa tác động đến tổng cầu hàng
hoá của nền kinh tế.
Khi cần tiến hành một hoạt động đầu t, có một lợng tiền lớn đợc huy
động để đa vào lu thông trong nền kinh tế để mua sắm các nguyên liệu, vật liệu,
máy móc thiết bị, trả tiền dịch vụ, thuê nhân công... làm cho tổng cầu tăng vọt.
Nhng sự tăng vọt này chỉ trong thời gian ngắn hạn, bởi lẽ do các kết quả của
đầu t cha phát huy tác dụng. Nên tổng cung của nền kinh tế cha có sự thay đổi.
Sự tăng lên của cầu hàng hoá trên thị trờng kéo theo sản lợng cân bằng tăng lên
và giá cả các đầu vào tăng lên. Đây chính là tác động ngắn hạn của đầu t đối với
tổng cầu.
Đến khi các thành quả của đầu t phát huy tác dụng các năng lực mới đi
vào hoạt động thì tăng cung, đặc biệt là tổng cung dài hạn tăng lên kéo theo sản
lợng tiềm năng tăng lên và giá cả hàng hoá giảm đi. Đây chính là tác dụng trong
dài hạn của đầu t.
2.3.2. Đầu t tác động hai mặt đến sự ổn định kinh tế.
Do tác động không đồng thời về mặt thời gian của đầu t đối với sự tăng
cung và tăng cầu của nền kinh tế làm cho mỗi sự thay đổi của đầu t, dù là tăng
hay giảm đều cùng một lúc vừa là yếu tố duy trì sự ổn định vừa là yếu tố phá vỡ
sự ổn định của nền kinh tế của mỗi quốc gia.
Khi tăng đầu t sẽ tạo thêm nhiều việc làm, làm giảm thất nghiệp, nâng
cao mức sống của dân c và giảm các tệ nạn xã hội. Nhng đồng thời việc tăng
đầu t dẫn tới sự tăng cầu các yếu tố đầu vào, làm tăng giá cả của các hàng hoá
có liên quan (giá chi phí vốn, giá công nghệ, giá lao động, vật t...) đến một
5
mức nào đó dẫn đến tình trạng lạm phát. Đến lợt mình lạm phát làm sản xuất
đình trệ, đời sống của ngời lao động gặp nhiều khó khăn do tiền lơng thực tế
ngày càng thấp hơn, thâm hụt Ngân sách, kinh tế phát triển chậm lại.
Ngợc lại, khi giảm đầu t làm cho giá cả ổn định hơn, giảm lạm phát, mức
sống của dân c đợc đảm bảo hơn, Nhng đồng thời giảm đầu t khi số lao động
vẫn gia tăng sẽ dẫn đến tình trạng thất nghiệp, tăng các tệ nạn xã hội.

các tiền đề về văn hoá xã hội dễ dàng hơn, chính là điều kiện đủ để phát triển
nền kinh tế xã hội của đất nớc .
2.3.4. Đầu t tác động đến chuyển dịch cơ cấu kinh tế.
Kinh ngiệm các nớc cho thấy, động lực để có thể tăng trởng nhanh với
tốc độ mong muốn (từ 9ữ10%) của nền kinh tế là tăng cờng đầu t nhằm tạo ra
sự phát triển nhanh ở các khu vực công nghiệp và dịch vụ vì những ngành này
có thể đạt tốc độ tăng trởng cao nhờ sử dụng những tiềm năng vô hạn về trí tuệ
con ngời. Khu vực nông - lâm - ng nghiệp cho những hạn chế về đất đai, về khả
năng sinh học, để đạt đợc tốc độ tăng trởng từ 5 ữ 6% ở ngành này là rất khó
khăn.
Vì vậy, chính sách đầu t của một quốc gia tập trung chủ đạo cho ngành
kinh tế nào đã quyết định tới quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo ngành
nhằm đạt đợc tốc độ tăng trởng cao của ngành đó, là động lực thúc đẩy tăng tr-
ởng kinh tế của toàn bộ nền kinh tế.
Về cơ cấu vùng lãnh thổ: Đầu t có tác dụng giải quyết những mất cân đối
về phát triển giữa các vùng lãnh thổ, đa những vùng kém phát triển thoát khỏi
tình trạng đói nghèo, phát huy tối đa những lợi thế so sánh về mặt tài nguyên,
địa thế, kinh tế, chính trị của vùng có khả năng phát triển nhanh hơn, làm bàn
đạp thúc đẩy những vùng khác phát triển.
ở nớc ta, vai trò của đầu t đợc thể hiện rất rõ. Để thực hiện Công nghiệp
hoá - Hiện đại hoá đất nớc, trong định hớng phát triển ngành và lãnh thổ đã chỉ
rõ: Là tập trung phát triển những ngành then chốt, những địa bàn trọng điểm.
Tập trung đầu t những ngành công nghiệp then chốt, hớng mạnh xuất
khẩu, thay thế nhập khẩu có hiệu quả. Công nghiệp chế biến và chế tạo, nhất là
7
chế tạo máy và công nghiệp điện tử có vị trí cơ bản ngày càng cao. Công nghiệp
năng lợng nhiên liệu đợc u tiên đầu t, đồng thời coi trọng ngành công nghiệp
tạo nhiên liệu cơ bản cho quá trình Công nghiệp hoá - Hiện đại hoá đất nớc nh
xi măng, sắt thép, hoá chất... Các công trình kết cấu hạ tầng, đặc biệt là giao
thông vận tải và thông tin liên lạc là nền tảng cho sự phát triển kinh tế, mở rộng

Để tạo dựng đợc cơ sở vật chất kỹ thuật ban đầu cho sự ra đời của bất
kỳ cơ sở nào đều cần phải xây dựng nhà cửa, cấu trúc hạ tầng, mua sắm máy
móc thiết bị, lắp đặt nó trên nền bệ và thực hiện các chi phí khác gắn với sự
hoạt động trong một chu kỳ sản xuất của các cơ sở vật chất kỹ thuật vừa tạo
ra.
Để duy trì hoạt động bình thờng cần phải định kỳ sửa chữa hoặc sửa chữa
lớn, thay đổi máy móc thiết bị. Tất cả các hoạt động đó đều phải có tiền đề để
thực hiện. Do vậy, nói rằng đầu t quyết định sự ra đời và phát triển của mỗi cơ
sở sản xuất kinh doanh.
3. Vốn và nguồn vốn đầu t.
Từ khái niệm đầu t tới vai trò của đầu t phát triển ta biết rằng muốn tiến
hành hoạt động đầu t đều phải có vốn. Vậy vốn đầu t là gì? Theo nguồn hình
thành và mục tiêu sử dụng vốn đầu t đợc hiểu nh sau:
- Vốn đầu t là tiền tích luỹ của xã hội, của các cơ sở sản xuất kinh doanh
là tiền tiết kiệm của dân và đợc huy động từ các nguồn khác đợc đa vào sử dụng
trong quá trình tái sản xuất xã hội nhằm duy trì tiềm lực sẵn có và tạo ra tiềm
lực mới lớn hơn cho nền sản xuất xã hội.
Vốn đầu t đợc huy động từ hai nguồn: Nguồn trong nớc và nguồn nớc
ngoài.
3.1. Nguồn vốn trong nớc bao gồm:
* Vốn tích luỹ từ Ngân sách Nhà nớc. Đó là tiền cấp phát từ tiền tiết
kiệm của Ngân sách Nhà nớc.
Tuỳ thuộc vào từng quốc gia có trình độ phát triển kinh tế khác nhau mà
có tỷ lệ tích luỹ Ngân sách Nhà nớc cao hay thấp. Đối với một quốc gia nguồn
vốn có vai trò rất quan trọng bởi nó quyết định sự ra đời, tồn tại của các công
9
trình phúc lợi xã hội, tăng trình độ văn hoá, trình độ quản lý... Nguồn vốn này
còn tạo điều kiện hình thành và phát triển của các doanh nghiệp quốc doanh.
Với vai trò quan trọng của vốn Ngân sách Nhà nớc nh vậy. Nớc ta do
nhiều năm luôn thâm hụt Ngân sách, vay nợ nớc ngoài cùng với chính sách tự

đợc qua hệ thống Ngân hàng thì sẽ tạo ra tiềm lực vốn lớn, tạo điều kiện cho
Nhà nớc hỗ trợ đầu t tới các doanh nghiệp thông qua các kênh tín dụng.
Ngoài ra vốn nhàn rỗi của dân c đợc đa vào sản xuất kinh doanh trực tiếp
qua tham gia đầu t cho các doanh nghiệp sản xuất, kinh doanh, dịch vụ đợc
phép huy động từ dân c với hình thức là cổ đông hoặc khách hàng...
Việc huy động nguồn vốn này phụ thuộc rất nhiều vào hệ thống chính
sách, luật pháp tác động tới tâm lý an toàn của ngời dân.
Hiện nay, ở nớc ta theo dự đoán tiền nhàn rỗi của dân c còn rất lớn, nên
việc huy động vốn từ nguồn này còn là tiềm năng, có thể thu hút đợc nếu có
nhiều biện pháp phù hợp kích thích sự bỏ tiền racủa dân c.
3.2. Vốn huy động từ nớc ngoài
Bao gồm vốn đầu t gián tiếp và vốn đầu t trực tiếp.
* Vốn đầu t gián tiếp: Là vốn của Chính phủ, các tổ chức quốc tế, các tổ
chức phi Chính phủ đợc thực hiện dới các hình thức khác nhau là viện trợ hoàn
lại và viện trợ không hoàn lại, cho vay u đãi với thời hạn dài với lãi suất thấp kể
cả vay theo hình thức thông thờng. Một hình thức phổ biến của đầu t gián tiếp
tồn tại dới hình thức ODA - Viện trợ phát triển chính thức của các nớc công
nghiệp phát triển. Vốn đầu t gián tiếp thờng lớn, cho nên có tác dụng nhanh và
mạnh đối với việc giải quyết dứt điểm các nhu cầu phát triển kinh tế xã hội của
nớc nhận đầu t. Tuy nhiên, tiếp nhận vốn đầu t gián tiếp thờng gắn với sự trả giá
về mặt chính trị và tình trạng nợ chồng chất nếu không sử dụng hiệu quả vốn
vay và thực hiện nghiêm ngặt chế độ trả nợ vay.
* Vốn đầu t trực tiếp nớc ngoài (FDI): Là vốn của các doanh nghiệp và
các cá nhân nớc ngoài đầu t vào Việt Nam và trực tiếp quản lý hoặc tham gia
quản lý quá trình sử dụng và thu hồi vốn bỏ ra. Vốn này thờng không đủ lớn để
giải quyết dứt điểm từng vấn đề kinh tế xã hội của nớc nhận đầu t. Tuy nhiên,
với vốn đầu t trực tiếp nớc ngoài thì nớc nhận đầu t không phải lo trả nợ, lại có
thể dễ dàng có đợc công nghệ (do ngời đầu t mang đến góp vốn và sử dụng),
trong đó có cả công nghệ bị cấm xuất khẩu theo con đờng ngoại thơng vì lý do
11

12
1.2. Bản chất và ý nghĩa của việc phân tích đánh giá hiệu quả đầu t
1.2.1. Bản chất
Bản chất hiệu quả kinh tế của một hoạt động đầu t phản ánh trình độ lợi
dụng các nguồn lực để đạt đợc các mục tiêu đã định. Khi phân tích hiệu quả ng-
ời ta sử dụng kết quả đạt đợc và chi phí bỏ ra để đánh giá. Thực chất là sự so
sánh giữa những gì đạt đợc và những gì đã bỏ ra. Đây chính là điểm khác nhau
cơ bản nhất giữa kết quả và hiệu qủa đầu t.
Việc phân tích hiệu quả tài chính của dự án đầu t là việc nghiên cứu,
đánh giá khả năng sinh lời của dự án trên quan điểm lợi ích của chủ đầu t. Đó là
việc tổng hợp, phân tích các thông tin về thị trờng, đối thủ cạnh tranh, nguồn
vốn bỏ ra và đặc biệt là lợi nhuận thu đợc .
1.2.2. ý nghĩa của việc phân tích hiệu quả tài chính hoạt động đầu t
- Việc phân tích tài chính đợc thực hiện trớc khi tiến hành hoạt động đầu
t nhằm xác định khả năng tạo ra lợi nhuận tài chính trên khoản đầu t từ quan
điểm của chủ đầu t hoặc những ngời hởng lợi nhuận từ dự án. Từ đó đa ra quyết
định đầu t và là cơ sở để các cơ quan có thẩm quyền, các tổ chức cho vay vốn ra
quyết định cho phép đầu t, tài trợ hay cho vay vốn.
- Trợ giúp việc lập kế hoạch hoạt động và khảo sát dự án bằng việc cung
cấp các thông tin quản lý cho những ngời sử dụng - cả bên trong lẫn bên ngoài
dự án.
- Làm cơ sở để tiến hành phân tích kinh tế - xã hội.
- Đánh giá khả năng phát triển, tối đa hoá lợi nhuận, đánh giá khả năng
thanh toán, khả năng trả nợ hiện tại và tơng lai cho doanh nghiệp.
1.3. Bản chất và ý nghĩa của việc đánh giá mặt kinh tế xã hội dự án đầu
t.
1.3.1. Bản chất
Lợi ích kinh tế-xã hội là sự chênh lệch giữa các lợi ích mà nền kinh tế-xã
hội nhận đợc với những đóng góp mà nền kinh tế và xã hội phải bỏ ra khi tiến
hành công cuộc đầu t. Đó chính là kết quả so sánh có mục đích giữa cái mà xã

vay, có tài trợ cho dự án hay không, nếu không chứng minh đợc hiệu quả xã hội
thì họ sẽ không tài trợ.
14
2. Phân tích và đánh giá kết quả của hoạt động đầu t
Kết quả của hoạt động đầu t đợc thể hiện ở khối lợng vốn đầu t đã đợc
thực hiện, ở các tài sản cố định (TSCĐ) đợc huy động hay năng lực sản xuất
kinh doanh phục vụ tăng thêm.
2.1. Khối lợng vốn đầu t thực hiện
* Xét về mặt giá trị
Khối lợng vốn đầu t thực hiện bao gồm tổng số tiền đã chi để tiến hành
các hoạt động của các công cuộc đầu t, bao gồm các chi phí cho công tác chuẩn
bị đầu t xây dựng nhà cửa và cấu trúc hạ tầng, mua sắm và lắp đặt máy móc
thiết bị để tiến hành các công tác xây dựng cơ bản và chi phí khác theo quy định
của thiết kế dự toán và đợc ghi trong dự án đầu t đợc duyệt.
- Đối với các dự án đầu t xây dựng hoặc lắp đặt do Ngân sách Nhà nớc
tài trợ, để số vốn đã chi đợc tính vào khối lợng vốn đầu t thực hiện thì các kết
quả của quá trình đầu t đợc tách theo phơng pháp đơn giá với công thức sau:
Trong đó:
I
v
: Mức vốn đầu t thực hiện
Q
i
: Khối lợng công việc hoàn thành theo đúng tiêu chuẩn.
P
i
: Đơn giá dự toán tính cho một đơn vị khối lợng công việc
C
in
: Phụ phí bao gồm những chi phí cha đợc tính trong đơn giá dự

* Xét về mặt hiện vật:
Vốn đầu t xây dựng cơ bản thông qua hoạt động xây lắp đợc chuyển hoá
thành các công trình và hạng mục công trình đã hoàn thành hoặc số tấn máy đã
lắp xong, các linh kiện cấu kiện đợc tạo ra ngay tại công trình.
2.2. Tài sản cố định huy động và năng lực sản xuất phục vụ tăng thêm.
Tài sản cố định huy động là công trình hay hạng mục công trình đối tợng
xây dựng có khả năng phát huy tác dụng độc lập đã kết thúc quá trình xây dựng,
mua sắm, đã làm xong thủ tục nghiệm thu sử dụng, có thể đa vào hoạt động đợc
ngay.
Năng lực sản xuất phục vụ tăng thêm là khả năng đáp ứng nhu cầu sản
xuất, phục vụ của các TSCĐ đã đợc huy động vào sử dụng chúng để sản xuất ra
sản phẩm hoặc tiến hành các hoạt động dịch vụ theo quy định đợc ghi trong dự
án đầu t.
Các TSCĐ đợc huy động và năng lực sản xuất phục vụ tăng thêm là các
sản phẩm cuối cùng của các công cuộc đầu t, chúng có thể đợc biểu hiện bằng
tiền mặt hoặc bằng hiện vật.
Các chỉ tiêu biểu hiện bằng hiện vật nh số lợng các TSCĐ đợc huy động,
công suất hoặc năng lực phát huy tác dụng của các TSCĐ đợc huy động, mức
tiêu dùng nguyên vật liệu trong một đơn vị thời gian...
Công thức tính giá trị TSCĐ huy động đợc của một dự án đầu t:
F = I
v0
- C
Trong đó:
F: Giá trị TSCĐ đợc huy động.
I
v0
: Vốn đầu t đã đợc thực hiện của các đối tợng, hạng mục công trình đã
đợc huy động.
16

Chỉ tiêu này càng nhỏ càng tốt nhng phải luôn > 1 thì mới đảm bảo cho
hoạt động đầu t ngày càng mở rộng và việc triển khai các kết quả của đầu t
thuận lợi.
17
3. Phân tích, đánh giá hiệu quả tài chính của hoạt động đầu t.
Việc phân tích đánh giá hiệu qủa tài chính của dự án đầu t dựa trên các
báo cáo tài chính của Công ty về tình hình hoạt động tài chính tại Công ty.
Trong quá trình phân tích bằng các chỉ tiêu giá trị cần phải tính tới giá trị thời
gian của tiền. Bởi vì, các kết quả do hoạt động đầu t đem lại rất đa dạng và
trong một thời gian dài, trong khi đó giá trị của tiền lại thay đổi theo thời gian.
3.1. Các chỉ tiêu lợi nhuận thuần, thu nhập thuần.
Các chỉ tiêu này cho biết quy mô lợi ích của dự án. Đây là lợi nhuận để
ăn chia, để thiết lập các loại quỹ của doanh nghiệp. Các chỉ tiêu này càng lớn
càng tốt. Chỉ tiêu lợi nhuận thuần đợc tính cho từng năm hoặc từng giai đoạn
hoạt động của đời dự án. Chỉ tiêu này có tác dụng so sánh giữa các năm hoạt
động của dự án và để tính chỉ tiêu tổng lợi nhuận thuần, lợi nhuận thuần bình
quân năm của cả đời dự án.
Lợi nhuận thuần hàng năm (ký hiệu là W
i
) đợc tính nh sau:
W
i
= O
i
- C
i
Trong đó:
- O
i
: Doanh thu thuần

- Chỉ tiêu này rất nhạy cảm với lãi suất. Khi lãi suất thay đổi sẽ có ảnh h-
ởng lớn tới lợi ích và chi phí của dự án làm cho NPV thay đổi theo.
3.2. Tỷ suất lợi nhuận của vốn đầu t:
Chỉ tiêu này nói lên mức đọ thu hồi vốn đầu t ban đầu từ lợi nhuận thuần
thu đợc hàng năm.Đợc tính cho từng năm hoạt động hoặc tính bình quân của cả
đời dự án.
- Nếu tính cho từng năm hoạt động: (RR
i
)
RR
i
=
W
ipv
I
v0
Trong đó:
+ W
ipv
: là lợi nhuận thuần năm thứ i tính theo mặt bằng hiện tại
+ I
v0
: vốn đầu t tại thời điểm dự án bắt đầu đi vào hoạt động
19
RR
i
có tác dụng so sánh giữa các năm của đời dự án
- Nếu tính bình quân năm của đời dự án (RR)
RR =
W

I
voT
- W
T
-----> 0.
Hai chỉ tiêu sau không có tác dụng so sánh các dự án mà chỉ nói lên khi
nào thì thu hồi đủ vốn.
3.3.2. Thời hạn thu hồi vốn đầu t từ lợi nhuận thuần và khấu hao.
Khấu hao cũng là một nguồn thu hồi vốn - khấu hao đợc tính vào chi phí
sản xuất cho nên khấu hao và lợi nhuận thuần có quan hệ tỉ lệ nghịch. Tính thời
hạn thu hồi vốn từ lợi nhuận thuần và khấu hao cho thấy đợc đầy đủ hơn khả
năng thu hồi vốn, loại trừ sự thiên lệch trong dự tính lợi nhuận cao, trích khấu
hao thấp nhằm đạt thời hạn thu hồi vốn ngắn. Nhà đầu t phải lựa chọn phơng
pháp tính khấu hao sao cho vừa kịp thu hồi vốn trớc khi kết thúc đời kinh tế của
dự án hoặc trớc khi máy móc thiết bị lạc hậu về kỹ thuật, lại vừa đạt mức giá
thành sản phẩm không qúa cao.
Chỉ tiêu này đợc tính tơng tự nh chỉ tiêu trên, chỉ khác là ngoài lợi nhuận
phải cộng thêm khấu hao ở mỗi kỳ tơng ứng.
* Ưu điểm: Cho phép lựa chọn phơng án đầu t an toàn. Tơng đối dễ tính
toán, có thể căn cứ vào thời hạn thu hồi vốn mà dự đoán đợc quy mô của dự án.
* Nhợc điểm: Không đánh giá đợc quy mô lợi ích mà dự án mang lại.
3.4. Chỉ tiêu hệ số hoàn vốn nội bộ (IRR).
Là tỉ suất lợi nhuận mà nếu đợc sử dụng để tính chuyển các khoản thu,
chi của toàn bộ công cuộc đầu t về cùng một mặt bằng thời gian sẽ làm cho
tổng doanh thu bằng tổng chi phí. Công cuộc đầu t đợc coi là có hiệu quả khi
IRR IRR
đm
. IRR
đm
có thể là lãi suất vốn vay có thể là tỉ suất lợi nhuận định

4.1. Giá trị sản phẩm hàng hoá gia tăng (Giá trị gia tăng).
Bao gồm giá trị gia tăng trực tiếp do chính hoạt động của dự án tạo ra và
giá trị gia tăng gián tiếp là những phần giá trị gia tăng thu đợc từ các dự án liên
22
đới. Thông thờng rất khó tính toán định lợng đợc các giá trị gia tăng gián tiếp.
Giá trị gia tăng trực tiếp có thể tính toán nh sau:
GTGTTT = Lãi ròng + lơng + thuế + các khoản nợ - Trợ giá, bù giá.
4.2. Việc làm và thu nhập của ngời lao động.
- Số lao động có việc làm: Bao gồm số lao động có việc làm trực tiếp và
số lao động có việc làm ở các dự án liên đới. Việc xác định số lao động có việc
gián tiếp cũng rất khó khăn.
- Thu nhập của ngời lao động: Là tổng số lơng mà toàn bộ số lao động
có việc làm từ dự án nhận đợc cùng các khoản trợ cấp khác.
4.3. Mức đóng góp vào Ngân sách Nhà nớc.
Các khoản đóng góp cho Ngân sách Nhà nớc của một dự án bao gồm:
Thuế, tiền thuê đất, thuê các TSCĐ, dịch vụ công cộng
Để rõ hơn có thể tính mức đóng góp cho Ngân sách Nhà nớc của một
đồng vốn đầu t:
m = M x 100%
I
v0
Trong đó:
m : Mức đóng góp cho Ngân sách của một đồng vốn đầu t.
M: Tổng mức đóng góp cho Ngân sách.
I
vo
: Tổng vốn đầu t.
4.4. Một số lợi ích xã hội khác thu đợc từ việc thực hiện dự án.
Việc thực hiện dự án đầu t có thể sẽ góp phần phát triển ngành chủ quản
hoặc các ngành khác, có thể thoả mãn nhu cầu tiêu dùng của nhân dân, góp

giới chức năng xác định phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị đợc cơ quan
Nhà nớc có thẩm quyền phê duyệt.
Nh vậy phát triển các khu đô thị mới là phù hợp với yêu cầu phát triển
khách quan của đô thị hoá, là một giải pháp phát triển đô thị theo quy hoạch,
đáp ứng nhiều mục tiêu chiến lợc đặt ra trong định hớng phát triển kinh tế xã
hội của một quốc gia.
24
1.2. Chức năng của đô thị.
Nhìn chung đô thị có mấy chức năng sau:
1.2.1. Chức năng kinh tế.
Trong điều kiện nền kinh tế thị trờng, chức năng kinh tế là chức năng chủ
yếu của đô thị. Sự phát triển kinh tế thị trờng đã đa đến xu hớng tập trung sản
xuất có lợi hơn phân tán. Chính yêu cầu ấy đã tập trung các loại hình xí nghiệp
thành các khu công nghiệp dịch vụ và cơ sở hạ tầng tơng ứng tạo ra thị trờng
ngày càng mở rộng và đa dạng hoá.
Tập trung sản xuất kéo theo tập trung dân c, trớc hết là thợ (công nhân)
sau đó là gia đình của họ, tạo ra bộ phận chủ yếu của dân c đô thị.
Tập trung sản xuất và dân c lại đặt ra vấn đề bảo vệ môi trờng nh một đòi
hỏi lớn về kinh tế - xã hội làm cho đô thị có các chức năng khác.
1.2.2. Chức năng xã hội.
Chức năng xã hội của đô thị ngày càng có phạm vi lớn dần cùng với tăng
quy mô dân c đô thị. Những nhu cầu về nhà ở, y tế, đi lại, là những vấn đề
gắn liền với yêu cầu sinh sống của mọi ngời dân cần đợc đáp ứng nhất là nhu
cầu này ngày càng tăng tiến theo quy luật khách quan.
Nhìn chung chức năng xã hội của đô thị ngày càng nặng nề bởi vì không
chỉ đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng do dân số tăng mà còn chính vì những nhu
cầu có sự thay đổi nh đã nói trên.
Việc thực hiện chức năng xã hội đợc đảm bảo thì yếu tố tăng trởng kinh
tế đô thị mới tạo ra sự phát triển của đô thị. Trên thế giới đã chứng kiến sự tăng
trởng đô thị mà không có phát triển đô thị bởi tăng trởng đô thị kéo theo hàng