Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán
MỤC LỤC
MỤC LỤC 1
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT 3
LỜI MỞ ĐẦU 1
CHƯƠNG I: CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ
CHẤP VÀ ỨNG DỤNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRONG ĐỊNH GIÁ
BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP 3
1.1. Định giá bất động sản thế chấp 3
1.1.1 Bất động sản thế chấp 3
1.1.2 Định giá bất động sản thế chấp 5
1.2. Ứng dụng phương pháp so sánh trong định giá bất động sản 15
1.2.1 Khái niệm phương pháp so sánh trong định giá bất động sản 15
1.2.2. Nguyên tắc ứng dụng phương pháp so sánh 16
1.2.3. Yêu cầu đối với phương pháp so sánh 16
1.2.4. Quá trình thực hiện định giá bất động sản bằng phương pháp so sánh 17
1.2.5. Quá trình điều chỉnh phương pháp so sánh 18
1.2.6. Đánh giá chung về định giá bất động sản bằng phương pháp so sánh 20
1.3. Các nhân tố ảnh hưởng đến ứng dụng phương pháp so sánh trong
định giá bất động sản thế chấp 21
1.3.1 Các nhân tố chủ quan 21
1.3.2 Nhân tố khách quan 21
1.4. Kinh nghiệm của một số ngân hàng Việt Nam về định giá bất động sản
thế chấp 22
1.4.1 Định giá bất động sản tại Ngân hàng Công thương Việt Nam ( Vietcombank) 22
1.4.2 Định giá bất động sản tại Ngân hàng Kĩ thương Việt Nam (Techcombank) 23
CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG VIỆC ỨNG DỤNG PHƯƠNG PHÁP SO
SÁNH TRONG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN
HÀNG TMCP TIÊN PHONG 24
2.1 Tổng quan về Ngân hàng TMCP Tiên Phong 24
2.1.1 Quá trình hình thành và phát triển 24
3.2.3. Nâng cao chất lượng thông tin thu thập 55
3.2.4. Quy định về xác định giá trị nhà và công trình gắn liền với đất 56
3.2.5. Nâng cao trách nhiệm pháp lý của chuyên viên định giá với chứng thư định giá 56
3.2.6. Đánh giá chính xác tình hình biến động của thị trường 57
3.3 Kiến nghị 57
3.3.1 Đối với cơ quan nhà nước 57
SV: Lê Thị Hà Lớp: QTKD BĐS 51
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán
3.3.2 Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước 58
KẾT LUẬN 60
TÀI LIỆU THAM KHẢO 61
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
BĐS : Bất động sản
TSBĐ : Tài sản đảm bảo
TMCP : Thương mại cổ phần
NHNN : Ngân hàng nhà nước
GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
TĐTSĐB : Thẩm định tài sản đảm bảo
ĐVKD : Đơn vị kinh doanh
UBND : Uỷ ban nhân dân
TĐ & QLRRTD: Thẩm định & quản lý rủi ro tín dụng
CVKH : Chuyên viên khách hàng
CVTĐTS : Chuyên viên thẩm định tài sản
CVHTKD : Chuyên viên hỗ trợ kinh doanh
NĐ-CP : Nghị định Chính phủ
TPB ;TienPhongBank
SV: Lê Thị Hà Lớp: QTKD BĐS 51
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán
DANH MỤC HÌNH VÀ BẢNG BIỂU
định giá bất động sản, do đó em quyết định chọn đề tài: “Ứng dụng phương
pháp so sánh trong định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng Thương
mại Cổ phần Tiên Phong”
2.Mục tiêu nghiên cứu
Làm rõ cơ sở khoa học của định giá bất động sản
SV: Lê Thị Hà Lớp: QTKD BĐS 51
1
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán
Làm rõ thực trạng việc áp dụng phương pháp so sánh trong định giá bất động
sản tại Ngân hàng TMCP Tiên Phong
Đưa ra những giải pháp nhằm hoàn thiện việc ứng dụng phương pháp so sánh
trong định giá bất động sản tại Ngân hàng TMCP Tiên Phong
3. Phạm vi nghiên cứu
- Không gian nghiên cứu: Ngân hàng thương mại cổ phần Tiên Phong
- Thời gian nghiên cứu: từ năm 2010 tới nay
4. Phương pháp nghiên cứu
- Phương pháp hệ thống hóa
- Phương pháp thu thập, xử lý số liệu
- Phương pháp phân tích tổng hợp
5. Kết cấu nội dung của đề tài
Ngoài phần mở đầu, kết luận, bảng chữ viết tắt, danh mục tài liệu tham khảo,
phụ lục, chuyên đề gồm các chương sau:
Chương I: Cơ sở khoa học của định giá bất động sản thế chấp và ứng dụng
phương pháp so sánh trong định giá bất động sản thế chấp
Chương II: Thực trạng việc ứng dụng phương pháp so sánh trong định giá
bất động sản thế chấp tại Ngân hàng TMCP Tiên Phong
Chương III: Giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện phương pháp so sánh
trong định giá bất động sản tại Ngân hàng TMCP Tiên Phong
Em xin gửi lời cảm ơn đến PGS.TS Nguyễn Thế Phán đã tận tình hướng
dẫn em thực hiện chuyên đề này. Em cũng xin gửi lời cảm ơn tới các anh chị
thế chấp tài sản nói chung và thế chấp bất động sản nói riêng là một trong
những hoạt động nhằm luân chuyển tiền tệ đều đặn để các hoạt động của ngân
hàng được diễn ra bình thường. Nhận thế chấp bất động sản có thể làm tăng
SV: Lê Thị Hà Lớp: QTKD BĐS 51
3
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán
lượng vốn dự trữ bằng tài sản của ngân hàng, tạo ra lợi nhuận cho ngân hàng
(lãi vay mà người thế chấp bất động sản phải trả). Ngoài ra còn giúp nâng cao
trách nhiệm cam kết trả nợ của bên vay, đồng thời phòng ngừa rủi ro khi
phương án trả nợ dự kiến của bên vay không thực hiện được hoặc xảy ra rủi ro
không lường trước được.
- Đối với nền kinh tế: Thế chấp và nhận thế chấp bất động sản là hoạt
động giúp cho các ngân hàng hoạt động tốt. Không những vậy, thông qua việc
nhận thế chấp các ngân hàng đã tạo điều kiện cho các cá nhân, tổ chức được dễ
dàng vay vốn hơn để có thể thực hiện các hoạt động kinh doanh hoặc mở rộng
thêm hoạt động kinh doanh của mình. Từ đó sẽ thúc đẩy mạnh mẽ sự phát triển
của thị trường tài chính tiền tệ nói riêng và cả nền kinh tế nói chung vì sự ổn định
hay phát triển của thị trường tài chính có tác động rất lớn đến sự phát triển hay ổn
định của cả nền kinh tế.
1.1.1.3 Đặc điểm của bất động sản thế chấp
Bất động sản thế chấp không phải là thực thể vật chất mà chỉ là các quyền
liên quan đến bất động sản, chủ yếu là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà.
Đặc điểm nay xuất phát từ đặc điểm của bất động sản là có tính cố định không
thể di dời. Hơn nữa, ở nước ta hiện nay đất đai thuộc sở hữu toàn dân, các tổ
chức, cá nhân chỉ có quyền sử dụng mà không có quyền sở hữu đất đai và thế chỉ
được phép đem các quyền liêm quan đến bất động sản đi thế chấp vay tiền. Tài
sản đảm bảo là bất động sản thế chấp khác với tài sản thế chấp là động sản và tài
sản cầm cố chủ yếu ở chỗ bất động sản thế chấp chỉ là các quyền về bất động sản
còn động sản thế chấp và tài sản cầm cố là hiện vật.
Bất động sản là tài sản có giá trị lớn và chịu ảnh hưởng lớn bởi các yếu tố
Từ các quan điểm trên ta thấy, định giá bất động sản là sự ước tính giá trị
về các quyền sở hữu tài sản bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được
xác định.
Định giá bất động sản vừa là nghệ thuật vừa là khoa học về xác định, ước
tính giá trị của bất động sản cho một mục đích cụ thể ở một thời điểm nhất
định ,có tính đến các đặc điểm của bất động sản và những nhân tố kinh tế tiềm ẩn
trong thị trường bất động sản.
Dựa trên những lý thuyết về định giá BĐS, định giá bất động sản thế chấp là
SV: Lê Thị Hà Lớp: QTKD BĐS 51
5
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán
xác định giá trị của bất động sản phục vụ cho mục tiêu thế chấp ở thời điểm thế
chấp có tính đến các đặc điểm của bất động sản, cũng như xem xét tất cả các nhân
tố kinh tế tiềm ẩn của thị trường BĐS như rủi ro, lạm phát, mức lợi nhuận…
Bản chất của định giá bất động sản thế chấp cũng là định giá bất động sản.
Nó chỉ là một hình thức mà cụ thể là định giá cho mục đích thế chấp bất động sản
cho ngân hàng để vay vốn. Do vậy, nội dung của định giá bất động sản bao gồm:
+ Định giá bất động sản là ước tính giá của một BĐS cụ thể.
+ Tại một thời điểm nhất định
+ tại một thị trường nhất định
+ Cho mục đích xác định
+ Theo tiêu chuẩn kĩ thuật, tính chất, quy mô, thực trạng BĐS
+ Theo những phương pháp tiêu chuẩn nhất định.
1.1.2.2. Đặc điểm của định giá bất động sản thế chấp
Khi định giá bất động sản thế chấp người định giá phải tính giá trị bất động
sản trong điều kiện thị trường bất ổn nhất, vì khi định giá bất động sản thế chấp
yếu tố an toàn cho ngân hàng luôn được đặt lên hàng đầu. Sau đó ngân hàng sẽ
dựa vào giá trị định giá được và các quy định của mình để quyết định mức cho
vay hợp lý.
Thế chấp bất động sản là thế chấp quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu
chủ đầu tư. + Công dụng, công năng, khả năng duy trì các lợi ích gắn với bất
động sản: điều này phụ thuộc tuổi kinh tế của công trình, điều kiện phát triển
kinh tế - kỹ thuật của nơi có bất động sản tọa lạc.
+ Kiến trúc công trình và tâm lý sử dụng nó.
+ Vị trí và các yếu tố tác động đến vị trí bất động sản như: chính sách tài
khóa cho đầu tư cơ sở hạ tầng tại địa phương đồng thời chú ý đến cơ sở hạ tầng
xã hội như: các khu vui chơi giải trí, trường học, bệnh viện, khu mua sắm…
- Căn cứ vào thị trường bất động sản:
+ Dựa vào khả năng cạnh tranh của bất động sản và những lợi ích trong
tương lai: Mỗi tài sản nhà, đất đều mang tính hữu dụng của nó, khi tài sản được
SV: Lê Thị Hà Lớp: QTKD BĐS 51
7
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán
đưa vào sử dụng có rất nhiều mục đích sử dụng khác nhau. Việc định giá phải
căn cứ vào việc sử dụng cao nhất, tốt nhất.
+ Nghiên cứu cung cầu và hiện trạng thị trường: Cần xem xét lượng cầu
trên thị trường, cạnh tranh trong nội bộ cầu đối với một vùng, một địa phương cụ
thể. Đối với cung phải xem xét lượng cung ở hiện tại và dự kiến trong tương lai
của bất động sản. Phải dựa trên thông tin thị trường mà dự báo các lợi ích bất
động sản có thể mang lại trong tương lai. Đồng thời cần xác định các chỉ số thị
trường như: Chỉ số giá (PI), tỷ lệ hấp thụ của thị trường, chỉ số về lượng giao
dịch bất động sản, chỉ số thị trường bất động sản (REMI).
+ Căn cứ vào điều kiện của khu vực, vùng nơi có bất động sản: Thay đổi
trong chính sách liên quan đến đất đai, đến công trình xây dựng trên đất, sự biến
động của thị trường, dân số, lao động, việc làm, sự thay đổi về thị hiếu tiêu
dùng…Tất cả những thay đổi đó đều ảnh hưởng tới giá trị bất động sản tức tác
động đến cung và cầu bất động sản.
- Căn cứ vào các quy định pháp lý:
+ Quy định pháp lý liên quan đến quyền năng đối với bất động sản: quyền
được giao đất, thuê đất, thời hạn sử dụng đất, giấy tờ pháp lý liên quan: sổ đỏ, sổ
+ Sự khác biệt về các đặc điểm vật lý và kinh tế - xã hội của bất động sản
cũng được phản ánh trong quan hệ cung – cầu và giá bất động sản.
- Nguyên tắc phù hợp
+ Bất động sản phải phù hợp với thị trường: thị hiếu, phong tục tập quán,
khả năng khai thác.
+ Phù hợp với sử dụng cao nhất tốt nhất.
+ Phù hợp với các yếu tố bên ngoài bất động sản: cơ sở hạ tầng, môi
trường, tiện ích xung quanh, quần thể bất động sản xung quanh.
- Nguyên tắc thay thế (là nguyên tắc nền tảng của các phương pháp so
sánh)
+ Bất động sản có sử dụng tương tự nhau có thể thay thế cho nhau.
SV: Lê Thị Hà Lớp: QTKD BĐS 51
9
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán
+ Giá trị của bất động sản được xác định bởi sự tác động qua lại lẫn nhau
giữa các bất động sản có khả năng thay thế cho nhau.
+ Giá trị của bất động sản có xu hướng được thiết lập bởi chi phí mua một
bất động sản thay thế cần thiết tương đương, với điều kiện không có sự
chậm trễ quá mức làm ảnh hưởng đến sự thay thế.
- Nguyên tắc đóng góp
+ Mức độ mà mỗi bộ phận của bất động sản đóng góp vào tổng thu nhập
từ toàn bộ bất động sản có tác động đến tổng giá trị tài sản đó.
+ Sự có mặt hoặc thiếu vắng của một bộ phận cấu thành có thể làm giảm
hoặc tăng giá trị của bất động sản nhiều hơn chi phí tạo ra nó
+ Đây là nguyên tắc cơ bản trong việc xem xét tính khả thi của việc đầu tư
bổ sung vào tài sản khi định giá viên xác định mức sử dụng tốt nhất và có hiệu
quả nhất của bất động sản.
- Nguyên tắc cân bằng
+ Sự cân bằng được thể hiện ở cân bằng trong bản thân bất động sản (tỷ lệ
đất – công trình, bố trí công trình, kết cầu công trình) và cân bằng giữa bất
vốn hóa.
- Nguyên tắc ngoại ứng
+ Giá trị của bất động sản chịu tác động của các yếu tố bên ngoài nó.
+ Ngược lại giá trị của các bất động sản khác cũng chịu tác động ngoại
ứng của bản thân bất động sản.
+ Có ngoại ứng tích cực hoặc tiêu cực đến giá bất động sản.
- Nguyên tắc nhất quán:
+ Nhất quán trong sử dụng: đất và công trình phải cùng mục đích sử
dụng.
+ Nhất quán trong việc đánh giá các yếu tố.
+ Nhất quán trong đơn vị sử dụng.
SV: Lê Thị Hà Lớp: QTKD BĐS 51
11
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán
- Nguyên tắc thực tế: Cần phải dựa trên bằng chứng thực tế của thực tế và
không được suy diễn.
SV: Lê Thị Hà Lớp: QTKD BĐS 51
12
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán
1.1.2.5 Các phương pháp định giá bất động sản thế chấp
a. Phương pháp so sánh : Đây là phương pháp định giá bằng cách so sánh
trực tiếp bất động sản mục tiêu với các bất động sản tương tự đã bán trên thị
trường trên cơ sở đó rút ra giá bất động sản mục tiêu. Phương pháp này dựa trên
lý luận cho rằng giá trị thị trường của một bất động sản có mối quan hệ mật thiết
với giá trị của các bất động sản tương tự có thể so sánh đã được mua, bán hoặc
cho thuê trên thị trường. Đây là phương pháp được sử dụng rộng rãi nhất và
không gặp phải khó khăn về kỹ thuật và dễ dàng để áp dụng với hầu hết các loại
bất động sản. Thậm chí khi một trong bốn phương pháp khác được người định
giá sử dụng thì vẫn cần áp dụng phương pháp so sánh để kiểm tra. Kết quả định
giá thể hiện sự đánh giá về giá trị thị trường vì vậy nó có cơ sở vững chắc để các
giao dịch các tài sản này trên thị trường tức là không có các dữ liệu thị trường
làm cơ sở cho phương pháp so sánh. Khi đó nhân viên định giá phải sử dụng
phương pháp chi phí để định giá bất động sản đó. Hiện nay trong định giá bất
động sản thế chấp phương pháp chi phí đa phần được áp dụng để định giá tài sản
gắn liền với đất, chủ yếu là nhà ở. Nhưng phương pháp chi phí là phương pháp
khó áp dụng trong thực tế, theo nguyên lý thì cán bộ định giá phải xác định được
giá trị hao mòn của ngôi nhà, và giá trị tái tạo ngôi nhà đó để tìm được giá trị còn
lại. Tuy nhiên để xác định được giá trị hao mòn thì cán bộ định giá phải có kiến
thức về xây dựng và các kiến thức xã hội nhưng thực tế thì rất ít cán bộ định giá
có đầy đủ kiến thức này do đó mà phương pháp chi phí ít được sử dụng.
c.Phương pháp vốn hóa: Là phương pháp định giá dựa trên cơ sở chuyển
đổi các dòng thu nhập trong tương lai có thể nhận được từ viêc khai thác bất
động sản thành giá trị hiện tại của bất động sản (quá trình chuyển đổi này còn
được gọi là quá trình vốn hóa) để ước tính giá trị thị trường của bất động sản cẩn
định giá. Phương pháp vốn hóa được sử dụng là một quá trình định giá mang tính
hệ thống, người định giá sử dụng các kỹ thuật, phương pháp và quy trình được sử
dụng trong phương pháp này khi bất động sản tạo ra thu nhập được bán cho
người mua với mục đích đầu tư.
Các bất động sản dùng để thế chấp tại ngân hàng rất đa dạng và phong
phú, mỗi loại cần phải sử dụng những phương pháp định giá riêng phù hợp với
đặc điểm của từng loại đó. Đối với loại bất động sản tạo ra thu nhập ròng hàng
SV: Lê Thị Hà Lớp: QTKD BĐS 51
14
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán
năm như văn phòng cho thuê, khách sạn… thì phương pháp vốn hóa tỏ ra hiệu
quả hơn so với việc sử dụng các phương pháp khác. Nhân viên định giá có thể
tham khảo mức giá trên thị trường đối với các loại bất động sản đem lại thu nhập
ròng hằng năm như giá văn phòng, giá thuê khách sạn trong dịp vắng khách hoặc
mùa cao điểm. Sau đó kết hợp với phương pháp so sánh để đánh giá những yếu
tố làm tăng kên hoặc giảm đi nguồn thu nhập ròng của bất động sản cần định giá,
phương pháp được người định giá sử dụng thì vẫn cần sử dụng cả phương pháp so
sánh vì:
- Là phương pháp không gặp khó khăn về kĩ thuật.
- Thể hiện sự đánh giá về giá trị thị trường vì vậy nó có cơ sở vững chắc để
cơ quan pháp lí công nhận.
1.2.2. Nguyên tắc ứng dụng phương pháp so sánh
Tuân thủ các nguyên tắc định giá người định giá cố gắng xem xét tất cả
các yếu tố liên quan đến BĐS và phản ánh các điều kiện thị trường đối với vấn
đề định giá. Các nguyên tắc định giá là cơ sở của phương pháp so sánh là:
- Nguyên tắc thay thế là nền tảng của phương pháp so sánh: giá của bất
động sản dựa trên những BĐS thay thế, tương đồng.
- Nguyên tắc cung – cầu: ảnh hưởng của điều kiện thị trường đến giá
cảu BĐS giao dịch
- Nguyên tắc cân bằng: chỉ ra giá trị thị trường tạo ra và duy trì khi các
yếu tố tác động ở trạng thái cân bằng
- Nguyên tắc ngoại ứng: ngoại ứng tiêu cực và ngoại ứng tích cực.
1.2.3. Yêu cầu đối với phương pháp so sánh
Khi tiến hành so sánh các BĐS tương tự được bán trên thị trường với BĐS mục
tiêu cần đáp ứng các yêu cầu sau để đảm bảo độ chính xác khi định giá:
- So sánh BĐS chỉ được thực hiện với những BĐS tương tự trong cùng
một vùng có tính chất đồng nhất: kiến trúc, sử dụng, cùng thị trường, cùng quy mô
- Việc so sánh chỉ được tiến hành với những giao dịch được thực hiện ở
thời gian gần đây.
SV: Lê Thị Hà Lớp: QTKD BĐS 51
16
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán
- Yêu cầu người định giá phải tăng cường kinh nghiệm và kiến thức thị
trường để tiến hành định giá một cách thích hợp.
- Phương pháp này không có công thức hay mô hình cố định mà phải
dựa trên sự hiện diện của cá giao dịch trên thị trương để cung cấp dấu hiệu của
Bước 3: Kiểm tra thông tin của BĐS so sánh để lựa chọn nhóm BĐS so sánh
phù hợp nhất.
Bước 4: Phân tích giá bán của các BĐS so sánh trên cơ sở các yêu tố so sánh
để tìm ra cơ sở điều chỉnh. Các yếu tố so sánh như: các yếu tố liên quan đến giao dịch
và các yếu tố liên quan đến BĐS.
Bước 5: So sánh điều kiện của BĐS mục tiêu với BĐS so sánh để tiến
hành điều chỉnh giá. Nguyên tắc điều chỉnh là lấy BĐS mục tiêu làm chuẩn, nếu
BĐS so sánh tốt hơn thì điều chỉnh giá của BĐS so sánh xuống hoặc ngược lại,
cần có bằng chứng thị trường để chứng minh cho các mốc điều chỉnh. Khi điều
chỉnh phải điều chỉnh các yếu tố liên quan đến giao dịch trước sau đó là các yếu
tố liên quan đến đặc tính BĐS, các yếu tố định lượng được điều chỉnh trước các
yếu tố định tính điều chỉnh sau.
Bước 6: Ước lượng giá trị của BĐS mục tiêu dựa trên cơ sở hòa hợp các chỉ số
của các BĐS so sánh đã được điều chỉnh.
1.2.5. Quá trình điều chỉnh phương pháp so sánh
1.2.5.1 Điều chỉnh các yếu tố so sánh
Các yếu tố so sánh là các đặc tính của BĐS và các giao dịch làm cho giá của các
BĐS khác nhau. Người định giá xem xét và so sánh tất cả những điểm khác biệt có
thể nhận thấy rõ giữa các BĐS so sánh và BĐS mục tiêu có ảnh hưởng đến giá trị của
các BĐS. Nên sử dụng bằng chứng thị trường để kiểm tra và xác định những biến số
mà giá trị của BĐS đặc biệt nhạy cảm với chúng. Các chỉ số thống kê như độ lệch
chuẩn, hệ số biến đổi có thể được sử dụng trong quá trình điều chỉnh.
Thực hiện điều chỉnh cho từng sự khác biệt đối với giá của các BĐS so sánh
để tìm ra sự tương đương có thể so sánh được với BĐS mục tiêu vào thời điểm xác
định giá trị BĐS. Sau đó các điều chỉnh được thực hiện cho tổng giá cả BĐS, cho giấ
SV: Lê Thị Hà Lớp: QTKD BĐS 51
18
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán
đơn vị chung hoặc cho cả hai, nhưng giá đơn vị được sử dụng phải thống nhất với tất
cả các BĐS so sánh. Số lượng điều chỉnh được thực hiện cho từng yếu tố so sánh phụ
Đây là phương pháp phổ biến rộng rãi và được sử dụng gần như chủ yếu trong
thực tế bởi những ưu điểm sau đây:
- Là phương pháp định giá ít gặp khó khăn về mặt kĩ thuật, chỉ dựa vào các
giao dịch trên thị trường. Từ các thông tin giao dịch trên thị trường, điều chỉnh rút ra
giá BĐS cần định giá
- Phương pháp này được đánh giá giá trị thị trường của các giao dịch
thực tế, do đó để dễ dàng để thuyết phục khách hàng và các cơ quan quản lí. Từ
các giao dịch đó thì có bằng chứng của thị trường làm cho khách hàng tin tưởng
và bị thuyết phục.
- Thường sử dụng phương pháp so sánh kết hợp với các phương pháp
khác để định giá BĐS. Với mỗi loại BĐS khác nhau thì đặc điểm để định giá
kahcs nhau vì vậy kết hợp với các phương pháp khác để xử lí từ đó có kết quả
định giá chính xác hơn.
1.2.6.2. Nhược điểm của phương pháp so sánh
Đây là phương pháp tính toán khá đơn giản song nó có nhiều cạm bẫy như:
- Trong thị trường yếu hay trầm lắng khó áp dụng phương pháp này vì
không đủ bằng chứng của thị trường
- Đối với các BĐS lớn đặc biệt với các BĐS tạo thu nhập việc phân tích và
áp dụng gặp nhiều khó khăn
- Trong điều kiện kinh tế pháp lí thay đổi nhanh chóng tính thực tiễn của
phương pháp này bị hạn chế, thiếu tính chính xác
- Đối với BĐS lần đầu tiên được đổi mới trong khu vực hoặc những BĐS
chuyên dùng thì không có số liệu để so sánh
- Vì xác định giá trị dựa trên thông tin của các BĐS “tương tự” nên đòi hỏi
chất lượng thông tin phải cao, chính xác.
SV: Lê Thị Hà Lớp: QTKD BĐS 51
20
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán
1.3. Các nhân tố ảnh hưởng đến ứng dụng phương pháp so sánh trong định
giá bất động sản thế chấp
Copyright: Tài liệu đại học ©